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夫から妻へ家の名義変更が行われる3つの場面
夫から妻に名義変更される主な場面を、3つご紹介します。
生前贈与する
夫から妻に名義変更する場面の1つとして「生前贈与する」が挙げられます。
生前贈与とは、不動産をはじめとする財産を、生きている間に無償で譲り渡す（贈与する）ことです。
夫が亡くなる前に妻に不動産を生前贈与することで、相続人同士の遺産争い・共有名義による決裂などを防ぐメリットがあります。
1つの不動産を複数人で所有している状態。共有している不動産を売却したり活用したりするには他の共有者の合意が必要なので、1人の所有者の意思では売却や活用ができない。
ただし、生前贈与のデメリットとして、受け取った贈与には贈与税が課せられる点が挙げられます。
一般的に相続税より贈与税のほうが高額になると言われています。
ただ、贈与税には「配偶者控除」があり、適用されれば贈与税の大幅な減額が可能ですので、相続税と贈与税、どちらのほうが高額になるかをここで断言はできません。
他の相続人（共有者）の数が多い・関係が良好ではない、といった方は、生前贈与を選択することで、親族間のトラブルを回避しやすくなります。
相続税と贈与税の詳しい計算方法や控除の適用条件等は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
また、贈与税の計算方法には暦年贈与と相続時精算課税制度があるので、どちらを選ぶか検討する必要があります。
こちらの詳細は以下の記事をご覧ください。
配偶者控除を利用すると贈与税が軽減できる
夫婦間で自宅そのもの・自宅の購入費用を贈与した場合、配偶者控除を利用すると2,000万円まで税額が非課税になります。
上記の制度を「贈与税の配偶者控除」と言い、通称「おしどり贈与」と呼ばれています。
参照元：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除
配偶者控除は贈与税の基礎控除110万円（暦年贈与）と併用できるため、非課税枠は合計で2,110万円です。
本来、2,000万円の贈与があった場合、国税庁の「贈与税の計算と税率」により、「（2,000万円 – 110万円） × 50% – 250万円」で、750万円が贈与税です。
配偶者控除を利用したときは、この税額がゼロになるため、税負担の軽減によるメリットは大きいと言えます。
配偶者控除が適用できる主な要件は以下のとおりです。
- 夫婦の婚姻期間が20年以上のときに受けた贈与である
- 夫婦間で贈与された財産が自宅、もしくは自宅の取得費用である
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与された自宅、もしくは取得した自宅に居住する
なお、おしどり贈与によって税額がゼロになった場合でも、贈与を受けた翌年2月1日〜3月15日の間に贈与税の申告が必要です。
生前贈与に必要な手続き
生前贈与の手続きの流れは以下のとおりです。
- 誰にどのような財産を贈与するのかを決める
- 受贈者の合意のもと、贈与契約書を作成する
- 贈与する財産を引き渡す
- 不動産の名義変更手続きをする
- 贈与税の申告をする
- 不動産取得税を納付する
生前贈与では、贈与者（贈与をする人）と受贈者（贈与を受ける人）の両者の合意が必要です。
そのため、合意があった旨を後日証明できるよう、以下のような贈与契約書を作成しましょう。
贈与契約書の作成が完了したら、不動産を管轄する法務局にて、贈与者と受贈者の2者で生前贈与の手続きを行います（委任状があればどちらか一方に任せることも可）。
手続きには、主に以下の書類が必要なので用意しましょう。
生前贈与の必要書類
- 登記原因証明情報（家の贈与があったことを証明する書類）
- 家の権利証
- 夫の印鑑証明書
- 妻の住民票
- 固定資産評価証明書など不動産の評価額がわかるもの
贈与契約書の作成は、司法書士や行政書士に依頼するのが一般的です。
贈与契約書の作成・登記手続きの両方を依頼した場合、5万円前後が費用相場です。
贈与契約書の作成・登記手続きは自分でも行えますが、後々の記載漏れなどが不安な方は専門家への依頼を検討しましょう。
相続する
2つめにご紹介するのは「夫が亡くなって相続が発生し、夫から妻へ名義変更する」ケースです。
通常、妻には法定相続分が認められるので、相続による不動産の名義変更ができます。
故人の遺産を相続するにあたり、各相続人の取り分として法律上定められた割合。基本的に配偶者は常に相続人で、法定相続分の割合が最も多い。
相続で名義変更するメリットは、生前贈与よりも税額が圧縮しやすい点です。
5,000万円の財産を配偶者1人が相続・贈与で受けた場合の税額の比較は以下のとおりです。
- 相続税：（5,000万円 – 基礎控除3,600万円 ）× 20% – 200万円 = 80万円
- 贈与税：（5,000万円 – 基礎控除110万円） × 55％ – 400万円 = 2,289万5,000円
このように、相続税のほうが基礎控除が大きく、税額が抑えやすいメリットがあります。
ただし、夫から妻へ名義変更するデメリットとして、妻が法定相続分以上の遺産を相続した場合、他の相続人に遺留分侵害請求される可能性がある点が挙げられます。
遺留分侵害請求とは、遺言や相続の内容が公平でないとき、本来もらえるはずの財産（遺留分）を他の相続人に金銭等で請求することです。
わかりやすく、相続人が妻と長女のみで、遺産が不動産（土地と建物）のみだったと仮定しましょう。
遺産が不動産のみであるにもかかわらず妻が単独で不動産を相続したら、長女は本来もらえるはずの遺産（不動産）の半分に相当する金銭を母に請求できます。
相続による夫から妻への名義変更は、夫が生前に遺言書を残している・遺留分侵害請求に価格賠償できる分の金銭がある、といったケースではおすすめです。
遺留分侵害請求に関しては以下の記事にまとめています。
2024年4月に相続登記は義務化された
2024年4月に、相続が発生した場合の不動産の相続登記が義務化されました。
参照元：法務局｜相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始） ～なくそう所有者不明土地！～
国土の約2割が所有者不明の土地であるため、公共事業・民間取引の妨げになっており、今後さらに高齢化社会で影響が大きくなると懸念されたためです。
相続登記の義務化により、相続発生から3年以内に相続登記を済ませなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
なお、過去に相続した不動産も義務化の対象であるため、相続登記の手続きは早期に済ませておきましょう。
相続に必要な手続き
相続に必要な手続きの流れは以下のとおりです。
- 遺言書の有無の確認する
- 相続人の調査をする
- 相続財産を調査する
- 遺産分割協議を行う
- 遺産分割協議書を作成する
- 相続税の申告をする
- 相続登記をする
相続では遺言書の内容が最優先されるため、まずは有無を確認し、遺言書がない場合は、遺産分割協議、もしくは法定相続分にによって相続割合を決めます。
遺言書がない場合は、法定相続分通り、もしくは遺産分割協議によって相続割合を決めます。
法定相続人全員で、それぞれがどんな割合で遺産を相続するか決める協議
不動産を相続する際に注意していただきたいのが「不動産の所有者は必ず1人にしぼること」です。
共有名義の不動産は所有者1人の意思で売却や活用することができないため、共有者同士の意見の違いからトラブルに発展するおそれがあるからです。
遺産分割協議にて不動産の相続人を1人に絞ったら、不動産を管轄する法務局で相続登記の手続きを行いましょう。
なお、相続登記の手続きは多くの手間と時間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士への依頼用の相場は、相続登記のみであれば、5万円〜8万円・ 相続人の調査や遺産分割協議書も含めた登記は7万円〜15万円です。
相続登記に必要な書類は以下の通りです。
相続登記の必要書類
- 相続人の戸籍謄本
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産取得者の住民票
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
- 収入印紙
- 登記申請書
- 返信用封筒
- 遺産分割協議書（遺産分割協議に則して相続する場合）
- 相続人の印鑑証明書
相続登記手続きの詳しい流れについては、以下の記事を参考にしてください。
財産分与する
3つめにご紹介するのは「財産分与によって夫から妻に名義変更する」ケースです。
財産分与とは、婚姻生活中に協力して築いた財産を夫婦間で分配することです。
財産分与の対象となる共有財産には、婚姻生活中に購入した「不動産」や「家財」はもちろん、「片方の名義の預貯金」や「車」「保険解約返戻金」など、夫婦で協力して築いたと考えられる財産は全て含まれます。
財産分与のメリットは、もともと夫婦が共有していた財産を分けるだけなので、贈与税・相続税が発生しない点です。
ただ、財産分与は離婚成立が前提の名義変更であるため、円満離婚でなければ夫婦間の話し合いが進めにくい側面があります。
財産分与による名義変更は夫婦で協力して手続きをする必要があるため、話し合いが難しい場合は後述する専門家への依頼をおすすめします。
財産分与に必要な手続き
財産分与の手続きの流れは以下のとおりです。
- 住宅ローンが残っている場合、残債の金額を調べて金融機関へ相談する
- 財産額が確認できる資料を準備する
- 夫婦で財産の分け方について話し合いをする
- 話し合いの結果を書面に残す
- 所有権移転登記をする
まずは夫婦で話し合い、話し合った内容を「離婚協議書」や「財産分割書」等の書面に残しましょう。
書類の作成や共有財産を分与する計算などに自信がないのであれば司法書士・夫婦間での関係が悪く、直接話し合えないのであれば、弁護士へ依頼しましょう。
- 司法書士に依頼する費用相場：5万円〜10万円
- 弁護士に依頼する費用相場：30万円 + 財産額の10～20%
なお、財産分与による不動産の名義変更で必要な書類は以下の通りです。
財産分与の必要書類
- 【現在の名義人】登記識別情報通知（登記済権利証）
- 【現在の名義人】印鑑証明書
- 【分与後の名義人】住民票
- 固定資産評価証明書
- 離婚協議書、財産分与契約書など財産分与があったことがわかる書類
- 戸籍謄本など離婚したことがわかる書類
ちなみに、財産分与を請求できる権利は「離婚後2年」という期限が定められています。
離婚後2年を超過してしまうと、財産分与を請求する権利はなくなってしまうので注意してください。
夫から妻へ家の名義変更を行う際にかかる税金
ここからは、夫から妻に名義変更する際に課される税金を紹介します。
まず、夫から妻に名義変更する際は、どんなケースでも「登録免許税」がかかります。
また、名義変更のシチュエーションによっては「不動産取得税」「贈与税」「相続税」等も課税されます。
では、それぞれ簡単に解説していきます。
登録免許税
登録免許税は、登記手続きの際にかかる税金です。「不動産の価額×税率」で算出できます。
「不動産の価額」は基本的に、役場で管理されている固定資産課税台帳に記載の「価格」を指します。
「不動産の価額」に乗じる税率は、登記原因によって異なるので注意してください。
| 登記原因 | 登録免許税率 |
|---|---|
| 贈与 | 2％ |
| 相続 | 0.4％ |
| 遺産分割 | 0.4％ |
| 財産贈与 | 2％ |
登録免許税の納税方法は、まず、登録免許税の額に相当する金額を銀行等に支払い、支払いを証明する領収書、もしくは収入印紙を手に入れます。
入手した領収書、もしくは収入印紙を登記申請書に張り付けて申請することで、登録免許税を納めたと認められます。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した者に課される税金です。
前述した3つのケース（「生前贈与」「相続」「財産分与」）では、生前贈与で不動産を受け取った者のみに課されます。
不動産取得税は、取得した不動産の評価額に税率（住居として取得した場合は3％、それ以外は4％）を乗じて計算します。
不動産取得後、6カ月～1年ほどで税務署から「納税通知書」が届くので、通知書に従って、税務署や役所、コンビニや金融機関にて納税しましょう。
不動産取得税については以下の記事で詳しく解説しています。
贈与税
不動産に限らず、財産を贈与された者には贈与税が課されます。
贈与税は、1年間で受けた贈与の合計額から110万円（基礎控除額）を引いた金額に、税率を乗じて算出できます。
乗じる税率は「一般贈与」か「特別贈与」かで異なり、夫から妻への贈与は特別贈与に該当します。
それぞれの税率は以下の通りです。
前述したように、婚姻期間が20年以上の夫婦間で贈与が行われた場合は、配偶者控除が適用され、贈与税を大幅に抑えられます。
詳しくは、国税庁HPをご確認ください。
贈与税は、贈与があった翌年の2月1日～3月15日の間に、贈与を受けた者の住所を所轄する税務署にて納めることができます。
相続税
相続税は、故人の遺産を継承した者全員に課される税金です。
ただ、相続税に適用される基礎控除額はとても大きいので、相続税が一切かからないケースも少なくありません。
控除を適用しても相続税が発生した場合は、相続の開始があった日の翌日から10カ月以内に、相続人の住所を管轄する税務署にて相続税を納税する必要があります。
ちなみに相続税額の算出や手続きは複雑なため、司法書士等の専門家に依頼するのが一般的です。
相続税の計算方法や納税方法は以下の記事を参考にしてください。
夫から妻に名義変更を行う際の注意点
夫から妻へ名義変更を行う3つのケースと、それぞれ課税される税金をご紹介したところで、夫から妻へ名義変更を行う際の注意点を2点解説します。
住宅ローンが残っている場合は名義変更が困難
住宅ローンが残っている場合は、債権者（金融機関）の合意なく勝手に名義変更してはいけません。
住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）には「不動産の名義変更を行う際は債権者の承諾を要する」という旨が、大抵記載されているからです。
ローンが残った状態で不動産の名義変更をするには、金融機関に問い合わせて契約内容を変更してもらったり、債務者から外してもらったりしなければなりません。
しかし、債権者が離婚したからと言って、金融機関が契約内容や債権者の変更を行ってくれることは多くありません（相続による名義変更であれば残債も相続人に継承されるので問題ありません）。
夫が単独で融資を受けていたならまだしも、ペアローンや連帯債務だった場合は、住宅ローンの名義を妻1人に変更するのは非常に難しいでしょう。
- ペアローン
- 夫と妻、それぞれが個別の債務者となる借り入れ方法。つまりは1つの物件に2つの抵当権が設定される。その上で、それぞれがお互いの連帯保証人となる。夫と妻、それぞれ個別の収入額によって借り入れ限度額が決まる。
- 連帯債務
- 夫と妻、どちらかが主債務者となり、もう一方が連帯債務者になる借り入れ方法。夫婦の収入を合算して借入額が決まる。設定される抵当権は1本。
ペアローンや連帯債務では2人の収入を合算した金額に応じて融資を受けていたわけですから、妻1人の名義で今まで通りの融資を受けるのは困難であると金融機関に判断されてしまいます。
ローンの残債が残っている場合の対処法は、以下の記事で詳しく解説していますので必要な方は参考にしてください。
物件を相続する際は、共有名義にならないように遺産分割を行う
「相続に必要な手続き」で少し説明しましたが、物件を相続する際は、共有名義にならないように注意しましょう。
前提として、共有名義の不動産は、共有者1人の意思で売却や活用ができず、他の共有者の同意を取らなければなりません。
そのため、共有者同士の意見の食い違いからトラブルに発展するケースが多々あります。
また、共有者の1人が亡くなり、その妻や子どもに相続が発生したら、共有者が増えて共有関係はより一層複雑になります。
さらに、持分割合が大きい共有者（妻）が将来的に認知症になり、正常な判断能力を失ってしまった場合は、不動産を売却・活用するために特別な手続き（成年後見人の申立て）が必要になります。
不動産を共有すると将来的にトラブルになるリスクが大きいので、共有で相続してはいけません。
配偶者居住権という新制度を利用する
配偶者居住権という新制度を利用すれば「相続した物件に住むのは妻で、名義人は子ども」という状態も実現可能です。
配偶者居住権とは、相続発生時に被相続人の建物に住んでいた配偶者は、一定の要件を満たすことで、終身、もしくは一定期間、妻は引き続き無償で住めるという権利です。
妻と子どもで不動産を共有せず、子ども（1人）が単独で相続登記したうえで、妻は物件に住み続けるのも賢い選択でしょう。
前述した共有のリスクや、妻が亡くなった際に子どもが改めて相続登記する手間もなくなります。
なお配偶者居住権の詳細は以下の記事で確認してください。
夫から名義変更された要らない不動産は売却しよう
相続や離婚で不要な不動産を取得してしまった場合は、早めに売却しましょう。
用途がない不動産を空き家として放置しておくと、名義人は行政から空き家の管理責任を問われたり罰則の対象となったり、大きなリスクがあるからです。
また、放置しておくと建物の劣化は加速するので、将来、売却したい・活用したいと思ったときに希望通りの売却・活用ができないおそれがあります。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、日本全国の不動産をスピーディーに買い取っています。
「しばらく放置していたから老朽化している」「立地が悪すぎてなかなか買手がつかない」こんな不動産もお任せください。
もちろん、ご相談・査定のみのお問い合わせも大歓迎です。
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まとめ
夫から妻へ名義変更するシチュエーションと、それぞれの名義変更の方法などを解説しました。
相続や財産分与等で思いがけず用途がない不動産を取得してしまったときは、空き家として放置せず、売却して手放してしまいましょう。
不動産を手放してしまえば、物件の管理責任を問われるリスクもなくなるうえ、売却代金がまとまった現金で手に入るので一石二鳥です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、一般の不動産業者では取り扱えない不動産も積極的に買い取っています。
他の不動産業者に売却活動を断られてしまった不動産なども、ぜひ我々にご相談ください。
我々が皆様のお役に立てれば幸いです。
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