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持分の買取請求には2つのパターンがある
持分の買取請求（買い取ってもらう請求ではなく買い取りたいと請求すること）には、民法に規定された持分買取権と、当事者が任意で行う買取りの提案（交渉）の2種類あります。
重要なのは、民法で認められている持分買取権のほうで、説明は少し難しいかもしれませんが確実に理解しておきましょう。
民法の規定による持分買取権
持分買取権が規定されているのは、民法第253条第2項です。
（共有物に関する負担）
第二百五十三条 各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
２ 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。
引用元：民法第253条
第1項には、各共有者が管理費用等を持分に応じて負担、即ち、共有者全員で分担する義務が定められています。
管理費用等とは修繕費や固定資産税など通常の維持費です。
そして、第2項では「1年以内に管理費用等の分担義務を履行しないとき」と条件付きながら、他の共有者が「相当の償金を支払う」ことで、その者（管理費用等を負担しなかった共有者）の持分を「取得することができる」としています。
要するに、「誰かが共有不動産の維持費を負担しないで1年経過したら、他の共有者はお金で持分を取得できますよ」ということです。
まとめると、持分を取得するには、次の二つを満たすことが要件となります。
- 1年を超えて管理費用等を支払わない共有者がいること
- 他の共有者が相当の償金（持分相当のお金）を支払うこと
この規定で注目すべきは、管理費用等を支払わない共有者に対し、持分の取得を「請求できる」のではなく、相当の償金と引き換えに持分を「取得できる」としている点です。
つまり、持分を買い取ることの請求権を認める規定ではありません。
他の共有者は、相当の償金を支払うことで、管理費用等を支払わない共有者の意思とは無関係に、強制的な持分の取得（対価を支払うので実質的に買取り）ができます。
もちろん、取得「できる」のですから、相当の償金を支払わず取得しないのも自由で、その選択は他の共有者しだいです。
買取りの提案
民法の規定によらない買取請求は、単に共有者間で持分の売買を提案するのと同じです。
言ってみれば、他の共有者に持分を買い取らせてくださいとお願いするようなもので、買い取る請求権があるわけではなく、任意にいつでも提案できる一方で、売りたくない共有者からは当然に拒否されます。
したがって、買取りの提案が拒否されたら、それ以上は強制できないことになります。
持分買取権で買い取る場合
持分買取権を行使するには、前述の要件を満たさなければなりません。
- 1年を超えて管理費用等を支払わない共有者がいること
- 他の共有者が相当の償金（持分相当のお金）を支払うこと
逆に、請求される側の立場では、民法に規定された要件が満たされたら、他の共有者からの買取りを拒否できなくなりますので注意しましょう。
以下、管理費用等の滞納から買取りまでの流れを説明します。
- 負担した費用の償還請求
- 償還請求から1年経過したら買取権の行使を通知
- 買取価格の決定
- 償金の支払いと持分移転登記
負担した費用の償還請求
民法では、管理費用等を支払わない場合の1年が、いつ開始するのか規定されていません。
そのため、共有者が肩代わりした費用を、支払わない共有者に請求することで、1年の開始を確定させておく必要があります。
請求方法については、メールやLINEなど、形に残る後から証明可能な方法にしましょう。
他の共有者から費用請求されたら、遅くとも請求から1年以内に支払うことが重要です。
償還請求から1年経過したら持分買取権の行使を通知
管理費用等を請求して1年経過したら、持分買取権を行使すること並びに相当の償金を支払うことを、管理費用等の支払いがない共有者に通知します。
通知方法としては、配達証明付きの内容証明郵便を使い、文書での証拠を残すことも検討されますが、特に決まりはないので、メールやLINEなどで残していれば問題ありません（メールやLINEなどの記録が本物であることに争いがない場合）。
もうこの時点で拒否できないことを考えると、滞納費用を支払うことで買取をやめてもらえないか交渉すべきでしょう。
買取価格の決定
買取価格は、不動産全体の時価をベースに、管理費用等を支払わない共有者の持分割合を乗じた金額とするのが妥当です。
また、滞納している管理費用等を買取価格と相殺することもできます。
共有不動産が時価3,000万円、買い取る持分割合が1/3の場合
本来の買取価格＝3,000万円×1/2＝1,000万円
管理費用等の滞納が50万円なら、買取価格＝1,000万円－50万円＝950万円
※時価の求め方には種類がありますので、記事内の「共有持分の買取相場の求め方」で解説します。
償金の支払いと持分移転登記
償金としての買取価格が決まったら、支払いと持分移転登記をしますが、同時に行うことは不可能ですから、心配なら司法書士に依頼して確実に登記できるようにしましょう。
なお、登記は共同申請となるため、管理費用等を支払わなかった共有者が、登記に協力してくれないことも考えられます。
その場合は、登記引取請求訴訟を起こして確定判決を得ることで単独申請が可能です。
登記義務がある当事者に、裁判所から登記手続を命じてもらうための訴訟。
買取りの提案で買い取る場合
共有不動産の各共有者は、自分の持分を自由に処分（売却）できますので、自分が買い取りたい場合、買ってほしい場合のいずれも、他の共有者と持分を売買することになります。
以下、買取りの提案で買い取るまでの流れです。
- ①買取りの提案と相手の意思確認
- 当たり前ですが、持分を買い取りたい共有者に対し、売ってくれないか話を持ちかけることから始まります。
- ②買取価格の交渉
- 絶対に売りたくない共有者でなければ、金額によっては売ってくれるかもしれません。買取価格は、時価×持分割合をベースに上下するでしょう。
- ③売買契約
- 合意した買取価格で売買契約を結びます。契約内容に不備があると後からトラブルになること、登記手続を依頼することを踏まえ、この時点で司法書士に依頼するのがおすすめです。
- ④代金支払いと持分移転登記
- 代金を支払い、持分移転登記を済ませて契約完了します。相手が登記に協力してくれないことも無いとは言えませんが、合意による売買なので普通は起こりにくいです。
持分移転登記の流れや費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有持分の買取相場の求め方
買取価格は、不動産全体の時価×持分割合がベースになると説明しました。
ところが、不動産の時価は流動的で、本当の意味での時価は売ってみなければわかりませんし、売れた価格が適正な時価と言えるのかどうかもわかりません。
それでは買取価格を決められないため、何らかの方法で時価に近い価格を求めます。
交渉にもよりますが、安すぎる買取価格は贈与税の対象になるので留意しましょう。
共有持分の売却相場については、以下の記事でも詳しく解説しています。
時価の求め方
時価としてより正確なのは、不動産鑑定士による鑑定評価額です。
ただし、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すると、数十万円はかかってしまいます。
そこで、無料の一括査定サービスか、固定資産税評価額での算定がおすすめです。
一括査定サービス
各不動産会社は、営業行為の一環として無料査定を行っていますが、複数の不動産会社から同時に無料査定を受けられるサービスが存在します。
ただし、不動産会社が出してくる査定額には、契約を取りたい思惑で高くなっていたり、不正確で安すぎたりと幅があります。
ですから、最高価格と最低価格は除外して、残りの平均を取ると良いでしょう。
なお、弊社AlbaLinkは共有持分の買取実績が多く、精度の高い査定額をお伝えできます。
共有持分の買取相場を把握したい方は、無料査定をご利用ください。
>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で買取査定を依頼する
固定資産税評価額による方法
土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の7割相当になっています。
全国に定められた標準地（令和6年は26,000地点）について、国土交通省が毎年公表する地価です。地価公示価格は、不動産鑑定士による鑑定評価額を基礎としています。
したがって、あくまでも単純計算では、土地の固定資産税評価額を0.7で割り戻すと、それなりの価格を求められます。
2,800万円÷0.7×持分割合1/2＝2,000万円
一方、建物の固定資産税評価額は、同じ建物を新築すると仮定した場合の建築費（再建築価格といいます）に、経年劣化を考慮した減価をすることで計算されています。
ただし、再建築価格は施工業者の利益などを含まないため、新築価格や購入価格に比べると、5〜7割程度だと言われています。
正確性には欠けますが、建物の固定資産税評価額を0.6で割り戻すのが目安です。
1,800万円÷0.6×持分割合1/2＝＝1,500万円
注意点として、建物の固定資産税評価額は、経年劣化で一定まで下がると以降は下がらなくなるのに対し、時価は下がり続けて無価値になりますから、古い建物ではこの算定方法が使えません。
相手に買取りを拒否されたら共有物分割請求
持分買取権による買取りは拒否できませんが、買取りの提案は交渉なので、持分を買い取りたい共有者に拒否されることもあるでしょう。
拒否された場合にできる方法の一つとして、共有解消を目的とする共有物分割請求が民法で規定されており、他の共有者全員を相手に分割を請求できます。
（共有物の分割請求）
第二百五十六条 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。
引用元：民法第256条第1項
現実問題として、分筆できる土地を除くと、誰かが持分を買い受けて単独名義になるか、不動産全体を売却して代金を分けなければ共有は解消されません。
ですから、共有物「分割」となっていても、実際には金銭的な分配が多くなります。
共有物分割請求訴訟の概要については、以下の記事でも詳しく解説しています。
共有物分割請求の流れ
共有物分割請求は、誰かの分割請求を共有者間で協議することから始まりますが、共有持分の買取りが拒否された経緯では、容易に協議がまとまらないでしょう。
共有者間での協議がまとまらない場合は、裁判所に調停を申し立てることも可能です。
当事者では話し合いがまとまらないときに、裁判所での話し合いをするための手続き。調停では、調停委員と呼ばれる第三者が間に入って当事者による合意形成を目指す。
協議または調停で合意できなければ、残る手段は訴訟です。
訴訟になると、最終的には裁判官が判決で分割方法を言い渡すことになりますが、その内容は次の3通りに分かれ、どの分割方法が採用されるかわかりません。
| 現物分割 | 土地の場合に分筆することによって分ける方法 |
|---|---|
| 代償分割 | 共有者の一人に他の共有者の持分を買い取らせる方法 |
| 換価分割 | 不動産を競売で売却して売得金を各共有者で分ける方法 |
共有物の分割方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有物分割請求のリスク
当初の希望が持分の買取りだったのに、協議・調停では決まらず訴訟までもつれると、自分の持分を手放すことも十分に考えられます。
裁判官は、共有物が分割請求された経緯や、当事者の公平性などを考慮しますが、適切な分割方法を裁定するのであって、訴えた共有者の希望が叶うとは限らないのです。
その上、競売になり安い金額で持分を手放すケースもありますから、持分を買い取れないどころか、共有物分割の請求を後悔する結果もあり得るでしょう。
共有持分は買取業者への売却がおすすめ
前述したとおり、共有持分の買取請求をおこなうには、共有者とのやり取りが欠かせません。
しかし、共有持分に強い不動産買取業者に売却すれば、共有者とのコンタクトなしでスムーズに持分の売却が可能です。
専門の買取業者は、共有持分の運用・再販ノウハウがあるため、基本的に現況買取に対応しています。
「共有者同士のトラブルを避けたい」「共有関係を解消したい」といった方は、専門の買取業者に売却する方法がおすすめです。
なお、弊社Albalinkも共有持分に強い専門の買取業者です。
費用・手間をかけずに共有持分を売却し、共有関係から離脱したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で買取査定を依頼する
次項で、共有持分を買取業者へ売却するメリットについて解説します。
共有持分を買取業者に売却する3つのメリット
共有持分を買取業者に売却するメリットは、以下の3つです。
前述したように、買取業者は基本的に共有持分を現況買取します。
弁護士・司法書士などの士業と連携があるため、裁判・登記など、一連の手続きもすべて買取業者が担います。
上記に伴い、他の共有者と顔を合わせたり交渉したりする必要もありません。
さらに、売主・買取業者と2者間での取引が成立するため、平均1ヶ月程度で売却が可能です。
手間なく、スピーディーに共有持分を売却し、共有関係を解消したい方は、専門の買取業者に売却しましょう。
なお、弊社Albalinkも共有持分に強い専門の買取業者です。
トラブルなくスムーズに共有持分を売却したい方は、各専門家と強いネットワークがある弊社にお任せください。
無料相談のみの問い合わせも歓迎しております。
>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で買取査定を依頼する
弊社Albalinkの共有持分の買取事例
ここまで共有持分の売却は「専門の買取業者に売却する」がおすすめであるとお伝えしました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の共有持分の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）
まとめ
- 共有持分の買取請求には、民法上の持分買取権と任意の買取り提案がある
- 持分買取権は、1年を超えた管理費用等の滞納がなければ行使できない
- 任意での買取り提案は、共有者間での持分売買と同じ
- 買取価格は時価×持分割合が基本
- 共有物分割請求では、持分を買取りできるとは限らない
持分買取権で強制的に買い取るためには、管理費用等の滞納を1年間待たなくてはならず、滞納分が支払われたらリセットされてしまいます。
また、買取り提案で交渉が難航するようなら、いっそのこと自分の持分を売却して共有から抜けてしまい、別な形での資産運用にするのも一考ではないでしょうか。
当サイトを運営する弊社AlbaLinkは、共有持分に強い専門の買取業者です。
持分買取や共有持分の無料相談は随時受け付けております。
トラブルなくスムーズに共有関係を解消したい方は、いつでもお問い合わせください。
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