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共有名義不動産の分割と分筆をわかりやすく解説!手順や注意点と売却のコツも

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共有している相続不動産を放置していると、のちに大きな問題になる可能性があります。

しかし、とくに今まで問題がなかったので、これからも大丈夫だろうと思っている方がほとんどなのです。

実際には、不動産の共有で問題がなかったのは幸運で、これから関係者が高齢化するにつれ手続きが煩雑になっていく傾向にあります。

ここでは、共有名義不動産の共有を解消するための分割・分筆手続きや、共有したままでの解決策など、具体的な見積もり金額を交えて解説しています。

将来避けたい状況をいまから知っておくことで、今後の対策や対応がしやすくなりますので、ぜひ最後までお読みください。

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  1. 共有持分と土地の分割について 
    1. 共有持分とは
    2. 分筆と分割とは
  2. 土地は共有持分に応じて分筆可能
    1. 分筆予定の土地に建物が建っていても分筆可能
    2. 分筆が出来ない土地もある
  3. 共有名義の土地を所有するメリット・デメリット
    1. 【メリット①】維持・管理費を減らせる
    2. 【デメリット①】処分行為に共有者全員の同意が必要
    3. 【デメリット②】使用や管理に過半数の共有者の同意が必要
    4. 【デメリット③】将来の相続発生で共有者がどんどん増える
  4. 共有名義の土地を分筆するメリット・デメリット
    1. 【メリット①】自由に活用できる
    2. 【メリット②】相場前後での売却ができる
    3. 【メリット③】異なる地目で使用できる
    4. 【デメリット①】分筆には共有者全員の同意が必要
    5. 【デメリット②】分筆方法を間違うと資産価値が落ちる
    6. 【デメリット③】更地のみの土地が生まれると固定資産税が上がる
  5. 共有名義の土地を分筆出来ない場合の代替方法
    1. 共有者全員で協力して土地全体を売却する
    2. 他の共有者にあなたの共有持分を売却する
    3. あなた自身の共有持分のみを売却する
  6. 土地の共有持分に応じた分筆の手順
    1. 土地家屋調査士に相談
    2. 法務局・役所調査
    3. 現地予備調査
    4. 現地立ち合い
    5. 境界確定測量
    6. 分筆案作成
    7. 境界標設置
    8. 分筆登記に必要な書類を作成
    9. 分筆登記
  7. 土地の分筆にかかる費用
    1. 土地家屋調査士の費用
    2. 司法書士の費用
  8. まとめ

共有持分と土地の分割について 

共有とは、ひとつの不動産を複数人が共同して所有している状態を指します。

共有持分とは

共有持分とは、不動産を所有する共有者ごとに定めた権利の割合のことで、契約書や登記申請手続きなどでは、持分3分の1や1/3のように分数で表記するのが一般的です。

数人が不動産を相続した場合に、相続割合を決める遺産分割協議が整うまでは、相続人全員が法定相続割合と同じ持分でその不動産を共有しているとみなされます。

この共有持分は所有する権利の割合のことであって、実際の不動産の利用が持分の割合だけしか利用できないという制限はなく、共有不動産はむしろ共有者のひとりが不動産の全部を使用することができます

共有不動産は、その不動産に与える変更の度合いや他の共有者への影響度によって、過半数もしくは全員からの同意が必要です。

それらの同意要件などについて簡単にまとめたのが下の表です。

保存同意は不要危険回避など明らかに全員のために対処が必要なこと
管理過半数の同意価値を目減りさせない、一般に有益だと思われること
変更全員の同意使用ができなくなる、または所有権を失うほどの変化

しかし、どの行為がどの同意を要するのか完全な識別は難しく、個別に判断するしかありません

また、ここでいう同意要件は事前にひと声かけるなど他の共有者への礼儀に関する意味は含みません。

一部の共有者からであっても、事前に通知もされなかったという不満を持たれるべきではありませんから、やはり事を起こす場合には事前に全員への通知が前提になるでしょう。

ちなみに、過半数とは共有者数のうち半分以上の人数を意味するのではなく、持分割合による過半数のことですのでご注意ください。

分筆と分割とは

分筆とは、一筆の土地の登記を複数に分けて法務局に登録しなおすことで、一般的には土地家屋調査士が手続きの一切を代行します。

分筆すれば別々の登記簿が作成され、それぞれに異なる地目(宅地や田畑などの主な用途)が設定可能です。

そして、土地ごとに担保に入れたり売却したりと、部分的に柔軟な土地の活用ができるようになります。

それに対して分割とは、登記簿の変更はなくひとつの土地に建物が複数建てられるように、建築確認の申請図面に仮想的な境界線を便宜上引くだけです。

しかし、登記不要とはいえ建物が立つかどうかを調べるために建築基準法や条例などを考慮する必要はあり、こちらも専門的な知識や経験が求められます。

土地は、一見してひと続きであってもいくつかの土地の集合体かもしれませんし、田畑などのように一筆の土地を作付け物ごとに分けて使用する場合もあるのです。

土地は共有持分に応じて分筆可能

分筆は、まず建築基準法や条例の必要要件を満たすことが前提にはなりますが、基本的には所有者の意向に沿った形状や面積で分筆が可能です。

もしも分筆によって100%単独所有の土地になれば、そこは誰の制限も受けることなく何でも自分の好きにできる土地になります。

分筆の際にご注意いただきたい点がいくつかありますので、ここからは土地を分筆する場合の注意点について見ていきましょう。

分筆予定の土地に建物が建っていても分筆可能

分筆は、物理的に土地を隔てるのではなく登記簿を分けることですから、すでに建物が建っている土地でも、建物をまたがるような形で分筆可能です。

また、土地を分筆しますと、土地に割り振られた番号である地番(手紙が届く住所である住居表示とは別)を法務局で新たに発番されます。

そして、それに伴い建物の建物番号や住居表示なども併せて変更する必要が出てくるかもしれませんので、建物番号については法務局、住居表示については自治体に、もしくは土地家屋調査士や司法書士にご相談ください。

分筆が出来ない土地もある

実務的には、分筆によってできあがる一筆の土地の面積が0.01平米以上であれば分筆することができますが、都市近郊の田園地帯や田舎に多い市街化調整区域では、それよりも大きな分筆最低面積の定めがあります。

また、景観保護の条例や地域地区協定が強い場所にある土地では、建築基準法よりも優先すべき敷地面積の最低限度が決まっていることも珍しくありませんので、思ったとおりに分筆できない場合があることも覚えておきましょう。

さらに、別の外的な要因で分筆できないこともあります。

隣地の所有者が境界確定の立会を拒否、そもそも隣地の所有者と連絡がつかない、海外居住で渡航制限がある、病状が重篤で立会に来られないなどでも分筆はできませんのでご注意ください。

もしも、これらの事情のどれかひとつでも当てはまり分筆や処分まで長期化しそうでしたら、通常の売却はおろか、建築や相続なども難しくなります。

その場合には、費用と時間をかけて共有持分を分筆するのではなく、コストを抑えながらスピーディーに処分できる、持分買取が専門の当社までお気軽にお問い合わせください。

共有名義の土地を所有するメリット・デメリット

不動産を共有し続けるには数多くの課題があるといわれますが、メリットがまったく無いわけではありません。

共有名義の土地を所有するメリット1つとデメリット3つは下記のとおりです。

これらのメリットやデメリットについて、更に詳しく解説します。

【メリット①】維持・管理費を減らせる

土地の管理は、たとえ野ざらしの更地であっても最低限は必要です。

例えば、荒れ地でも年に数回の草刈りは要りますし、舗装、水路、柵や塀、看板などの設置補修、土地の管理委託契約や役所手続きの費用、そして固定資産税など、土地の維持管理には多くの手間と費用がかかります

共有者がいれば、一般的にそれらの維持管理費用は持分を按分割合として皆で公平に負担します。ですからひとりで負担するよりも出費が少なくて済むのがメリットです。

【デメリット①】処分行為に共有者全員の同意が必要

共有者の同意が必要かどうか、さらに必要な同意が過半数なのか全員なのかは、土地に対する行動や効果が他の共有者の権利にどれほど影響があるのかという観点で判断します。

同意の割合が最も大きい全員の同意とは、今後の土地の存続にまで影響するほど重大な変更が加えられるということです。

共有者全員の同意が必要な場合の一部は以下のとおりです。

長期的に貸し出す長期で賃借人が専用使用し、共有者が使用できなくなる
担保にして融資を受けるお金が返せなければ、土地の持分を差し押さえ競売される
贈与や売却をする土地の所有権を失う

いずれも、自分の権利が著しく制限され、場合によっては失うかもしれませんので、全員の同意を要件としています。

【デメリット②】使用や管理に過半数の共有者の同意が必要

過半数の同意とは、所有権を失うほど重大ではないが、それなりに影響があるかもしれない場合を想定しています。

共有者の過半数の同意が必要な場合の一部は以下のとおりです。

短期的に貸し出す数日から1年ほどで、資材仮置場やイベント開催など
賃貸借の解除土地を利用できるようになるが、家賃収入はなくなる

過半数とは、共有人数の過半数ではなく持分割合の過半数ですから、1人や2人でも過半数を満たす場合があります。

【デメリット③】将来の相続発生で共有者がどんどん増える

仮に、3人の共有者のひとりが亡くなり3人の相続人が引き継いだとすると、共有者の数は2次で5人です。

その後に、2次の相続人のひとりにさらに相続が起きてまた3人の相続人が相続すれば、3次で7人となり相続人数は時間経過とともに膨れ上がります。これを数次相続といいます。

また、1次の共有者はいずれも高齢であることが予想され、病気で動けないとか判断能力が低下して意思表示できないとかなど、生存していても手続きに参加できない共有者である確率は、数次相続によって飛躍的に高まるのです。

実務上も、認知症など判断能力低下により後見人を選ぶには、面倒で時間のかかる家庭裁判所での手続きが必要です。

また、相続登記には相続人の出生までの戸籍や除籍・除票などの膨大な資料を、相続人が一度でも住んだことのある全ての自治体の役場へ請求して集めなければなりません。

共有状態の不動産を長い間放置することは、煩雑な手続きを後の相続人へ一方的に課すことに繋がりますので、まったくおすすめできません。

共有名義の土地を分筆するメリット・デメリット

このように、不動産を共有したままで放置するのはメリットよりもデメリットが多いと分かりました。

できることなら共有状態を解消するために土地を分筆して、意思決定も活用も処分もしやすい単有の状態にしましょう。

共有名義の土地を分筆するメリット3つとデメリット3つは下記のとおりです。

これらのメリットやデメリットについて、更に詳しく解説します。

【メリット①】自由に活用できる

もしも単独名義で土地を所有していれば、そもそも誰とも歩調を合わせる必要はありませんので、全てを自分の自由にできます。

つまり、事前同意が必要なのは共有者がいてその共有者へ影響を与える可能性があるからこそです。

ただし、土地を分筆しただけで自動的に単独所有にはならず、それぞれの土地で以前と同じ持分での共有状態になります。

共有土地の分筆後は必ず所有権移転の登記を申請して、単独名義に書き換えるようにしましょう。

【メリット②】相場前後での売却ができる

共有土地と単有土地とでは、圧倒的に単有土地のほうが相場並みに高く売れますが、その理由は簡単で、単有土地は何でも自分の好きにできるからです。

一方で、共有土地はほとんどの行為を共有者の同意によって決定しなければならず、大変面倒です。

もしも自分の意に反した計画でも、同意が多数であれば従わなければならず、場合によっては多額の出費を伴うこともあります。

そのために、複数の親族間での相続や夫婦もしくは親子間の共同購入以外で、わざわざ不便な共有の土地を狙って買う人はいないのです。

【メリット③】異なる地目で使用できる

家が建つ土地は「宅地」、農業をしているなら「田」や「畑」、駐車場や資材置き場などは「雑種地」となり、登記上の地目と実際の用途が一致していることが望ましいとされます。

しかし、一筆の土地を複数用途で利用をするには、地目が1種類だと不便なこともあります。

また、地目が田や畑の土地に勝手に家を建てることは許されませんので、土地を用途に合わせて適宜小さく分筆したほうが、所有者の利便性が上がることもあるのです。

【デメリット①】分筆には共有者全員の同意が必要

共有土地の分筆には共有者全員の同意が必要です。

実際には、単に同意の意思表示をすればよいのではなく、現地の立会や費用の捻出などはもちろん、状況によっては確定申告や納税が必要になります。

また、どんな形でどんな面積に分筆するかとか、どこの土地を自分の名義にするかとか、一度の話し合いで折り合うことは難しいでしょう。

【デメリット②】分筆方法を間違うと資産価値が落ちる

土地の活用や処分の利便性のために分筆するはずなのに、ひとつ間違うと土地の資産価値を落とすこともあります。

土地の資産価値を決める要素はたくさんありますが、その主なものは、形、傾斜、高低差、奥行き、接道、方角、日当たりなどです。

これらは、建築時には特に、間取りのバリエーションや造成基礎の施工費用や日照時間に大きく影響しますので、土地の人気にも直結します。

またそれ以前に、建築基準法にある接道義務に違反した分筆ですと、最悪の場合は建築ができないこともあります。

つまり、分筆の成果は資産価値に直接的に大きく影響するということなのです。

【デメリット③】更地のみの土地が生まれると固定資産税が上がる

建物が建つ土地の固定資産税評価額は、小規模宅地と認定された200平米以下までの部分ですと、最大で更地の固定資産税評価額の1/6にまで軽減されます。

一方で、この建物を解体した後の更地で実際に税計算に使う固定資産税評価額は、もとの固定資産地評価額に負担水準(基準を70%とする)を掛けた価額です。

つまり、更地は建物が建つ土地よりも 6倍x70%= 4.2倍 の固定資産税評価額になります。

この場合に、200平米を超える部分についても更地の固定資産税評価額の1/3に減免ですから、更地を所有もしくは建物を解体すると税金が高くなるのです。

共有名義の土地を分筆出来ない場合の代替方法

分筆は、不自由な共有状態を脱して自由な単有状態になるための方法ですが、共有者全員から同意をもらって、かつ皆が納得する分配をするのは大変難しいことがお分かりいただけたでしょう。

ここからは、分筆以外で共有状態を解消する方法についてご紹介します。

共有者全員で協力して土地全体を売却する

共有者の全員が売却に向かって一致団結しているなら、単独で売却しているのと同じ状態です。

誰もが土地の継続的な共同保有も分筆による共有状態の解消も望んでいないなら、実はもっとも話が早く高額で売却できる理想形といえます。

分割費用も打ち合わせの時間も、価値が目減りする可能性も皆無です。

他の共有者にあなたの共有持分を売却する

共有者のうち、土地を使いたい者と売却して手放したい者がいれば、持分を売買して所有者を減らしていく事ができます。

この方法で気をつけるべきは金額の決め方です。公平性のある妥当な価格を決めるためには、不動産会社や不動産鑑定士などに査定相談をすべきでしょう。

また、この方法はまとまった資金の調達が必要ですから、誰でもできるわけではありません。

買手は、親族から共有持分を購入し単有のマイホーム用地にする資金には、金利が低い一般的な住宅ローンは利用できません。

そのため、買手には「相応の現金」もしくは「金利が高いローン」の利用が必然となるので、売手は買手の資金繰りを注視する必要があります。

あなた自身の共有持分のみを売却する

もしも、全員がそろって売却する意思はなく、分筆も望まない、さらに誰も持分を買取ってくれないとなると、早く現金化して共有状態を解消したい人にとってはつらい状況です。

分筆の同意が得られない場合には、家庭裁判所に対して「共有物分割請求」を申し立てて法的強制力のある命令を出してもらうこともできます。

しかし、訴訟手続で共有状態を解消しようとすると下記のようなことが起こります。

・ 訴訟により共有者間の関係が崩れる
・ 訴訟手続きに大変な時間がかかる
・ 競売により価格がかなり安くなる
・ 持分を買った他人と共有関係になる
・ 預託金など多額の費用が想定される

こうならないために、持分だけを売却する方法として、共有持分買取に特化した専門会社を使う方法です。これをするポイントは、持分の売却は共有者への同意が不要である点です。

経験とノウハウのある専門の会社へ直接売却できれば、煩雑な手間も仲介手数料もなく迅速な現金化ができるのです。

土地の共有持分に応じた分筆の手順

土地の共有持分に応じた分筆の手順は下記の9つです。

これらの9つの手順について、更に詳しく解説します。

土地家屋調査士に相談

はじめは、土地家屋調査士が依頼者から状況を聞きとる相談からスタートします。大まかな費用も教えてくれます。

もしかすると分筆せずに問題を解決する代替アイデアが出るかもしれませんので、共有土地の地図や図面、取得するに至った経緯を記した書類など、状況を理解するうえで参考になる資料を提示して、状況が分かりやすくなるよう準備しましょう。

法務局・役所調査

当該土地周辺の土地に関する、過去や今の図面を閲覧取得して現状や時代背景を調査し、公図、登記事項証明書、地積測量図、境界確定測量図、筆界確認書などに問題がないか確認します。

また現地を測量して、既存の境界標の位置に問題がないかも併せて確かめます。

ちなみに、筆界とは役所との間で確認した地点、境界とは所有者個人同士で確認した地点のことです。

現地予備調査

机上の分筆案が整ったら、役所の担当者が現地の状況と分筆案を突き合わせながら、現地予備調査をします。

分筆案に間違いがないか、分筆の実施は問題ないか、担当者は分筆案の作成や書類調査で使った資料を駆使して現地をくまなく確認します。

現地立ち合い

現地の境界が筆界確認書のとおりかどうか再調査、隣地所有者へ境界標の設置に関して承諾をもらっておきます。

境界確定測量

境界の位置が関係者の承諾で固まったら、その座標から図面を起こし、土地の正確な面積を計算します。

測量はGPSとトータルステーションという距離と角度の計測器とテープ測量を組み合わせて測定します。

分筆案作成

土地家屋調査士が、現地の状況と条例の規制と測量結果から、土地の分筆案の図面を起こします。

境界標設置

役所と隣地所有者で境界の確認を終えると、所有者が指し示した位置に境界標が設置できるようになります。

境界標の形状は杭やプレート、素材はコンクリートやプラスチックや金属など多数あります。

分筆登記に必要な書類を作成

分筆登記にはこの3つが必要です。

・ 地積測量図
数筆の形状が正確な土地の辺長や面積が記載された縮小図面です。

・ 筆界確認書
役所立ち会いのもとで隣地の所有者らが境界を確認した記録をまとめた書類です。

・ 分筆登記申請書
分筆情報を登記官に指示する申請書に、それらの事実を裏付ける添付書類を添えて申請します。

その申請書には、登録免許税は分筆後の筆数に対して1筆につき1,000円の登記印紙を台紙に貼付して納めます。

分筆登記

分筆登記の必要書類が整ったら、土地家屋調査士が法務局へ登記を申請します。

境界確定測量が終わっていれば約2週間、境界確定測量込みの期間なら約1〜2ヵ月ほどです。

分筆が完了すると、新たな地番が発番されます。

土地の分筆にかかる費用

土地の分筆にかかる費用は大きくは下記の2つです。

それぞれについて、以下をご参照ください。

土地家屋調査士の費用

200平米の土地を2筆に分筆する手続きを、土地家屋調査士に全て依頼したときの費用についてシミュレーションを実施しました。

分筆する土地の隣地境界4ヵ所は未確定という前提です。

土地家屋調査士費用の内訳

現地測量約10万円
境界標の設置約10万円
土地分筆2筆の登記申請、謄本約5万円
立会い、筆界確認書の作成約10万円
道路、官民境界確定図の作成約10万円
登録免許税の印紙代、謄本約0.8万円(印紙代0.2万円、謄本代0.6万円、非課税)
小計約45.8万円
消費税約4.5万円
合計約50.3万円

状況や手間などによって100万円を超えることもあり、費用は状況によるとご理解ください。

これらから、土地家屋調査士に全て依頼したときは 約50万3,000円 かかることが分かりました。

司法書士の費用

土地家屋調査士の分筆によってできた100平米の土地の所有権持分を、他の共有者から現金1,500万円で購入すると仮定して、所有権移転登記手続きを司法書士に全て依頼したときの費用についてシミュレーションを実施しました。

土地の固定資産税評価額は1,000万円で、軽減税率適用期限の2023年3月31日までに登記するという前提です。

司法書士費用の内訳

所有権移転約2万円
印紙代約15万円(非課税)、評価額1,000万円で税率1.5%
取引立会約2万円
登記申請事前調査約0.1万円(非課税)
謄本代約0.1万円(非課税)
小計約19.2万円
消費税約0.4万円
合計約19.6万円

状況や手間などによって費用は変動します。

これらから、司法書士に全て依頼したときは 約19万6,000円 かかることが分かりました。

まとめ

共有不動産を活用する行為のほとんどは、共有者の過半数や全員の同意が必要です。

また、自分が考えている時期や用途や予算とは異なる決定がなされ、それに違わなければならないこともあるでしょう。

しかし、不動産の共有状態を放置しておいても、高齢の関係者が増えて手続きがどんどん煩雑になることも分かりました。

そうならないためにも、共有を解消するためにいくつかの解決策をみてきましたが、できることなら共有者間で揉めず、多くの費用や時間がかからないような方法で解消したいものです。

全員一致で売買なら不動産会社、分筆なら土地家屋調査士、もしも共有者の意見がまとまらないなら共有持分の買取専門会社へご相談ください。

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