株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
親が生きているうちに家を売らないと起こるリスク
親が生きているうちに家を売らないと、将来的に以下のような問題に悩まされることにもなりかねません。
これらのリスクを理解し、親や兄弟と早めに話し合っておくことが円満な相続への第一歩となります。
「そのうち考えよう」と先延ばしにせず、すみやかに対処できる体制を整えておくためにも、話し合いのきっかけとなる「査定額の目安」を知っておくことも重要です。
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老朽化が進行する
家は時間が経てば経つほど老朽化が進むものです。
とくに、人が住まなくなった家は換気や清掃が行われないため、通常の家に比べて老朽化のスピードが格段に速まります。
もし、親の家を売らないまま相続が発生した場合、自分の生活や仕事に追われているうちに家の売却が先延ばしとなるケースは少なくありません。
後回しにすると維持費・税金がかさむだけでなく、家の老朽化がさらに深刻になってしまいます。
劣化が進んだ家は不動産会社に相談しても、売却や買取を断られてしまうケースが多く見られます。
相続トラブルを防ぐためだけでなく、資産を現金化して有効活用する観点からも実家は早めに売却しておくのが望ましいのです。
また、建物が老朽化したからといって更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなり、これまでより多額の固定資産税を納めなければならなくなります。
人の居住用の家屋が経っている敷地（庭や駐車場も含まれる）の固定資産税を軽減する特例。
・200m2までの部分：元価格の1/6
・200ｍ2を超えた部分：元価格の1/3
※居住用以外の家屋が建った敷地や、更地など、「人が住むこと」を目的としていない土地は対象外
解体して土地として売り出したとしても買い手がすぐにつくとは限らないので、高額な維持費・税金をいつまでも払い続けなくてはならないリスクもあります。
売却を検討している人の中には、不動産の相続税評価額（国税庁が定めた、相続税を計算する時の財産の価値）は、実際の売却益よりも低くなるケースが多いため、相続より前に売却をせずに、家が建ったままにしておいた方が節税になる、という話を聞いたことがあるかもしれません。
しかし、節税できてもいずれ売るであろう土地の価値が下がり売れなくなってしまっては本末転倒です。
売れずに負の遺産として抱え込んでしまうリスクを避けるためにも、今後空き家になる可能性がある親の家は早めに売却したほうがよいでしょう。
相続トラブルに巻き込まれる
親が生きてるうちに家を売却しない場合、相続発生後に兄弟・親族間で揉め事が生じやすくなります。
相続財産は現金であれば均等に分けられますが、実家などの不動産を公平に分割するのは困難です。
家は物理的に分けられない上に、誰が管理するのか・使用するのか・維持費を払うのかなど、相続後も継続的な判断が必要になるからです。
くわえて、共有名義の家は売却に際して所有者全員の同意が必要になるため、誰か1人でも意見が食い違うと売却ができません。
共有者の人数が増えるほど意見の調整は難しくなり、家の管理や処分をめぐるトラブルが生じやすくなります。
親が元気なうちに家を売却しておくことで相続時に遺産を1円単位で公平に分配でき、不要なトラブルを回避しやすくなります。
遺産が実家のみの場合、相続税が払えない可能性
親から相続した遺産が実家のみの場合、相続税が払えないリスクがあります。
相続税は、相続した財産から差し引いて納めるケースが一般的なので、遺産が家しかなく自分の財産で充当できないとなれば、家を売却して現金化したうえで相続税を支払うしかありません。
しかし、親の遺産を相続した際、相続税の課税対象者は「亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」に現金納付する必要があります。
相続税の計算式と課税割合
基礎控除額 = 3,000万円 + （600万円 × 法定相続人数）
※遺産総額が基礎控除額を上回った場合のみ、相続税が発生する。相続税の課税対象者となる割合は日本国内で9%〜10%程度
家の売却代金を相続税に充てるのであれば、家の所有権移転登記および売買契約の完了から現金化までを速やかに進めなくてはなりません。
ところが親の家を売りに出してもすぐに買い手が見つかるとは限らず、相続税の納入期限に間に合わない可能性が出てきます。
また、前述したように、家の所有者が複数いる場合は全員の意見が一致しなければ売却できません。
そのうえ、もし誰か1人でも相続税を払えない際には、連帯納付義務によりその分まで負担することになってしまいます。
親が生きているうちに家を売らないと、大きな金銭的負担を背負うことになる恐れがあるのです。
居住用財産の3,000万円控除の特例が使えなくなる
親が生きているうちに親自身で家を売らなければ、特例を使えず損をする可能性が高くなります。
親と同居していなかった場合、相続した実家を売却しても「居住用財産の3,000万円控除の特例」は原則適用されません。
マイホームを売却した際、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例。適用になると譲渡所得税が大幅に減税される、もしくはゼロになる
- 自分が実際に住んでいた家を売却すること
- 以前住んでいた家の場合は、住まなくなってから3年後の年末（12月31日）までに売ること
- 売却する年とその前2年間に、特例の適用を受けていないこと
- 売却相手が親族や配偶者など身内ではないこと
参照元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
居住用財産の3,000万円控除の特例は、「自分が住んでいた家（またはその土地）を、3年以内に第三者に売却したときに利用できる制度です。
上記の特例は比較的要件が緩く該当しやすいため、積極的に活用すべきです。
次項で解説する「相続財産の3,000万控除の特例」もありますが、要件が厳しく利用できない可能性があります。
相続した家でも「相続財産の3,000万控除の特例」が適用されるとは限らない
「居住用財産の3,000万円控除の特例」とは別に、「相続財産の3,000万控除の特例」があります。
「居住用財産の3,000万円控除の特例」は自身が住んでいた家を売却する際に適用される制度であるのに対し、「相続財産の3,000万控除の特例」は相続した家を売却する際に適用される制度です。
前述の通り、親から相続した家を売却して「居住用財産の3,000万円控除の特例」が適用されなかったとしても、「相続財産の3,000万控除の特例」が適用されるなら問題ないと思う方もいるかもしれません。
ですが、相続した家を売却したからと言って、必ずしも「相続財産の3,000万控除の特例」が適用されるとは限りません。
「相続財産の3,000万控除の特例」の適用には、以下の多くの要件を満たす必要があるからです。
- 建築年月日が昭和56年5月31日以前であること
- マンションなどでないこと
- 亡くなった親が一人暮らしであったこと
- 相続してから3年以内に売却すること
- 1億円以下で売却していること
- 売却の際には家を取り壊すか耐震リフォームをすること
参照元：国税庁HP｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
上記のような適用要件に加え、そもそもこの特例が有効なのは令和9年12月31日までに売却した場合のみです。
このように、「相続財産の3,000万控除の特例」は要件が厳しく適用できないケースも多々あるため、子どもが住む予定がない家は親の生前に売却し、「居住用財産の3,000万円控除の特例」を適用するのが賢明と言えます。
相続財産の3,000万控除についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。
親の生前に家の売却を考えたほうが良いタイミング
親の家は、以下のタイミングで生前での売却を考えるべきでしょう。
それぞれのケースについて詳しく見てみましょう。
親が施設に入ることになった
親が施設に入ると決まった段階で、家の売却を検討し始めましょう。
施設に入所した後だと時間も労力も大幅にかかり、スムーズに売却手続きが進められなくなります。
さらに、認知症などで親の判断能力が低下した場合は、成年後見人（弁護士など）を選任しなければ売却できなくなり手続きに多くの時間を要します。
また、親が一人暮らしの場合、施設入所と同時に実家は空き家となり継続的な維持管理の負担が発生します。
親と自身の負担を減らすためにも、施設入所が決まった時点、もしくは検討段階で売却について話し合っておいたほうがよいでしょう。
実家を出て独り立ちした
独り立ちして家に住むのが親のみになったときも、家の売却を考えるのに適したタイミングだといえます。
例えば、子供が結婚して別の場所に家を建てたのであれば、気軽に実家を継ぐことはできません。
住まない実家を相続しても、固定資産税や建物の管理の負担が2倍になってしまうだけだからです。
また、子供が独り立ちして遠方に住んだ場合は、実家を継いだところで実家の管理のために定期的に帰ってくるのは難しいでしょう。
そもそも、最近は実家を継ぐこと自体が少なくなってきています。
昔は親が子供に家を残すのが一般的でしたが、核家族が増えた現代において住人がいなくなった実家があっても困る人も多いからです。
早めに家を売り、その資金で今の生活に適した新しい生活拠点に引っ越したほうがいいと考える人も少なくありません。
食事・介護サービスが付いた住宅や高齢者向けのマンションなども増えてきており、維持・管理費もかからずにすむため人気が高まっています。
相続人同士の仲が悪い
将来的に相続人になる子供や親族間の仲が悪い際には、家を早めに売っておいたほうがいいケースが多いといえます。
遺産相続の際、仲が良くても揉めるケースはめずらしくなく、仲が悪い場合には言わずもがなです。
弊社が実施したアンケートの結果、家族・親族の相続について考えたことがある人500名のうち、相続に関する不安として「家族・親族と揉めないか」を挙げた方が最も多い170名という結果となりました。
参照元：【相続に関する不安ランキング】男女500人アンケート調査｜訳あり物件買取プロ
遺言を残しておけば大丈夫だと考える方もいますが、遺言書が新たな争点になることもあります。
現金化してしまえば1円単位で分けられて、相続した家の持分などで揉めることはありませんので、生前に売っておくと揉め事の種をなくせるでしょう。
親の生前に家を売る4つの方法
親の生前に家を売る場合、以下4つの方法から選ぶことになります。
どれが最適かはケースによって異なりますが、方法を把握し、早いうちから検討しておくことが重要です。
所有者である親自身が売却する
所有者である親自身が家を売却するのが最も基本的な方法です。
所有者本人であれば自由に家の売却ができますので、親が売ってしまえば手続き上に何の支障も生じません。
親自身が売却するなら「居住用財産の3,000万円控除の特例が使えなくなる」でご紹介した特例を適用できるケースがほとんどです。
特例が使えればほとんどのケースで譲渡所得税が実質かからなくなるため、節税面にも大きなメリットがあります。
売却する際の一連の流れをあらかじめ知っておきたい方は、５章「親の生前に家を売却する流れ」をご覧ください。
子供が親の代理人となり売却する
親と相談し、自身を代理人として選定してもらえば、親の代わりとして家の売却ができるようになります。
これを「任意代理人」といい、「親は家を売りたいのに、入院など何かしらの事情で手続きができない」といった場面で使われます。
任意代理人には誰でもなることができ、親の代わりに家を売却する際は以下の書類を不動産業者に提出する必要があります。
- 親が署名・捺印した委任状（任意形式）
- 印鑑証明書
- 親の本人確認書類
ただし、任意代理人を立てた場合でも、不正を防ぐために最終的な意思確認は親本人と直接行う必要があります。
確認の際は司法書士が親が入所している施設に出向き、本人の意思確認が取れれば売買契約が完了します。
代理人になっても、本人の代わりにすべての手続きを完結できるわけではない点は念頭に置いておきましょう。
売却する際の一連の流れをあらかじめ知っておきたい方は、５章「親の生前に家を売却する流れ」をご覧ください。
親から家を生前贈与してもらう
親が生前に子どもに家を贈与して、売却するかどうかの判断を子供に委ねてしまうのも、1つの方法です。
子供に贈与すると贈与税がかかりますが、生前贈与の場合には相続時精算課税の制度により贈与額2,500万円までは非課税です。
親が生きているうちに贈与を受けた財産を相続財産に加算して、まとめて相続税として納税する制度。
※生前贈与分も相続財産に含まれるため、相続税の基礎控除を超えて課税対象になる可能性がある
ただ、将来的に親が亡くなった際には、相続時精算課税制度が適用された贈与財産と新たに相続した財産を合わせた金額に税金がかかります。
結局のところ贈与税を払わなくてはならないケースもあるため、贈与・相続のどちらが得になるかは事前に計算しておいたほうがよいでしょう。
とはいえ、早期に家を現金化できる・相続トラブルを避けられる・余裕を持って納税の準備ができる、といった点は生前贈与のメリットといえます。
なお、生前贈与を利用するメリットとデメリットについては以下の記事で紹介しています。併せてご参照ください。
【親が認知症の場合】任意後見人となり代わりに売却する
親が認知症などで判断能力を失っている場合は、家庭裁判所に申し立てて「法定後見人」を選任してもらいましょう。
また、判断能力が低下する前に「任意後見人」として契約しておけば、将来的に親に代わって売却手続きを進めることも可能です。
こうした判断能力に関する不安や不十分さがある方をサポートする制度を「成年後見制度」といいます。
法定後見人・任意後見人の違いを以下にまとめました。
| 概要 | 法定後見人 | 任意後見人 |
|---|---|---|
| いつ | すでに判断能力が低下してから | 判断能力があるうちに契約 |
| 誰が決める | 必要に応じて家庭裁判所が選任 | 本人が自由に選べる |
| できること | 本人に代わって契約する、または不利な契約を取り消せる | 契約で決めた範囲で代理 |
法定後見制度では、家庭裁判所への申立てにより本人をサポートする「法定後見人」が選ばれます。
裁判所が申立人との面接などを通じて状況を確認し、親族や専門家の中からふさわしい人物を選任するため、公正な制度といえます。
一方、任意後見制度では本人と任意後見人候補が事前に合意し、契約を結んでおきます。
実際に判断能力が衰えてきたら家庭裁判所に申立て、 任意後見人が選任された時点で後見がスタートします。
適正な判断ができる段階で支援内容・依頼先を自分で決めておけるため、安心して将来に備えられる点が任意後見制度のメリットです。
子供が成年後見人になり家庭裁判所の許可を得れば、親の生前でも家を売れるようになります。
成年後見人等は、本人の生活・医療・介護・福祉など、本人の身のまわりの事柄にも目を配りながら本人を保護・支援します。具体的には、本人の不動産や預貯金などの財産を管理したり、本人の希望や体の状態、生活の様子等を考慮して、必要な福祉サービスや医療が受けられるよう、介護契約の締結や医療費の支払などを行ったりします。
ただ、成年後見人になるには家庭裁判所から選任される必要があり、子供だからといって必ずしもなれるわけではない点に注意が必要です。
成年後見制度についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
親の生前に家を売却する最適な方法
親の生前に家を売却する際、以下の2点を把握しておくと最適な方法が選べます。
上記2点は不動産を売却するうえで非常に重要です。
自分たちに合った売却方法を見つけるためにも、ぜひ一度目を通しておいてください。
不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類がある
意外にも知らない方が多いのですが、不動産会社には次の2種類があります。
不動産仲介業者は、売主から売却の依頼を受けたら一般に広く買主を募集し、売主と買主の売買契約成立までをサポートします。
一方、不動産買取業者は、業者自身が買主となって売主から直接物件を買い取ります。
以下では、それぞれの不動産業者の特徴と、メリット・デメリットを解説します。
お読みいただくことで自身がどちらの不動産業者を選ぶべきかが明確にわかるようになりますので、ぜひ目を通してください。
仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産仲介業者に依頼して売却する場合
不動産の買主を探す事業をしているのが不動産仲介業者です。
不動産仲介業者は、見つけた買主と売主の売買契約が成立した際に支払われる仲介手数料から利益を得ています。
不動産を売る際に仲介業者を利用すると、高価格で売却できる可能性が高いのがメリットです。
仲介での不動産売却価格には、周辺環境および宣伝が大きく関わっています。
不動産の価格は土地ごとの相場によって異なりますので、地域によっては高価格での売却が可能です。
駅までの距離や、スーパー・商業施設・学校が近くにあるなど利便性が良い不動産も高い価格がつくでしょう。
また、仲介業者は紙の広告のほか、インターネットなどにも不動産情報を掲載して広範囲に買主を募集します。
世界中に買い手を募れることから、高い売却価格がつけられる仕組みになっているのです。
しかし、仲介には不動産が売れ残るリスクもあります。
仲介は不動産を買い取るのではなくあくまで売主と買主の間に立つだけの役割ですので、ニーズがない不動産は売ろうにも売れません。
売れない不動産には広告費などの費用もかけられなくなり、ますます売れにくくなっていくという悪循環です。
また、仲介の場合、売却した金額から仲介手数料が差し引かれるのもデメリットだといえます。
住んでいる家を売る場合、買主候補への内見対応を負担に感じる方も少なくありません。
不動産買取業者に依頼して売却する場合
業者自身が買主となって不動産を買い取る事業を行っているのが不動産買取業者です。
不動産買取業者は建物・土地を買い取ってリフォームし、再販したり自社で運用したりして収益化しています。
一般的に、不動産買取では家を売ってから現金化するまでの期間が非常に短いのが特徴です。
仲介の場合は現金化までおおよそ4ヶ月以上はかかりますが、買取ではスピーディーに売却できます。
不動産買取のデメリットは、仲介と比べて売却価格が安くなりがちな点です。
買取の場合、周辺の土地価格相場の6〜7割程度の金額で買取金額が提示されます。
買い取った不動産を商品化するために手を加える必要があることから、そのコストを差し引いた売却価格が提示されるのです。
とはいえ、不動産買取業者に依頼すればどんなに状態や条件が悪い家でも高確率で買い取ってもらえます。
個人の買主とは異なり居住を目的としていませんので、改修して収益化する見込みさえ立てば即座に買い取ってもらえるでしょう。
売主の状況や要望にもよりますが、家の売買契約から決済までものの数日で完了するうえ、買主を探す必要がないためすぐに現金化することが可能です。
買取業者への依頼を検討している方は、まずは一度弊社の無料査定を行ってみてください。
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「仲介」と「買取」どちらを選ぶべきかは物件の条件によって異なる
「物件の立地」と「家屋の状態」の良し悪しで、仲介・買取のどちらで売却するかを判断しましょう。
家を売却する方法を決める際には、下記の条件を基準にして検討してください。
ここからは、上記の組み合わせが最適である理由をご紹介します。
立地と家屋の状態が良い場合は不動産仲介業者
物件の立地と家屋の状態が良い場合は不動産仲介業者に依頼して売却するのがベストです。
条件・状態が良い家は買い手がつきやすいため高額売却が期待できます。
駅から徒歩10分以内の利便性の良い立地で、築年数が15年程度でリフォームせずに住めるような家なら仲介がおすすめです。
一方、この条件に当てはまらない家は高額売却が期待できないうえ、いつまで経っても売れないリスクがあります。
立地と家屋の状態が悪い場合は不動産買取業者
駅から徒歩15分以上、リフォームしないと住めないほど老朽化が進んだ築20年以上の家の場合は不動産買取業者への売却を検討しましょう。
上記のケースでは仲介業者に売っても安値で買い叩かれたり、断られたりするかもしれません。
立地・状態が良くない家屋でも、不動産買取業者に相談すればすんなりと取引が成立する可能性があります。
不利な条件を抱える家の売却には、買取を専門とする業者への相談がおすすめです。
ちなみに、弊社Albalinkも、一般の買手がつかないような不動産を専門的に買い取っています。
過去にはフジテレビの「newsイット！」にも訳あり物件の買取業者として紹介された実績もあります。
実際に他の不動産業者が売却を断った物件を買い取った実績も多数ございますので、売れない物件でお悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。
なお、仲介と買取の違いをさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
親の生前に家を売却する流れ
親の生前に家を売却する際は、主に以下の3ステップで進行します。
上記の流れを確認していきましょう。
まずは査定依頼を出す
親の生前に家の売却を検討する際、まずは査定を受け査定額を聞きましょう。
家の査定額を早めに把握しておくことで、今後の方向性を定めやすくなります。
この際に重要なポイントは、複数者に査定を依頼することです。
なぜなら、業者ごとに査定価格が異なるためです。
一口に不動産業者といってもそれぞれ得意分野が異なり、不動産買取を専門とする業者とさほど知識のない業者とでは査定額や対応、スピード感に大きな差が生じるでしょう。
なお、株式会社Albalinkは不動産の買取を専門に取り扱っております。
弊社では無料査定を受け付けていますので、まだ売ると決めているわけではない方でもお気軽にお問い合わせください。
売買契約を結ぶ
各社が提示する家の査定額や売却条件を比較し、買い取ってもらう業者を決めたら売買契約を結びます。
不動産買取業者が売買契約書を作成しますので、売主は契約内容確認後に署名・捺印する流れです。
【不動産売買契約書の見本】
契約内容に疑問や不明点がある場合は必ず確認し、不安を解消しておくと後々トラブルになるのを避けられます。
不動産買取に慣れている業者なら、どのような相談にも真摯に対応してくれるはずです。
決済・登記
売買契約が成立したあとは、不動産買取業者が決済をし、所有権移転登記を行います。
所有権移転登記とは家の所有者を買主に変更する手続きのことです。
専門知識がないと所有権移転登記をスムーズに進めるのは困難ですが、買取のプロである不動産買取業者は一連の手続きに精通しているため安心して任せられます。
決済・登記を終えて家を引き渡せばすべての取引は完了です。
まとめ
今回は、親が生きているうちに家を売らないと起こるおそれがある悲劇的な成り行きと、それを防ぐために重要なポイントについて解説しました。
生前に家を売却しない場合、老朽化した家屋を引き継ぎ、相続トラブルの種になるだけではなく、税制面で大きな負担を背負わせることになりかねません。
ですから、子どもである自身が実家を出たり、家の所有者である親が施設に入ったりしたタイミングで、実家の売却について検討しておくべきでしょう。
不動産の売却は仲介・買取の2通りの手段がありますが、売却する家の立地や建物の状態が悪い場合は「買取」がおすすめです。
マイホームを探している個人では購入しないような立地が悪い物件や老朽化した物件も、専門の不動産買取業者は積極的に買い取ってくれます。
弊社Albalink（アルバリンク）も、売却しづらい不動産を専門に買い取っている不動産業者です。
どれだけ古い家でもそのままの状態で買い取りますので、売主様がリフォーム費用等を負担する必要は一切ありません。
弊社は、どなたでも申し込める、物件の無料査定サービスを行っております。
「まだ売却すると決めたわけではないけど、ひとまず査定金額を知っておきたい」という方も、ぜひお気軽にご依頼ください。
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