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実家の持ち家がヤバい理由
利用予定がない実家を相続するとヤバいといわれる理由は、放置することで以下3つのデメリットが生じるためです。
- 実家の維持管理に年間数十万円以上もの費用がかかる
- 近隣から損害賠償を請求される恐れがある
- 特定空き家に指定される恐れがある
親と同居をしておらず、すでに別の場所に家を構えている場合、相続した実家の使い道に悩む方は少なくありません。家族の思い出が詰まっており、手放すのがしのびないと考える方もいるでしょう。
しかし、利用目的がないまま実家を相続すると、家が財産ではなく重荷となってしまいかねません。
実家を相続するかどうかは、記事内で後述する「実家を相続するか相続放棄するか？の判断基準」を参考に慎重にご判断ください。
それでは、実家を相続するとヤバい3つ理由を、それぞれ解説してまいります。
また、以下の記事では相続した実家を放置すると生じるリスクについて詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
実家の維持管理に年間数十万円以上もの費用がかかる
建物の状態を良好に保つためには、定期的な維持管理や修繕が必要です。
誰も住まなくなった家は、換気や掃除などのメンテナンスが行き届かないことから、建物自体の老朽化が進みやすくなってしまうからです。
劣化が進めば建物としての資産価値が下がるので、売却しようとしても安い価格で売らざるを得ません。
また、家の所有者は固定資産税や都市計画税といった税金も納めなければなりません。ケースによっては、実家を所有することで年間数十万円以上のコストがかかることは注意点として押さえておかなければならないでしょう。
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近隣の方から損害賠償を請求される恐れがある
空き家の所有者には管理義務が課されますが、実家が遠方にあって頻繁に管理をおこなうことが難しい場合もあるでしょう。
しかし、住まない実家を放置し続けることで以下のようなリスクが生じる点に注意が必要です。
- 自然災害などによる倒壊で近隣の方に被害を与える可能性がある
- 建物の老朽化やゴミの不法投棄などによって景観が悪化し、周辺の建物や土地の価格が下落しかねない
- 害虫や害獣が住み着いて近隣トラブルへと発展する恐れがある
- 放火によって隣家が延焼するリスクがある
空き家の所有者による適切な管理が行き届いていない結果、上記のような状況に陥った場合は、被害にあった方から損害賠償を請求されるおそれもあります。
特定空き家に指定される恐れがある
実家の老朽化が進み、自治体から「倒壊の恐れがある」「周辺の景観を損ねる」などと判断された場合は、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいて「特定空き家」に指定されることがあります。
特定空き家に指定されてしまうと、住宅用地に対する固定資産税が最大で6分の1に減額される「住宅用地の特例」が適用されなくなるため、固定資産税が上がってしまいかねません。
住宅用地の特例で軽減される固定資産税、都市計画税の割合は以下の表のとおりです。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅用地で住宅1戸につき 200㎡までの部分 |
固定資産税評価額×1/6 | 固定資産税評価額×1/3 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 固定資産税評価額×1/3 | 固定資産税評価額×2/3 |
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円、敷地面積が100㎡の土地のケースにおける固定資産税額を比較してみましょう。なお、固定資産税の税率は土地・建物ともに1.4％です。
住宅用地の特例が適用されたときの固定資産税額は以下のとおりです。
土地の固定資産税額＝2,000万円×1/6×1.4％＝約4万6,666円
一方、住宅用地の特例が適用されなくなった場合、以下のように固定資産税額が大幅に上がってしまう点に注意が必要です。
土地の固定資産税額＝2,000万円×1.4％＝28万円
また、自治体からのたび重なる管理改善要請に応じなかったときは、行政代執行によって実家が強制的に解体され、行政代執行にかかった費用は家の所有者に対して全額請求されます。もし費用を支払えない場合は、財産を差し押さえられてしまうので、注意しましょう。
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なお、特定空き家について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
実家を相続するか相続放棄するか？の判断基準
実家を相続する可能性があるものの、使い道がない場合には「相続放棄」を選択するのもひとつの方法です。
相続放棄とは、その名のごとく「被相続人の財産をすべて相続しないこと」です。
相続が始まったことを知ってから3か月以内に家庭裁判所に「相続放棄の申述」をおこない、それが受理されれば相続権が次の順位の相続人へ受け継がれます。
ただし、相続放棄にはデメリットもあるので、相続放棄するか否かはこれから説明する判断基準と合わせて慎重に判断しましょう。
相続・相続放棄を選択する際の判断基準は下記の通りです。
- 「実家に住む」「すべての相続財産がプラス」なら相続する
- マイナスの遺産が多いなら「相続放棄」を検討
相続放棄を選択すると、親のすべての財産を相続できなくなってしまうので、相続が発生したら、まず親の預貯金や株式、不動産などのプラスの財産、住宅ローンや借金などのマイナスの財産を事細かに調べることが大切です。
相続前に実家の査定を不動産会社に依頼していくらで売却できるのかを調べるとともに、相続財産の合計金額を早めに把握しておきましょう。
それでは、それぞれ詳しく解説していきます。
「実家に住む」「すべての相続財産がプラス」なら相続する
実家を使う予定がある、あるいは被相続人が遺した資産と負債を比較した際に資産が負債を大きく上回っているときは、実家を相続することをおすすめします。
相続した実家の維持管理にかかるコストや空き家が原因で起こり得る事故による損害賠償リスクなどを考慮し、所有し続けることにメリットを抱けない場合は売却を検討しましょう。
住まない実家の売却方法は「住まない実家を相続したらすぐ売却しよう」にて解説しておりますので、ご参考ください
マイナスの遺産が多いなら「相続放棄」を検討
親が遺した負債が資産を大きく上回っているようなケースでは、相続放棄を選択する方が多い傾向にあります。相続放棄をすれば実家などのプラスの財産を相続できませんが、親の借金を返済する義務がなくなる、ほかの相続人と遺産分割で争わずに済むといったメリットがあります。
一方、相続放棄には以下のデメリットがある点に注意が必要です。
- すぐに管理責任がなくなるわけではない
- 最大100万円もの予納金がかかる
これから詳しく説明しますが、相続を放棄したからといって実家の管理責任がすぐになくなるわけではありません。また、相続放棄時には100万円もの費用が発生することもあるので、余計な手間や費用をかけたくない方は実家をいったん相続してから売却することをおすすめします。
すぐに管理責任がなくなるわけではない
相続放棄を選択すると、初めから相続人ではなかったものとして扱われるため、実家にかかる固定資産税や維持管理費を支払う必要はなくなります。しかし、家を管理する者が誰もいなくなってしまうと、倒壊や失火などによって近隣の方に迷惑がかかってしまいかねません。
そこで民法では、次の相続人が相続財産の管理を始めるまでは相続人が管理をし続けなければならないと定められています。
（相続の放棄をした者による管理）
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。引用元：e-Gov法令検索「民法」
なお、2023年4月からの民法改正に伴い、「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは」という一文が条文に付記されるようになります。つまり、仮に相続人全員が実家の相続放棄を選択したとしても、最後に相続放棄をした相続人が管理をし続けなければならないということです。
参照元：相続土地国庫帰属制度解説サイト
相続人が1人しかいない、あるいは相続人全員が相続放棄をした場合に実家の管理義務を免れるためには、家庭裁判所に申し立てて相続財産清算人を選任してもらわねばなりません。
相続財産清算人とは、相続人に代わって被相続人の相続財産を管理して清算をおこなう人のことです。一般には地域の弁護士が選ばれるケースが多い傾向にあります。
相続財産清算人の選任にかかる費用については、次の見出しで解説します。
最大100万円もの予納金がかかる
相続放棄をした相続人が実家の管理義務から解放されるには、家庭裁判所から相続財産清算人を選任してもらう必要がありますが、その際に以下の費用を負担しなければなりません。
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 収入印紙代 | 800円 |
| 郵便切手代 | 数千円程度（各家庭裁判所によって異なる） |
| 官報公告費用 | 4,230円 |
| 予納金 | 20～100万円 |
相続財産清算人の選任時に支払う費用のなかでも、最も高額なのが「予納金」です。
通常、相続財産清算人が財産の管理や精算をおこなう際に必要となる費用や報酬は、相続財産から充当されます。しかし相続財産が少ない場合は、相続財産清算人の選任を申し立てた人が、その分の費用を事前に負担しなければなりません。この費用を「予納金」といいます。
予納金の金額は財産の管理に必要と想定される金額によって異なりますが、20～100万円程度かかることが一般的です。
家庭裁判所へ相続財産清算人の選任を申し立ててから1か月以内に納付しなければならないため、相続放棄を選択する場合は費用を期日までに用意できるかも含めて確認しておきましょう。
なお、実家を相続放棄するか迷っている方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
住まない実家を相続したらすぐ売却しよう
実家を相続した場合、たとえ誰も住んでいない状態であっても固定資産税や都市計画税といった税金は納め続けなければなりません。また、家の所有者は管理責任を負うため、メンテナンスに伴う維持管理費も必要です。
たとえ相続放棄を選択したとしても、家の管理義務をすぐに免れるわけではないので、相続した実家を利用する予定が今後もない場合は、売却を検討することをおすすめします。
ここでは、相続した実家を売却する方法として以下の2つをご紹介します。
- 高い居住ニーズを見込める家なら不動産仲介業者へ
- 居住ニーズの見込めない家なら不動産買取業者へ
不動産会社の仲介を通じて一般の買主を探したほうがよいか、もしくは不動産買取業者に直接買い取ってもらったほうがよいかは、実家の築年数や立地条件などによって異なります。
買手の需要が見込めそうかどうかを見極めたうえで、最適な売却方法を選択しましょう。
なお、相続の発生から一定期間内に実家を売却すれば、売却時に発生する税金を軽減できる特例を適用できます。詳細は次項の「実家を売却したときに使える特例で税金を抑える」で解説するので、合わせて参考にしてください。
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
高い居住ニーズを見込める家なら不動産仲介業者へ
不動産を売却する際は、不動産会社（不動産仲介業者）に売却を依頼して買主を探してもらう方法が一般的です。
仲介業者は、売主からの依頼を受けて、自社サイトや不動産ポータルサイト、新聞の折り込みチラシなどの媒体を通じて広く購入希望者を募集します。購入希望者が現れたら売主とともに内見や交渉をおこない、売買契約の締結を目指します。
このように、広く買手を募るので、建物の状態が良く好立地といった需要が高く、人気のある物件であれば、売主の希望する価格で売却できる可能性があります。
立地の良い物件の例
- 駅から徒歩10分以内の立地にある（都心部）
- 市街地から徒歩圏内の立地にある（郊外）
ただし、不動産会社に仲介を依頼して買主を見つけた場合には、仲介手数料を支払わなくてはなりません。仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法によって以下のように定められています。
| 売買代金 | 仲介手数料（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買代金×5％ |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買代金×4％ |
| 400万円を超える部分 | 売買代金×3％ |
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
たとえば、実家の売却代金が2,000万円であった場合における仲介手数料は以下のとおりです。
なお、空き家の売却価格が400万円以下であった場合の仲介手数料の上限額は18万円（税抜）です。
また、不動産会社の仲介を通じて売り出しても、買い手が現れないかぎり家を売却することはできません。とくに、「築年数が古くて構造や設備などの劣化が著しい」「立地条件が悪い」などといった実家は、ずっと売れ残るケースも珍しいことではありません。
以上のことから、高い居住ニーズを見込めない実家を確実に売却したい方は、後述の不動産買取業者への依頼を検討しましょう。
居住ニーズの見込めない家なら専門の不動産買取業者へ
前述のとおり、仲介業者に依頼して無事売却できるのは、建物の状態が良く立地のよい物件に限られます。
それに対して、専門の不動産買取業者であれば、地方にあるなど居住ニーズの見込めない実家も、適正な価格で買い取れます。
というのも、不動産買取業者は、物件にリフォーム等を施して商品化し、自社での運用や再販といった事業をおこなうことを目的に、不動産を買い取ります。
なかでも、売却の難しい物件を専門とする買取業者なら、物件の周辺環境や家屋の状態等を分析し、独自に蓄積してきた活用ノウハウを活かすことで、物件を最大限活かす方法を選択できます。
だからこそ、専門の買取業者は築年数の古い実家や立地の悪い実家であっても、瞬時に有効活用方法を見出して査定価格を算出し、適正な価格で買い取れるのです。
室内に家財道具が残っていたり、リフォームしないと住めない状態だったりしても、わざわざ処分する必要はありません。そもそも買取業者はリフォームを前提としていますし、不用品の処分もあわせておこなえるからです。
弊社、株式会社「AlbaLink（アルバリンク）」でも、相続を通じて取得した空き家などさまざまな物件を買い取っております。
買い取った物件を再生するノウハウや独自の販路を有しているため、できる限り高額で買い取ることが可能です。
査定料金はかかりませんので、実家をいくらで買い取ってもらえるのかを知りたい方も、お気軽にお問い合わせください。
実家の持ち家を売却したときに使える特例で節税対策
相続で取得した実家を売却した際には、以下の税金が発生します。
| 税金の種類 | 概要 | 納税額 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 （所得税・住民税 ・復興特別所得税） |
不動産売却時に譲渡所得（利益） が生じた場合に発生 |
・所有期間が5年超え（長期譲渡所得） 譲渡所得×20.315％ ・所有期間が5年以内（短期譲渡所得） 譲渡所得×39.63％ |
| 登録免許税 | 実家の名義を親から自身へと 変更する際に必要 |
固定資産税評価額×0.4％ |
| 印紙税 | 不動産売買契約書などに 課される税金 |
契約金額によって異なる。 契約金額が1,000万円超 5,000万円以下の場合は1万円 （軽減税率適用時） |
このうち、とくに高額になりやすいのが不動産売却時に譲渡所得（利益）が発生した際に課せられる譲渡所得税です。
譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、確定申告によって納めます。
不動産売却時の譲渡所得は、下記計算式から求められます。
取得費は不動産購入時にかかった費用、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用のことです。
こうして求められた譲渡所得に、所有期間に応じて定められている税率を掛ければ、譲渡所得税額を算出できます。
【所有期間の応じた譲渡所得税率】
| 保有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 5年超え | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
一定の要件を満たせば特例が適用されて税負担の軽減が可能なので、実家を売却する前に特例の概要について確認しておきましょう。
ここでは、相続した実家を売却した際に利用できる以下の特例をご紹介します。
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
親が亡くなって実家を相続した場合、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に相続税を納める必要があります。しかし、相続税を支払って実家を相続したものの、使い道がなくそのまま空き家として放置している方も少なくないでしょう。
そのような相続不動産を売却するときには、納付済みの相続税額のうちの一定金額を取得費に加算できる特例を利用できます。この特例を「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と言います。
適用条件は以下のとおりです。
- 相続や遺贈によって財産を取得した人が売却すること
- 財産を取得した人に相続税が課せられていること
- 相続開始日の翌日から3年10か月以内に相続財産を売却すること
参照元：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
また、取得費に加算できる相続税額は以下の計算式で求められます。
たとえば、実家を売却した相続人の相続税額が1,000万円、実家の売却価格が5,000万円、売却した相続人が取得した課税遺産総額が1億円のケースにおいて、取得費に加算できる相続税額は以下のとおりです。
次に、特例を利用することで譲渡所得税がどのくらい抑えられるのかをシミュレーションしてみましょう。
実家の売却価格が5,000万円、取得費が4,000万円、譲渡費用が200万円、所有年数が5年以上の場合における譲渡所得税は以下のとおりです。
譲渡所得税＝（不動産売却価格－取得費－譲渡費用）×税率 より、
譲渡所得税＝（5,000万円－4,000万円－200万円）×20.315％＝162万円
一方、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用されると、譲渡所得税が以下のように軽減されます。
譲渡所得税＝（不動産売却価格－取得費－譲渡費用）×税率 より、
譲渡所得税＝（5,000万円－4,000万円－500万円－200万円）×20.315％＝60万9,450円
このように、特例を利用することで、譲渡所得税をおよそ100万円抑えられました。
ただし、この特例と後述する「空き家特例」との併用はできないため、どちらの特例の条件も満たしている場合は一方を選択して適用を受ける形となります。
自分が特例を使えるか、どのくらい節税につながるのかを知りたい方は、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。
より詳しい内容を知りたい方は、以下の記事を合わせてご参照ください。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
一人暮らしをしていた親が亡くなり空き家となった実家を売却する場合でも、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例が利用できます。つまり、不動産を売却した際の譲渡所得が3,000万円以下であった場合、譲渡所得税を納める必要がありません。この特例を、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と言います。
空き家特例の主な適用条件は以下のとおりです。
- 被相続人が一人暮らしをしていた自宅であること
- 1981年5月31日以前に建築された戸建てであること
- 相続発生から売却時まで空き家であること
- 売却する空き家が現行の耐震基準を満たしていること
- 相続発生から3年目の年末までに売却すること（適用期限は2023年12月31日）
- 不動産の売却代金が1億円以下であること
- 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと
原則として、被相続人が亡くなる直前まで1人で住んでいた自宅が対象ですが、被相続人が要介護認定を受けており、相続開始直前まで老人ホームなどに入所していた場合はその限りではありません。
また、空き家が現行の耐震基準を満たしていない場合は、相続開始から売却までに建物を解体するか、耐震補強工事を施して耐震基準適合証明書を取得する必要があります。
なお、不動産売却時に発生する税金と利用できる特例についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
まとめ
実家を所有しているだけで、所有者は毎年固定資産税や都市計画税、維持管理費といった費用を支払い続けなければなりません。
また、家屋が劣化によって倒壊し、近隣の方に被害を与えてしまえば、所有者が損害賠償を請求されるおそれがあります。
実家を相続しても利用予定がなく、全相続財産の合計がマイナスになるようであれば、相続放棄するという選択肢もあります。ただし、たとえ相続放棄をしたとしても、実家の管理を引き継ぐ「相続財産清算人」を選任しない限り、管理義務はなくなりません。相続財産清算人を選任する際には予納金として20～100万円ほどの費用がかかる点もデメリットといえます。
そのため、余計な手間や費用をかけることなく実家を手放したい方は、一旦実家を相続したあとに売却することをおすすめします。
「立地が悪い」「築年数が古い」など居住ニーズの見込めない実家も、専門の不動産買取業者に依頼すれば、すぐに買い取ってもらえます。専門の買取業者は、物件の周辺環境や建物の状態から、ベストな方法で収益化するノウハウを豊富に持っているからです。
ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、売却の難しい物件を全国で積極的に買い取っている不動産買取業者です。
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