株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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任意売却で買い手がつかない場合は競売にかけられる
任意売却で買い手がつかない場合は、金融機関から競売にかけられることになります。
資金を回収するために法律に沿って裁判所のもとで不動産を売却する手続きのこと
任意売却は期間内に家を売る必要がありますが、通常の住宅の売却と同様に売れないこともあり得ます。
そのため、期間内に家を売却できなければ、金融機関は資金回収のために裁判所を通じて競売にかけるのです。
なお、破産管財人による任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。
競売でも買い手がつかない場合は取り消される
競売にかけられても買い手がつかないときは、取り消しになります。
一般的に不動産の競売は、期間入札という方法で行われます。
期間入札とは指定の期間内に購入希望者が入札を行う方法のことです。
期間入札でも買い手がつかない場合は、価格を見直して再度期間入札となるか先着順で買い手を決める特別売却となります。
ただし、特別売却でも買い手がつかない場合は競売自体が取り消されてしまうのです。
任意売却で買い手がつかない6つの理由
任意売却で買い手がつかない理由は、以下の6つです。
それぞれの理由について解説します。
売り出し価格が高い
任意売却で買い手がつかない理由として、売り出し価格が高いことが挙げられます。
家の売却においては任意売却に限らず、相場よりも売り出し価格が高いと基本的には売れにくくなります。
任意売却では住宅ローンの残債を少しでも少なくするために、金額を高く設定するケースが多いのが実情です。
買い手がつかないと任意売却できないため、適正価格を設定する必要があります。
内覧を積極的に行わない
内覧を積極的に行わないことも任意売却で買い手がつかない理由の1つです。
任意売却では基本的に住みながら売却することになるため、内覧に消極的な人が多いのが実情です。
一般の買い手にとって家は大きな買い物で、内覧は購入の決め手となる重要な要素となるため、内覧を積極的に行わないと売れないでしょう。
また、仮に積極的に内覧を行っていたとしても、住みながら売却しているため、「掃除ができていない」「生活感が出てしまっている」などの理由で購入希望者の意欲を下げているケースもあります。
任意売却を成功させるためには、内覧前の準備をしっかりと行ったうえで積極的に行う必要があります。
物件の需要が少ない
築年数や立地など物件の需要が少ないことも任意売却で買い手がつかない理由といえます。
任意売却に限らず、不動産の売却において物件の需要が少ないと売れません。
一般的に需要のある物件の条件は、以下のとおりです。
- 駅まで近い
- 築年数が浅い
- 学校区がいい
ただし、上記の条件でなくても家の好み関しては個人差があるため、しっかり物件のメリットをアピールできれば、売却できる可能性はあります。
時期が悪い
物件の需要があっても時期が悪いと売れない場合もあります。
不動産市場においては、一般的に2、3月が活発に取引される時期で、8月は閑散期といわれています。
そのため、任意売却を行う時期によっては、家を売りに出すタイミングが悪く売れないケースもあるのです。
任意売却を行う時期を調整するのは難しいかもしれませんが、取引が活発になる時期に売りに出すことが理想的といえます。
金融機関との連携が取れていない
金融機関との連携が十分に取れていない場合は、任意売却で買い手がつきにくくなります。
家が売れない場合は売却価格を見直すことも検討しますが、任意売却においては金融機関の同意が必要です。
金融機関との連携がとれておらず、売却価格の見直しに時間を要する場合は買い手がつかない結果になるかもしれません。
任意売却に不慣れな不動産会社に依頼している
任意売却に不慣れな不動産会社に依頼していることも、任意売却で買い手がつかない大きな要因といえます。
任意売却では金融機関との交渉など専門的な知識が必要で、成功に導くためにはある程度の経験も必要です。
そのため、任意売却に不慣れな不動産会社に依頼している場合は、期間内に売却できない可能性が高くなります。
任意売却を成功させるためには、任意売却が得意な不動産会社に依頼することが重要です。
任意売却で買い手がつかない場合の3つの対処法
任意売却で買い手がつかない場合の対処法は、以下の3つです。
それぞれの対処法について解説します。
適正な価格に変更する
任意売却で買い手がつかない場合の対処法として、適正な価格に変更することが挙げられます。
先述のとおり、相場よりも高い金額であれば売れない可能性が高いでしょう。
任意売却には期間があるため、買い手がなかなかつかない場合は早急に売り出し価格を見直す必要があります。
不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションで類似物件の過去の制約事例を調べて売り出し価格を見直しましょう。
ただし、任意売却での価格の見直しは金融機関の同意が必要です。
内覧を積極的に受け入れる
任意売却で買い手がつかない場合は、内覧を積極的に受け入れることも重要です。
実際に住んでいる家を見せるのに抵抗がある人もいるかもしれませんが、内覧を受け入れないと買い手がつかないといっても過言ではありません。
任意売却の際だけでなく、家に住みながら売却することは難しいですが、内覧は購入の決め手となる重要な要素となるため、積極的に受け入れることをおすすめします。
任意売却が得意な不動産会社に依頼する
任意売却で買い手がつかない場合は、任意売却が得意な不動産会社に依頼する事も大切です。
任意売却は金融機関や連帯保証人との交渉が必要で、期間も限られているため、難易度が高くなります。
一般の仲介業者では任意売却を伴う物件は扱っていないこともあるため、任意売却が得意な不動産会社に依頼することをおすすめします。
専門的な知識や経験が豊富な不動産会社であれば、任意売却が成功する可能性が高くなるでしょう。
任意売却が得意な不動産会社を選ぶ4つのコツ
任意売却が得意な不動産会社を選ぶコツは、以下の4つです。
それぞれのコツについて解説します。
豊富な実績があるか確認する
任意売却が得意な不動産会社を選ぶ際は、豊富な実績があるか確認することが重要です。
先述のとおり、任意売却は、通常の不動産売却とは違うため、専門的な知識が必要です。
そのため、仲介業者の中には任意売却を伴う物件の依頼は断るところも存在します。
不動産会社のホームページで任意売却を伴う物件に対する経験が豊富かどうか確認しましょう。
スピーディーに対応してくれるか確認する
任意売却が得意な不動産会社を選ぶ際は、スピーディーに対応してくれるか確認することも大切です。
通常の不動産売却と違い、任意売却には期間があるため、早く売却する必要があるからです。
口コミや評判でスピーディーに対応してくれるか確認することをおすすめします。
任意売却を成功させるためには、不動産会社の迅速な対応が必須といえるでしょう。
住宅の売却を得意としているか確認する
戸建てやマンションなど住宅の売却を得意としているか確認することも任意売却が得意な不動産会社を選ぶコツの1つです。
売買を専門に扱っている不動産会社の中でも、「戸建て専門」「マンション専門」「投資用専門」などそれぞれ得意としている分野が異なります。
そのため、自分の所有している住宅の売却が得意な不動産会社に依頼することが重要です。
不動産会社のホームページで実績を確認すれば、住宅の売却を得意としているか確認できます。
自分が所有する住宅を得意とする会社に依頼できれば、任意売却が成功する可能性が高くなるでしょう。
物件が所在するエリアに詳しいか確認する
所有する住宅があるエリアに詳しいか確認することも任意売却が得意な不動産会社を選ぶコツといえます。
住宅の売買を専門に扱っている不動産会社でも、得意とするエリアは異なります。
いくら自分が所有する住宅を得意とする会社で任意売却の経験が豊富でも、住宅があるエリアに詳しくなければ、売却できない可能性があるのです。
住宅の売却を得意としているかと同様に、不動産会社のホームページの実績で住宅があるエリアに詳しいか確認できます。
自分が所有する住宅を得意とする会社かつ、住宅があるエリアにも詳しければ、任意売却が成功する可能性は高くなるでしょう。
任意売却ならアルバリンクに相談！
任意売却を検討する場合は、一度アルバリンクにご相談ください。
弊社アルバリンクは金融機関と交渉するノウハウがあるため、任意売却物件を伴う物件でも取り扱いが可能です。
「独自の再販経路を確保」や「集客の自動化による広告費削減」など企業努力していることによって、他社より高く買い取れます。
また、不動産取引関係に強い弁護士と提携しているため、共有者同士のトラブルなど売却に付随する手間もすべて引き受けられます。
住宅ローンの返済が厳しい方は、アルバリンクに売却して一刻も早く負担から解放されましょう。
そもそも任意売却とは？
任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなった際に金融機関の了承のもと売却する方法のことです。
住宅ローンが残っている場合であっても売却資金で完済できるのであれば、通常の売却ができます。
しかし、任意売却では、売却しても住宅ローンが完済できず、ローンが残ってしまいます。
そのため、任意売却を行う場合は、金融機関の同意が必要となるのです。
任意売却のメリットとデメリット
任意売却のメリットは、以下のとおりです。
- 相場に近い価格で売却できる可能性がある
- 売却の条件をある程度自分で決められる
- ローンの残債は現実的な返済額で返済できる
- 周囲に任意売却することを知られない
任意売却は競売と違って相場に近い価格で売却できる可能性があり、引渡しの時期など売却条件はある程度自分で決めることが可能です。
また、売却後のローンの残債は月々の返済額を現実的な範囲内に抑えられ、競売と違って周囲に知られることもありません。
一方、任意売却には、以下のようなデメリットがあります。
- 金融機関の同意が必要になる
- 事故情報として記録される
- 期間を過ぎたら競売にかけられる
任意売却を行うと、個人信用情報機関に事故情報として記録されるため、新たなローンを組んだりクレジットカードを作ったりできなくなります。
また、先述のとおり、任意売却で買い手がつかない場合は競売にかけられることになります。
任意売却できないケース
任意売却できないケースは、以下の3つの場合です。
それぞれのケースについて解説します。
買い手がつかない
当然ですが、期限内に買い手がつかないと任意売却できません。
任意売却は競売と同時進行で行われ、競売の開札日前日が期限となるため、期日までに売却できなければ競売にかけられます。
そのため、住宅ローンの返済が厳しい場合は、滞納する前に早めに不動産会社に相談しましょう。
金融機関の同意が得られない
金融機関の同意が得られない場合も任意売却できません。
住宅ローンを組む際に設定された抵当権は、ローンを完済すれば抹消できます。
しかし、任意売却ではローンを完済しない状態で抵当権を抹消することになるため、金融機関にはリスクがあります。
そのため、場合によっては、任意売却における金融機関の同意が得られなケースがあるのです。
共有者や連帯保証人の同意が得られない
住宅の共有者や住宅ローンの連帯保証人の同意が得られないときも任意売却できません。
たとえば、夫婦共有名義で購入した家の場合で任意売却を行う際は、夫婦2人とも賛成していることが条件となります。
また、住宅ローンの連帯保証人も売却後の残債についても責任があるため、同意が必要です。
任意売却を行う流れ
任意売却を行う流れは、以下のとおりです。
- 不動産会社へ相談する
- 住宅ローンの残債を調べる
- 査定をしてもらう
- 任意売却の手続きを開始する
- 売却活動を行う
- 売買契約、引渡しを行う
- 残債の支払いをはじめる
任意売却は期限内に売却する必要があるため、流れを把握してすぐに対応できる準備をしておく必要があります。
住宅ローンの返済が厳しくなったら、滞納する前に早めに不動産会社に相談しましょう。
まとめ
今回は、任意売却で買い手がつかない場合にどうなるかについて詳しく解説しました。
任意売却で買い手がつかない場合は金融機関から競売にかけられるため、期限内に売却する必要があります。
任意売却を成功させるためには、スピーディーに対応してくれる任意売却が得意な不動産会社に相談することをおすすめします。
なお、弊社アルバリンクも任意売却を伴う物件でもスピーディーに対応する業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
売れない不動産を所有していて悩んでいる場合はアルバリンクに売却して、早く負担から解放されましょう。
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