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法定相続持分とは相続で共有名義になっている状態
「法定相続持分」とは、相続により不動産が共有名義になっている状態を指します。
ここでは、相続によってどのように不動産が親族間で「共有」されるのかを解説します。
普段はあまり聞くことのない法定相続持分という用語についての知識を深めましょう。
「法定相続持分」の意味
相続人が複数人いて遺言書がない場合、遺産分割が完了するまでの間は相続財産が相続人全員の共有状態となります。
相続人が特に手続きをしなくても、相続財産に対して法定相続分に応じた共有持分を有する状態になるのです。
預貯金や株式などの物理的に分割できる財産であれば、各相続人の法定相続分に応じて分けるのも簡単なため、共有する必要はほとんどありません。
しかし、不動産のような物理的に分割しにくい財産は、遺産分割協議でも分割方法が決まらず、共有状態のままとされることも少なくないのです。
この場合には、相続人それぞれが不動産の共有持分を有することになります。
法定相続持分とは物理的な分割ではなく、民法で定められた相続の取り分について、各相続人が持っている「権利」を表す概念なのです。
共有以外の不動産相続方法
ちなみに複数の相続人がいて、不動産を共有しない場合には、以下のいずれかの方法で不動産を分割します。
ただし実際には3つのいずれも現実的に難しく、実質的な遺産分割の選択肢がないために、相続を機に共有となってしまう不動産が少なくないのです。
現物分割
現物分割は「土地は長男、自宅建物は二男、預貯金は長女……」など、それぞれの財産をそのままの形で各相続人が相続する方法です。
| 【現物分割】 | |
|---|---|
| 概要 | 相続財産を現金化せずそのままの形で分配 |
| メリット | 名義変更や税金支払いの手続きが簡単 |
| デメリット | 公平に分割しづらい |
| 適しているケース |
|
現物分割のメリットは、名義変更手続きが簡単なことです。
デメリットを挙げるなら、遺産ごとの価値が異なるため、公平な分割がしづらいことでしょう。
登記や税金の手続きがシンプルで分配が容易なため、遺産を現物分割できればもっともスムーズです。
ただし後に資産価値の変動や税金負担で不公平感が生じやすく、相続人間で揉める原因にもなります。
また遺産のほとんどを不動産が占めるケースでは、分割しようがないので現実的でないかもしれません。
代償分割
相続人の1人が代表して土地を相続する代わりに、他の相続人へそれぞれ代償金を支払うなど、金銭で調整する分割方法です。
| 【代償分割】 | |
|---|---|
| 概要 | 特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う |
| メリット | 公平性を保ちやすい |
| デメリット |
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| 適しているケース |
|
代償分割なら、金銭で公平に遺産を分割できます。
とはいえ不動産を相続する人に代償金を支払えるだけの資力がなければ不可能です。
また、相続人のみに税金の支払い義務が生じたり、代償に現金以外の財産を渡すと「贈与」とみなされる恐れがあることもデメリットです。
代償分割は不動産に相続人が住み続ける場合や、事業を継承する場合など、当面売却を考えていない場合には有効かもしれません。
換価分割
相続する不動産を売却し、代金を全相続人で分ける遺産分割方法です。
| 【現物分割】 | |
|---|---|
| 概要 | 財産を売却し現金化してから、各相続人で分割 |
| メリット |
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| デメリット |
|
| 適しているケース |
|
換価分割のメリットは、1円単位で公平に分割できることでしょう。
代償分割との違いは、売却益を納税資金に充てられること、売却後は不動産維持管理の固定費が不要になることです。
デメリットとしては、希望の条件で不動産を売却できる保証がないこと、仲介手数料や譲渡所得税がかかる場合があることが挙げられます。
換価分割は、遺産のほとんどを不動産が占め、売却を前提としている場合には合理的な分割方法といえます。
もし誰も不動産を相続するつもりがなく、不動産の維持管理費を負担できず、相続税の支払いが難しい場合には有効です。
ただし相続人の誰かが土地に家を建てて住んでいる場合には、土地が第三者の手に渡る換価分割も難しいでしょう。
法定相続持分のみを売却することは可能
相続によって生じた不動産の共有関係を断ち切りたいと考える方も多いでしょう。
結論から言うと、相続した不動産の法定相続持分のみを売却し、共有関係を解消することは可能です。
ただし以下の注意点をクリアする必要があります。
法定相続持分の売却戦略は、高度な知識とノウハウを持つ専門家と組んで行う必要がありますが、詳しくは後述します。
法定相続分のみの売却は可能だが難易度が高い
結論から言えば、不動産の法定相続分のみの売却は可能です。
しかし難易度が高いことは間違いありません。
通常の共有不動産売却では、共有者全員の同意が必要です。
しかし自分の共有持分のみを売却する分には民法上、他の共有者の承諾を得る必要はありません。
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
共有持分の売却でも通常の不動産売却と手続きの手順は同じで、売買契約後に決済、共有持分の移転登記（名義変更）を行うだけです。
ではなぜ法定相続持分の売却の難易度が高いのかというと、共有持分のみを売りに出しても、通常は「持分」だけを購入したい人はまず見つからないからです。
というのも持分だけを購入したところで、他の共有者がいて不動産を自由に利用・処分できないためです。
つまり、一般の個人は持分のみを購入することはないため、必然的に共有持分を専門とする不動産業者に売却することになります。
しかしどの不動産業者でも持分を買い取ってくれるわけではないので、共有持分の買取ができる業者を自分で探す必要があるのです。
共有持分の売却についてもっとよく知りたい方は、以下の記事が参考になります。
法定相続分のみの売却は安くなりやすい
法定相続分のみでも売却は可能ですが、売却価格は安くなりやすいのが一般的です。
運よく共有持分のみを買い取ってくれる買取業者が見つかったとしても、買取価格は相場よりもかなり低くなると考えましょう。
たとえば、評価額1,000万円の不動産の持分3分の1を所有し、持分を売ったとしても333万円になることはありません。
一般的な共有持分の売却価格は、一般市場価格の1割～3割前後といわれています。
理由は、共有持分のみを取得しても不動産を自由に利活用できないことから「不動産としての価値が低い」とみなされてしまうためです。
もし不動産買取業者の側にも取引事例が少なければ、適正な価格相場が分からず、安く買い叩かれてしまう可能性が高いでしょう。
そのため買取業者を選ぶ際には、共有持分の買取実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。
法定相続持分を売却する5つの方法
法定相続持分売却時の注意点を見てきましたが、ここからは法定相続持分の具体的な売却方法を5つ紹介します。
それぞれに難易度が高いので、信頼できるブレインを選んで相談しましょう。
共有者全員で不動産を売却する
法定相続持分を売却する1つ目の方法は、共有者全員で不動産を売却することです。
全員で不動産を売却してから売却金を共有持分に応じて分配できるので、もっとも円満な共有解消方法といえます。
不動産の売却手順は通常の売却と同様で、以下の書類をそろえて売却・登記の手続きを行います。
| 必要書類 | 注釈 |
|---|---|
| 登記識別情報（登記済権利証） | 登記人が不動産の所有者であることを証明する書類 |
| 地積測量図、境界確認書 | 土地の面積と境界を証明する書類 ※なければ土地家屋調査士の測量が必要 |
| 身分証明書、印鑑証明書、 住民票、実印 |
共有持分者それぞれに必要 |
ただし、実際には共有者全員が売却に合意するとは限らず、合意形成できないケースも多いでしょう。
後述しますが、共有不動産の処分には共有者全員の同意が必要なため、1人でも反対者がいれば売却できません。
また、共有者が多いと手続きに手間がかかることも通常売却のデメリットです。
自分の持分を他の共有者に売却する
法定相続持分を売却する2つ目の方法は、他の共有者に自分の持ち分を売却することです。
共有者同士の譲渡であれば、他の共有者の同意は不要です。
ただし相続人同士で取引する場合は、遺産分割協議前に譲渡する必要があります。
共同相続人の一人が遺産の分割前にその相続分を第三者に譲り渡したときは、他の共同相続人は、その価額及び費用を償還して、その相続分を譲り受けることができる。
２ 前項の権利は、一箇月以内に行使しなければならない。
相続した家に居住している共有者だったら、売却交渉に応じてもらえる可能性が高いでしょう。
相手の資金調達力に問題がなければ、親族間の譲渡はスムーズに進めやすい方法です。
ただし親族同士の交渉は価格設定の面でルーズになりやすく、成約価格でトラブルになる可能性があります。
トラブルを回避するためにも、不動産鑑定士による鑑定を受け、根拠ある客観的な価格を設定することが大切です。
自分の持分を第三者に売却する
法定相続持分を売却する3つ目の方法は、自分の持ち分を第三者に売却することです。
はじめは親族間で売却できないか探って、買い手が見つからなかった場合に取られる方法です。
ただし、一般的な個人買主や通常の不動産会社が法定相続持分を買い取っても、相続人同士で交渉を行うスキルやノウハウは持ち合わせていないでしょう。
必然的に、売却先は共有持分のみでも購入できる専門の不動産業者に限定されます。
できれば遺産分割協議前に売却（譲渡）できるとスムーズです。
もちろん遺産分割協議後に売却することも可能ですが、「登記識別情報」が申請人の分しか発行されないため、他の共有者が売却を知らずに後々トラブルにならないよう注意が必要です。
土地を分筆して売却する
法定相続持分を売却する4つ目の方法は、土地を分筆して売却する方法です。
共有持分として所有している不動産の土地を「分筆※」することで、その不動産は共有名義から単独名義に変わります。
※分筆とは
登記簿上の1つの土地を複数に分割して登記する手続きのこと。
分筆によってその土地が単独名義になれば、自分の単独意思で土地を売却できます。
ただし分筆が行える条件として、土地の境界線が確定している必要があり、境界未確定では分筆登記はできません。
また、分筆によってそれぞれの土地の形状や位置などに不公平が生じる恐れもあります。
「分筆したら土地の使い勝手が悪く、資産価値が下がってしまった」とトラブルにならないよう、慎重な分割が必要です。
共有の土地を分筆するコツを知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
共有持分専門の買取業者に売却する
法定相続持分を売却する5つ目の方法は、共有持分専門の買取業者に売却することです。
前述のように一般の個人は共有持分のみを買い取っても、知らない他人と共有するため持分を活用するのは不可能です。
しかし共有持分買取業者なら活用法を知っているので、ほぼ確実に・早く売却できます。
専門の買取業者に売却するデメリットは、分筆した単独名義の不動産よりも大幅に安い価格での買取となることです。
また売却後の業者の行動次第では、売却によって他の共有者との人間関係がこじれる可能性もあります。
不動産業者の中には、依頼者の共有持分を買い取った後、他の共有者に強引な営業を掛けて持分を買い取ろうとする悪徳業者もいるからです。
そのため合法的・適切な方法で共有持分を買取でき、他の相続人に害を及ぼさない優良な買取業者を選ぶことが大切です。
法定相続持分を売却する以外の2つの解決方法
法定相続持分を解決する方法は売却だけではありません。
ここでは売却以外で法定相続持分を解決する方法を2つ紹介します。
いずれの方法もそれなりに手間や費用がかかるので、売却も含め総合的に考えることをおすすめします。
自分の持分を放棄する
法定相続持分を売却する以外の共有関係解消方法1つ目は、自分の相続持分を放棄することです。
放棄された共有持分は持分割合に応じて他の共有者に帰属し、特定の共有者へ帰属させることはできません。
なお特定の共有者に自分の共有持分を譲渡したい場合は「贈与」となり、贈与税の課税対象になります。
そもそも共有持分の放棄自体が「みなし贈与」とみなされ、帰属された共有者全員に贈与税を課せられる場合もあるので注意が必要です。
持分放棄は売却よりも簡単そうに見えますが、実際には権利放棄を「登記」する際に他の共有者の協力が必要となるため、手間は売却手続きと大して変わりません。
それなら売却して現金化するほうが賢明といえます。
なお共有名義不動産の相続放棄についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事が参考になります。
共有物分割請求をする
法定相続持分を売却する以外の共有関係解消方法2つ目は、共有物分割請求をすることです。
「共有物分割請求」とは、共有状態にある不動産の共有状態の解消を何らかの方法で求め「不動産を自分1人の名義にさせてもらう」ことです。
事項で詳しく解説しますが、不動産の共有状態にはさまざまなトラブルのリスクがあり、共有状態を解消したいと考える人も少なくありません。
共有物分割請求は、以下の状況で行われることが多いようです。
- 他の共有者が共有解消の話し合いに応じてくれない場合
- 物件に住んでいる共有者を立ち退かせたい場合
- 不動産を現金化したい場合
「他の共有者から突然、共有物分割請求訴訟の通知が届いてびっくりした」などといったケースも、実は少なくないのです。
共有物分割請求では、共有状態を解消するために以下のいずれかを行います。
- 他の共有者に対し話し合いで共有状態の解消を求める
- 話し合いがまとまらなかった場合は、裁判所へ共有物分割請求訴訟を提起する
裁判になった場合は「現物分割」「競売（売却代金を分配する）」「価格賠償による分割（１人の所有物として、ほかの共有者には金銭が支払われる）」のいずれかの判断が下されます。
そのため、共有物分割請求を行なえば確実に共有関係を離脱することが可能です。
ただし共有者間で話し合いが付かなければ、高額な裁判の費用と時間がかかるため、どちらかというと最後の手段と考えたほうがよいでしょう。
共有物分割請求について詳しく知りたい方は、以下の記事で解説していますので参考にしてください。
法定相続持分を売却すべき6つの理由
法定相続持分の放棄や共有物分割請求についてご理解いただけたところで、やはり法定相続持分は売却すべきである理由を6つ解説します。
このまま共有状態を続けるのは、自分や他の相続人、将来の相続人の誰に取っても良いことは何ひとつありません。
共有持分を売却し、共有状態を解消することをおすすめします。
不動産の利用処分に制限がある
法定相続持分を売却すべき1つ目の理由は、共有不動産の利用処分には制限があることです。
共有状態の不動産に対しては、共有者各自が自由に管理や処分ができるわけではなく、以下の行為によって制限範囲が異なります。
保存行為
保存行為とは、共有不動産の現状を維持する行為のことです。
| 【保存行為】 | |
|---|---|
| 他の共有者の同意の要否 | 不要、単独でできる |
| 具体的な行為 |
|
掃除や簡単な修繕といった、不動産を現状維持するための行為ならば、他の共有者の同意は必要ありません。
管理行為
管理行為とは、共有物を利用することと、共有物に改良を加えることです。
| 【管理行為】 | |
|---|---|
| 他の共有者の同意の要否 | 過半数の同意が必要 |
| 具体的な行為 |
|
管理行為には共有者の持分価格に従い、その過半数の同意が必要です。
ここでいう「過半数」とは、共有者の人数の過半数ではなく、持分割合の過半数を指す点に注意が必要です。
処分行為・変更変更
処分行為・変更行為とは、共有物を物理的に処分したり、共有粒の性質・用途を変更したりすることです。
| 【処分行為・変更変更】 | |
|---|---|
| 他の共有者の同意の要否 | 全員の同意が必要 |
| 具体的な行為 |
|
なお、令和3年（2021年）の法改正で、以下のような軽微な変更については、共有者全員の承諾がなくても共有持分の過半数の承諾でできるようになりました。
- 砂利道のアスファルト舗装
- 建物の外壁・屋上防水改修工事
このように不動産を共有状態にしておくと、共有者1人の判断による不動産の利用処分が大きく制約されることになります。
つまり共有状態にある限り、不動産の賃貸やリフォームも独断では行えないということです。
このことは、不動産の有効利用が阻害されることを意味します。
ただし先述のように「共有持分」だけなら自由に売却でき、他の共有者の同意は不要なため、持分を売却して共有状態から離脱するのが得策です。
固定資産税がかかる
法定相続持分を売却すべき2つ目の理由は、共有不動産には持ち分に応じた固定資産税がかかることです。
といってもそれぞれに納税通知が来るわけではなく、通常は市区町村役場に届け出られた代表者のもとに固定資産税の請求が来て、代表者が固定資産税を支払ってから他の共有者に請求します。
仮に共有者の誰かが固定資産税を滞納した場合は、他の共有者に未納分の固定資産税が請求されます。
請求を受けた共有者は、たとえ不動産を利用していなかったとしても、固定資産税を納めなければなりません。
共有名義不動産に関する費用は、持分割合に応じて負担するよう民法で定められており、これを「連帯納税義務」といいます。
仮に誰かが固定資産税を滞納し続けた場合は、共同で差し押さえに合うリスクもあるため注意が必要です。
維持管理費で揉める
法定相続持分を売却すべき3つ目の理由は、共有不動産の修理費用を巡ってトラブルになることがある点です。
例えば、共有不動産の雨漏りなどの修理をした場合、修理工事の費用は共有持分に従って負担する必要があります。
しかし、中には「修理に合意できない」「もっと安い方法で修理できないのか」などと言って、負担分の支払いを拒否する共有者が出てくることも考えられます。
もし、その共有者が1年以内に持分相当の修理費用を支払わなかった場合は、他の共有者は「償金」を支払ってその共有者の持分を取得する強硬手段を取っても構いません。
適切な償金（その共有者の持分割合を現金に換算した金額）を支払えば、修理費用を支払わない共有者の持分を取得し、共有関係を解消できるということです。
それでも、家屋の修繕のたびに他の共有者との揉め事を心配するのでは心労が絶えないでしょう。
共有者がネズミ算式に増える
法定相続持分を売却すべき4つ目の理由は、共有状態を続けると、共有者がネズミ算式に増えることです。
共有を続けると共有者に相続が発生するたびに共有者が増えるので、権利関係が複雑になるリスクが生じます。
始めのうちは顔見知りの親類で気軽に連絡できるものの、相続を繰り返すごとにつながりも薄くなり、最終的に共有者が誰かを把握できなくなります。
法定相続持分を相続する際には、通常は遺産の処分方針や利用方法を他の共有者と話し合わなければなりません。
しかし、共有者の誰かが相続登記をしていなかった場合、登記簿を見ても所有者がわからず、協議すべき相手が見つからない事態もあり得ます。
こうなってしまったら、他の共有者の相続関係を調査するには弁護士に依頼するしかありません。
共有者が勝手に持分を売却する
法定相続持分を売却すべき5つ目の理由は、共有状態をそのままにしていると、他の共有者が勝手に持分を売却する可能性があるからです。
持分の売却自体は自由ですが、もし売却先が悪徳不動産業者だった場合、自分のところへ「持分を売って・買い取ってくれないか」と強引な営業を掛けてくる可能性があります。
先述したように、持分買取業者は適切に選ぶ必要がありますが、残念ながらすべての共有者が業者の選び方を心得ているとは限りません。
悪徳業者の営業を受ければ、自分に不利益な提案をされたり、他の共有者とトラブルになったりする可能性もあるので注意が必要です。
なお共有名義不動産のトラブル時の相談先について知りたい方は、以下の記事が参考になります。
他の相続人が共有持分を差し押さえられる
法定相続持分を売却すべき6つ目の理由は、相続人の中に借金をしている人がいる場合に、その人が共有持分を差し押さえられる可能性があるからです。
相続人の債権者は、相続人に代わって法定相続による相続登記を申請して、借金をしている相続人の持分を差し押さえることができます。
また、その相続人自身も持分を売買したり担保提供したりできるため、相続登記をしないで放置している間に、その人がお金に困って持分を売却し、知らない第三者が権利関係に入ってくることもあり得ます。
このように共有者の経済状況に左右されやすいことも、共有状態を続けるリスクです。
共有名義人が差し押さえに遭ったり自己破産したりした場合の対策については、以下の記事が参考になります。
法定相続持分の売却なら共有持分専門の買取業者がおすすめな3つの理由
法定相続持分は売却するのがベストとお分かりいただけたかと思います。
売却先は、以下の3つの理由により共有持分専門の買取業者一択です。
共有持分専門の買取業者への売却がなぜベストなのか、3つの理由それぞれについて解説します。
法定相続持分をほぼ確実に買い取ってもらえる
共有持分専門の買取業者がおすすめな理由の1つ目は、ほぼ確実に法定相続分を買い取ってもらえることです。
前述したように、一般の個人買主に共有持分のみを売り出しても、使い道がないので買い手がつきませんが、共有持分専門の買取業者であればほぼ確実に買い取ってもらえます。
ただしどの買取業者でもよいわけではありません。
業者の中には「共有持分だけでも買い取ります」と謳っていながら、持分の買取実績がなく、買取価格の査定に根拠がない業者もいます。
共有持分の十分な買取実績がなければ、買取後の活用方法も知らないので、適正な値付けができず、安い価格で買い叩かれてしまうでしょう。
そのため共有持分の買取実績が豊富な業者を選ぶことがポイントです。
売却スピードが速い
共有持分専門の買取業者がおすすめな理由の2つ目は、売却スピードと現金化が速いことです。
一般的な不動産仲介と買取で売却の流れを比べると、買取のほうが格段に売却スピードが速いことがお分かりいただけるでしょう。
一般の個人へ物件を仲介する仲介では、必要な手続きやステップが多いため、引き渡しまでに通常3ヵ月～6ヵ月かかります。
一方、業者に直接買い取ってもらう買取では、相談後すぐに査定、金額に納得すればその場で契約となるため、最短数日～1ヵ月で売却・現金化が可能です。
共有持分の売却についても同じで、他の共有者に持分売却を断られてから持分買取業者に相談しても、迅速な売却契約締結が可能です。
他の共有者に知られず取引できる
共有持分専門の買取業者がおすすめな3つ目の理由は、他の共有者とまったく関わらずに売却できるからです。
共有持分の買取実績が豊富な業者は、共有者間のデリケートな問題をクリアしてきた経験も豊富です。
そのため、仮に他の共有者との関係が悪化していたとしても、後腐れなく共有関係から離脱できるのです。
専門の買取業者は法律の専門家とも提携しているので、面倒な手続きや交渉はすべて買取業者の担当者がサポートしてくれます。
ちなみに、買取業者はあなたの持分を買い取ってから、他の共有者と「共有不動産の今後の方向性」について話し合いを持ちます。
つまり、あなたがもし悪徳業者を選んでしまったら、他の共有者へ強引な買取営業を仕掛けて危害を及ぼすことになるのです。
そのため持分買取業者は慎重に選ぶ必要があり、以下が優良な業者を見分けるポイントです。
- 担当者の対応が誠実
- 査定額に明確な根拠がある
- 共有持分の買取実績が豊富
- 「口コミ」や「お客様の声」での評価が高い
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ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
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まとめ
今回は不動産の法定相続持分の売却について解説しました。
相続により不動産が共有状態になってしまうケースは少なくありません。
しかし共有状態は多くのトラブルを生む元凶でもあるため、可能な限り早期の解消が望まれます。
共有状態の解消には、共有持分の売却がおすすめです。
共有物件は原則、全共有者の同意がなければ売却はできませんが、法定相続持分のみなら単独の意志で売却は可能です。
ただしトラブルなく持分のみを売却するには、多くの知識とノウハウが必要なため、売却方法と相談先の選定は慎重に行いましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は共有持分を専門に買い取っている買取業者です。
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