株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
まず空き家の査定を「誰に」依頼するか決める
空き家を含め不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
査定を受けるには、どちらで空き家を売却するかをまず決めましょう。
そうしないと不動産仲介業者と不動産買取業者のどちらに査定を出すかを決められないからです。
簡単に仲介と買取の違いを説明すると、以下のようになります。
- 仲介
- 一般の個人の売り手と買手を不動産仲介業者が結び付けて不動産を売却する方法。仲介業者は売買契約が成立すると依頼主から報酬として仲介手数料を受け取ることで利益を得る。町中に多く存在する不動産業者のほとんどがこの仲介業者にあたる。
- 買取
- 買取業者が売主から直接物件を買い取る売却方法。買手を探す必要がない分、短期間で物件を売却でき、仲介手数料も発生しない。
仲介と買取の大きな違いは仲介の買手は一般の個人であり、買手を探す必要がある分、買取より売却期間が長くかかる点です。
あなたの空き家が仲介と買取どちらの査定を受ければいいかは、空き家の状態や立地によって異なります。
以下でそれぞれのケースについて解説しますので、自身の空き家はどちらの査定を受けたらいいか確認してください。
なお、仲介と買取の違いについては以下の記事でわかりやすく解説していますので、ご確認ください。
仲介業者に査定依頼をした方がいい空き家
一般的に空き家は仲介では売れにくいとされます。
なぜなら、人が住んでいない空き家は通常の家と比べ、劣化スピードが早く大幅なリフォームなどを行わないと住めない物件が多いためです。
ただし、空き家の中でも、以下のような状態や立地の良い空き家は一般の個人に売却できる可能性があります。
- 築浅（築30年以内）で定期的に管理されており、リフォームせずに人が住める状態
- （都心の場合）徒歩圏内に生活施設がそろう立地（最寄り駅・病院・店舗など）
- （地方の場合）車で市街地までアクセスしやすい立地
特に、仲介で空き家を売却する場合、好立地であることは重要です。
実際、弊社が家を購入した一般の方に行ったアンケートでも、購入時に重視したこととして「立地」がトップに挙げられています。
自身の空き家が上記の条件のように状態や立地が良い場合は、仲介で売却できる可能性があるため、仲介業者の査定を受けてみましょう。
ただし、空き家売却に自信がない仲介業者と契約すると、販売活動に力を入れてもらえず売却期間が長引く可能性があります。
業者選びが成功のポイントとなるため、契約前にホームページで販売実績を確認し、空き家に強い業者を選定しましょう。
業者選びのコツについては、記事内の「空き家売却の実績がありサポートが充実している業者を選ぶ」で解説しています。
買取業者に査定依頼をした方がいい空き家
建物の状態や立地が良くない以下のような空き家は、買取業者に査定依頼を出した方が良いでしょう。
- 築古（築30年以上）で放置されており、住むためには大規模なリフォームが必要な状態
- （都心の場合） 徒歩圏内に生活施設が少ない立地（最寄り駅・病院・店舗など）
- （地方の場合）郊外や山間部で、市街地から遠い立地
一般の個人はマイホームとして快適にすぐに住める物件を探しています。
そのため、劣化が激しくすぐに住めず、交通の便も悪い空き家は、一般の個人からは敬遠されるためです。
ここまで読んで、「状態や立地の悪い空き家は買取りってことは、きっと買取は査定額も低いんだろうな」と思った方もいるかもしれません。
しかし、そんなことはありません。
専門の買取業者に依頼すれば、老朽化が進んだ空き家であっても、高額査定を勝ち取れる可能性があります。
なぜなら専門の買取業者は老朽化など、問題を抱えた空き家を再生・再販するプロフェッショナルだからです。
そう言われてもなかなか信じられないと思いますので、ぜひ一度弊社Albalinkの無料買取査定を受けてみてください。
弊社も訳アリ物件専門の買取業者ですので、できる限りあなたの空き家を高く買い取らせていただきます（売却前提でなく、まずは査定額が知りたいという方も大歓迎です）。
買取業者に少しでも高い価格で買い取ってもらうための具体的なコツについては、記事内の「専門の買取業者を選ぶ」でご紹介します。
空き家の2つの査定方法と必要書類
不動産業者の空き家の査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。
下図にあるように、机上査定は物件データに基づいた簡易的な査定となり、訪問査定は現地調査を基にした本格的な査定となります。
一括査定サイトなどを利用する場合、机上査定と訪問査定のどちらを受けるか選べる場合があります。
なお、弊社Albalinkにご依頼いただいた場合は、まずは机上査定により、2営業日以内に大まかな査定額を提示いたします。
その後、ご希望があれば訪問査定を行わせていただきます。
この章では、机上査定・訪問査定の概要と用意しておくのが望ましい書類をお伝えします。
査定を受ける前に必要書類を揃えておく
不動産会社の査定は、書類が揃えられなくても受けられるケースが大半です。
ただ、物件情報は多く伝えたほうが物理的・法的・経済的な価値を多角的に検証してもらいやすく査定の精度が高くなるので、なるべく揃えましょう。
査定で用意しておくのが望ましい書類は、以下のとおりです。
| 必要書類 | 入手場所・保管場所 |
|---|---|
| 登記簿謄本（下図参照） | 法務局の窓口・郵送・オンラインで請求可 |
| 公図（土地の形状、地番等が記載された図面） | 法務局の窓口・郵送・オンラインで請求可 |
| 固定資産評価証明書 | 役所の資産税課 |
| 身分証明書・実印 | 自宅 |
| 不動産権利書 | 空き家および自宅 |
| 固定資産納税通知書 | 空き家および自宅（毎年4月～5月頃送付される） |
| 土地の測量図・境界確認書 | 空き家および自宅（測量時に取得） |
| 建物の図面 | 空き家および自宅（不動産購入時の取得書類） |
【登記簿謄本】
査定は複数社に依頼し、査定額を比較するのが一般的です。そのため、査定を受ける前提条件を揃える必要があるためです。
たとえば、A社には空き家の面積が不明のまま査定依頼を行い、その後空き家の測量図を手に入れ、B社の査定では面積を伝えた上で査定依頼を行った場合、A社とB社の査定額を純粋に比較することはできません。
なお、上記の表で挙げた不動産権利書は再発行ができません。
紛失した場合は法務局の事前通知制度を利用して本人確認をすることで、権利書がない状態でも登記手続きを進められます。
また、境界確認書も再発行ができないため、紛失している場合は土地家屋調査士に相談し、境界標の復元を行いましょう。
復元を依頼する際の費用相場は、おおむね10万円程度です。
ただ、上記の書類が全て揃わなくても、査定を受けるための入力項目の情報さえわかれば査定は受けられます。
良心的な不動産会社なら、必要書類の取得方法を丁寧に説明してくれるほか、取得可能な書類については代行してくれることもあります。
ちなみに、弊社Albalinkの机上査定は「氏名・住所・アドレス」だけで依頼できます。
売却を決めていない段階でのご連絡も歓迎しておりますので、お気軽に下記無料査定フォームをご利用ください。
机上査定｜物件情報による簡易的な査定
机上査定は実際の物件は見ずに、物件の情報をもとに行う査定です。
具体的には、以下の情報をもとに対象物件の査定額を導き出します。
- 物件の所在地・築年数・敷地面積・間取り
- 周辺地域の環境
- 不動産価格の相場
机上査定は不動産業者が現地に行く必要がないため、依頼をしてから数時間で査定結果が提示されることも珍しくありません。
ですから、まずは売却額の目安を知りたい方は机上査定を受けてみましょう。
机上査定はインターネット上の査定一括依頼サイトから複数社同時に依頼できます。
上記の必要書類を揃えておけば、全ての入力項目をスムーズに埋めることができ、同一条件で一括査定を受けられます。
ただし、机上査定は業者が現地に行って査定額を出す訪問査定より査定額の正確性は落ちます。
そのため、机上査定を受け、より正確な査定額を知りたいと思った場合は訪問査定を依頼しましょう。
なお、弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者として、空き家の買取査定を行っております。
下記の無料買取フォームから30秒程で依頼できますので、「いくらで買い取ってもらえるか知りたい」という方はお気軽にご利用ください。
訪問査定｜物件を確認する本格的な査定
訪問査定は不動産業者が実際に現地に赴き、物件を確認した上で行う査定です。
具体的には、物件の管理状態や眺望、騒音の有無といった、書類上の物件情報ではわからない部分が確認されます。
仲介の場合、訪問査定には売主も同行するのが一般的です。
そのため、空き家をしっかり管理している場合は、売主自ら直接仲介業者の担当者に管理状態の良さをアピールできます。
同時に、担当者の対応や人柄も確認できます。
ただ、現地が遠方の場合、査定に同行するための時間と費用がかかります。
現地が近い場合でも、査定だけで2時間程度かかりますので、最低でも2時間以上は予定を開ける必要があります。
一方、買取の場合は売主の同行が必須ではないケースも多く、業者によっては郵送やオンラインで対応してもらえます。
ここまで読んで、「査定に同行するのは面倒くさいな…」と感じられた方は、ぜひ一度下記無料買取フォームから弊社の買取査定を受けてみてください。
弊社は空き家買取に強い専門の買取業者ですので、売主様のお手間を取らすことなく訪問査定を行い、正確な査定額を2営業日以内でお伝えできます。
高額査定に騙されないための業者選びのポイント5選
空き家の売却で失敗しないためにも、業者選びのポイントを押さえておく必要があります。
高額査定に騙されないための業者選びのポイントは、以下の5つです。
【仲介の場合】空き家売却の実績がありサポートが充実している業者を選ぶ
不動産仲介業者の業務内容は大きく下記の3つに分かれます。
その中で、空き家を売却する場合は不動産販売代理業を行っている仲介業者に依頼しましょう。
- 不動産管理業
- 不動産経営における賃貸や建物の管理を専門に行う
- 不動産販売代理業
- ハウスメーカーなどの企業が開発したマンションや一戸建ての販売を専門に行う
- 不動産開発業
- オフィスビルやマンションの企画・開発を専門に行う
仲介業者の売却実績はホームページの販売内容で確認できます。
空き家売却の実績が豊富な業者に依頼すれば、空き家の売り方をわかっているため、査定額も高くつけてくれる可能性があります。
ただし、査定額で確実に売却できる保証がない点は念頭に置いておかなくてはなりません。
仲介業者はあくまで買い手との仲人役を担う業者です。
売却活動の過程で不動産会社から値引きの提案があった際には、売却価格の調整が必要になることがあります。
中には、最初に高額な査定額を提示して売却依頼を獲得し、売れ残ったタイミングで大幅値下げを迫って買主との仲介を強引に成立させる悪質業者も存在します。
そのため、「査定額の高さ」だけで即決せず、担当者の対応のよさも確認して業者を選ぶことが大切です。
一方、買取業者の場合は「査定額 = 売却価格」となるので価格変動の心配がありません。
確実な資金計画を立てたい方は、買取業者への売却を検討しましょう。
【買取の場合】専門の買取業者を選ぶ
一部の状態や立地が良い空き家以外は、専門の買取業者に査定依頼を出すことをお勧めします。
多くの空き家は人が住まなくなったことで老朽化が進んでおり、仲介で売却できる見込みは低いためです。
空き家買取に強い専門の買取業者に依頼すれば、老朽化した空き家や、放置された空き家でも高額査定を勝ち取れる可能性があります。
専門の買取業者はそうした訳アリの空き家を運用・再販するノウハウに長けているためです。
さらに買取の場合は、基本的に査定額＝売却金額となるため、仲介のように「査定額は良かったのに、実際にはその金額では売れなかった」というようなことは起こりません。
実際、訳アリ物件専門の買取業者である弊社Albalinkは、過去に以下のような20年放置された空き家を780万円で買い取った実績があります。
参照元：Albalink（買取実績）
上記のような空き家を高値で弊社が買い取れるのは、しっかりとした販路があり、リフォームも販路に合わせて行うため、必要最低限の費用で済ませられるためです。
自身の空き家がいくらで買い取ってもらえるか気になった方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
下記無料買取フォームは30秒で入力が済む簡単なものですので、お時間は取らせません。
価格交渉に前向きな業者を選ぶ
机上査定で納得できる金額が提示された場合は、なるべく早く現地へ来てもらい、最終的な売却価格を確定させましょう。
一方で、提示された金額に納得がいかない場合でも諦める必要はありません。
査定額は最初は安全な価格で提示されることが多いため、具体的な希望額を伝えて交渉することが大切です。
担当者が交渉に前向きな姿勢を示したときは実際に現地確認してもらい、納得できる金額なら依頼を検討しましょう。
どちらの場合でも、時間が経過するほど空き家の資産価値は減少して売却価格が下がりやすくなります。
なるべく早い段階で査定を受けて、物件価値が最大限に評価される時期に売却することが重要です。
弊社アルバリンクでも、365日無料査定を受け付けています。
売主様のご希望をできる限り反映できるよう交渉も歓迎しておりますので、お気軽にお問合せください。
もし「査定依頼を出す前に他の買取業者とも比べてみたい」と思う方は、下記の記事をご確認ください。
空き家の買取に強い専門の買取業者を30社紹介しております。
3社以上に査定依頼を出し、最も信頼できる業者を選ぶ
まず、仲介と買取、いずれの業者に査定依頼を出す場合でも3社以上に査定依頼を出し、一番信頼できる業者を選びましょう。
複数社査定依頼を出すことで、査定額を比較することができます。
仲介の場合は、売却できる自信がある業者は、高値の査定額を出してくる傾向にあります。
そのため、仲介の場合は基本的には最も高額査定を出してきた業者とやり取りをして担当者の話し方や対応に問題がなさそうであれば、依頼しても良いでしょう。
一方、買取の場合も安易に一番高い査定額の業者と売買契約を結ぶのは危険です。
なぜなら他社と比べてあまりに高い査定額を出してくる業者は、契約直前になって何かと理由をつけて査定額を下げてくる悪徳業者な可能性があるためです。
悪質業者に引っかからないためには、以下の2点を確認しましょう。
- 査定額の根拠
- 空き家の買取実績
査定額の根拠を示せない業者は悪徳業者の可能性があります。
根拠を示してしまうと、後から勝手な理由で価格を下げられなくなってしまうからです。
また、その業者に空き家の買取実績がどれだけあるかホームページなどで確認しましょう。
空き家を再販する自信のない悪徳業者は、できるだけ安く買い取って利益を確保しようとします。
しかし、安い査定額を出すと他社に負けてしまうため、最初は現実味のない高値を「ふっかけてくる」ことがあるためです。
高い査定額を出しているのに、空き家の買取実績が乏しい業者は避けた方が無難です。
弊社Albalinkは上場も果たし、メディアでも頻繁に取り上げられている社会的信用度の高い企業であるため、査定額の根拠もしっかり明示させていただきます。
実際に弊社に空き家などの物件の買取依頼をしていただいたお客様からも、弊社の担当者の対応について好意的な意見を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
社会的信用度の高い買取業者に安心して査定を任せたい方は、正直Albalink一択で間違いありません。
ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
売却前提でなく、査定額を確認したいだけの方も大歓迎です。
空き家がある地域の業者を選ぶ
空き家の高額査定を勝ち取るためには、空き家がある地域に詳しい業者を選ぶことも大切です。
地域密着型の業者であれば、一般的には価値がないような空き家でも、その地域特有の需要を見出してくれるためです。
たとえば山中にある空き家であっても、地域密着型の業者であれば、別荘や山小屋としての需要を見出し、物件の価値として査定額に反映してくれます。
しかし、仲介の場合は仲介業者がいくら物件の需要を見出し、高い査定額をつけても、実際にその価格で売れるかどうかは買手次第です。
そのため、高額査定額を勝ち取り、その価格で確実に売却したいのであれば、専門の買取業者に査定依頼をすることをお勧めします。
なお、弊社Albalinkは全国対応可能です。地方の空き家であっても現地スタッフがスピーディーに査定を行い、その土地での需要も把握した上で、適正価格で買い取ります。
お客様が現地に赴くことなく、査定を受けられますので、ぜひお気軽に弊社の無料買取査定をご利用ください。
実際の手取りを増やすために査定前にやるべき4つのこと
空き家売却で実際の手取りを増やすために査定前にやるべきことは、以下の4つです。
査定前の準備を万全にして、空き家を有利な条件で売却しましょう。
空き家の清掃をできる限り行う
訪問査定の日が決まったら、その日までにできる限り空き家を綺麗に清掃しておきましょう。
仲介、買取、いずれの場合も空き家がしっかり管理されているか否かが、査定額に直結するためです。
当然しっかり管理されており、住むのに問題ない空き家の方が査定額は高くなります。
具体的には以下の清掃をしましょう。
- 庭の雑草の除去、庭木の枝の選定
- 室内の水回りや床、壁の清掃
- （可能であれば）床下や天井裏のカビなどの除去
最低でも上の2つは行っておきましょう。
庭は物件を外から見て最初に目につく場所ですし、壁や床、水回りも室内に入ってすぐに目につく箇所だからです。
また、普段こまめに換気などを行っていない空き家の場合、床下や天井裏にカビが発生している可能性があります。
訪問査定では普段気にしない床下や天井裏も徹底的にチェックされるので、できる限り汚れは除去しておきましょう。
ただし、良い状態である方が査定額が高くなるからといって、査定前にリフォームまで行うことはお勧めしません。
先述したようにリフォームには300万円～500万円ほどかかりますし、リフォームをしたところで買手がつく保証はないためです。
もしリフォームをするのであれば、仲介業者と媒介契約を結んだあとで、担当者に相談してからにしましょう。
仲介業者の担当者であれば、売却に繋がる効果的なリフォーム方法やリフォーム箇所を教えてくれるはずです。
また、買取業者に売却する場合は、そもそもリフォームを行う必要はありません。
買取業者は活用法に合わせ、買取後に業者自らリフォームを行うためです。
売却相場を把握する
査定額が適正か判断するため、事前に物件相場を確認しておきましょう。
空き家の相場を調べる方法は以下の3つです。
- 不動産売買サイトを活用する
- SUUMOなどの不動産売買のサイトで所有する空き家と立地・面積・構造が似た物件の売却価格を確認しましょう。空き家であることを考慮し、類似物件の売却価格から3割～5割程度差し引いた額を相場と想定しておくと良いでしょう。
- REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）を活用する
- 不動産売買サイトで類似物件を見つけられない場合は、レインズマーケットインフォメーションを活用しましょう。不動産取引価格情報を一般公開しており、相場確認に役立ちます。
SUUMOなどの不動産売買サイトは、サイトの作りが一般の方向けで使いやすいため、まずはそうしたサイトで相場を確認してみましょう。
そこでもし類似物件が見つからない場合は、レインズマーケットインフォメーションを利用することをお勧めします。
なお、空き家の相場については下記の記事でも詳しく解説していますので、ご確認ください。
安易にリフォームを行わない
空き家を売却する際は安易にリフォームを行わないほうが賢明です。
リフォーム費用が物件の売却価格の上昇分を上回ってしまい、結果としてマイナスになる可能性が高いからです。
不動産売却において、リフォーム費用がそのまま売却価格に反映されるケースは多くありません。
それであれば、「リフォーム前提の物件」として相場よりも安く売り出したほうが買い手には喜ばれやすくなります。
リフォームをしたほうが、査定額自体は高くなる傾向にあります。
ただ、最終的な手取り額を多くするためにも、採算の取れる確証がない状態でリフォームを行うのは避けましょう。
空き家の名義人が自分であることを確認する
空き家を売却するには、空き家の名義人（登記簿上の所有者）が売主自身でなくてはなりません。
所有権のない空き家を勝手に売却することはできないからです。
ですから、空き家を売却する際は、事前に必ずあなた自身が名義人であることを確認してください。
たとえば空き家を親から相続した場合、相続登記（物件の所有者を亡くなった方から相続人へ移行する手続き）を行っていない場合、名義人が親のままになっている可能性があります。
空き家の名義人は法務局で先ほど画像を載せた登記簿謄本を取得することで確認できます。
もし、名義人が親などのままの場合、司法書士に依頼して名義変更を行いましょう。
その際、司法書士への報酬として3万円～5万円が必要となります。
名義人が売主自身でないと、せっかく買手が見つかっても売却手続きが進まず、その間に買手に心変わりされてしまう恐れもあるため、必ず事前に空き家の名義人を自身にしておきましょう。
なお、名義人が複数いる場合は、売却するには名義人全員の同意を得る必要があります。
そうした共有名義の物件の売却方法については、以下の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。
相続した空き家は「空き家3000万円特別控除」が使える場合がある
相続した空き家を売却し、譲渡所得が発生した場合「空き家3000万円特別控除」が適用される可能性があります。
空き家3000万円特別控除とは譲渡所得を3000万円控除できる制度です。
この控除が適用されれば、譲渡所得が3000万円以下の場合、譲渡所得税は発生しません。
通常、譲渡所得3000万円には600万円ほど譲渡所得税がかかる（長期譲渡所得の場合）ので、それがゼロになると考えると大きな節税になります。
ただし、控除が適用されるには以下の要件を全て満たす必要があります。
- 譲渡のときに現行の耐震基準を満たしていること
- 昭和56年5月31日以前に建設された家
- 平成28年4月1日〜令和9年12月31日までに売却すること
- 相続された日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 譲渡金額が1億円以下であること
- 相続されるまでの間に被相続人以外の住居歴がないこと
- 相続されるまでの間に事業や貸付の目的で使用していないこと
上記の②～⑦の要件を全て満たしていても、①を満たすためには新耐震基準への耐震工事が必要です。
なぜなら①の「現行の耐震基準」が制定されたのは昭和56年5月31日であるため、②の「昭和56年5月31日以前に建設された家」は全て旧耐震基準の家となるからです。
ですから、空き家3000万円特別控除の適用を受けるかどうかは、適用を受けない場合の譲渡所得税額と、耐震工事の費用を比較してから決めましょう。
相続空き家の3000万円特別控除については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
今回は空き家の査定について、査定方法や査定額の算出方法、高額査定を勝ち取る方法などをお伝えしました。
立地や状態が良い空き家は仲介業者に査定を出し、一般の個人に希望価格で売却できる可能性もあります。ただ、老朽化していたり、立地の悪い空き家は、専門の買取業者に査定を出した方が良いでしょう。
状態や立地の悪い空き家は、仲介で売りに出しても売却できる見込みが低いためです。
専門の買取業者に依頼すれば、立地や状態の悪い空き家であっても、高額査定を勝ち取れる可能性があります。
専門の買取業者は訳アリな空き家であっても価値を見出し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者であり、記事で紹介したように20年間放置された空き家を780万円で買い取った実績もあります。
所有している空き家の査定額が知りたい、できれば高額で売却したいという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
下記の無料買取査定フォームの入力は30秒程で終わる簡単なものです。ぜひお気軽にご利用ください。
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