不動産プロが教える！空き家の買取相場と高額買取を勝ち取るコツ

空き家売却は不動産買取を利用するのがベスト

活用していない空き家を手放したいと思い、仲介業者に売却しようとしても、なかなか売れなかったり、売却自体を断られてしまうことがあります。実際、仲介業者に空き家の売却を断られてしまった結果、買取を検討し始めた方もいるのではないでしょうか。

たしかに、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、空き家を売却するのであれば、「買取」を選ぶのがベストです。その理由を説明するために、まずは買取と仲介の違いをお伝えし、そのあとで仲介にはない、買取のメリットについて解説します。

仲介と買取の違い

仲介業者は、売主の物件情報を広く公開し買手を募ります。売主と買主の間に入って売買のサポートを行うのが主な業務です。

対して、買取業者は業者自身が買主となり、売主から直接物件を買い取ります。貴金属や自動車の業者買取はイメージできるのではないでしょうか。それの不動産版です。

では空き家を仲介で売却する場合と、買取で売却する場合では、どのような違いがあるのでしょう。

空き家を仲介で売却する場合

仲介業者は、不動産ポータルサイト(SUUMOやアットホームなど）に空き家を掲載し、広く空き家の買手を募ります。買主が見つかり、不動産の売買が成立すると、仲介業者は買主と売主の両者から仲介手数料を受け取ります。

仲介ではネットで広く買手を募り、需要と供給のバランスが取れた市場価格で物件が取引きされます。そのため、仲介業者に依頼すれば、買取よりも高額での売却が狙えます。

ただし、買手からの需要がない物件は、何年経っても売れないリスクがあります。仲介業者の仕事は買主を見つけることですが、そもそも物件に需要がなければどうしようもないからです。また、需要がない物件に仲介業者もあまり広告費は掛けてくれないため、より売れなくなってしまいます。

空き家を買取で売却する場合

買取は、買取業者自身が買主となり、直接空き家を買い取ります。買い取った空き家にリフォーム等を施して商品化し、自社で運用や再販することで、買取業者は収益を得ています。

商品化のためのリフォーム費用などがかかるため、買取価格は市場価格より安くなります。ただ、買取業者は、一般の消費者のようにその空き家で暮らすことを目的に購入するわけではないので、状態が悪い空き家でも収益を得られる見込みが立てば、すぐに買い取ってくれるメリットがあります。

そのため、売主が空き家をすぐに手放したいと思っており、買取価格に納得すれば、査定から契約・決済まで数日で完了することもあります。

空き家「買取」のメリット3選

前の章の「仲介と買取の違い」でも、買取のメリットとして、仲介よりスムーズに買い取ってもらえるといった点を挙げましたが、それ以外にも、買取ならではのメリットはあります。

仲介手数料がかからない

仲介で物件の売買が成立すると、売主は仲介業者に仲介手数料を支払わなくてはなりません。

仲介手数料は（売却価格の3％+ 6万円＋消費税）ですから、仮に500万で空き家が売れたとしても、20万円程は仲介手数料で消えてしまうことになります。一方、買取は買取業者自身が買主であるため、仲介手数料はかかりません。

売却に手間や費用がかからない

仲介で空き家を売却する場合、売主の負担で残置物の撤去や、雨漏りなど、暮らすのに支障がある物件の損傷を修繕しなくてはいけません。仲介の買主は一般の個人ですから、元所有者の持ち物が残っていたり、損傷の激しい物件を購入して住もうとは思わないからです。

また、買主候補が現れれば、求めに応じて現地まで出向き、内覧の対応をしなくてはいけません。内覧に備え、室内を掃除しておくなど、事前準備も必要です。もし、空き家がある状態では売れず、更地にして売るとなれば、当然空き家の解体費用がかかります。

一方、買取であればそうした売却に伴う面倒が一切なく、現状のままで売ることができ、売主の負担がありません。残置物は買取業者が撤去してくれますし、解体も必要があれば買取業者が買取後に行います。

契約不適合責任が問われない

仲介で空き家を売却すると、売主は契約不適合責任を負うことになります。契約不適合責任とは、買主が事前に聞かされていない物件の不具合などが売却後に見つかった場合、その責任を売主が負うことです。

契約不適合責任により、売主は買主から物件の不具合を指摘されたら、修繕しなければならず、そのための費用がかかります。もし対応できなければ、最悪、契約を解除される恐れもあります。

一方、買取であれば、売主は契約不適合責任を負う必要はありません。なぜなら買取業者は不動産買取のプロですから、買取前に物件の不具合は把握しており、不具合を修繕するコストをかけても利益を生み出せると判断して買い取っているからです。

空き家の買取相場は一概に言えない

巷では、空き家の買取相場は「市場価値より◯%下がる」と言われますが、一概に〇％と言うことはできません。なぜなら、空き家の状態は千差万別であり、買取価格もそれぞれの空き家の状態や立地など、様々な要素を踏まえて決まるからです。

一つ言えることは、買取相場は市場価値よりは安くなってしまうということです。

ただ、後ほど相場以上で売る方法をお教えしますので、悲観的にならないでください。ここではまずは、空き家を買取で売却するとなぜ市場価値より安くなってしまうのかを説明します。

買取価格は市場価値よりも安価になる

買取価格は市場価値よりは安価になってしまいます。その理由を説明するために、まずは市場価値とは何かについて説明します。

先ほど、「空き家を仲介で売却する場合」の章で、空き家はネットで広く買い手を募るため、需要と供給のバランスが取れた市場価格で取引されるとお伝えしました。つまり空き家の場合、市場価格と成約価格は同じ意味になります。

では、市場価値とは何かというと、上で述べた市場価格を見込んだ価格ということになります。つまり、このくらいで取引されるだろうという見込み額のことです。

市場価値の意味を理解していただけたところで、なぜ買取価格は市場価値より安くなるのかを説明します。

たとえば、市場価値が1,000万円の空き家があったとします。ただし、実際に1,000万円で売却できる(成約できる)かはわかりません。もしかしたら、実際に売るためにはリフォームが必要で、その費用が500万円かかるかもしれません。しかも、500万円かけてリフォームしたところで、買い手が現れる保証はありません。

こうした空き家を、現状のままでいいので、800万円で買い取ります、というのが空き家の買取です。買取の場合、買取業者がリフォームなどを行うため、その分の費用が差し引かるので、市場価値よりは安くなります。

ただ、よく考えてみてください。それなりに市場価値が高い空き家だとしても、仲介で買い手が見つかる保証はなく、売れなければ1円にもなりません。それどころか、税金の支払いと、面倒な管理を続けなくてはいけません。しかも、時間が経てば経つほど、空き家の市場価値は下がっていきます。

それならば、多少安価になってもサクッと買取業者に買い取ってもらい、お金や管理の負担から1日でも早く解放される方が賢明です

確かな買取金額を知りたいなら査定依頼するのが一番

空き家の買取価格を正確に知るには、買取業者に査定依頼するのが一番です。不動産の知識がない一般の個人が、下記のような要素を考慮して、空き家の正確な買取価格を導き出すのは難しいからです。

特に③の収益化のためにかかるコストは、買い取り後にその空き家を買取業者がどのように運用するかによって変わってきます。つまり、買取業者でないと、正確な費用は出せないということです。

弊社Albalinkでも空き家買取専門業者として無料で買取査定を行っております。所有している空き家の正確な買取価格を早く知りたい方はぜひ弊社にご依頼ください。
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おおよその買取価格を自分で計算する方法

正確な買取価格でなくてもいいので、おおよその買取価格をサッと知りたいという方は、以下の計算式で求めることができます。計算式の中のそれぞれの価格や費用の求め方について、1つずつ解説します。

市場価格の調べ方

不動産ポータルサイト(SUUMOやアットホームなど）で、所有している空き家と条件が近い物件の販売価格を確認してみましょう。具体的には次のような項目で絞り込めば似た物件が見つかるはずです。

• 築年数
• 間取り
• 土地面積
• 駅からの距離

ただし、サイトに掲載されている価格はあくまで売り出し価格であり、最終的な売却価格ではありません。空き家の場合、金額交渉などで売り出し価格から値下げされて、最終的な売却価格が決まるのが一般的です。

最終的な売却価格が知りたい場合は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を使えば、実際に物件が売れた売却価格を確認できます。また、不動産業者が利用している「REINS Market Information」というサイトは個人でも利用でき、このサイトでも実際の売却価格を確認できます。

今お伝えしたサイトを使って類似物件の売り出し価格や販売価格を調べることで、所有している物件が不動産市場でいくらくらいで取引されるか、おおよその見当がつくはずです。

リフォーム費用の出し方

先ほどお伝えしたように、実際のリフォーム費用がどれだけかかるか算出するのは難しいため、ここではあくまで一般的なリフォーム費用の算出方法をお伝えします。リフォーム費用は一般的に5万（円/㎡）とされていますので、下記、計算式で算出できます。

ただし、雨漏りしていたり、シロアリ被害があるなど、状態の悪い空き家はリフォームに10万（円/㎡）程度かかると見積もるべきです。

諸経費の出し方

買取業者が買い取った空き家を売却するためには、おおよそ20％ほど諸経費がかかります。登記や測量などを行う人件費や、査定のための交通費がかかりますし、会社を運営していくための様々な経費も必要だからです。

ただし諸経費は先ほど述べたように、空き家を買い取ったあと再販するのか、 賃貸として活用するのか といった運用方法によっても変わってくるため一概にはいえません。

空き家を少しでも高く買い取ってもらうコツ3選

ここまでお読みいただいて、空き家を売却するなら買取がベストなことと、買取価格は買取業者に査定依頼するのが一番早くて正確なことがわかっていただけたはずです。

そうなると気になってくるのが「じゃあ、どうすれば高く買い取ってもらえるのか」ということですよね。そこで空き家を高く買い取ってもらうために、これだけはやって欲しいというコツを3つお伝えします。

空き家買取に強い買取業者を選ぶ

一口に買取業者といっても、それぞれ得意分野が異なります。その中で、当然ですが、空き家買取の実績が豊富な買取業者を選びましょう。

空き家買取の実績が豊富な買取業者はリフォーム費用を安く抑えるノウハウや、高く再販するテクニックを持っているため、高額で買い取ってくれる可能性が高いです。

口コミサイトも確認しましょう。もし直近に「空き家を高額買取をしてもらった」といった書き込みがあれば、ある程度、空き家の買取に強い業者であると判断できます。

弊社、株式会社Albalinkも空き家買取に特化した買取業者として、高額買取を得意としています。「10年以上放置され、雨漏りもあった空き家」を700万で買い取った実績や、「放置され、ゴミ屋敷と化した空き家」を1100万円で買い取った実績もあります。「え、そんな空き家でもそんな高く買い取ってくれるの？」と思った方は今すぐ、弊社に査定依頼を出してみてください。

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複数の買取業者に査定依頼をし比較する

買取査定は必ず複数の業者に依頼しましょう。1社だけだと、比較対象がないため、提示された査定額が高いのか安いのか、判断がつかないためです。

複数の買取業者に査定依頼を出したら、査定額だけでなく、営業担当者が真摯に対応してくれるかなどもチェックすることが大切です。なぜなら、査定額だけ高く出しておいて、いざ売買契約をしようとすると、色々理由をつけて値下げしてくるたちの悪い担当者もいるからです。

そこで、信頼できる営業担当者を選ぶポイントを3点お伝えします。

聞き上手で行動が伴っているかどうか

空き家を買い取ってもらう際、重視したいポイントがあるはずです。「とにかく早く売却したい」方もいるでしょうし、「買取価格にこだわりたい」方もいるはずです。

こうした売主の要望や重視したいことを理解し、それが実現できるよう汗をかいて動いてくれる担当者を選びましょう。動きもせず、理由をつけてこちらの要望を頭から否定してくる営業担当がいる業者は選ぶべきではありません。

物件のマイナス要素も伝えてくれるかどうか

「雨漏りしている」や「シロアリの被害がある」といった、売主にとって耳が痛いマイナス要素も包み隠さず伝えてくれる営業担当者の方が信頼できます。

良いことばかり言う担当者は、先ほどもお伝えしたように、契約直前のこちらが断りにくい段階になって、マイナス要素を持ち出し、値下げしてくる可能性があります。

査定額の根拠を示してくれるかどうか

たとえ査定額がそれほど高くなくても、査定額に納得できる根拠を示してくれる営業担当者は信頼できます。単に「古い空き家だから」といった理由ではなく、周辺の環境や、リフォーム費用など客観的な事実や数字に基づく査定額の根拠を示してくれる担当者を選びましょう。

信頼できそうな営業担当者に金額交渉をす

信頼できそうな営業担当者は見つかったけれど、査定額は他の業者の方が高いという場合もあるでしょう。その場合は、他業者の査定額を担当者に見せ、思い切って金額交渉をしてみましょう。

交渉の結果、査定額が上がらなかったとしても、信頼できる担当者であればその理由をきちんと説明してくれるはずです。あるいは、他業者が提示した高額な査定額について、不審な点があれば指摘してくれるかもしれません。

空き家の高額買取が得意な買取業者3選

買取業者や良い営業担当者の選び方はわかったけれど、自分で探すのは面倒という方に、高額買取が得意な買取業者を3社紹介します。

株式会社AlbaLink／訳あり物件買取プロ

弊社、株式会社Albalinkはあらゆる空き家をより高く買い取れます。弊社は年間600件以上（※）の物件買取の実績があり、買い取った空き家を低コストで再活用するノウハウがあります。その分、高い価格での買い取りが可能です。

※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件

他社で買取を断られた空き家でも買い取れる可能性がありますので、ぜひ一度査定依頼をしてみてください。
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イエチカドットコム株式会社

イエチカドットコム株式会社は全国で空き家の買取を行っており、売主の希望売却価格より高く買い取った実績もあります。→「高額買取が得意な業者」の章なので、金額にも軽く触れました。

また、イエチカドットコムの大きな特徴として、買取の際に、物件に祈祷を行っています。こうした処置をしてもらえるのであれば、思い入れのある空き家の売却を考えている方も気持ちよく売却できるはずです。

サンワコーポレーション株式会社

サンワコーポレーション株式会社は、創業から20年以上、広島市、呉市、廿日市市、東広島市を中心に
空き家の買取を行っています。

20年以上、地域密着型で空き家の買取事業を行ってきた会社ならではの、業者間のネットワークなどを駆使し、他業者より2割ほど高く空き家を買い取った実績もあります。広島地域で空き家買取を希望している方は、一度相談してみてはいかがでしょうか。

空き家を買い取ってもらう流れ

空き家を買取業者に売却する際、査定依頼を出してから、どういった流れで売却まで進むのか、順を追って説明します。

複数の業者に査定の依頼を出す

まずは空き家買取を得意とする複数の買取業者に査定依頼を出しましょう。買取業者を選ぶ際は、先ほどお伝えしたように、査定額だけでなく、こちらの問い合わせなどに対して、営業担当者が真摯に対応をしてくれるかどうかもチェックしましょう。

弊社Albalinkは空き家買取専門業者として、空き家を買い取ってもらう際のお客様の不安や要望に寄り添った買取をしております。買取査定は無料で行っておりますし、仮に査定後に買取を断っても強引な営業をかけることもありません。たちの悪い業者にひっかって嫌な思いをするのが嫌だなぁという方は、迷わず弊社に査定をご依頼ください。

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査定金額を元に買取条件などの詳細を決める

買取業者が決まったら、実際の買取価格や買い取る際の条件をすり合わせましょう。具体的には、残置物や家財の処理はどうするかといった買取の条件や、決済・引き渡しの日程などを決めます。

売買契約を結ぶ

買取業者と買取に関する細かい条件が詰められたら、その内容を売買契約書にまとめ、契約を結びます。このタイミングで、買取業者から売主へ、手付金として買取価格の10％ほどが支払われます。

決済・引き渡し

買取業者と合意した日程で決済と物件の引き渡しを行います。物件の引き渡し時に、売主は買取業者に物件の鍵を渡します。また、買取業者から売主へ、手付金を差し引いた買取価格の残金が支払われます。

その後、司法書士が管轄の法務局にて空き家の所有権移転登記を行い、物件の名義を買取業者に変更すれば、売却手続きは完了です。

ただし、空き家を売却した際は、翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要なので、忘れないようにしましょう。

まとめ

長年放置された空き家は売りに出しても、一般の個人が買手となる仲介ではなかなか買手が見つかりません。買手が見つからなければ、不要な空き家の管理と固定資産税を払い続けることになります。ですから手早く空き家を処分したいのであれば、仲介ではなく買取業者に買い取ってもらうのがベストです。

買取業者は、仲介の買手である一般の個人とは違い、付加価値をつけて再販することを目的に空き家を買い取るため、再販の見込みさえ立てば、仲介では買手がつかないような空き家でも買い取ってもらえるからです。他にも「仲介手数料がかからない」・「残置物を処理しなくていい」など、買取ならではの売主のメリットが多くあります。

買取相場は市場価格の〇％下がるなどと言われることもありますが、一概には言えません。空き家の買取価格は物件の状態や立地によって、一軒一軒、変わるためです。所有している空き家の正確な買取価格が知りたいのであれば、買取業者に査定依頼を出すのが一番確実です。

記事では高額買取をしてもらうコツや、高額買取が得意な業者も紹介しています。弊社Albalinkも空き家買取専門業者として高額買取を得意としており、無料で査定額を提示いたします。相談・査定は無料ですので「すぐに」・「少しでも高く」買い取って欲しいという方は、ぜひ一度お問い合わせください。
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