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土地と建物の名義が違う物件を売却する4つの方法
土地と建物の名義が異なっている場合でも、以下の4つの方法であれば売却できます。
- 土地と建物を分けて売却する
- 土地か建物を買い取って名義を揃えてから売却する
- 土地と建物の名義が違うまま「同時売却」する
- 土地か建物をもう一方の所有者に売却する
それぞれ詳しく解説します。
土地と建物を分けて売却する
土地と建物の名義が違う不動産は、売却できないと思っている人も多いかもしれませんが、法律上はそれぞれ単独で売却することは可能です。
土地と建物それぞれ単独名義であれば、お互いに了承なしで売却できます。
ただし、現実的には土地と建物の名義が違う住宅においては、一般の買い手を見つけるのは困難です。
仮に土地だけ購入しても建物が建っていれば、自由に利用できないため、需要がないのです。
一方、建物だけを購入した場合では、土地に地上権や賃借権などの権利が設定されているかで変わります。
地上権とは他人の所有する土地を借りる権利のことで、賃借権とは賃貸借契約によって賃借人が持つ権利のことです。
通常の住宅で土地と建物の名義が違う不動産は、親子間で所有している場合がほとんどなため、地上権や賃借権が設定されていることは少ないです。
地上権や賃借権が設定されていない場合、建物だけを購入しても、引き続き土地を使用できるとは限らないため、建物だけの購入も需要がないでしょう。
なお、地上権と賃借権の違いは、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
不動産買取業者には土地か建物だけでも売却可能
不動産買取業者に売却する場合は、土地か建物だけでも売却可能です。
一般の買い手には需要がない土地と建物の名義が違う不動産でも、どちらかを買い取ったあとに、もうひとつの不動産を後日交渉して買い取ります。
土地と建物両方を買い取り、名義を一本化した後、再販や運用をすることによって、買取業者は利益を上げているのです。
相続などで土地と建物の名義が違う不動産を所有することになり、もうひとりの所有者と意見が合わない場合などには有効的な売却方法だといえます。
土地か建物を買い取って名義を揃えてから売却する
土地と建物の名義が違う不動産を売却する代表的な方法として、名義を一本化してから売却することも挙げられます。
たとえば、土地を所有している親が子ども名義の建物を買い取り、名義を統一して売却することが考えられます。
土地と建物の名義が一本化できれば、通常の不動産と変わらないため、周辺の売却相場で売れる可能性があるでしょう。
ただし、名義を一本化する売却方法は、土地と建物の名義人同士の関係性が良好でないと実現できません。
土地と建物の名義を揃えるためには、持分売却において交渉を行う必要があるため、関係性が良好でないといけないのです。
また、当たり前ですが、もうひとりの所有者から土地か建物を買い取るだけの資金力も必要となります。
土地と建物の名義を揃えるまでの一般的な流れ
土地と建物の名義を統一するまでの流れは、以下のとおりです。
- 土地と建物の名義を統一する合意を得る
- 土地又は建物の買取金額を決める
- 司法書士に名義変更の手続きをしてもらう
- 所有権移転登記の申請をする
それぞれ順番に解説します。
土地と建物の名義を統一する合意を得る
もうひとりの所有者から土地か建物を買い取ることの同意を得るために交渉します。
親子間で関係が良好であれば問題ありませんが、仮にもうひとりの所有者が相続によって取得している場合は相続登記が完了していないと契約できないため確認しましょう。
土地又は建物の買取金額を決める
土地と建物の名義を統一する合意がとれたら、買取金額を決めます。
親子間で関係が良好でも無償で不動産の名義変更を行うと贈与税が発生するため、通常の不動産売買と同様に周辺の売却相場で取引することをおすすめします。
住宅における土地や建物の売却相場は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」か国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」で調べることが可能です。
また、不動産ポータルサイトでは、現在販売中の物件価格を見られますが、あくまで販売価格で成約価格ではありません。
実際の取引では値引き交渉が行われるため、販売価格より安い価格になることが多いため、参考程度に留めておきましょう。
司法書士に名義変更の手続きをしてもらう
買取の条件が整ったら、司法書士に名義変更の手続きを依頼しましょう。
名義変更の手続きは住宅ローンが関係していなければ自分ですることも可能ですが、不動産に関する知識が必要になり、書類を準備する手間もかかるため、司法書士に依頼することが一般的です。
司法書士に依頼する費用は、7〜10万円ほどの費用がかかります。
また、通常の不動産売買においては、所有権移転のための登記費用は買主が負担しますが、相続によって名義変更が必要な場合は相続人が負担します。
相続登記は2024年4月から義務化されたため、3年以内に手続きする必要があります。
正当な理由なく違反した場合は、10万円以下の過料の対象となるため、相続する場合は早めに手続きを依頼しましょう。
参照元：東京法務局｜相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）
所有権移転登記の申請をする
土地と建物の名義を揃える手続きの日に、代金の決済と所有権移転登記の申請を行います。
代金の決済の確認ができたら、依頼した司法書士が法務局に申請し、一週間ほどで手続きが完了します。
代金の決済と所有権移転登記の申請は同日に行う必要があるため、事前に司法書士に依頼しておく必要があるのです。
土地と建物の名義が違うまま「同時売却」する
土地と建物の名義が違う物件を売却する方法として、双方が協力して名義が違うまま同時に売却することも可能です。
同時売却であれば、一般の買い手が相手であっても問題ないため、売却相場で売れる可能性があります。
ただし、不動産全体の売却において契約や決済は同時に進める必要があり、足並みを揃えないといけないため、土地と建物の名義人の関係が良好でないと実現しないでしょう。
なお、同時売却については以下の記事で詳しく解説しています。
土地か建物をもう一方の所有者に売却する
土地の所有者が建物の所有者に売却する、あるいは建物の所有者が土地の所有者に売却することも名義が違う物件を売却する方法です。
先述のとおり、土地と建物の名義が違う場合は、一般の買い手の需要がないため、売却相場での売却が困難です。
すぐに売る予定がなくても名義が揃っていれば、将来売却しやすいため、土地か建物をもう一方の所有者に売却する方法は双方にメリットがあります。
売却をもちかけられる側にとっては土地と建物両方の所有権を得ることが可能で、売却をもちかける側にとっては、一般の買い手には売れにくい不動産を売却できるのです。
ただし、土地か建物を買い取るだけの資金力と手続きをスムーズに進めるための良好な関係性は必須といえます。
また、土地か建物をもう一方の所有者に売却する方法は、地主と借地権者の間で土地の売買を行う場合にも有効的な方法です。
借地権とは、借りている土地に建物を建てて利用する権利のことです。
本来、建物の所有者は土地の賃料を支払って住んでいますが、地主から土地を買い取ることができれば、地代を払う必要がなくなります。
通常、借地権がついた土地は底地とよばれ、更地と比較すると1～2割程度の相場となりますが、借地権者に売却すれば、市場価格の50%程度の価格が見込めます。
なお、借地権については、以下の記事でも詳しく解説しています。
土地と建物の名義が別々になる5つのケース
現実的に土地と建物の名義が別々になっているケースは少なくありません。
土地と建物の名義が別々になっている具体的なケースは、以下の5つです。
- 親の所有権の土地に子供が建物を建てた
- 親の所有権の土地に親子で共有名義の建物を建てた
- 相続した土地に建物を建てたが土地の名義変更をしなかった
- 賃貸していた土地に賃借人名義の建物を建てていた
- 故人が借りた土地に故人名義の建物を建てていた
それぞれ詳しく解説します。
親の所有権の土地に子供が建物を建てた
親が所有する土地に子供が家を建てるケースは少なくありません。
とくに田舎ではよくある話で、無償で土地を貸す使用貸借がほとんどです。
ただし、土地の名義が親のままで亡くなってしまった場合、建物の名義を所有している相続人が優先して土地を相続できるわけではありません。
土地のほかに相続財産がない場合は、相続人全員の共有財産として扱われることになります。
ほかの相続人が売却を主張する場合はトラブルに発展する恐れがあるでしょう。
親の所有権の土地に親子で共有名義の建物を建てた
親と同居する家を建てる場合は、親子で共有名義にしていることもあります。
建物が共有名義のまま、親が亡くなった場合には、共有名義人が居住している建物や土地を相続したいものでしょう。
しかし、相続財産が土地や建物の共有持分しかない場合は、ほかの相続人に遺留分を支払う恐れがあります。
遺留分とは、法定相続人に認められている最低限の相続財産の割合のことです。
相続した土地に建物を建てたが土地の名義変更をしなかった
相続した土地に家を建てたが、親の名義から変更していなかった場合も考えられます。
通常、土地などの不動産を相続した場合は、法務局で相続登記して名義変更する必要がありますが、2024年4月までは義務化されていなかったため、そのままになっているケースも少なくありません。
すでに相続の遺産分割が完了しているのであれば、亡くなった親から相続人に名義変更すれば問題ありません。
しかし、土地の名義がおやではなく、代々変更されていない場合は、過去の遺産分割を調べる必要があるでしょう。
なお、先祖代々名義を変更していない土地の売却方法については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
賃貸していた土地に賃借人名義の建物を建てていた
自宅以外に土地を所有している場合は、他人に土地を貸して建物を建てている場合も考えられます。
建物を建てている第三者は借地権を有しており、貸している土地は底地となります。
先述のとおり、底地は更地と比較すると1～2割程度の相場となり、相続人全員で共有持分で相続すると、管理や地代の分配方法などで揉めやすくなるでしょう。
故人が借りた土地に故人名義の建物を建てていた
亡くなった親が借りていた土地に、親名義の家を建てていた場合も名義が異なります。
借りた土地に家を建てているため借地権が存在しており、売却するためには地主の許可が必要となります。
また、地代が必要になる建物も一般の買い手の需要が少ないため、相続して売却したい場合は地主に買い取ってもらうように交渉することがおすすめです。
土地と建物の名義の統一が難しい場合の対処法5つ
土地と建物の名義を揃えることが難しい場合は、以下の5つの方法で対処しましょう。
- 住宅ローン残債がある場合は金融機関の合意のもと名義変更を行う
- もう片方の名義人が行方不明の場合は不在者財産管理人を選任する
- もう片方の名義人が認知症の場合は成年後見制度を利用する
- 土地と建物の名義が違う物件を相続する際は遺産分割協議を行う
- 借地権付き建物を売却する場合は地主に相談する
名義を統一する方法や売却方法について、それぞれ詳しく解説します。
住宅ローン残債がある場合は金融機関の合意のもと名義変更を行う
住宅ローンを利用して購入して残債がある場合は、金融機関の合意なしでは、以下の行為ができません。
- 土地と名義が異なるまま建物のみ売却すること
- 土地を購入して、土地と建物の名義を一本化すること
住宅ローンを組んで購入する場合は、金融機関が土地や建物に抵当権を設定しているため、勝手に行うことができないのです。
住宅ローンなどを借りる場合に金融機関が購入する不動産を担保にする権利のこと
抵当権が設定された建物は売却できず、土地を購入する場合も、土地の名義人が「物上保証人」になっており、土地に抵当権がついている場合があります。
自己の財産をほかの人の債務の担保として提供する人のこと
たとえば、親が名義人である土地に子どもが家を建てる場合に、親が物上保証人になるケースがあります。
住宅ローンの残債がある建物を売却する場合、もしくは土地を購入して、土地と建物の名義を一本化する場合は金融機関に相談して合意を得る必要があるでしょう。
金融機関から合意がとれたら、建物の売却金額で住宅ローンの返済が可能な場合（アンダーローン）は、そのまま完済します。
仮に売却金額よりも住宅ローンの残債が上回るオーバーローンの場合は、金融機関の承諾が得られれば、任意売却することも可能です。
任意売却の場合は、売却後もローンの返済は残るため、返済方法について金融機関との話し合いが必要となります。
また、土地を購入して土地と建物の名義を一本化する場合は金融機関の承諾だけでなく、土地の名義人の同意を得る必要もあります。
土地を購入する方法は、以下の3つです。
- 現在住宅ローンを借りている金融機関に追加融資してもらう
- 新たな金融機関で土地と建物をあわせた住宅ローンを組み、借り換えする
- 自己資金や親族に借りるなどして資金を調達する
追加融資してもらう場合や住宅ローンを借り換えする場合は、審査に通る必要があります。
建物において住宅ローンの残債がある場合でも金融機関の同意が得られれば、土地と名義が異なるまま建物のみ売却することや土地を購入して、土地と建物の名義を一本化することが可能です。
なお、共有名義の変更でかかる費用や変更方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
もう片方の名義人が行方不明の場合は不在者財産管理人を選任する
土地、建物どちらかの名義人が行方不明で連絡が取れない場合は、家庭裁判所に申立てて、不在者財産管理人を選任する方法があります。
行方不明者の財産を本人に代わって管理する人のこと
参照元：Wikibooks｜民法第25条
不在者財産管理人を選任するためには、以下の費用がかかります。
| 費用の内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 申立て手続きで必要な費用 | 収入印紙 800円分 連絡のための郵便切手代 必要な書類取得費用 |
| 不在者財産管理人の報酬 | 1～5万円/月 |
| 予納金 | 30～100万円 |
不在者財産管理人を選定後に、家庭裁判所から売却の許可が得られれば、名義人が行方不明の土地や建物を買い取ることが可能です。
ただし、不在者財産管理人制度の目的はあくまでも不在者の財産を守ることなので、家庭裁判所が売却を認めない可能性もあります。
なお、所有者不明の空き家に潜むリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
もう片方の名義人が認知症の場合は成年後見制度を利用する
土地や建物の名義人が認知症になっており、不動産の売却において判断できない場合は、成年後見制度を利用することも可能です。
認知症などで判断能力が低下した本人を法律的に支援するための制度のこと
参照元：厚生労働省｜成年後見制度とは
成年後見人を選任するためには、以下の費用がかかります。
| 費用の内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 申立て手続きで必要な費用 | 申立手数料 3,400円 郵便切手代 医師の診断書費用 数千円 必要な書類取得費用 |
| 申立ての代行を依頼したときの費用 | 10～20万円 |
| 成年後見人の報酬 | 2～6万円/月 |
ただし、不在者財産管理人制度と同様に、成年後見制度は認知症などで判断能力が低下した本人の財産を守ることが目的なため、親族などの希望どおりに売却できるとは限りません。
なお、共有名義の親が認知症になった場合の売却方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
土地と建物の名義が違う物件を相続する際は遺産分割協議を行う
土地と建物の名義が違う物件を相続することになった場合は、慎重に遺産分割協議を行いましょう。
相続人全員で遺産の分割について話し合う手続きのこと
たとえば、親の土地に長男が自分名義の家を建てている場合で、親が亡くなり、長女と2人で相続するケースで考えてみましょう。
長男は自分名義の家があるため単独で相続したいものですが、ほかに相続財産がない場合は長女は納得しません。
しかし、これまで解説したとおり、長女が相続すると土地と建物で名義が異なるため、売却するときに手間がかかります。
現実的には、長男が長女に遺留分を支払い、長男が土地を相続することが好ましいといえるでしょう。
なお、共有不動産の遺産分割協議書の作成方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
借地権付き建物を売却する場合は地主に相談する
借地権付き建物を売却する場合は、地主に相談して承諾を得る必要があります。
地上権であれば地主の承諾なしで売却できますが、借地権の場合では民法上で定められているため、地主の承諾が必要になるのです。
ただし、地主自身に建物を買い取ってもらうことも可能なため、まずは地主に相談してみましょう。
なお、借地に建てた持ち家を処分する際に知っておきたいポイントについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
まとめ
今回は、土地と建物の名義が違う場合の不動産の売却方法について詳しく解説しました。
これまで解説したとおり、土地と建物の名義を統一すれば売却は可能ですが、費用や手間がかかります。
しかし、土地と建物の名義が違う不動産でも、持分買取に特化した専門の買取業者であれば、手間がかからずスムーズに売却できます。
持分買取に特化した専門の買取業者は、司法書士や弁護士などと連携しているため、共有者同士がトラブルになっていても解決できます。
共有者同士のトラブルが解決して、残りの不動産も買い取り、名義を一本化して再販や運用によって会社として利益が出せるのです。
なお、弊社アルバリンクも司法書士や弁護士などの士業と連携しており、様々な状況に対応できる買取業者です。
実際、土地と建物の名義が違う不動産をはじめとして、弊社に物件の買取をしていただいたお客様からは、以下のような感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
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