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借地権の基礎と土地上にある家の扱いを解説
まずは借地の上に建っている家の契約や所有権がどのような扱いになるのか基礎を説明します。（すでにご存じの方は次の章まで読み飛ばしてください。）
借地権は土地に建物を建てる権利で、地上権は土地利用や建物のリフォーム・売買も含む権利です。
地上権設定は土地の所有者である地主の同意が必要で、一般的には借地権（賃借権）を指します。借地権では、建物に関する変更に地主の許可が必要です。
なお、地上権と賃借権の違いは以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
借地権には3種類ある
借地権については、新借地借家法に基づくか、旧借地法に基づくかを把握することが重要です。
旧借地法では借り手の権利が強く認められてましたが、平成4年に改正され、新借地借家法が制定されました。
その大きな違いとしては、定期借地権が導入されたことが挙げられます。 その結果、借地権には、以下の3種類があります。
- 普通借地権（現借地借家法）
- 定期借地権（現借地借家法）
- 旧法借地権（旧借地法）
| 旧借地法 | 借地借家法（現法） | |||
|---|---|---|---|---|
| 木造等（非堅固建物) | RC造等（固建物) | 普通借地権 | 定期借地権 | |
| 期間の定めがない場合の存続期間 | 30年 | 60年 | 30年 | 定めないこと自体がない |
| 借地権の存続期間（契約期間） | 20年以上で定めたならその存続期間が優先 （※20年未満で定めても合意は無効。「期限の定めがない借地契約」とみなされる。） | 30年以上で定めたならその存続期間が優先（※30年未満で定めても合意は無効。「期限の定めがない借地契約」とみなされる。） | 30年以上で定めたならその存続期間が優先（※30年未満で定めても合意は無効。「期限の定めがない借地契約」とみなされる。） | 50年以上（※50年未満で定めても「一般定期借地権」の効力が発生せず、「普通借地権」とみなされる。） |
| 更新後の存続期間 | 20年 | 30年 | 1回目20年、2回目10年（以降も） | 更新自体がない（引き続き借地を利用する場合は再契約が必要） |
定期借地権が導入された新借地借家法では、地主が一定期間後に土地を自由に取り戻せるようになりました。
平成4年7月以前に契約書を交わしていれば旧借地法、8月以降のタイミングでの契約であれば新借地借家法に基づいています。
ただし、旧借地法で締結された契約を更新する際に、新借地借家法への変更が必須ではないため、引き続き旧借地法で契約されているケースも存在します。
一般借地権では、借地権の設定後の存続期間が新規で30年、更新時には20年となっており、地主側が更新を拒否する際には正当な理由が必要です。
対して、定期借地権では、最初に定めた期間が経過したら更新されません。
一般借地権では借り手の権利が強く保護されるため、地主側にしてみると「一度貸すとほぼ永久に返ってこない」という状況が生じる可能性があります。
そこで定期借地権が導入され、一定期間が経過した後に土地を確実に取り戻せるようになり、地主にとっては貸し出しやすくなったといえます。
旧借地権と新借地借家法の違いは、以下の記事でも詳しく解説しています。
借地上に建てた持ち家の処分方法５選
まず、借地上に建てられた持ち家の処分方法を検討しましょう。
契約期間や手続きは地主との交渉次第ですが、家主として解体・処分を希望することもあります。このため、利用可能な選択肢を把握しておくことが重要です。
地主への買取依頼や底地との同時売却など、複数の選択肢の中から最適な方法を選ぶことが大切です。それぞれの選択肢の詳細について解説していきます。
なお、借地権を地主へ返還する方法は以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
地主に借地権を買い取ってもらう
借地権と借地上の建物を処分するおすすめの方法は、地主への買取依頼です。
旧法借地権や普通借地権では、正当な理由がない限り地主は更新を拒否できないため、なかなか借地権を取り戻せません。
このため、「借地権を取り戻して所有権を持ちたい」と地主が考えている場合には、地主に借地権を買い取ってもらうのがおすすめです。
また、通常、第三者に借地権を譲渡する場合は、地主の承諾が必要で承諾料を払わなければなりませんが、地主に譲渡する場合には当然必要ありません。
まずは、地主への買取依頼を検討しましょう。
しかし、以下の点を交渉する必要があります。
- 建物をそのままで買取してもらうか
- 解体してから買取してもらうか
- 解体費用の負担はどちらが行うか
- 借地権の買取価格はいくらか
これらの条件が整えば、地主が借地権を取り戻す意向がある場合、スムーズに話が進むでしょう。また、地主への売却は第三者への売却よりも高値がつくことが期待できます。
底地と借地を同時売却する
地主が借地権を取り戻さずに底地を売却したいと考えている場合には、同時売却という処分方法がおすすめです。
地主が借地権を買い取る意思がない場合、底地と借地権を一緒に売却することで、借地に建てた建物を処分できます。
底地と借地権の同時売却は、一般的な不動産取引と同じ考え方で進められます。
それぞれを別々に売却するよりも、一緒に売却した方がより高い価格で売れる可能性があります。通常、第三者に対して底地と借地権を同時に売却します。
この際、地主と借地人の間で売却価格の分配を決定する必要があります。
基本的には借地権の割合に応じて分配されますが、地主の要望も考慮して合意点を見つけることが重要です。
さらに、底地と借地権の同時売却では、新しい買主が地権者と地主の両方と契約を結ぶことになります。
そのため、手続きが複雑になることがデメリットです。 同時売却の経験がある不動産業者に依頼することで、スムーズな契約手続きが可能となります。
地主と交渉して底地と借地権を同時に売却すれば、完全所有権の土地として通常の不動産取引と同様に売却できます。
ただし、売却代金の分配方法については事前に話し合う必要があります。この場合、借地権の割合を基準に分配すればよいでしょう。
借地権割合は、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。
借地権割合の例を挙げます。
1,000万円で売却され、「借地権割合が60％」だった場合、借地権者に600万円、地主に400万円で分配されます。
ただし、地主が取り分が少ないことに納得できない場合、売却益の分配に関してトラブルが発生することもあります。
また、同時売却の際には、買主が借地人と地主の双方と契約を結ぶ必要があるため、手続きが複雑になりがちです。
このような場合におすすめなのが、同時売却の経験がある不動産業者への依頼です。経験豊富な業者は、複雑な手続きをスムーズに進められ、トラブルを回避する上で役立ちます。
総じて、地主が借地権を取り戻す意向がなく、底地の処分を検討している場合、同時売却という方法が適しています。
ただし、売却価格の分配や手続きの複雑さに注意し、適切な業者に依頼することが重要です。
なお、借地権と底地を同時売却する方法は以下の記事でも詳しく解説しています。
契約を解除して更地として返還する
立地条件やその他の要因により、借地権の売却や賃貸物件としての利用が困難な場合があります。
そのような状況で借地権を放置してしまうと、借地人は無駄に地代を支払い続けることになります。
この問題を解決するために更地返還という方法があります。
通常、契約を解除した場合には、原状回復義務があり、更地に戻して返還することが基本です。
契約期間満了と同時に返還するのであれば、建物ありで時価で買い戻してもらえる建物買取請求権も利用できますが、期間満了を待たず合意解除した場合、建物買取請求権は行使できません。
このため、更地返還をする際、建物解体費用は借地人が負担することが一般的です。
しかし、借地人に利益はありません。借地権を保持しながら地代を支払い続けることと比較すると、状況が改善することもあります。
場合によっては、解体費用の一部や全額を地主が負担することもあります。地主にとっても、解体費用だけで借地権を回収できることに利点があります。
その理由は、所有権を持つ土地を利用したり、新しい家や建物を建設したりできるからです。 更地にするための解体費用は通常借地人が負担します。
詳しくは後述しますが、家の解体費用は床面積や建物の構造によって異なります。 たとえば、2階建ての木造住宅（40坪）を解体する場合には、120万円前後が相場となります。
第三者に借地権付き建物として売却する
次の選択肢としては、第三者に借地権付きの建物として売却する方法があります。
地主への買取依頼が失敗した場合や、底地と一緒に売却することが困難な場合、借地権だけを第三者に売却できます。
このケースでは、個人に売却することも、買取業者を探して売却することも可能です。
どちらの方法でも、地主から借地権譲渡の承諾を得る必要があります。
さらに、建物の建て替えを前提とした売却の場合は、建て替えの承諾も必要です。
ただ、なかなか地主が承諾してくれないケースも少なくありません。
「新しい借地人がどんな人かわからない」「また新たに人間関係を築くのが大変」という理由からです。
また、個人への売却の際には、建物への抵当権設定の承諾（ローン承諾）が重要なポイントとなります。
ローン承諾が得られない場合、住宅ローンを組むことが難しくなり、現金での支払いが必要になるからです。 このため、売却相手の状況や経済的背景を考慮して手続きを進めることが求められます。
また、第三者に売却しようとしても、一般の買手からは敬遠されてしまいがちです。
毎月の地代の支払いや、増改築や契約条件変更のたびに承諾料もかかり、地主との関係性を保ち続けることも大変だと感じるひとが多数だからです。
このように、地主との交渉や個人へ売却する場合のローン承諾などのハードルがあるため、借地権の取り扱いに熟練した不動産買取業者に依頼するのが堅実な方法です。
地主の交渉から対応し、借地権も積極的に買い取りしてくれます。 地主との交渉を任せたい、解体費用などの費用を掛けたくないといった方におすすめです。
弊社（株式会社Albalink）では、借地上の家屋も積極的に買い取りしています。「いくらで家が売れるのか知りたい」という方はお気軽にご連絡ください。
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借地権を相続放棄する
借地人が亡くなり、借地を相続することになった場合は、相続放棄するという方法もあります。
借地権を相続放棄する場合、3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きを行い、相続から外れることができます。
相続放棄のメリットは、地代や固定資産税、相続税、解体費用の負担を回避し、管理や活用・売却の手間がなく、地主や他の相続人とのトラブルも避けられます。
しかし、デメリットとして、他の遺産も相続できなくなり、売却や活用の利益を得られなくなることが挙げられます。
また、相続人が自分だけの場合、管理責任が残ることがありますし、後順位の相続人に知らせないとトラブルになる可能性があるため注意が必要です。
相続放棄は、相続人の判断で行い、相続財産に借地権がある場合でも、地主の同意は不要です。
逆に、建物を解体して返還しようとしたりすると、「単純承認」が成立して相続を承認したことになってしまい、相続放棄ができなくなります。
法定相続人全員が相続放棄したら、相続財産清算人が選任され、管理人が地主との手続きなどを行います。
しかし、先ほどデメリットにも挙げたように、相続放棄してしまうと、全遺産を放棄しなければならなくなります。
このため、借地権の他に不動産や預金、株式などの財産があるなら、相続放棄はお勧めしません。 相続した上で、上記の第三者に売却する方法でも説明した不動産買取会社に依頼するのがおすすめです。
借地上にある家を返還する際の費用は原則借地人が負担する
先述したように、借地上の家を解体する費用は借地人が負担することになります。
家屋の解体時にかかる費用は主に以下の2つです。
- 家屋の解体工事費用
- 家屋滅失登記のための土地家屋調査士報酬
実際に費用がいくらかかるのか解説します。
費用1 家屋の解体工事費用
建物の構造によって、作業にかかる手間や時間が異なるため、同じ坪数でも解体費用が異なります。
木造では坪単価3〜5万円が相場となり、30坪で90〜150万円、50坪で150〜250万円ほどの金額がかかります。また、鉄骨造では坪単価4〜6万円が相場となり、30坪で120〜180万円、50坪で200〜300万円ほどかかります。
鉄骨造には、軽量鉄骨造と重量鉄骨造があり、重量鉄骨造のほうがしっかりとした構造になっているため、軽量鉄骨造と比較して解体費用が高くなることがあります。
RC造（鉄筋コンクリート造）とSRC造（鉄筋鉄骨コンクリート造）では、坪単価6〜8万円が相場となり、30坪で180〜240万円、50坪で300〜400万円ほどかかります。
以下のような表にまとめました。
| 建物の種類 | 20坪 | 30坪 | 40坪 | 50坪 |
|---|---|---|---|---|
| 木造 | 80万円～100万円 | 120万円～150万円 | 160万円～200万円 | 200万円～250万円 |
| 鉄骨造 | 100万円～120万円 | 150万円～180万円 | 200万円～240万円 | 250万円～300万円 |
| RC造/SRC造 | 120万円～160万円 | 180万円～240万円 | 240万円～320万円 | 300万円～400万円 |
ただ、上記の費用相場はあくまで目安です。
解体費用には立地条件や建物の構造だけでなく、解体作業のしやすさも影響します。
たとえば、広いスペースがあって重機が使いやすい場所だと、費用を抑えられることがあります。
しかし、道路が狭く重機が入りにくい場所や、高圧線があって重機が使えない場合は、費用が上がることもあります。
また、解体費用相場にはアスベストの有無も関係します。アスベストが使われている場合、撤去費用や手続きなどが加わり、全体の費用が高くなります。
2006年以降、アスベストの使用は禁止されているため、2006年以前に建てられた家は注意が必要です。
なお、建物を解体する費用相場や解体費以外にかかる費用、解体する手順について知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
費用2 建物滅失登記のための土地家屋調査士報酬
解体工事が終わったら、管轄の法務局に建物滅失登記の手続きが必要になります。
建物滅失登記を土地家屋調査士に依頼する場合、必要書類の取得や報酬も含めた費用の相場は、4〜5万円前後です。
借地上の建物の滅失登記の手続きには、別途費用が発生することが多く、1〜2万円ほど追加費用がかかります。
建物滅失登記は1か月以内と定められているため、建物を解体しても申請しないままだと、10万円以下の過料が科せられることがあります。
また、滅失登記をしないでいると、解体したはずの建物に固定資産税や都市計画税がかかり続けるため、専門家である土地家屋調査士に依頼するのが確実です。
借地上にある家の処分なら専門の不動産買取業者に相談しよう
今回、借地上の建物の処分方法について解説しましたが、どの方法も費用や手間が発生します。
更地返還も解体費用と時間が発生しますし、借地権付き建物として売却しようとしても一般の買い手からは敬遠されてしまいます。
地主と交渉ができる状態であれば、地主に買い取ってもらうのが一番です。
ですが、話し合いがまとまらず面倒なトラブルに発展するケースも少なくありません。
先ほど軽く触れましたが、専門の不動産買取業者に相談すれば、地主との交渉から入って話を進めてくれます。
弊社（株式会社Albalink）では、借地権付き建物の買取実績はもちろん、地主への交渉や提案、売却など、幅広い経験があります。
借地権の買取後に地主と良好な関係性を築き、同時売却を提案して通常物件として再販したり、適切なリフォームを施して新たな借地権者に再販したりなど、独自のノウハウも持っています。
借地上の持ち家の処分を考えている方は、ぜひ一度ご相談ください。
まとめ
借地に建てた持ち家の処分方法や解体費用、原状回復義務や費用負担などについて具体的に解説してきました。
借地上に建てた持ち家は、処分のための費用が発生し、第三者への売却も困難な状況にあります。
このため、手間や費用をかけずに確実に借地上の持ち家を処分したい、売却したいという方は、専門の知識やノウハウのある不動産買取業者に依頼するのがおすすめです。
家の解体や処分方法に関しても複数の選択肢がありますが、その中でも最善の選択ができるようにしましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では借地上の家を積極的に買い取っております。
借地上の家を売却したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
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