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心理的瑕疵と精神的瑕疵の違い
不動産に付随する「瑕疵」の中でも最も有名なのが、「心理的瑕疵」および「精神的瑕疵」でしょう。
心理的瑕疵と呼ぶ場合と、精神的瑕疵と呼ぶ場合がありますが、心理的瑕疵と精神的瑕疵に明確な意味の違いはなく、同じ意味と捉えて差し支えありません。
心理的瑕疵（精神的瑕疵）
買主が購入や賃貸契約の判断をする際に重大な影響を及ぼす要因を指す言葉で、簡単に言うと、購入や賃貸を行う場合に不安・不快・嫌悪を感じるような不動産の欠陥のこと。
たとえば、過去に物件内で自殺者が出たとか、殺人事件が起きたとか、そういった場合に心理的瑕疵・精神的瑕疵があると判断されます。
世間でよく知られているいわゆる「事故物件」という言葉は、この心理的瑕疵（精神的瑕疵）のある物件を指します。
事故物件の定義については、以下の記事で詳しく解説しています。
心理的瑕疵（精神的瑕疵）以外の「瑕疵」には何があるのか
上述の通り、一般的に事故物件と呼ばれるのは心理的瑕疵（精神的瑕疵）のある物件ですが、瑕疵にはその他にも様々な種類があります。
心理的瑕疵（精神的瑕疵）以外の瑕疵の例としては以下のようなものが挙げられます。
- 物理的瑕疵
- 環境的瑕疵
- 法律的瑕疵
物理的瑕疵
物理的な欠陥・不都合があることを指します。
たとえば、建物の耐震強度不足・雨漏り・シロアリの繁殖、土地の地中障害物・土壌汚染といったように、不動産そのものの物理的な問題のことです。
瑕疵の中では最も何が問題なのかが明確でわかりやすいでしょう。
環境的瑕疵
物件そのものではなく、周辺の建物や環境に不都合があることを指します。
たとえば、産廃処理場・ごみ焼却施設・原子力施設といった異臭や有害物質の影響を受ける可能性のあるいわゆる「嫌悪施設」。風俗店・暴力団事務所といった風紀的に問題が起こりやすい施設。
高速道路や鉄道線路のすぐそばなどの騒音の大きい環境、大きなビルにさえぎられて日当たりがほとんどない環境などが環境的瑕疵に該当します。
法律的瑕疵
物件そのものが法律による基準を満たしておらず、文字通り法律的に問題があることを指し、「法的瑕疵」とも呼びます。
わかりやすい例でいえば、建物内に火災報知器やスプリンクラー、防火扉・避難はしごといった設備がなく、消防法における防火設備の設置義務を満たしていない物件が法律的瑕疵に該当します。
他にも、建築基準法に照らした場合に安全基準が満たされていない物件や、都市計画法において個人的な建物や道路の建設が制限されている区域（都市計画地域・市街化区域など）に物件が建っているといった場合も法律的瑕疵にあたります。
心理的瑕疵（精神的瑕疵）とそれ以外の瑕疵の共通点
以上のように、心理的瑕疵（精神的瑕疵）以外にも様々な瑕疵があることがわかりました。
それぞれの瑕疵は無論別々の要因で生まれたものですが、「瑕疵」という点では共通しています。
ここでは、心理的瑕疵（精神的瑕疵）と、それ以外の瑕疵の共通点を解説していきます。
売却の際買主に対し告知義務が発生する
まず、「瑕疵」全体の共通点として、いずれの瑕疵も物件所有者が瑕疵についての「告知義務」を負うことが挙げられます。
告知義務
不動産の売主・貸主がこれから売るもしくは貸す予定のある不動産に瑕疵があるという事実を、事前に購入もしくは賃貸契約を結ぶことを予定している人（買主・借主）に対して告知・説明する義務のことです。
参照元：宅地建物取引業法第35条・47条
要は「契約が成立する前に物件の持つ欠陥や不具合をきちんと説明しなさい」ということで、ある種当たり前の話ではあります。
しかし告知義務はただの慣習ではなく、宅地建物取引業法においてきちんと明記されており、法的効力があります。
取引の相手の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて説明しないでおく、または嘘を言うようなことをしてはならない
引用元：宅地建物取引業法第47条第1項
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告知事項については、以下の記事で詳しく解説しています。
告知義務を怠った場合は契約不適合責任（旧民法では瑕疵担保責任）が問われる
ちゃんとした売主であれば、以上のような告知義務を遵守しますが、告知義務を怠り瑕疵について説明をしない売主もいます。
しかし、契約・引渡し後に隠していた瑕疵が買主にばれた場合、売主は「契約不適合責任」と呼ばれる法的責任を負うことになります。
契約不適合責任は、文字通り「数量や品質などが契約内容と適合していない」場合に、売主が負う責任のことです。
旧民法においては「瑕疵担保責任」と呼ばれており、責任についても限られた手段でしか問えませんでしたが、現行民法では名前が変わっただけでなく責任にを問う方法も多様になり、より一層売主が不利になっています。
売主の契約不適合責任に対して、買主は以下のような請求ができます。
| 履行の追完請求権 | 契約内容と適合するよう物理的欠陥を無くすよう請求すること（民法第562条） |
|---|---|
| 代金減額請求権 | 契約と不適合がある分、売買代金や賃料といった費用を減額するよう請求すること（民法第563条） |
| 債務不履行の規定による契約解除 | 催告したうえで、あるいは催告せず契約解除をすること（民法第541条・542条1項） |
| 債務不履行の規定による損害賠償請求 | 契約不適合による不都合や損害に対して賠償請求を行うこと（民法第415・564条） |
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
現状売主が把握していない瑕疵については責任を問われない
現行民法の契約不適合責任では、売主がより不利になったと記しましたが、一点、売主にも大きな救いとなる改正がありました。
契約不適合責任については、売主が把握していない瑕疵に対しては責任を問わない旨のルールが定められたのです。
前述の旧民法「瑕疵担保責任」では、売主が把握していない瑕疵について「隠れた瑕疵」と定義され、この隠れた瑕疵についても重大な過失として責任が問われるという、厳しい規定になっていました。
しかし、現行民法では、隠れた瑕疵に関しては責任を問うのが難しいと判断され、変更されたのです。
売主が知り得なかったと立証できる瑕疵に関しては責任を取らなくてもよくなった、というだけでも、売主からすれば大いに救いになる話でしょう。
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心理的瑕疵（精神的瑕疵）とそれ以外の瑕疵との違い
次に、心理的瑕疵（精神的瑕疵）とそれ以外の瑕疵にはどんな違いがあるのかを見ていきましょう。
共通点については、共通点というよりは「瑕疵全体に適用されるルール」として包括的に定められているものでした。
ここからは、心理的瑕疵にしか当てはまらないルールを紹介していきます。
心理的瑕疵ならではの特殊なルールを知ることで、他の瑕疵とは違う、心理的瑕疵の特徴を知ることができるでしょう。
修繕などの物理的対処が不可能なので、追完請求は成り立たない
心理的瑕疵（精神的瑕疵）の最大の特徴は、「物理的対処ができない」ことです。
先述の通り、契約不適合責任に対してはまず「追完請求」を行うことができますが、追完請求とは、契約に適合するように物理的な手段、たとえば修繕・補修といったことを行い、瑕疵が解消されるように契約内容を追完するよう求めることを意味します。
しかし、心理的瑕疵というのは心理的なもので、過去に起きた問題自体に対して不安や不快・嫌悪の感情を持ってしまうという性質の瑕疵です。
当然、起きた過去は変えられませんから、いくら物理的に手を加えても、同じ場所で過去に心理的瑕疵に該当する事案が起きた事実は変わりません。
その為、心理的瑕疵の場合では、物理的手段により瑕疵を解消することを目的とした追完請求を履行することは不可能なのです。
心理的瑕疵以外の瑕疵では、売主が追完請求に対して対応をしない場合に限り「代金減額請求」を行えますが、物理的対処が不可能な心理的瑕疵では、追完請求を出すことなく、いきなり代金減額請求へ進むことができます。
心理的瑕疵は告知義務に期間の定めなし
心理的瑕疵（精神的瑕疵）以外の3つの瑕疵、物理的瑕疵・法律的瑕疵・環境的瑕疵の場合は、告知義務の期間について、定められた期間があるというわけではないものの、「瑕疵が解消されるまで」という制限があります。
これは、これら3つの瑕疵が物理的手段によって解消される余地があるからです。
それに対して心理的瑕疵は、先程も述べたように物理的手段では解消できない性質を持っています。そのため、一度瑕疵がついてしまうと、期間の定めなくずっと告知義務が残り続けることになります。
心理的瑕疵はいわば、「風化はしても、解消されることはない」ということなのです。
ただし、不動産売買ではなく賃貸契約の場合は、心理的瑕疵による告知義務は3年間で解消されます。
それに対して不動産売買では、半永久的に告知義務がなくなることはありません。この差は、賃貸契約と比べて不動産売買は圧倒的に扱う金額が大きいため、買主が心理的瑕疵によって大きな損害を受けるリスクがあるからだと考えられています。
なお、上記のように「賃貸契約の場合は3年で告知義務が解消される」「心理的瑕疵は告知義務に期間の定めなし」というのは国土交通省のガイドラインに制定されたもので、法的効力はありません。
実際には個々の事例に照らし合わせてそれぞれに適した判断がなされますが、ガイドラインというのは客観的に見て適切と判断される基準を示したものですので、トラブルを避けるためにもガイドラインに従って告知義務をしっかり守るようにしましょう。
事故物件の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件を所有することのリスク
心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件は、世間一般によく知られた言葉でいうならば「事故物件」に該当します。
特に、自殺・殺人が原因で心理的瑕疵がついてしまうと、所有する上で非常にリスクが大きくなってしまいます。
ここでは、心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件を所有することに対するリスクにはどのようなものがあるのかを紹介します。
瑕疵があることで不動産価値は下がる
心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件は、瑕疵があることによって大幅に不動産の価値が落ちます。
死因によって下がる割合は変わりますが、たとえば、自然死で遺体の発見が遅れた場合は市場価格よりおよそ10％価格が落ち、自殺の場合は20％～30％ほど価格が落ち、殺人の場合は30％～50％価格が落ちるといわれています。
事故物件は住む人に心理的な抵抗感を与えることから、入居者・購入者が敬遠するためです。
実際に、弊社のアンケート調査でも、事故物件に対して抵抗感を抱く方が多数派であることがわかります。
先程も述べたように心理的瑕疵が一度ついてしまうと半永久的に瑕疵が残り続けてしまうので、不動産の価値は下がったままになります。
買い手に避けられがちな事故物件でも専門の不動産買取業者に依頼すれば、高額で買い取ってくれる可能性があります。
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事故物件におけるケース別の売却相場ついては、以下の記事で詳しく解説しています。
瑕疵を隠して契約を結ぶと代金減額請求・契約解除・損害賠償請求等の対象になる
このリスクに関しては先程説明しましたので詳細は省略しますが、売主としてはなるべく高く売るために心理的瑕疵をどうしても隠したくなるものです。
特に数十年経った場合は自己判断で告知義務を怠ってしまいがちですが、特に殺人事件に関しては周辺住民の記憶に残っているケースも多く、そうしたルートから買主が心理的瑕疵を知ってしまう可能性があり、いくら嘘をついて高く売っても結局は各種請求を飲まざるを得ない状況に追い込まれます。
心理的瑕疵を隠すことは実質的には不可能、というくらい警戒した考え方を持っておいた方がいいでしょう。
売却前に「原状回復」や「リフォーム」「解体」などをする必要があり費用が嵩む
心理的瑕疵物件は特に、人の死や遺体が絡むものですから嫌悪感が大きく、他の瑕疵と比べると購入行動に対して段違いに大きな影響を与えます。
そうした嫌悪感に対してなるべく痕跡を残さないよう、原状回復・リフォーム・解体・再建築といった復旧工事を大規模に行う必要があり、その分まとまった高額な費用がかかってしまいます。
そうした費用をかけて改築したところで、それでも心理的瑕疵は完全には解消されないのですから、心理的瑕疵がついてしまうというのはそれだけで非常に大きなリスクとなるのです。
心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件のトラブルを避けるためのコツ
心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件に関しては、告知義務を怠ったり、後から瑕疵が判明したりといったトラブルに発展するケースが少なくありません。
特に損害賠償請求や契約解除といったトラブルは売主にとっても大きなダメージとなってしまいますから、なるべくトラブルを起こさないよう慎重に対処する必要があります。
ここでは、心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件のトラブルを避けるための2つのコツをご紹介します。
- 正直に誠意をもって説明責任を果たすこと
- 心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件に関するガイドラインを知っておく
正直に誠意をもって説明責任を果たすこと
まずは何といっても正直に誠意をもって説明責任を果たすことです。
何度も説明したように、心理的瑕疵物件の告知義務は半永久的になくならないものですし、瑕疵を隠しても結局はどこかから瑕疵はばれてしまい、請求や訴訟によるトラブルで疲弊してしまうだけです。
いずれ嘘がばれて法的責任を負うくらいなら、市場価格の何割か価格が引き下げられたとしても、嘘をつかずに誠意をもって告知義務をしっかりと果たすことを前提として考えた方がいいでしょう。
心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件に関するガイドラインを知っておく
先程も少し紹介しましたが、心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件に関しては、国土交通省によるガイドラインが策定され、2021年10月に公表されています。（国土交通省『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』）
このガイドラインには、対象とする事案の内容や不動産の範囲、告知義務が発生しない場合についてもある程度明確化された基準が掲載されており、無料で誰でも閲覧することができます。
何でもかんでも本当のことを言えばいいというものでもなく、ガイドラインの内容を知っておくことで、無理に告知しなくてもいい場合や告知義務が解消される場合なども頭に入れることができ、より適切で合理的な対応をすることができます。
リスクの高い心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件を手放す方法
心理的瑕疵（精神的瑕疵）物件を所有していて、リスクやデメリットが多いことに対して不安があったり、持て余してしまったりなどの理由で、物件を手放したいといった場合もあるでしょう。
そうした場合は、事故物件専門の不動産買取業者への売却がおすすめです。
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前項では、事故物件などの心理的瑕疵物件は専門の買取業者への売却が最適である、とお伝えしました。
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そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
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まとめ
以上、心理的瑕疵と精神的瑕疵の違いから始まり、心理的瑕疵（精神的瑕疵）とそれ以外の瑕疵との共通点や相違点、心理的瑕疵物件を持つリスクから物件を手放す方法まで、網羅的に解説しました。
不動産の売買において、心理的瑕疵（精神的瑕疵）は、一度ついてしまうと半永久的になくなることはありません。
そのため、資産価値に関しては諦めたほうがいいようにも思われますが、実は心理的瑕疵は解消こそされなくとも「風化」はします。
人の記憶というのは曖昧で、告知義務違反に対する請求の重さも人々の記憶が薄まっていればその分軽くなったりもします。
しかし、曖昧であるからこそ手放したいという方もいらっしゃるかもしれません。
そうした場合には、心理的瑕疵物件といった事故物件の取り扱いに強い弊社「株式会社アルバリンク」へぜひ一度ご相談ください。
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