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登記簿謄本の地目どおりとは限らない
土地が農地かどうかの判断では、現地の状況が優先されます。
登記簿謄本の地目の欄に「農地」と記載されていても、必ずしも農地であるとは限りません。
たとえば、地目が農地でも、現地が駐車場として活用されていれば「雑種地」として扱われる場合があります。
登記地目と現況地目は異なることもあるため、正確な地目を確認するには登記簿謄本以外で調べることが大切です。
地目のチェック方法が知りたい方は、記事内の「農地かどうかチェックする方法」でご確認ください。
農地とは
農地とは、作物の栽培など「耕作の目的に供されている土地」を指します。
農地には宅地と異なる規制があり、譲渡する際には農業委員会の許可を受けなければならないと農地法第3条で定められています。
第三条 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
引用元：e-Gov法令検索｜農地法第3条
簡単にいうと、農地を農地のまま他人に譲渡・売却・貸借する場合には農業委員会の許可が必要と記されています。
なぜ農業委員会の許可が必要かというと、国内の食料普及率を安定させるためには優良な農地の確保が欠かせないからです。
農地の譲渡が行われた後、農地が農業以外に使われる事態を避けなければなりません。
そのため、農地の譲渡には農業委員会の許可が必要で、なおかつ農地の譲渡先は農業従事者に限定するよう規制が設けられているのです。
農地の譲渡は、農業委員会に許可申請を行い、内容が受理されれば実現できます。
農地かどうかチェックする方法
農地かどうかの判定では現況が優先されるため、まずは対象の土地が農地なのかを確認することが重要です。
もっとも簡単な方法は現地に赴いて直接確認することですが、「農地ナビ」や「固定資産課税台帳」を活用しても確認は可能です。
遠方にお住まいなど、現地訪問が難しい場合はこれらの方法を検討しましょう。
また、現況地目を調べた結果「農地じゃなかった」というケースも珍しくありません。
具体的には、長い間管理がされておらず農地の復元が難しい状況で「雑種地」として課税されているケースが挙げられます。
上記のような場合は、農業委員会で非農地証明の手続きを行い登記簿上の地目を変更しましょう。
地目を農地から宅地に変更すれば、農地法の規制対象から外れるため、譲渡が格段に進めやすくなります。
農業委員会が発行する証明書の一種。農地への復旧が難しいなど、一定の要件を満たした場合に転用許可を省略して地目変更ができる
なお、弊社アルバリンクでも、非農地証明の手続きに関するアドバイスやサポートを受け付けています。
「農地が遠方で現況を見に行けない」「煩わしい手続きを避けたい」といった方は、まずは弊社までお気軽にご相談ください。
実際に現地へ行き確認する
農地かどうかをチェックする1つ目の方法は、「実際に現地へ行き確認する」です。
現在も耕作されている農地には、田んぼなら水が張られ、畑なら作物が育つなどの特徴が見られます。
一方、長年放置されていた農地は雑草や木が生い茂り、見た目が農地ではないことから現況地目が原野または雑種地として扱われている場合があります。
土地の評価等は現況で判断されるため、一度自身の目で確認しておくと役所等での説明がスムーズになるでしょう。
農地ナビを活用する
農地かどうかをチェックする2つ目の方法は、「農地ナビを活用する」です。
eMAFF農地ナビでは全国の農地情報を閲覧でき、遠方にいてもパソコンやスマホで詳細な農地情報の確認できるため、農地の売却に活用できます。
地番から農地を特定したり、地図から農地を絞り込んだりすることができるため、農地の拡大を検討している方にも有効なサイトです。
ただし、市町村によって更新頻度に差があり、最新情報が反映されていない場合もあります。
最新の情報については農業委員会へ問い合わせし、周辺情報の新旧を確認しながら判断することが大切です。
なお、eMAFF農地ナビについては、以下の記事で詳しく解説しています。
市町村の「固定資産課税台帳」を確認する
農地かどうかをチェックする3つ目の方法は、「市町村の「固定資産課税台帳」を確認する」です。
固定資産課税台帳とは、固定資産税の課税対象となる土地や家屋の情報を記録するために、市町村が作成・管理する台帳です。
土地の地目が明記されており、その土地に対する固定資産税額や評価額も記載されています。
固定資産課税台帳は毎年1月1日に更新されるため、比較的新しい情報の確認が可能です。
役所の資産課で随時確認できるので、窓口で閲覧を申し込みましょう。
「農地あげます」は農業委員会で手続きが必要
前述したように、農地を農地のまま他人に譲渡・売却・貸借する場合には農業委員会の許可が必要です。
取引相手についても、農業従事者でなければなりません。
また、農業従事者以外に譲渡等をする場合は農地から別の地目へと転用させる必要があります。
このように、農地を農業以外の目的で使用する土地に変更することを「農地転用」といいます。
農地法第5条では、転用について以下のように定めています。
第五条 農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。
引用元：e-Gov法令検索｜農地法第5条
つまり、「転用」または「転用 + 権利移転」を行う場合は、農業委員会で手続きをした後に都道府県知事等の許可を得られなければなりません。
農地を活用したり手放したりする場合、実現までに許可等のハードルが生じる点は念頭に置いておく必要があります。
「農地 あげます」の方法は４つあるが、どれも難しい
前述したように、農地の譲渡は宅地の取引のように当事者間だけでは完結せず、農業委員会や都道府県知事からの許可が必要です。
許可を得ずに農地を譲渡する方法も存在しますが、手続きが複雑で条件が限定的なため、実現が容易ではありません。
そのため、譲渡を検討中の方は、まずは「農地をあげます」の前に！検討すべき売却方法」をご覧ください。
この章では、農地譲渡の各方法とその実現が難しい理由を解説します。
相続放棄する
相続予定で、まだ手続きが済んでいない農地であれば、まずは相続放棄するという方法が挙げられます。
相続放棄とは、相続人が被相続人（亡くなった人）の遺産の承継を拒否することです。
相続放棄をすればそもそも農地を受け継がなくても済むので、譲渡にまつわる煩雑な手続きなどを行う必要がなくなります。
ただし、相続放棄は、相続の開始があったことを知った日から3ヶ月を過ぎると原則、放棄が受理されなくなります。
また、相続放棄においては特定の財産のみを放棄できません。
つまり、被相続人に現預金や貴金属などのプラスの財産があり、それを受け継ぎたい場合には農地も一緒に相続しなければならないので注意が必要です。
相続土地国庫帰属法を利用する
相続土地国庫帰属法を利用すれば、農地を国に引き渡せる可能性があります。
相続土地国庫帰属法とは、相続もしくは遺贈によって土地を取得した人が、一定の要件を元に国庫に帰属できる制度です。
通常、農地を譲渡するためには譲渡先が農業従事者でなければならないなどの農地法の制限がかかります。
しかし、相続土地国庫帰属制度を利用すれば、国が譲渡先なので農地法の制限がありません。
法務局に申請をして書類審査・実地調査を通過すれば、農地法の制限を気にすることなく農地を国に引き渡せます。
ただし、相続土地国庫帰属制度は引き渡しの要件が厳しく、そもそも申請の対象にならない場合がほとんどです。
また、引き取りは無料ではなく、申請者が手数料や負担金を納付しなくてはなりません。
相続土地国庫帰属制度を利用して農地を引き取ってもらうためには、以下の費用が必要です。
| 審査手数料 | 1筆あたり1万4,000円 （審査してもらうための手数料） |
|---|---|
| 管理費負担金 | ・250㎡以下：土地面積 × 1,210円 + 208,000円 ・250㎡超500㎡以下：土地面積 × 850円 + 298,000円 ・500㎡超1,000㎡以下：土地面積 × 810円 + 318,000円 ・1,000㎡超2,000㎡以下：土地面積 × 740円 + 388,000円 ・2,000㎡超4,000㎡以下：土地面積 × 650円 + 568,000円 ・4,000㎡超：土地面積 × 640円 + 608,000円 |
相続土地国庫帰属制度の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。
近隣の農家に譲る
近隣に農家がいれば、欲しいかどうかを聞いて譲る方法もあります。
近隣の農家が引き取ってくれれば、固定資産税など維持費の負担から解放されます。
しかし、農地は高齢化が進んでおり、引き取り手がなかなか見つからない可能性が高いです。
農林水産省の資料によると、令和2年時点で基幹的農業従事者（主に農業を生業とする人）の70%以上が65歳以上の高齢者が占めています。
くわえて、上記のデータでは平成27年〜令和2年の5年間で基幹的農業従事者が22%減少しています。
若年層の農業人口は今後も減少傾向が続き、農家の家系であっても「親の代で農業を終える」という選択肢が増えることが予想されます。
近隣の農家に話をもちかけても、引き取り手が見つかる可能性は低いでしょう。
ネット掲示板を利用して農家を探す
ネット掲示板を利用して農家を探す方法もあります。
近隣の農家だけではなく、全国の農家に向けて募集を出せるので引き取り手がより見つかりやすい方法と言えるでしょう。
ただ、前述したように、農家の全体数が減少傾向にあるため貰い手が見つからない可能性も少なくありません。
この章では、農家を探せるネット掲示板3選をご紹介します。
直近で取引された記録が残っていればチャンスがあるため、一度近隣の地域で検索をかけて確認してみましょう。
ジモティー
農家を探せるネット掲示板の1つ目は、ジモティーです。
ジモティーは、譲りたい人と欲しい人をマッチングさせる地域密着型のネット掲示板です。
家具・家電・楽器などの不用品を有料で売ったり無料で譲ったりでき、農地のような不動産も投稿可能です。
利用料・手数料はかからず、投稿フォームに不用品の紹介文を入力して掲載し、問い合わせがあれば受け渡しについて話し合いができます。
実際に、鹿児島県薩摩郡さつま町の農地が5万円で取引が成立しています。
参照元：ジモティー｜すぐに稲作が始められます。5万円でお譲りします！
近隣の住民以外にも広く募れるので、ジモティーに搭載するのも1つの手段です。
家いちば
農家を探せるネット掲示板の2つ目は、家いちばです。
家いちばは、家を売りたい人と買いたい人を直接つなげる掲示板サイトです。売主自らが物件情報の掲載・購入希望者との商談を行い、売買契約などの手続きは家いちばにサポートしてもらえます。
家いちばも農地の取引に対応しており、熊本県熊本市に所在する80坪の宅地・138坪の畑の土地の農地付き物件の売買が成立しています。
参照元：家いちば｜売りました体験談
不動産に特化している掲示板サイトで、利用者数も4万人以上いるので、搭載しておくと購入希望者からの問い合わせが来ることを期待できます。
ニナタバ
農家を探せるネット掲示板の3つ目は、ニナタバです。
ニナタバは、全国の農地所有者と作り手・担い手をマッチングさせ、農地の有効活用を実現するサービスを指します。
ニナタバの特徴として、農地に特化した専門サービスである点が挙げられます。
農地を求めている人が自然と集まりやすく、マッチングが実現しやすいのが一般的な不動産サイトにないメリットといえるでしょう。
ただし、ニナタバは2024年に広島県尾道市で導入された比較的新しいサービスであり、現時点では認知度が高くありません。
農地を早期に手放したい方には、現時点では向かない方法といえます。
「農地をあげます」の前に！検討すべき売却方法
農地を無償譲渡する方法はいくつかありますが、行政への手続きや受け取り手とのやり取りなど、所有者自身が譲渡に向けて準備を進めなくてはなりません。
譲渡するまでの過程が簡単ならまだしも、手間や費用が発生するのに無料で農地を受け渡すのは非常にもったいないと言えます。
そこで、農地をあげるのではなく、売却する方法をおすすめします。
農地の売却であれば、手間や費用をかける必要がなく現金化できる可能性もあるからです。
農地の売却方法には、以下の3つがあります。
結論からお伝えすると、農地の売却は専門の買取業者への依頼がおすすめです。
専門の買取業者は農地の活用ノウハウと再販ルートを豊富に持ち合わせており、確実に収益化できる見込みがあるため、農地を高確率で買い取ってもらえます。
農地の高額買取や優良業者の選び方については、以下の記事で解説しているので、ぜひお読みください。
専門の買取業者については後述するので、そのほかの農地の売却方法から見ていきましょう。
農家に売却する
まずは、農地のまま農家に売却する方法です。
農地転用における煩雑な手続きが必要ないため、比較的スムーズに売却活動に移行できます。
ただし、農業委員会から許可を受ける必要があります。
そのため、購入希望者が見つかって売買契約が成立したとしても、農業委員会の許可がおりなければ契約解除をしなくてはなりません。
また、前述したように、農家には農業人口の減少と高齢化による問題があるため、農地の買い手を見つけるのは難しいと言えます。
売却活動を始めても、永遠に売れ残る可能性がある点は留意しましょう。
仲介業者に売却を依頼する
宅地に転用して仲介業者に売却する方法です。
農地から宅地に転用して売却活動をすれば、農業従事者以外も売却のターゲットとなるため、買い手を見つけやすくなります。
ただし、農業委員会に農地転用の許可をもらう必要があります。
農地転用の許可を受けるには農地の区分ごとに許可の可否が決められる「立地基準」と、転用の妥当性を判断する「一般基準」の2つをクリアしなければ転用は認められません。
農地転用の許可・不許可の基準については農林水産省の資料に記載されています。
参照元：農林水産省｜農業振興地域制度、農地転用許可制度等について
農地転用ができなかった場合、仲介業者が売却を受け付けてくれない可能性があります。
実際に、弊社のお客様にも、農地の売却活動において仲介業者に門前払いされ続けていた方もいらっしゃいます。
Q.1：当社と契約される前は、どのようなことでお悩みでしたか？
再建築不可物件・道路に面していない宅地・畑・山林をどこの不動産にも「扱えません」と断られ続けていたこと。Q.4：他にも似たような会社があったにもかかわらず、何（どの部分）が決め手となって当社と契約されたのですか？
問い合わせをした際、親身になって話を聞いて頂き、本来畑と山林を扱わないところ、まとめて引き受けてくださいました。
仲介業者に売却する方法は、あくまで農地転用ができる見込みがある場合に限られるでしょう。
専門の買取業者に売却する
農地の売却にもっともおすすめなのは、農地専門の買取業者への売却です。
専門の買取業者であれば、農業委員会などの行政機関から許可を得る際に手間なく手続きが進むよう、サポートをしてもらえます。
また、買い手を探す必要もないため、農地をスムーズに現金化することも可能です。
専門の買取業者は、現況のまま売主から不動産を買い取り、付加価値を付けて独自の再販ルートを活かして収益化につなげます。
そのため、農地転用ができていない農地であっても、転用の手続きから売却完了まで一貫したサポートも可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、農地の買取実績を豊富に持つ専門の買取業者です。
2011年の創業以来、蓄積してきた弊社の活用ノウハウを駆使して、あなたの農地を少しでも高く買い取れるよう全力でサポートすることをお約束します。
無料査定のみのお問い合わせも歓迎しておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
弊社で農地を買取した事例
この章では、弊社AlbaLink（アルバリンク）で農地を買い取った事例を1つご紹介します。
| 物件の所在地 | 千葉県白井市 |
|---|---|
| 買取価格 | 500万円 |
| 買取時期 | 2022年4月 |
遠方に住んでいた親が亡くなり、実家の農地を相続することになりました。
農業を継ぐ気はなかったので相続してしばらくは放置状態でした。
農地は固定資産税の支払いや草刈りの管理など維持が思いのほか大変だったので、次第に無料で欲しい人を探すようになりました。
しかし、近隣の農家に聞いたりジモティーに搭載したりしましたが、受け渡し先が一向に決まりません。
どうにか売れないかと思いネットで調べていたところ、アルバリンクさんの記事を見つけました。
農地の買取に対応していると記載があったので早速問い合わせをしてみると、500万円で買取していただけるとお返事をいただき、すぐに売却を決めました。
売却金額も納得でしたし、なにより次の固定資産税の支払いは避けたいと思っておりましたので、すぐに買取が完結して非常に助かりました。
こちらの買取事例のように、現在はネット掲示板など、不動産会社を介さず売主と買主が直接コンタクトを取って物件の譲渡・売買が行える手段も増えてきました。
しかし、不動産情報を搭載してすぐに売却が決まることは少なく、農地に関しては数年単位で問い合わせが来ないケースも珍しくありません。
もし、農地の処分を検討していて「できれば高く売却したい」とお考えでしたら、弊社AlbaLink（アルバリンク）に一度ご相談ください。
弊社は農地をはじめとした、日本全国の売れにくい不動産を数多く買い取ってきた実績がございます。
売主様が納得感をもって農地を手放せるよう、全力で対応することをお約束します。
農地を現状のまま放置する3つのリスク
ここまで、農地を譲渡・売却する方法について解説しました。
農地にはさまざまな処分方法がありますが、1番してはならないのは処分も管理もせず、現状のまま放置することです。
農地の管理を怠って、放置し続けると以下のようなリスクが生じます。
固定資産税がかかる
農地を所有していると、毎年固定資産税がかかり続けます。
固定資産税は毎年1月1日の時点で土地・建物などの固定資産を保有している人に課せられる税金だからです。
農地における固定資産税額を決める基準には、宅地よりも税額が安くなる「農地評価」と、宅地に近い税額になる「宅地並評価」の2つがあり、どちらが適用されるかは農地の種類によって異なります。
農地には以下の4種類があります。
- 市街化区域農地
- 街づくりを促進されているエリアである「市街化区域」に位置する農地
- 特定市街化区域農地
- 市街化区域の中でも、三大都市圏に位置する農地
- 生産緑地地域内農地
- 森林や農地を守るエリアである「市街化調整区域」に位置する農地
- 一般農地
- 森林や農地を守るエリアである「市街化調整区域」に位置する農地
上記は市街化区域に該当しているかどうかで大別されます。
市街化区域農地・特定市街化区域農地は該当エリアであるため、評価額は「宅地並評価」が適用されるため、宅地に近い固定資産税となります。
一方で、生産緑地地域内農地・一般農地であれば「農地評価」に該当するため、固定資産税は安価です。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の土地で、居住を目的とした宅地（住宅用地）・特定市街化区域農地の両方を比較した税額は以下のとおりです。
| 住宅用地（200㎡以下） | 特定市街化区域農地（本則税率） |
|---|---|
| 7万円 / 年 | 11万2,000円 / 年 |
このように、宅地並評価を受けた農地は住宅用地よりも固定資産税が高くなります。というのも、住宅が建っている土地にも税負担の軽減措置があり、評価額から減額される金額が宅地並評価を受けた農地よりも大きいからです。
「農地は維持費が安い」と言われますが、農地評価として固定資産税が安くなる特例が受けられるかどうかはあくまでエリアによって異なるため、注意が必要です。
農地の固定資産税を計算する方法については以下の記事で解説しています。
なお、当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）では、農地をはじめとした日本全国の売れにくい不動産を積極的に買い取っています。
2023年には、買い手が見つからない不動産でも、そのまま買い取って再生する買取業者としてフジテレビの「イット」で紹介されています。
訳あり不動産の活用ノウハウを豊富に持つ弊社であれば、どのような不動産でもできる限りのスピード買取に対応可能です。
固定資産税が発生する前に農地を手放したい方は、ぜひスピード買取に定評のある弊社に一度お問い合わせください。
もちろん、相談のみのお問い合わせも歓迎しております。
近隣住民から損害賠償を請求される
農地を放置すると、近隣住民から損害賠償を請求される恐れがあります。
管理されない農地は雑草・雑木が生い茂り、害虫や害獣を繁殖させてしまうからです。
使われない農地に住み着いた害虫・害獣はそこで糞尿をするため、周辺に悪臭を放つようになります。
さらに、荒廃した農地は人目に触れにくく、ゴミの不法投棄などのターゲットにされやすいので、定期的にエサを補給されて害虫・害獣が増え続ける悪循環が生まれてしまいます。
荒廃した農地から発生した害虫・害獣と悪臭が近隣住民に被害をもたらすと、農地の適切な管理を怠ったとして損害賠償の請求をされる恐れがあるため、注意が必要です。
子や孫に負の遺産が残る
農地を放置し続けると、やがて負の遺産を子や孫に残すことになります。
これまで挙げてきた固定資産税や損害賠償のリスクがそのまま子や孫に受け継がれ、将来的に金銭的負担を強いることになるからです。
たとえば、草刈り代行の料金相場は100坪で10万円程度です。
農地の草刈りをする頻度は1年間に3回程度が目安なので、草刈り代行だけで年間30万円かかります。
くわえて、農地の固定資産税が年間10万円だとすると、1年間の維持費だけで40万円かかる計算になるため、確実に子や孫の家計を圧迫させます。
今後も活用する予定がない農地なのであれば、将来的に子や孫に負の遺産が残さないためにも、早期に処分を検討したほうがよいでしょう。
まとめ
今回の記事では、農地を手放す方法について解説しました。
農地の受け取り手を探す方法はいくつかあります。
近隣の農家に譲ったり、ネット掲示板に搭載したりすれば、農地転用など煩雑な手続きをしなくても譲渡が可能です。
ただし、本来は高額で売却できた農地を無料で手放すのは非常にもったいないと言えます。
「手放すだけではなく現金化したい」という気持ちがあるのであれば、専門の買取業者に見積もりを取りましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は農地を専門に買い取っている買取業者です。
2011年に創業して以来、日本全国の農地を数多く買い取ってきた実績がございます。
実際にお客様からもたくさんの感謝の声をいただいております。
弊社独自の活用ノウハウを駆使して、あなたの農地を少しでも高く買い取れるよう全力で対応することをお約束します。
査定のみのお問い合わせも歓迎しておりますので、お気軽にご連絡ください。
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