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連帯保証人に請求できる原状回復費用の範囲
連帯保証人とは、賃貸借契約の場合には簡単に言えば「借主が家賃を払えなくなった場合に、代わりに家賃を保証する義務を負う人」のことです。
しかし、連帯保証人は家賃だけではなく、「賃貸借契約にかかる一切の費用」について借主の代わりに責任を負う義務があるので、いざ主たる契約者である借主が死亡した際、残っている私物や家具の撤去費用や、引き払いまでの家賃や光熱費、原状回復費用等様々な費用を請求できます。
ここでは、連帯保証人に請求できる費用の一覧を簡単に紹介します。
明け渡しまでの家賃
明け渡しまでにかかった家賃は、当然請求可能です。
一人暮らしの場合、借主本人が亡くなっている以上本人に支払いは不可能ですから、引渡しまでの家賃支払いの責任は連帯保証人に移ることとなります。
亡くなった本人に明け渡し要求は出来ず、遺族など近親者がすぐ近くにいるとは限らないため、部屋にある私物や家具の撤去にも時間がかかりますが、明け渡しまでにかかった期間分の家賃は変わらず発生します。
契約解除後に、明け渡しまでに発生した家賃を請求できます。
共益費・管理費
集合住宅における共益費・管理費などの固定費も請求可能です。
こうした費用も、契約上借主本人が支払いできない場合は連帯保証人に支払い義務が発生します。
退去明け渡しに際する原状回復費用
原状回復費用とは、新規の入居者が問題なく入居できるよう部屋を綺麗な状態に復帰させるための費用全般を指します。こうした原状回復費用も、本人に請求ができない以上、連帯保証人に請求が可能です。
原状回復費用
部屋にある私物や家具の撤去にかかる「残置物撤去費用」、壁やカーペット張替えなどの費用などが該当します。
孤独死の場合は遺体が腐敗した場合に室内設備にダメージがあれば「特殊清掃」という特別な原状回復工事が必要になることもあり、その費用も含まれます。
遺体が腐敗していると匂いが染みつくこともあるので、消毒消臭工事費用も必要になります。
孤独死による汚損箇所や交換箇所の復旧費用
場合によっては特殊清掃後も痕跡が残ることがあり、部屋の床や壁などが汚損し跡がついてしまっている時には、汚損箇所の交換やリフォームが必要になります。
その際の復旧費用も連帯保証人に請求ができます。
使用6年以内の畳床・カーペット・クロス等の内装交換費用
畳床・カーペット・クロスといった内装は、基本的に退去後も引き続き使用されるものなので、孤独死がなくとも退去時に交換がされます。
孤独死の場合は本人に支払いができないため、内装交換費用は連帯保証人に請求することになります。
ただし、詳細は後述しますが、畳床・カーペット・クロスの費用は、減価償却により6年で借主の負担割合がゼロとなりますので、借主が6年以上住み続けていた場合は請求できません。
（死因によっては）損害賠償も請求可能
死因によっては、孤独死が理由で物件が事故物件化してしまうこともあります。
たとえば、孤独死の原因が殺人や自殺である場合や、病気や老衰や事故等の自然死であっても発見が遅れ遺体の腐敗によって部屋が汚損された場合などです。
こうした事案は「心理的瑕疵」となり、心理的瑕疵のある物件は「事故物件」として扱われ、資産価値が大幅に落ちてしまいます。
そのため、大家さんは借主の連帯保証人に対し、事故物件化に伴う家賃減収（これを「貸室逸失利益」といいます）分の損害賠償を請求できます。
請求できる損害の範囲は判例によって分かれますが、代表的な事例としては、事故物件化によって家賃を値下げせざるを得なくなった場合に、値下げによる差額の約2年分の損害まで連帯保証責任が発生するとしたケース（東京地判平成13年11月29日）があります。
参照元：『心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について』
なお、実際に費用全額を回収できるかは連帯保証人の資力に依るところが大きく、何とも言えませんが、連帯保証人の給与所得や不動産、預貯金等を差し押さえできれば回収は可能です。
ただし、預貯金は損害額分満額入っているとは限りませんし、給与も転職すれば変わってしまいますし、不動産も抵当権が設定されているなどで、結局回収が困難になってしまうといった場合も大いにあり得ます。
孤独死発生時でも連帯保証人に請求できない費用がある
以上のように、賃貸物件で孤独死が発生した場合、部屋の原状回復費用をはじめ色々な費用を連帯保証人に請求できます。
基本的に個別にではなく一括で費用内訳を明示してまとめて請求することが多く、過大な請求をしがちですが、中には請求できない費用もあります。
ここでは、孤独死発生の際に請求できない費用について解説します。
孤独死による汚損箇所や交換箇所以外の内装交換費用
孤独死の場合では、大家さん側が「孤独死による汚損箇所や交換箇所を好感したことによって、部屋全体の交換も必要になった」として部屋全体のリフォーム費用を原状回復費用として借主の連帯保証人に請求することがあります。
しかし、基本的に借主の連帯保証人が負うべき責任の範囲はあくまでも直接的な汚損箇所や交換が必要になった設備の交換費用のみであり、その他の間接的に交換が必要になった箇所に対する補修費用までは負担する必要はありません。
そのため、連帯保証人に対し請求できるのは、直接的に孤独死による損傷がみられる一部箇所の交換補修費用のみであるということを意識して、過大な請求をしないようにしましょう。
なお、先程少し触れたカーペット・クロス・畳床などの内装交換費用については、通常の退去でも使用年数が6年を超えれば、減価償却により借主の負担割合はゼロになり、つまり連帯保証人への請求もできないことになります。
参照元：国土交通省：原状回復ガイドライン
ただし、これはあくまでも原状回復ガイドラインにおいて定められていることであって、賃貸借契約書に原状回復費用の負担に関する記載があれば、基本的には契約書の内容に従うことになります。
死因が病死など自然死である場合は損害賠償請求ができない
孤独死の死因が自然死（病死・老衰・事故死など）である場合、基本的には損害賠償が請求できません。
先程、孤独死の死因によっては家賃減収分の損害賠償請求が可能だということを説明しました。しかし、これは死因が自殺や殺人等による孤独死の場合をはじめ「心理的瑕疵」に該当する場合のみです。
心理的瑕疵
簡単に言えば不動産に対する心理的な嫌悪の要因となる欠陥のことで、たとえば過去に自殺や殺人の起きた、いわゆる「事故物件」が該当します。
事故物件化すると、家賃の減収をしなければならないなど損害が出ますから、その分の損害額を賠償請求できるわけです。
自然死である場合はこの心理的瑕疵に該当しないため、そもそも損害賠償を請求するような家賃減収そのものがなくなります。
ただし、自然死であっても遺体の発見が遅れ、室内に遺体の腐敗による損傷が起き、先述の特殊清掃を行った場合には、心理的瑕疵に該当しますので、損害賠償請求が可能になります。
「極度額（保証限度額）」以上の費用は請求できない
2020年4月の民法改正により、連帯保証契約の際に「極度額」の記載が義務付けられました。
（個人根保証契約の保証人の責任等）
第四百六十五条の二 一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
２ 個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
３ 第四百四十六条第二項及び第三項の規定は、個人根保証契約における第一項に規定する極度額の定めについて準用する。
極度額とは、連帯保証人になる際に、主債務者の代わりにどのくらいの金額まで代わりに支払えるかを示すもので、上記に引用した2項の記載の通り、極度額の記載のない連帯保証契約は無効となります。
そのため、連帯保証契約の際に連帯保証人が記入した極度額より高額な原状回復費用の請求はできなくなったのです。
敷金以下の原状回復費用
賃貸借契約の終了に伴う明け渡しの際、原状回復費用は敷金で支払い可能です。
通常の退去の際は、契約時に預かった敷金から、原状回復費用を差し引くことで原状回復費用を清算します。そのため、発生する原状回復費用が敷金以下であれば、敷金との差し引き分しか回収できません。
通常の退去では、多くの場合、敷金を超えるような原状回復費用は発生しない場合が多いです。しかし、孤独死が発生した場合の原状回復費用は、特殊清掃を含めて原状回復費用が高額になる可能性が高まります。
とはいえ、早期に遺体が発見され汚損が少ない場合には、原状回復費用が敷金を超えることはあまりないでしょう。
孤独死発生の場合の原状回復費用の相場
孤独死発生の場合に、そもそも原状回復費用がどのくらいかかるのか、気になっている方も多いでしょう。
これに関しては、2021年6月に、一般社団法人日本少額短期保険協会 孤独死対策委員会が作成した資料『第6回孤独死現状レポート』を紐解けば答えが載っています。
上記資料によると、孤独死の場合の原状回復費用の平均はおよそ39万円、平均支払保険金は33万円。原状回復費用の金額は、最小で5,400円、最大で158万円となっています。
参照元：第6回孤独死現状レポート
所有物件で孤独死が発生した際、事故物件となり告知義務が課せられる場合がある
先程、心理的瑕疵について説明した通り、孤独死の発生要因が心理的瑕疵に該当する場合、物件がいわゆる事故物件となってしまいます。そして、事故物件には告知義務が課せられるのです。
「売主が、不動産の売買契約の前に、当該物件が事故物件（＝心理的瑕疵のある物件）であることを買主に説明する義務」です。
告知義務は法的効力のあるもので、告知義務を怠ると損害賠償請求といった大きなリスクがあります。
自然死かつ早期発見であれば告知義務なし
先程、損害賠償請求のところでも説明した通り、孤独死であっても死因が自然死で、かつ発見が早く汚損がない場合には心理的瑕疵に該当しないため、告知義務も発生しません。
しかし、たとえ自然死であっても発見が遅れ、遺体の腐敗等による汚損が酷い場合には心理的瑕疵に該当し、告知義務が発生します。
自殺や殺人などの場合は告知義務が発生する
心理的瑕疵は、購入や契約の判断をするにあたって心理的に躊躇・忌避するような物件の欠陥を指します。
しかし、上述の通り、自然死の場合は該当しないため、心理的瑕疵とは必ずしも「人の死」のすべてを指しているわけではありません。
心理的瑕疵が特に顕著となるのは、自殺や殺人といったネガティブな要因です。
血や体液による痕跡が残るという物理的な嫌悪に加え、自殺や殺人は強い恨みや殺意、自死に至る絶望など強烈な感情を伴う事案です。
人によっては人が死んだ事実よりも、その後の心霊現象に不安を抱く場合もありますが、これも含めて自殺や殺人が心理的瑕疵に該当する理由となっています。
告知義務を怠ると大きなリスクがある
もし、告知義務を怠れば、法的に「契約不適合責任」という責任を負うことになります。
契約不適合責任とは、契約行為において、契約で提示した条件を満たしていない場合や、条件と全く違う状態であった場合に、「契約に適合していない」ことに対して売主が負う責任のことです。
民法改正前は「瑕疵担保責任」という名称であったものです。告知義務を怠って契約不適合責任を問われれば、売主は買主から様々な請求を受けることになります。
たとえば、債務不履行による契約解除や損害賠償請求、売却代金や家賃などに対する代金減額請求などです。主に金銭的な負担をすることにはなりますが、無催告による契約解除など顧客自体を失う事態になることもあります。
所有する物件が事故物件となってしまったときは売却を検討しよう
もし、所有する物件の居住者が孤独死した結果、事故物件になってしまった場合、資産価値が大幅に下がる・買い手が付きにくくなるなど様々なデメリットにより、大きく損をするリスクが高くなります。
また、事故物件になってしまったことで利回りが悪くなり、物件自体を持て余してしまう結果になる場合もあるでしょう。そうした場合には、事故物件専門の不動産買取業者への売却を検討することをおすすめします。
事故物件専門の不動産買取業者に売却するのには大きなメリットがあります。
たとえば、事故物件の扱いに慣れており利益化するプロセスを考えた買取を行ってくれるため、相対的に高く売れる可能性が高まることや、素早く手続きを進めてくれることなどです。
通常の不動産買取業者や仲介業者を挟むと、どうしても扱いになれておらず査定にも時間がかかってしまうので、早めに売却したい方は事故物件専門の不動産買取業者の方が安心できます。
まとめ
孤独死の際、連帯保証人に請求できる原状回復費用の範囲は死因によって異なりますが、意外と請求できない費用もあって驚かれた方もいらっしゃるかもしれません。
また、2020年4月からの連帯保証契約における「極度額」の問題もあり、あまり高額すぎる請求も難しくなっています。
もし、孤独死の際に遺体の腐敗による特殊清掃が発生した場合など、所有する物件が事故物件になってしまい売却を考えた場合は、ぜひ株式会社アルバリンクへ一度ご相談ください。
弊社では、事故物件をはじめとした訳ありの物件を専門に取り扱っており、売却の判断などの参考になるアドバイスも行っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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