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事故物件とは人が亡くなった物件のこと
事故物件とは一般的に、対象の物件内のどこかで人が亡くなった物件のことを指します。
寿命や病気などの自然死や病死は該当せず、主に自殺や殺人、火災事故などによって人が亡くなると事故物件扱いになります。
事故物件を売却・賃貸に出すには告知義務が生じる
事故物件を売却したり、賃貸に出す際は告知義務が生じます。
告知義務とは「対象の物件で事故が起きたことを買主や借主に告知しなくてはいけない」という、売主や貸主に課せられた義務です。
今まで事故物件には明確な定義が存在せず、過去に事故（自殺や他殺など）があったことを知らされなかったために、売主と買主や、貸主と借主の間でトラブルが起きることが度々起こりました。
そのため、国土交通省が令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、告知義務の定義を以下のように定めました。
| 告知が必要な事故 | 特殊清掃が不要な老衰や持病による自然死 日常生活の中で生じた不慮の事故による死 （階段からの転落死など） |
|---|---|
| 告知が不要な事故 | 自殺や殺人 特殊清掃が必要となった孤独死 |
特殊清掃とは遺体で汚れた壁や床などを除菌・消臭・清掃して原状回復する作業のことです。
孤独死のような事件性のない死でも、死後長期間放置され、特殊清掃が必要となった場合は告知義務が生じます。
令和5年の東京都23区の65歳以上の孤独死の割合は29％にのぼり、年々増加しています。
そのため、孤独死による事故物件は今後増えていくと想定されます。
参照元：令和5年版高齢社会白書（内閣府）
上記の表を見てもらってもわかる通り、基本的に告知義務はその物件を購入したり借りるにあたり、買主や借主が心理的抵抗感をいだきやすい事故に定められています。
実際、弊社Albalinkが行ったアンケートでも、賃貸住宅を選ぶ際、事故物件かどうかを気にする人は8割以上に及んでいます。
こうした買主や借主に心理的抵抗感を抱かせるような物件の瑕疵（不具合）を心理的瑕疵と呼びます。
心理的瑕疵の他にも告知義務が生じる物件の瑕疵には「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」の3があります。
それぞれの内容は以下の通りです。
| 物理的瑕疵 | 建物の物理的な欠陥（シロアリ被害や雨漏りなど） |
|---|---|
| 環境的瑕疵 | 建物の周辺環境の問題 （近くに工場があり、異臭や騒音がするなど） |
| 法律的瑕疵 | 建物が法令違反を犯しており、制限が設けられている （建築基準法違反で再建築できないなど） |
心理的瑕疵と合わせてこれら4つの瑕疵にあてはまる物件の売却や賃貸には告知義務が発生します。
なお、物件の瑕疵についてより詳しく知りたい方は「心理的瑕疵と精神的瑕疵の違いは？他の瑕疵の種類や所有リスクも解説」の記事で解説していますので、参考にしてください。
告知義務の期間は売却は無期限・賃貸は3年
告知義務の期間は先述の国のガイドラインで売却の場合は無期限、賃貸の場合は原則3年と定められています。
事故物件を売却する際は事故からどれだけ期間が経っても告知義務を果たさなくてはいけないわけです。
賃貸の場合は3年ですが、3年を過ぎても借主に尋ねられた時は正直に答えなくてはいけません。
こうした告知義務が事故物件の売却や賃貸での活用を難しくしているといえます。
では告知義務を果たさなかったらどうなるのか、それについて次項で解説します。
なお、告知義務の基準については、「事故物件の告知義務の基準は？期間や違反時のリスクも解説！」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
告知義務違反は損害賠償請求の恐れがある
事故があったことを告知すると、買手や借り手がつきにくいからといって、告知義務を果たさないで売却や賃貸に出してはいけません。
告知義務を果たさないと、告知義務違反となり損害賠償請求を求めらたり、契約不適合責任を問われ、契約解除されてしまう恐れもあります。
契約不適合責任とは、不動産売買において、不動産契約書に記載のない瑕疵（不具合）が売却後に見つかった場合に、売主が買主に負うべき責任のことです。
事故物件である事実は告知事項として売買契約書に記載する必要がありますので、記載せずに売却後に事故物件であることが発覚した場合、契約不適合責任を問われる恐れがあります。
実際、マンションの売買において、2年前に飛び降り自殺があったことを告知せずに売却した結果、売主に損害賠償2500万円の支払いが命じられた判例もあります。
ですから、告知義務のある事故物件を売却や賃貸に出す際は、必ず告知義務を果たすようにしましょう。
もし告知義務をがあるせいで買手がつかないという場合は、専門の買取業者への売却をお勧めします。
専門の買取業者であれば、告知義務がある事故物件でも問題なく買い取ってくれます。
弊社Albalinkも告知義務のある事故物件の買取に強い専門の買取業者です。
ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
なお、契約不適合責任については、「不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
事故物件の売却・賃貸相場はどれくらい安くなるのか
事故物件は通常の物件と比べ、売却価格や家賃の相場が2割～3割ほど安くなると言われています。
事故物件は住む人に心理的抵抗感を与えるがあり、通常の物件より売却金額や家賃を下げないと買手や借り手がつきにくいためです。
弊社のアンケート調査でも、事故物件は住み心地のよさを欠き、住む人に心理的な抵抗感を与えていることがわかります。
ただし、どのくらい価格を下げるかは、事故物件になった経緯やその影響範囲、物件の立地や状態にもよるため一概には言えません。
たとえば殺人や自殺が起き、ニュースで大々的に報じられたような物件は人々に「事故物件」という印象が強く残るため、5割近く値を下げる場合もあります。
反対に事故物件であっても自然死で告知義務がなく、物件の状態や立地も良い場合は通常の物件とほとんど変わらない価格や家賃の場合もあります。
また、集合住宅の家賃の場合、事故が起きた部屋の近くの部屋の家賃も交渉次第で安くなる可能性があります。
「自分の部屋で事故が起きたわけではないけれど、精神的に気になる」という方は家主に交渉してみましょう。
ただし、実際に値下げするかどうかは家主の判断次第なので、仮に値下げを断られたとしてもしつこく要求するのはＮＧです。
なお、事故物件など、瑕疵のある物件の売却相場については「瑕疵物件の売却相場を日本一わかりやすく解説！高額売却のコツも紹介」の記事でも解説していますので、参考にしてください。
事故物件に少しでも安く住む方法
一般的には敬遠されがちな事故物件ですが、価格や家賃が安いことから、あえて事故物件に住みたいという方も一定数います。
そうした方に向け、事故物件に少しでも安く住む方法をお伝えします。
事故物件に少しでも安く住む方法は以下の2つです。
- 事故物件と同条件の物件の価格や家賃を調べる
- 値下げ幅を管理している不動産会社に聞く
目当ての事故物件が見つかったら、対象の事故物件と立地や築年数などの条件が同じ物件の売却価格や家賃を不動産ポータルサイト（SUUMOなど）で調べ、値下げ幅を確認しましょう。
事前に、「3割以上値下げされている物件」など、自身で条件を決めておけば、購入するか、借りるかの判断をつけられます。
ただし、賃貸物件の場合は家賃が安い事故物件を見つけたとしても、ずっと安い家賃で住み続けられるかはわかりません。
固定資産税の負担が増えた・周辺相場よりも賃料が安いなど、家主が提案する値上げに正当な理由があれば、契約更新の際に請求できるからです。
もし、ネットで似たような物件が探せない場合は、管理している不動産会社にどの程度価格が安くなっているか直接聞くのも一つの手です。
教えてくれる保証はありませんが、どうしても気になるのであれば問い合わせてみましょう。
なお、事故物件の家賃相場については、「事故物件の家賃はなぜ安い？告知義務の有無や家賃を上げる方法も解説！」、売却相場については、「事故物件の売却相場がケース別でわかる！告知義務や売却時の注意点も紹介」で詳しく解説しています。
【状況別】事故物件の売却方法2選
相続などで事故物件を所有することになった方や、所有する賃貸物件で事故物件が生じてしまった家主の方の中には、これから事故物件をどうすればいいのか悩んでいる方もいるでしょう。
もし事故物件にこれ以上住んだり、活用する気がないのであれば売却することをお勧めします。
事故物件は所有していても、リスクしかないからです（この記事の「事故物件の所有はリスクしかない」を参照）。
なお、事故物件をはじめ不動産の売却には「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介は売主と買主を仲介業者が結びつける（仲介する）方法です。
仲介業者は売買契約締結の報酬として仲介手数料を得ています。
仲介の場合、買手を見つける必要があるため売却までに平均3ヶ月～半年ほどかかります。
その代わり、需要と供給がマッチすれば、希望価格で売却できる可能性があります。
一方、買取は買取業者自ら買主となり、売主から物件を買い取る方法です。
買取業者は買い取った物件を運用・再販することで利益を得ています。
買取の場合、買手を探す必要がないため平均1ヶ月程度で売却が完了します。
ただし、買取価格は仲介での売却価格より安くなります。
買取後に買取業者が行う、リフォームなどの費用が差し引かれるためです。
あなたの事故物件を仲介と買取、どちらで売却した方が良いかは、物件の条件などによります。
そこで、次項以降で仲介に向いている場合と、買取に向いている場合をそれぞれ解説します。
また、仲介と買取の違いについては「仲介と買取の違いをサクッと理解しよう！【どちらが最適か教えます】」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
仲介での売却が向いている場合
仲介での売却が向いている事故物件は以下のような物件になります。
- 告知義務のない事故物件（自然死や特殊清掃が不要な孤独死など）
- 最寄り駅や町の中心部に徒歩10分以内（地方であれば車で10分以内）で行ける立地
- リフォームの必要がなく、すぐ住める状態
仲介の買手はマイホームを探している一般の個人がメインなため、事件性のない軽微な事故で、生活しやすい立地・状態の物件でないと需要がありません。
実際弊社Albalinkが行ったアンケートでも、大半の方が事故物件で許容できるのは特殊清掃が不要な「孤独死」と事件性のない「事故死」だけであると答えています。
また、いくら特殊清掃が不要な事故であっても、人が亡くなったことを気にする方は多いため、売却するには当該箇所のリフォームなどが必要になることがあります。
リフォーム費用はリフォーム範囲にもよりますが、100万円程度は見ておいた方が良いでしょう。
ただ、もし売却できなければリフォーム費用が赤字となってしまいます。
そのため、初めからリフォームして売却するのではなく、まずはそのまま売り出してみて、半年以上経っても売れない場合に、仲介業者と相談してリフォームの必要性を検討しましょう。
もし、リフォーム費用を出すのが難しい場合や、費用をかけず売却したい場合は次に説明する、買取での売却をお勧めします。
詳しくは後述しますが、買取であればそのままの状態で売却可能だからです。
買取で売却した方が良い場合
以下のような事故物件は買取での売却をお勧めします。
- 告知義務が必要な事故物件（自殺や他殺など）
- 最寄り駅や町の中心部に徒歩10分以上（地方であれば車で10分以上）かかる立地
- 住むためにリフォームや特殊性が必要な状態
上記を見てもらえばわかる通り、基本的には仲介での売却に向かない物件は全て買取で売却した方がいいということです。
なぜなら、事故物件の買取に強い専門の買取業者であれば、立地や状態が悪く、告知義務が必要な事故物件でも運用・再販して利益を生み出すノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも買取った事故物件に必要最低限のリフォームを施し、提携している不動産投資家に賃貸物件として再販するといったノウハウを持っています。
そうしたノウハウを活かし、実際弊社では下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件だからといって不当に安い金額をつけることなく、適正価格で買い取っています。
そのため事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
「告知義務が必要な事故物件で他社に買取を断られてしまった」「老朽化が進んでいる事故物件で売却できる気がしない」「安心できる業者に売却したい」そうした方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
事故物件の所有はリスクしかない
活用しない事故物件を所有することはリスクしかないためおすすめしません。
事故物件を所有するリスクとして以下の2つが挙げられます。
- 税金がかかり続ける
- 管理の手間と費用が掛かり続ける
税金については固定資産税が毎年かかります。
平均的な戸建ての固定資産税は10万円程ですが、活用しない物件に毎年10万円も支払うのはもったいないことです。
また、賃貸物件のオーナーの場合は、個人事業税（個人が事業を行う際に自治体に納める税金）などもかかってきます。
さらに、定期的に現地に赴き管理する手間と費用もかかります。
戸建ての場合は、室内の換気や清掃だけでなく、近隣住民に迷惑がかからないよう、庭の掃除や庭木の剪定も必要です。
また、老朽化に応じて屋根や床下などの修繕も必要となり、修繕費用もかかります。
たとえば、屋根瓦の部分的な張替えだけでも20万円近くかかります。
アパートなど賃貸物件の場合は修繕費用は通常の戸建てよりさらにかかるでしょう。
活用していないのであれば、こうした手間や費用をかけて所有し続けるより、早めに売却することをお勧めします。
先述したように、専門の買取業者に依頼すれば一ヶ月程度で売却が完了します。
弊社Albalinkでもスピーディーに高値で買い取らせていただきますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
事故物件を確認する3つの方法
今住んでいる所やこれから住むところが事故物件か確認したい、もしくは事故物件を探しているといった方に向け、事故物件かどうかの確認方法をお伝えします。
事故物件の確認方法は以下の3つです。
それぞれ解説します。
なお、事故物件の見分け方については「【事故物件を100%見分ける方法7選】購入してしまった際の正しい対処」でも詳しく解説しています。
インターネットで調べる
インターネットの不動産ポータルサイトサイトを利用して事故物件を探すことができます。
「LIFULL HOME’S」や「SUUMO」などの大手不動産サイト内で、「心理的瑕疵」「訳アリ物件」「告知事項あり」といったキーワードで検索することで事故物件がヒットします。
また、大島てるのサイトなど、事故物件の情報を掲載している専門サイトをチェックしてみるのも一つの手です。
大島てるのサイトでは、住所地を入力して炎マークをクリックすると、物件で起きた自殺・他殺・火災死などの事故情報が確認できます。
事故情報が事実の場合、削除申請をしても再度掲載されるため、事故物件が隠蔽されにくいサイトとも言えます。
さらに、集合住宅の場合、事故が発生すると事故物件の印象を薄めるために物件名を変更することがあります。
そのため、集合物件の場合は、物件名が最近変更されていないかを調べることも重要です。
もし、ネットで事故物件を探せない場合は、次に説明する不動産業者に直接確認する方法を試してみましょう。
なお、大島てるについては、「大島てる」の管理人に聞く「ヤバイ賃貸物件を引いて失敗しない方法」で詳しく解説しています。
不動産業者に確認する
次に紹介するのは不動産業者に直接確認する方法です。
気になる物件がある場合・事故物件を探している場合は、物件を管理している不動産業者に直接聞いてみましょう。
前述したように、不動産業者には告知義務があるため、基本的には事故物件の情報を開示しています。
加えて、不動産業者はネットには出ていない事故物件の情報を持っていることもあるため、買う・借りる意思表示をすれば、対象物件以外の事故物件も紹介してくれる可能性があります。
直接不動産会社に行って聞くのはハードルが高く感じる方は、近年オンライン・リモートで物件相談ができる不動産会社も増えてきているので、そうしたシステムを利用するのも一つの手です。
現地で確認する
内見などの際、現地で事故物件の痕跡を確認する方法もあります。
事故物件は不自然なリフォームが施されている場合があります。
たとえば、部屋の床板の一部や壁の一部のみ新しくされているといった具合です。
こうした部分的なリフォームは、遺体の発見が遅れて特殊清掃では取り除けない損傷となったから工事が施されている可能性があります。
内見をしていて、気になる箇所があった場合は不動産業者に確認しましょう。
前述したように、不動産業者は告知義務があるため質問すれば教えてくれるはずです。
事故物件は「やめた方が良い」かは人による
事故物件の購入や借りることを検討している人の中には「やめた方が良いのかも」と悩んでいる方もいるでしょう。
正直、事故物件に住むのをやめた方が良いかどうかは、人によります。
事故物件であることをどれだけ気にするかは人によって異なるからです。
ただ、実際は何も問題なく生活している人がほとんどです。
影響ない人が大多数
結論から言うと、事故物件に住んで何らかの影響を受けたという人は少数です。
ただし、住み始めて最初の頃は過去に起きた事故に対してストレスを感じ、体調を崩す恐れがあります。
また、周辺住人から奇異の目で見られることもあるかもしれません。
特に重大事件が発生し、ニュースになった物件に住むときは、全国的に住所が知られている可能性があるので、不審な手紙が届くことや、近所の人たちと上手く馴染めなくなることもあるでしょう。
このようなリスクがある物件は事故物件の中でも一握りですが、もし気になるのであれば、物件を探すときに、周辺住人から話を聞いてから判断するのもいいでしょう。
気になる場合にはお祓いや盛り塩をする
事故物件に住んでみたいけれど、どうしても事故が起きたことが気になるのであれば、お祓いを依頼したり、盛り塩をしてみてもいいでしょう。
実際に効果があるかは分かりませんが、精神的に楽になるのは間違いありません。
お祓いの料金は依頼する寺や神社によって変わりますが、例えば厄除けで有名な川崎大師の場合は5000円からとなっています。
他の寺や神社でも、数千円程度でお祓いを受けられるところがほとんどなので、気軽に依頼してみましょう。
なお、お祓いの費用や注意点については「事故物件は無理にお祓いする必要ナシ！費用や注意点を解説」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
まとめ
この記事では事故物件の売却価格や家賃の相場、告知事項や売却方法などについて解説しました。
事故物件の売却価格や家賃は通常の相場より2割～3割ほど安くなるとされていますが、一概には言えません。
実際の売却価格や家賃は、物件の状態や立地などを考慮して決まるからです。
また、事故物件は売却しようにも仲介で一般の個人に売却するのは難しいのが現実です。
人が亡くなったことに心理的抵抗を感じ、購入を控える方が多いためです。
ですから事故物件を確実になるべく高く売却したいのであれば、専門の買取業者に売却することをお勧めします。
専門の買取業者であれば、事故物件であっても運用・再販して利益を生み出すノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも事故物件の買取に強い専門の買取業者です。
事故物件を今すぐ手放したいという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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