【共有持分の買取請求と共有物分割請求】請求される側も必読！

持分の買取請求には2つのパターンがある

持分の買取請求（買い取ってもらう請求ではなく買い取りたいと請求すること）には、民法に規定された持分買取権と、当事者が任意で行う買取りの提案（交渉）の2種類あります。

重要なのは、民法で認められている持分買取権のほうで、説明は少し難しいかもしれませんが確実に理解しておきましょう。

民法の規定による持分買取権

持分買取権が規定されているのは、民法第253条第2項です。

（共有物に関する負担）

第二百五十三条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

２　共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

引用元：民法第253条

第1項には、各共有者が管理費用等を持分に応じて負担、即ち、共有者全員で分担する義務が定められています。管理費用等とは修繕費や固定資産税など通常の維持費です。

そして、第2項では「1年以内に管理費用等の分担義務を履行しないとき」と条件付きながら、他の共有者が「相当の償金を支払う」ことで、その者（管理費用等を負担しなかった共有者）の持分を「取得することができる」としています。

要するに、「誰かが共有不動産の維持費を負担しないで1年経過したら、他の共有者はお金で持分を取得できますよ」ということです。

まとめると、持分を取得するには、次の二つを満たすことが要件となります。

この規定で注目すべきは、管理費用等を支払わない共有者に対し、持分の取得を「請求できる」のではなく、相当の償金と引き換えに持分を「取得できる」としている点です。

つまり、持分を買い取ることの請求権を認める規定ではありません。

他の共有者は、相当の償金を支払うことで、管理費用等を支払わない共有者の意思とは無関係に、強制的な持分の取得（対価を支払うので実質的に買取り）ができます。

もちろん、取得「できる」のですから、相当の償金を支払わず取得しないのも自由で、その選択は他の共有者しだいです。

買取りの提案

民法の規定によらない買取請求は、単に共有者間で持分の売買を提案するのと同じです。

言ってみれば、他の共有者に持分を買い取らせてくださいとお願いするようなもので、買い取る請求権があるわけではなく、任意にいつでも提案できる一方で、売りたくない共有者からは当然に拒否されます。

したがって、買取りの提案が拒否されたら、それ以上は強制できないことになります。

持分買取権で買い取る場合

持分買取権を行使するには、前述の要件を満たさなければなりません。

逆に、請求される側の立場では、民法に規定された要件が満たされたら、他の共有者からの買取りを拒否できなくなりますので注意しましょう。

以下、管理費用等の滞納から買取りまでの流れを説明します。

負担した費用の償還請求

民法では、管理費用等を支払わない場合の1年が、いつ開始するのか規定されていません。

そのため、共有者が肩代わりした費用を、支払わない共有者に請求することで、1年の開始を確定させておく必要があります。

請求方法については、メールやLINEなど、形に残る後から証明可能な方法にしましょう。

償還請求から1年経過したら持分買取権の行使を通知

管理費用等を請求して1年経過したら、持分買取権を行使すること並びに相当の償金を支払うことを、管理費用等の支払いがない共有者に通知します。

通知方法としては、配達証明付きの内容証明郵便を使い、文書での証拠を残すことも検討されますが、特に決まりはないので、メールやLINEなどで残していれば問題ありません（メールやLINEなどの記録が本物であることに争いがない場合）。

買取価格の決定

買取価格は、不動産全体の時価をベースに、管理費用等を支払わない共有者の持分割合を乗じた金額とするのが妥当です。

また、滞納している管理費用等を買取価格と相殺することもできます。

※時価の求め方には種類がありますので、詳しくは後述します。

償金の支払いと持分移転登記

償金としての買取価格が決まったら、支払いと持分移転登記をしますが、同時に行うことは不可能ですから、心配なら司法書士に依頼して確実に登記できるようにしましょう。

なお、登記は共同申請となるため、管理費用等を支払わなかった共有者が、登記に協力してくれないことも考えられます。その場合は、登記手続請求訴訟を起こして確定判決を得ることで単独申請が可能です。

買取りの提案で買い取る場合

共有不動産の各共有者は、自分の持分を処分（売却）できますので、自分が買い取りたい場合、買ってほしい場合のいずれも、他の共有者と持分を売買することになります。

以下、買取りの提案で買い取るまでの流れです。

買取価格の決め方

買取価格は、不動産全体の時価×持分割合がベースになると説明しました。

ところが、不動産の時価は流動的で、本当の意味での時価は売ってみなければわかりませんし、売れた価格が適正な時価と言えるのかどうかもわかりません。

それでは買取価格を決められないため、何らかの方法で時価に近い価格を求めます。交渉にもよりますが、安すぎる買取価格は贈与税の対象になるので注意してください。

時価の求め方

時価としてより正確なのは、不動産鑑定士による鑑定評価額です。ただし、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すると、数十万円はかかってしまいます。

そこで、無料の一括査定サービスか、固定資産税評価額での算定がおすすめです。

一括査定サービス

各不動産会社は、営業行為の一環として無料査定を行っていますが、複数の不動産会社から同時に無料査定を受けられるサービスが存在します。

ただし、不動産会社が出してくる査定額には、契約を取りたい思惑で高くなっていたり、不正確で安すぎたりと幅があります。

ですから、最高価格と最低価格は除外して、残りの平均を取ると良いでしょう。

固定資産税評価額による方法

土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の7割相当になっています。

したがって、あくまでも単純計算では、土地の固定資産税評価額を0.7で割り戻すと、それなりの価格を求められます。

一方、建物の固定資産税評価額は、同じ建物を新築すると仮定した場合の建築費（再建築価格といいます）に、経年劣化を考慮した減価をすることで計算されています。

ただし、再建築価格は施工業者の利益などを含まないため、新築価格や購入価格に比べると、5〜7割程度だと言われています。正確性には欠けますが、建物の固定資産税評価額を0.6で割り戻すのが目安です。

注意点として、建物の固定資産税評価額は、経年劣化で一定まで下がると以降は下がらなくなるのに対し、時価は下がり続けて無価値になりますから、古い建物ではこの算定方法が使えません。

相手に買取りを拒否されたら共有物分割請求

持分買取権による買取りは拒否できませんが、買取りの提案は交渉なので、持分を買い取りたい共有者に拒否されることもあるでしょう。

拒否された場合にできる方法の一つとして、共有解消を目的とする共有物分割請求が民法で規定されており、他の共有者全員を相手に分割を請求できます。

（共有物の分割請求）

第二百五十六条　各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

引用元：民法第256条第1項

現実問題として、分筆できる土地を除くと、誰かが持分を買い受けて単独名義になるか、不動産全体を売却して代金を分けなければ共有は解消されません。

ですから、共有物「分割」となっていても、実際には金銭的な分配が多くなります。

共有物分割請求の流れ

共有物分割請求は、誰かの分割請求を共有者間で協議することから始まりますが、共有持分の買取りが拒否された経緯では、容易に協議がまとまらないでしょう。

共有者間での協議がまとまらない場合は、裁判所に調停を申し立てることも可能です。

協議または調停で合意できなければ、残る手段は訴訟です。

訴訟になると、最終的には裁判官が判決で分割方法を言い渡すことになりますが、その内容は次の3通りに分かれ、どの分割方法が採用されるかわかりません。

共有物分割請求のリスク

当初の希望が持分の買取りだったのに、協議・調停では決まらず訴訟までもつれると、自分の持分を手放すことも十分に考えられます。

裁判官は、共有物が分割請求された経緯や、当事者の公平性などを考慮しますが、適切な分割方法を裁定するのであって、訴えた共有者の希望が叶うとは限らないのです。

その上、競売になり安い金額で持分を手放すケースもありますから、持分を買い取れないどころか、共有物分割の請求を後悔する結果もあり得るでしょう。

まとめ

持分買取権で強制的に買い取るためには、管理費用等の滞納を1年間待たなくてはならず、滞納分が支払われたらリセットされてしまいます。

また、買取り提案で交渉が難航するようなら、いっそのこと自分の持分を売却して共有から抜けてしまい、別な形での資産運用にするのも一考ではないでしょうか。

弊社でも、持分買取や共有持分のご相談を承っておりますので、ぜひご連絡ください。