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二世帯住宅の種類は3パターン
一口に二世帯住宅といっても、その形態は以下の3種類に分類されます。
- 完全分離型
- 一部共用型
- 完全同居型
ここでは、それぞれの二世帯住宅の特徴について解説します。所有している二世帯住宅がどのタイプに該当するのかを確認しながら読み進めていってください。
完全分離型
完全分離型は、親世帯と子世帯の生活空間が完全に独立している二世帯住宅です。
同じ建物であっても、住戸を1階と2階、あるいは左右に分離してそれぞれ個別の住宅として利用する形態のため、互いのプライバシーを確保しやすいメリットがあります。
ただしリビングやトイレ、キッチンなど二世帯分の部屋や設備が必要となるので、新築の家2戸分ほどの建築コストがかかってしまうことから、いざ売り出そうにも売却額が高額になりがちです。また、世帯ごとに水道光熱費が発生するデメリットもあります。
一部共用型
一部共用型は、リビングや寝室など各世帯のプライベート空間は分けつつ、玄関やキッチン、浴室など一部のスペースのみを親世帯・子世帯で共有する二世帯住宅です。
互いのプライバシーに配慮した生活を送れる一方で、ほどよい距離感のコミュニケーションを取れる点がメリットといえます。完全分離型よりも建築コストや水道光熱費を抑えられる点もメリットです。
しかし、浴室やキッチンなどの共用部を利用する際の時間帯や使い方などで意見が対立し、ストレスが生じる可能性があります。完全分離型よりも両世帯の生活音が聞こえやすく、トラブルにつながりやすい点もデメリットです。
完全同居型
完全同居型は、寝室などのプライベート空間をのぞき、キッチンや浴室、リビングなどほぼすべての生活スペースを親世帯・子世帯で共有する二世帯住宅です。
両世帯の距離感が近く、互いに助け合って生活を送れる点がメリットとして挙げられます。3つのタイプのなかで、もっとも建築コストを抑えられる点も大きなメリットでしょう。
また、間取りが一般的な住宅とほぼ変わらないので、将来的に子世帯のみで暮らすことになった場合でもリフォームなどをすることなく住み続けられるメリットもあります。
しかし、プライバシーの確保が難しい点は覚悟しなければなりません。とくに親世帯と子世帯とで生活リズムが大きく異なるときは、生活音に気を使わなければならないでしょう。
中古の二世帯住宅が売れにくい理由
冒頭でもお伝えした通り、中古の二世帯住宅は売却が難しいのは事実です。所有している二世帯住宅を売りたいと考えているものの、はたして買い手が見つかるか不安を覚えている方もいるでしょう。
中古の二世帯住宅が売れないといわれる理由は、主に以下の4つです。
- そもそも需要が低い
- 建築時の費用が高い分、売却価格が高額
- 買い手の細かなニーズにマッチしない
- 「人の死」を連想させる
とはいえ、中古の二世帯住宅であっても売却は可能です。まずは二世帯住宅が売れない理由を把握しておくことで、後述する売却方法から最適な手段を選択しましょう。
そもそも需要が低い
核家族化の進展に伴い、祖父母と親子世代が同居する「三世代世帯」の数は減少の一途をたどっています。実際「令和2年国勢調査」の結果を見ると、5人以上の世帯の割合は2015年と比較して10％以上も減少していることが分かります。
参照元：総務省統計局「令和2年国勢調査」
家の購入を検討している方の多くは夫婦、あるいは夫婦と子どもといった家族構成であり、親世帯・子世帯との同居を目的として中古の二世帯住宅を買い求めようとする方はほぼいません。
そもそもの住まいとしての需要が低いため、二世帯住宅は売れにくいのです。
建築時の費用が高い分、売却価格が高額
二世帯住宅は一般の住宅よりも土地や建築面積が広く、設備の数が多い傾向にあります。そのため、とくに「完全分離型」の場合は新築時の建築コストが高くなりがちです。
二世帯住宅を売却する際に、少しでも建築時の費用を回収したいと考える方は少なくありません。また、土地の面積が広いほど売り出し価格は高く設定されるので、結果的に中古住宅としては割高感のある価格となってしまい、買い手から敬遠されてしまうのです。
買い手の細かなニーズにマッチしない
基本的に二世帯住宅は、売主側のライフスタイルや家族構成に合わせて設計されています。しかし、売主側が使いやすい家が買い手にとっても利用しやすいとは限りません。
たとえば親の介護のために二世帯住宅を探している方がいても、廊下や浴室などに設置されている手すりの高さが親の体に合っていなければ購入を見送るでしょう。
「水回りはすべて別々がいい」「水回りは共有でも構わないが、リビングは別にしたい」など、二世帯住宅への希望条件は買い手ごとにさまざまです。売主の事情が反映された二世帯住宅と買い手のニーズとのマッチ率が低くなってしまう点も、二世帯住宅が売れにくい理由のひとつです。
「人の死」を連想させる
親が亡くなったことをきっかけに二世帯住宅を売却する方は多い傾向にあります。
それゆえ、たとえ物件内で親が亡くなっていなくても、「人の死」を連想させてしまい、買い手から敬遠されがちです。とくに年齢の高い親世帯は住宅の購入時に縁起を担ぐ方が多く、精神的に抵抗感を抱く方は少なくありません。
また、親が家のなかで亡くなり、遺体の発見が遅れて血液や体液などで室内が損傷してしまった場合は「事故物件」として扱われるので、買主に事実を告知する義務が課されます。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
このような家を「心理的瑕疵物件」と呼びますが、建物自体に問題がない場合でも心理的に嫌悪感を抱く方が多いため、売りに出したとしても買主は見つかりにくくなってしまいます。
なお、親が亡くなった後の二世帯住宅の活用法や売却する方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
売れない中古の二世帯住宅を売却しやすくする4つのコツ
ここまで中古の二世帯住宅が売れない4つの理由を解説してきましたが、必ずしも売却できないわけではありません。
正しく方法を選択できれば、二世帯住宅であっても売却は可能です。
そこでここからは、売れない中古の二世帯住宅を高確率で売却するための4つのコツをご紹介します。
- 売り出し価格を下げる
- リフォームをおこなう
- 収益物件として売り出す
- 専門の不動産買取業者に直接売却する
ただし、それぞれの売却方法にはデメリットも存在する点に注意が必要です。
詳細は後述しますが、「売却時に費用をかけたくない」「確実に売りたい」という方は、専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法を検討するとよいでしょう。不動産買取業者に買取を依頼すれば、手間や費用をかけることなく確実に二世帯住宅を売却できます。
不動産買取業者に二世帯住宅を買い取ってもらうメリットは「専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうのがおすすめ」の項目で詳しく解説します。
売り出し価格を下げる
二世帯住宅を売却するコツの1つ目は「売り出し価格を下げる」ことです。
前述のように、建築コストがかさむ二世帯住宅の売り出し価格は高めに設定されることが多いので、価格面で買主の選択肢から除外されるケースがほとんどです。そのため、売り出し価格を相場よりも下げれば、買い手が見つかる可能性が高まるでしょう。
ただし「立地条件が悪い」「築年数が古く、建物の状態が悪い」など、そもそもの需要が見込めない二世帯住宅の場合は、買い手が現れずに売れ残ってしまいかねません。
「確実に売却したい」「すぐに売却して現金化したい」という方は、後述する専門の不動産買取業者に買い取ってもらう方法を検討しましょう。
リフォームをおこなう
二世帯住宅を売却するコツの2つ目は「リフォームをおこなう」ことです。とくに2つの住居がそれぞれ独立している「完全分離型」の場合は、リフォームをして一般の住宅同様の間取りとすることで買い手が見つかりやすくなるでしょう。
しかし、数十万円～数百万円ほどのリフォーム費用がかかるうえに、確実に売却できるとは限りません。
また、中古住宅を購入する方の多くは自分たち好みの内装にリフォームしたいと考えている点を押さえておく必要もあるでしょう。売主側でおこなったリフォームが結果的にマイナスに働く可能性も否めないため、リフォームをおこなうにしても配管の交換や損傷の激しい箇所の修繕などにとどめておいたほうが無難です。
収益物件として売り出す
完全分離型の二世帯住宅であれば、賃貸住宅や賃貸併用住宅、シェアハウスなどとして活用できるので、居住用の住宅ではなく収益物件として売り出す方法も選択肢のひとつです。
収益性が見込める場合は不動産投資家や、マイホームの購入と不動産投資を兼ねて賃貸併用住宅を探している一般の方に売却できる可能性があります。
ただし、収益物件として活用するまでにかかる費用を売り出し価格から値下げするように要求されかねない点に注意が必要です。
収益物件の活用ノウハウが乏しい不動産投資家に売却すると、安い金額で買いたたかれるおそれもあります。そのため、二世帯住宅を収益物件として売却する場合は専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうことをおすすめします。
専門の不動産買取業者に直接売却する
専門の不動産買取業者による買取は、「売りに出しても買い手が見つからない」「とにかく早く売却してまとまった現金がほしい」といった場合におすすめの売却方法です。
不動産買取業者は買い取った物件にリフォームを施し、資産価値を高めてから賃貸物件として運用、もしくは再販します。物件の周辺環境や建物の状態などを総合的に判断したうえで確実に収益化できるノウハウを豊富に持ち合わせているため、原則どのような物件でも現状のまま適正価格で買い取れます。
買取業者が最適なリフォームをおこないますから、売主自身はなにもしないまま、物件を手放せます。
また買取業者が直接買主となるので、売主が買取価格に納得できれば、1週間から1か月ほどで売買契約と物件の引渡しの完了が可能です。
売主の契約不適合責任を免責にしてもらえるメリットもあります。
契約不適合責任は売主が買主に負うべき責任のことです。もし引き渡した物件に売買契約書には記載されていなかった不具合が見つかった場合、買主から損害賠償などを請求されかねない点に注意が必要です。
しかし専門の買取業者は買い取った物件にリフォームを施してから活用するので、建物に不具合や欠陥が存在しても問題にはならないのです。
なお、契約不適合責任については、以下の記事で解説しています。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）でも、売れない中古の二世帯住宅をあなたの契約不適合責任を免責にしたうえで買い取っております。
少しでも売主様にご納得いただける金額で買い取れるよう、弊社スタッフが全力で対応させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
もちろん、売却を前提としない、ご相談や査定のみでも無料で承っております。
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まとめ
二世帯住宅は中古住宅としては売り出し価格が高く、また間取りが特殊で需要が少ないため、売りに出しても買い手が見つかりにくい傾向にあります。
それでも売り出し価格を下げたり、リフォームをして間取りを大幅に変更したりすれば売却できる可能性はありますが、必ずしも買い手が見つかるわけではありません。
しかし、専門の不動産買取業者に買取を依頼すれば確実に売却できます。1週間から1か月ほどで現金化も可能なので、二世帯住宅の売却時に費用をかけたくない、いますぐに手放したい場合は不動産買取業者へ買取を依頼することをおすすめします。
ここまでご案内してまいりました、弊社株式会社AlbaLink（アルバリンク）では、中古の二世帯住宅をはじめ、市場では買い手がつきにくい物件を積極的に買い取っております。あらゆる物件を再生して活用するノウハウを有しているため、他社では値段がつかないような物件であっても高額買取できる可能性があります。
中古の二世帯住宅の処分にお困りの方は、まずはAlbaLink（アルバリンク）へお気軽にお問い合わせください。専門の営業担当者が、お客様のご不安やお悩みを解消いたします。
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