古屋が売れないときはどうする？｜売れにくい理由と対処法を解説

古屋が売れない理由は一般の需要の低さにある

古屋とは築年数が経過した古い家を意味しますが、年数や状態が明確に法律で定められてはいません。一般的には築30年以上の物件を指すことが多いです。

古屋が売れない最大の理由は、買い手からの需要が低いことにあります。住宅購入を考えている人の多くは、すぐに住める状態の物件を求めており、築年数が古く改修が必要な古屋は敬遠されがちです。

ここからは、なぜ古屋は買い手からの需要が低いとされているのかについて、具体的な理由を解説していきます。

外観が古びている

古屋の需要が少ない理由の一つに、外観が古びていることが挙げられます。

一般市場では住宅利用としての購入を考えている人が多く、中でも外観は買い手に与える物件の印象として重要な要素といえます。

実際、国土交通省の調査によると、中古住宅を購入した世帯の46.9%が「住宅の立地環境が良かったから」を選択理由に挙げていますが、物件の状態や外観も立地環境の重要な判断材料です。

参照元：国土交通省｜令和４年度住宅市場動向調査（P25）

中古住宅の中でも古屋は築年数が経過し古びていることが多いため、外観の劣化が購入希望者の購買意欲を低下させ、需要が低くなってしまうのです。

安全面に不安を持たれやすい

古屋の需要の低さの要因として、安全面に不安を持たれやすい点も挙げられます。

近年は地震などに対する防災意識が高まっており、以前よりも「安全性」に着目する人が増えているからです。

特に1981（昭和56）年5月以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」と呼ばれ、1981（昭和56）年6月以降の新耐震基準を満たしていない可能性が高く、不安を持たれやすいです。

	旧耐震基準	新耐震基準
基準年月日	1981年5月31日以前	1981年6月1日以降
基準	震度5程度の中規模地震に耐えられる基準	震度6強~7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しない基準

内閣府が実施した調査によると、「大地震に備えて避難経路や避難場所について話し合うことが重要」と回答した人が80.5%と多く、住宅の検討時に防災を考慮した立地選びをする人も少なくありません。

参照元：内閣府｜防災に関する世論調査（令和4年9月）（P７）

このような防災意識の高まりの中で、築年数が古く耐震基準を満たしていない可能性のある古屋は、安全面で不安を持たれやすく、購入候補から外されやすいのです。

住むためには改修費が必要になる

古屋は、住宅として利用する場合、購入費用に加えて改修費用が必要なケースが多く、買い手から敬遠されやすい傾向があります。

一般的には、以下のようなリフォーム費用が発生します。

リフォーム箇所	費用相場
水回り（キッチン・浴室・トイレ）	150万円～300万円
外壁・屋根の塗装・修繕	100万円～200万円
内装の張替え	50万円～150万円
耐震補強工事	100万円～200万円
断熱工事	20万円～120万円

仮に、古屋の購入費が500万円の場合でも、住めるようにリフォームすると合計で1,000万円以上の出費となり、結果として1,500万円の費用がかかるといった事例があります。

改修費用の負担を考えると、多くの購入希望者は新築や築浅の物件を選択する傾向にあり、古屋の需要は低くなってしまうのです。

耐震基準を達していないと住宅ローンを組みにくい

古屋が売れない大きな理由として、旧耐震基準の物件では住宅ローンが組みにくいという問題があります。

日本の耐震基準は1981年(昭和56年)6月1日を境に大きく変更されました。これは1978年の宮城県沖地震で建物に大きな被害が出たことがきっかけです。

参照元：国立研究開発法人建築研究所｜新耐震基準から40年を振り返る

住宅ローンでは、購入する物件を担保にお金を借りますが、金融機関は基本的に物件の担保評価額以上の融資は行いません。

担保評価額以上の金額を貸してしまうと、万が一ローンの返済が滞った際に、競売にかけても残債を完済できないリスクがあるためです。

実際、多くの金融機関で旧耐震基準の物件を融資対象外としていたり、融資する場合でも担保評価額が低くなったりと、フルローンを組むことは非常に難しくなっています。

このように耐震基準を満たしていない古屋は住宅ローンが組みにくく、現金で購入できる買い手に限定されやすいため、売却が困難になるのです。

古屋が売れない方必見！あなたに合った売却方法

これまで古屋が売れずに悩んでいた方は、あなたの古屋に合った売却方法を選択できていない可能性があります。

古屋の売却には下記の2つの方法があります。

売却したい物件の状態や、立地条件などにより適切な売却方法を選ぶことで、古屋でも売却しやすくなるのです。

例えば、立地条件の良い古屋は仲介が向いており、築年数が古い古屋は買取の方が向いているといったケースがあります。

ここからは、仲介と買取それぞれについて売却方法の特徴やメリット・デメリットを解説していきます。

仲介業者に依頼する

仲介業者は、売主と買主の間に入って売買契約を成立させる不動産会社のことを指します。仲介業者に依頼して契約が成立すると、仲介手数料が発生するのが特徴です。

仲介業者は一般市場で購入希望者を探すため、物件の需要が高いほど売却できる傾向にあります。

仲介に合った古屋の特徴

仲介での売却に向いている古屋は、下記のような特徴があります。

これらの特徴を満たしている古屋は、住宅としての需要が高く、また売却時の費用も抑えやすいため仲介が向いています。

仲介のメリット

仲介の最大のメリットは、需要が高いほど高額で売却できる可能性があることです。

仲介では、不動産会社が購入希望者を広く募るため、物件の魅力が適切に評価されれば買取よりも高い価格での売却が期待できます。

特に上記で挙げた5つの特徴を満たしている物件は、複数の購入希望者が現れるケースもあり、価格が上がりやすいです。

さらに、仲介では売主が希望の価格を提示できるため、売却の目的に合わせて価格設定ができる点も魅力の一つです。

仲介のデメリット

仲介のデメリットは、売却が長期化しやすいことです。

仲介では一般市場で購入希望者を探すため、物件に魅力を感じる買い手が現れるまで、時間がかかるリスクがあります。

特に、築年数の古い古屋は、購入者が改修費用や耐震性を懸念し購入に踏み切れないことがあります。

売却期間が長くなると、固定資産税や管理費用の負担が大きくなり、建物の劣化も進行していくので注意が必要です。

買取業者に依頼する

買取業者は、不動産会社が直接物件を買い取ってくれる方法です。

仲介のように購入者を探す必要がないため、短期間で売却が成立しやすいです。

仲介では扱いにくい古屋でも対応してもらえる可能性があります。

買取に合った古屋の特徴

買取に向いている古屋には、以下の特徴があります。

以上のような物件は買取を選択するとよいでしょう。住宅として需要の低い物件は、仲介ではなく買取を選択することで売却の可能性が上がります。

買取のメリット

買取のメリットは2つあります。

1つは、短期間で売却ができることです。

買取業者は直接物件を買い取ってくれるため、購入希望者を探す必要がありません。査定から数週間で現金化できるケースもあり、相続や転勤などで早く売却したい方にはおすすめです。

2つ目は、仲介では売れにくい物件でも売却できる可能性があることです。

旧耐震基準の物件や、雨漏り・シロアリ被害など一般的には敬遠される条件の古屋でも買い取ってもらえることがあります。買取業者は、売却のノウハウを持っているため、売却後のトラブルやリスクを軽減できる点も魅力です。

買取のデメリット

買取のデメリットは、買取業者の選択を間違うと売れないリスクが高くなる点です。

買取業者は、物件を買い取った後にリフォームやリノベーションを行い転売することで利益を得ています。そのため、専門外の物件を買い取るのは大きなリスクとなるのです。

古屋の買い取り実績が多い会社ほど、より多くの事例や経験があるため強固なノウハウを持っており対応できる物件の幅が広がります。

一方で実績の少ない会社は、買い取って自社で売却できる見込みが立たなければ、売却不可と判断されてしまうことがあります。

したがって、古屋の売却を成功させたいのであれば、買取業者の中でも、古屋の専門性が高い買取業者を選びましょう。

弊社アルバリンクも、古屋を専門的に扱う買取業者です。査定は無料で行えますので、古屋の売却でお困りの方はお気軽にご相談ください。

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仲介で売れない古屋を見直すための8ステップ

古屋が仲介で売れずに悩んでいる方に向け、今すぐに見直すべきことを8つのステップで紹介していきます。

これから紹介する1〜8のステップは、「簡単ですぐに確認できるもの」から始まり、徐々に「時間や費用がかかるもの（最終手段）」へと進んでいく順番に並んでいます。

実際に見直しを実行する際は、いきなりステップ8の大がかりな対策から検討するのではなく、ステップ1から順番に確認していくことをオススメします。

あなたの古屋を売るための改善策として、参考にしてください。

1.古屋の状態の見直し

まずは自分の古屋の状態を見直しましょう。今、仲介で売りに出しているならば、自分の物件が本当に仲介に合っているかどうかを確認するべきです。

ここで当てはまっていない場合、いくら費用や時間をかけても仲介では売れない可能性が高いといえます。

特に重要な要素は「立地」です。

上記のような土地の場合は、一般の買い手からの需要が極めて低いため、仲介でこれ以上粘るよりも、古屋を直接買い取ってくれる専門業者への売却に切り替えることをオススメします。（※詳しくは[買取がオススメ（ページ内リンク）]をご覧ください）

一方で、このような土地自体の価値が高く需要が見込めるため、このあとに紹介するステップ（対策）を実行することで、仲介でも十分に売れる可能性があります。

2.売り出し価格の見直し

古屋が売れない原因の一つに、売り出し価格が相場とかけ離れている点が挙げられます。

売り出し価格を適正に設定することは、仲介での売却成功において非常に重要です。価格が高すぎれば購入希望者が現れず、反対に安すぎれば損をしてしまいます。

そこで、SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトを確認してみましょう。

エリアや築年数が、同じ条件の古屋がいくらで売り出されているかを確認します。さらに、レインズといった不動産流通機構が運営するサイトを活用すれば、実際に成約になった物件価格も知れるので判断材料になります。

あなたの古屋の状態が周辺物件と比較して劣化が激しい場合や、旧耐震基準の物件である場合は、相場よりも低い価格設定がおすすめです。

購入者は、改修費用を見込んで価格を判断する傾向にあるため、物件価格が相場並みだと割高な印象を与えてしまいます。

もし、価格設定に迷う場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格のアドバイスを受けると良いでしょう。

3.内覧時の印象を良くする

何度か内覧を受け入れたが売れないという場合は、内覧時の印象が悪い可能性があります。

内覧は購入希望者が物件を直接見る重要な機会です。この時の印象が悪ければ、どんなに価格を下げても購入には至りません。

築年数による劣化は仕方ありませんが、掃除で改善できる程度の汚れや散らかった状態は、すぐに改善しましょう。

特に以下の点を確認してください。

上記を意識すると、購入希望者からの印象が良くなり売れやすくなります。

4.室内の荷物を片付ける

室内に荷物が多すぎるケースも、買い手の印象を悪くする要素の一つです。

購入希望者は内覧で以下のような点を確認します。

上記の項目で、購入希望により良い印象を与えられるように、不要な家具や荷物は置かないことが大切です。

例えば、トランクルームや倉庫を一時的に借りて保管したり、収納の中は整理整頓し収納力を見せたり、といった方法が効果的です。

家具は最小限にして、室内をスッキリさせることで、部屋が広く明るく見え、購入希望者に良い印象を持ってもらえます。

5.外構（外まわり）を整える

古屋の外構が荒れていると、内覧前に購入希望者の気持ちが冷めてしまいます。

特に外構は、管理されているかや近隣からのイメージに直結するため、非常に重要なポイントです。

上記のような点で、購入希望へ悪い印象を与えないように注意しましょう。外構を整えることで、物件全体の印象が良くなり、内覧につながりやすくなります。

6.別の不動産仲介業者に変更する

ここまでの内容を試してみても売れないのであれば、依頼する不動産会社の変更を検討してみましょう。依頼中の不動産会社が売却活動を積極的に行っていない可能性も捨てきれません。

この場合、不動産会社はあなたの物件を後回しにして、売主の前では売却活動を熱心に行っているふりをしている可能性があります。

また、不動産仲介業者はリフォーム業者や解体業者と提携していることが多く、売主に業者を紹介して紹介料として利益を得る仕組みを取っていることもあるので注意してください。

上記を意識して、仲介業者とやり取りをしてみましょう。

既に仲介業者を数回変更していても買主が現れない場合は、仲介が自身の古屋に合っていない可能性があります。

そのような方は「古屋専門の買取業者に相談」してみましょう。

弊社アルバリンクも、全国の古屋を専門的に扱う買取業者です。仲介で売れずにお困りの古屋をお持ちの方は、お気軽に弊社の無料査定をご依頼ください。

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7.リノベーションして売る

仲介で売れない古屋を、リノベーションして売却する方法もあります。ただし、リノベーション費用が回収できるかをきちんと確認してから行うことが重要です。

リノベーションを実施する前に、必ず以下の点を確認しましょう。

例えば古屋の現在の価格が500万円で、リノベーションに500万円かけたとしても、周辺の新築が1,200万円で売られていれば1,000万円での売却は困難です。

この場合、買取業者に売却した方が、トータルの損失は少なくなります。

リノベーションは慎重に判断し、損しない見込みがある場合のみ実行しましょう。

8.解体して更地として売る

古屋を解体して更地にすることで、売却しやすくなる場合があります。更地であれば、買い手が住宅用地として購入できるため自分の好きな住宅が建てられます。

特に、近くに商業施設があったり、学校が近かったりと立地条件が良い物件の場合には検討する価値があります。

更地にする前には、以下の点を必ず確認しましょう。

例えば古屋付きで500万円、解体費用が150万円かかる場合、更地にして700万円以上で売れなければ赤字になります。

さらに、更地にすると固定資産税が上がるため、売却までに時間がかかると税負担が増加します。

更地にするかどうかは、周辺の土地需要や解体費用を総合的に判断することがおすすめです。もし判断に迷う場合は、買取業者に相談することをオススメします。

まとめ

この記事では、古屋が売れない理由とその対策方法を解説しました。

記事内でお伝えした通り、もしあなたの古屋が売れないのであれば、それは買取か仲介かの判断を誤っている可能性があります。しかし、紹介した8つのステップに合わせて物件を見直すことで、売れる可能性は高くなるでしょう。

物件を見直した結果、買取が適していると判断した場合には、実績豊富な業者を選ぶことであなたの古屋は納得のいく金額で買い取ってもらいやすくなります。

実績豊富な買取業者ほど、他の業者よりも古屋を資産価値の高いかたちで再活用するノウハウを持っており、その分買取金額は高くなるのです。

弊社（株式会社Albalink）も、古屋に強い専門の買取業者です。一つの候補としてご相談していただければ、金額や日程も含め全力で対応いたします。まずはお気軽にお問合せください。

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