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共有名義の不動産が差し押さえられるとはどういうことなのか？
差し押さえとはどのような状況か、また、共有名義の不動産が差し押さえられる原因について考えてみましょう。
差し押さえとは
差し押さえというのは、例えばお金の貸し借りに関して言えば「債権者（お金を貸した側）が債務者（借りた側）から返済してもらえないため、債務者の財産を換価（お金に換える）するにあたって、ひとまず自分の優先権を確保するために行う手続き」です。
不動産に関していえば、「差し押さえの登記を入れる」ことにより、仮にその後債務者≒所有者が不動産を処分しても差し押さえを行った債権者の権利が優先することとなります。
差し押さえの登記が入った後でも所有者は不動産を使用することは可能であり、売却も可能です。
ただし、差し押さえの後から買い受けた人は、差し押さえによる競売で競落した人が出てくれば所有権を消されてしまいます。
なお、差し押さえの登記は債権者が裁判所に「競売申立て」を行うことにより嘱託（官公庁が法務局に登記を申請）で行われるため、債権者自身が申請するわけではありません。
では、どのような場合に差し押さえが行われるのか、その原因を確認してみましょう。
主な原因1 住宅ローンの滞納
金融機関から住宅ローンを借りた場合、通常は金融機関が購入物件に抵当権をつけます。
抵当権とは「借金のカタ」であり、もし債務者が住宅ローンを返済できなくなれば債権者はすぐに差し押さえて競売することが可能です。
訴訟等を経なくても差し押さえや競売が可能というのが、抵当権を持たない一般の債権者とは異なる点です（このような優先権を持っている債権者を「別除権者」といいます）。
主な原因2 その他の債務の滞納
抵当権などを持たない一般の債権者であっても、債務の返済が滞った場合に差し押さえは可能です。
ただし、一般の債権者は差し押さえの前提として「支払督促」や「訴訟」といった方法で「債務名義」とよばれる、差し押さえの根拠となる書類を取得しなくてはなりません。
主な原因3 税金などの滞納
民間の債権者だけではなく、税金の徴収を担っている官公庁も「税金滞納」を根拠として納税義務者の財産を差し押さえることが可能です。
官公庁の場合は競売ではなく「公売」といいます。
公売の前提としての官公庁の差し押さえは、債務名義等がなくても行うことが可能です。
共有名義の不動産が差し押さえられるとどうなる？
共有不動産の持分に対する差し押さえが入るとどうなるのか確認してみましょう。
滞納者以外の共有持分は差し押さえの対象にならない
上記の通り、共有者のうちの一部の人が債務を滞納した場合の差し押さえは「滞納者の持分に対してのみ」行うことになるため、滞納者以外の持分には直接の影響を与えません。
ただし、共有というのは「物理的に不動産を分ける」ことではなく「持分に応じて共有者全員が不動産全体を利用する権利を持つ」ということですので、差し押さえを受けた人以外にも間接的影響があります。
第三者が共有名義に加わることになる
他の共有者が受けた差し押さえにより、差し押さえられた持分が競売されることになれば、いつの間にか自分が知らない第三者と不動産が共有になってしまうこともあります。
第三者と不動産を共有することのリスクにはどのようなものがあるのでしょうか。
物件に居住している場合は、賃料を請求される恐れがある
共有している不動産に自分だけが居住しているケースを考えてみましょう。
本来、共有不動産はそれぞれの共有者が「持分に応じた利用権」を持つため、一部の共有者が占有利用している場合は他の共有者は占有者に対して、「持分に応じた賃料相当額」を請求する権利があります。
よって、居住しない共有者の持分を第三者が買い受けた場合、知らない人からいきなり賃料を求められる可能性があるということになります。
安価での持分売却を半ば強引に迫られる恐れがある
自分以外の共有者の持分が差し押さえられ、競売で第三者が買い受けた場合、第三者が自分に対し「持分を売却してほしい」と迫ってくる恐れがあります。
正規の不動産業者ならそこまで強引なことはしないでしょうが、ブローカーなど宅建業の資格を持たない者に持分を保有されてしまった場合、違法な手段で売却を迫ってくる可能性があります。
見知らぬ人が家の敷地内に侵入してくる恐れがある
他の共有者から買い受けた第三者が未知の人物であった場合、家の敷地内に買い受けた人物が侵入してくる恐れがあります。
ただ、上記のとおり「持分に応じて各共有者が不動産の利用権を持つ」ということになるため、買受人を不法侵入者として追い出すのは不可能なのです。
共有物分割請求による共有名義の解消を持ちかけられる
共有持分を買い受けた第三者から要求された「共有物分割」に応じないと、最悪の場合は「共有物分割請求」の訴訟を起こされて半ば強引に共有を解消させられることもあります。
共有物分割訴訟になった場合、裁判所は当事者の主張や立証が不十分であった場合でも他の種類の訴訟のような「請求棄却」にはできず、必ず何らかの判決を出さなければなりません。
つまり、ほぼ共有の解消は避けられない状況となるのです。
差し押さえの流れ
持分の差し押さえに限りませんが、差し押さえの全般的な流れを確認してみましょう。
督促の通知が届く
借り入れを滞納していると一般的には数回の予告が封書や圧着はがき、電話などで来ることが一般的です。
最初は電話で、後から封書で、といった流れになることもあります。
住宅ローンやカードローンのように分割返済が予定されているものは「期限の利益喪失」といって、最初の契約で「〇カ月滞納した時点で期限の利益を失う」などとされています。
期限の利益とは「分割払いを許容してもらえる権利」ということですので、決まった時点を過ぎてもなお滞納していると、滞納している残債務を一括で支払わなくてはならなくなります。
なお、住宅ローンについては、貸付自体は銀行等が行うものの「保証会社」という機関がいざという時に債務者に代わって弁済し（＝代位弁済）、保証会社が銀行等に代わり債務者からその後の債権回収を行うパターンが多くなります。
債務の一括返済請求が届く
期限の利益を失うと、債権者から「一括返済の請求」が封書などで届きます。
住宅ローンを保証会社が代位弁済した後、債権は「保証委託契約による求償債権」という新しい種類の債権になっているため、当然に一括返済です。
住宅ローン以外の貸付も、上記のように契約により期限の利益が喪失されたら一括返済となります。
差し押さえ予告通知が届く
一括返済が不可能な場合は結局弁済を行えないため、その後放置していると「法的措置（訴訟や支払督促）の予告」または「差し押さえ予告」の通知が来ます。
抵当権等を持たない一般の債権者は、訴訟や支払督促を行って債務名義を取らなくてはならないため、まずは法的措置を行うことを予告します。
前略
貴殿に対し、先般より数回に渡りご請求しております貸金につき、いまだにご返済の手続きをいただいておりません。
令和〇年〇月〇日までに元金、利息、損害金のすべてをお振込みいただけない場合は法的措置に移行しますのでご了承ください
草々
住宅ローンの場合、あらかじめ抵当権を設定していることから、改めて訴訟などを起こさなくてもすぐに差し押さえに移ることが可能であるため、上記のような文面でいきなり「差し押さえの予告」となります。
また、税金等の滞納の場合も訴訟をはさむことなくいきなり差し押さえの予告となります。
裁判所から通知が届く
上記のとおり抵当権を持たない一般の債権者の場合、訴訟や支払督促といった手続きを行うため、債権者から訴状提出や支払督促の申立てが行われると、裁判所から債務者に封書が届きます。
もし債務者が通知を無視していたり、応訴（答弁書などで対応すること）しても敗訴したりすれば、債権者の言い分が認められて勝訴判決の判決書などの「債務名義」とよばれる書面が発行されます。
差し押さえ
抵当権者、国や市町村などの自治体、債務名義を取った債権者により強制執行の手続きが開始されますが、まずは不動産の差し押さえが行われます。
不動産の所在地の管轄裁判所（執行裁判所）に対し、債権者が予納金を納めて申立てを行うと、裁判所は物件を管轄する法務局に対し差押登記を嘱託します。
その後、何らかの形（弁済、債務整理、任意売却等）で解決方法が見出されて差し押さえが取り下げられることもありますが、何もせずにいると競売の手続きが進行し、最終的には第三者に買い受けられてしまいます。
上記のとおり、差押登記が入っても競売による買受人が代金納付するまでは不動産の使用や売却は可能です。
しかし、差押登記が入った後に債務者から物件を購入した人は、競売による買受人が所有権（または持分）を取得すると自らの所有権（または持分）を消されてしまう立場に置かれます。
共有者の共有持分が差し押さえられたときの対処法【状況別に解説】
共有者の共有持分に対する差し押さえを入れられた場合、どのように対処すればよいのかを考えてみましょう。
物件を所有し続ける場合
物件を所有し続ける場合の対処方法は以下の通りです。
差し押さえ前に他の共有者から持分を買い取る
差し押さえを受ける前に他の共有者から持分を買い取ることにより、その不動産については差し押さえを免れることが可能です。
ただし、この方法については、状況により債権者に対する「詐害行為」となって売買を取り消されるリスクがあるため注意が必要です。
（詐害行為取消請求）
民法第424条
- 債権者は、債務者が債権者を害することを知ってした行為の取消しを裁判所に請求することができる。ただし、その行為によって利益を受けた者(以下この款において「受益者」という。)がその行為の時において債権者を害することを知らなかったときは、この限りでない。
- 前項の規定は、財産権を目的としない行為については、適用しない。
- 債権者は、その債権が第1項に規定する行為の前の原因に基づいて生じたものである場合に限り、同項の規定による請求(以下「詐害行為取消請求」という。)をすることができる。
- 債権者は、その債権が強制執行により実現することのできないものであるときは、詐害行為取消請求をすることができない 。
詐害行為とは、その行為によって債務者が「無資力」となることをいいます。
つまり、債務者である共有者に当該不動産以外の財産があり弁済に充てられるのであれば問題ありません。
共有持分を売買することにより債務を負う共有者が無資力となるのであれば買い取りは控えるべきです。
詐害行為取消しが可能になる要件をまとめると次のとおりです。
- 債務者が詐害行為をしたこと
- 債務者と受益者（この場合は持分を買い受ける人）が、債権者を害することを知っていたこと
- 当該法律行為が財産権を目的とするものであること（身分行為にあたる身元保証などは該当しない）
- 債権が詐害行為以前の原因に基づいて生じたものであること
- 債権が強制執行により実現できないものではないこと、例えば自然債務（※）など
※自然債務・・・消滅時効にかかった債務のように、強制執行で取り立てることはできないものの任意に弁済すれば有効な弁済となる債務
他の共有者の代わりに負債を弁済する
他の共有者に代わって債務を弁済すれば差し押さえを免れることが可能になります。
ただし、債務者以外の第三者が弁済する場合には下記条文があることに注意が必要です。
（第三者の弁済）
民法第474条
債務の弁済は、第三者もすることができる。
弁済をするについて正当な利益を有する者でない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができない。ただし、債務者の意思に反することを債権者が知らなかったときは、この限りでない。
前項に規定する第三者は、債権者の意思に反して弁済をすることができない。ただし、その第三者が債務者の委託を受けて弁済をする場合において、そのことを債権者が知っていたときは、この限りでない。
前三項の規定は、その債務の性質が第三者の弁済を許さないとき、又は当事者が第三者の弁済を禁止し、若しくは制限する旨の意思表示をしたときは、適用しない。
物上保証人（他人の債務の担保として自己の物件を差し入れている者）などのように、法的な利害関係がある人は「弁済について正当な利益を有する者」になります。
法的な利害関係がない人が「債務者の意思に反して」弁済することは禁じられています（上記第2項）。
また、債権者の意思に反して弁済することも同じく禁じられています（上記第3項）。
つまり、他の共有者が弁済を行う場合には債権者、債務者双方と事前に協議した上で了承を得て行うようにしなくてはなりません。
差し押さえ後であれば、自分で持分を落札する
すでに他の共有者の持分に差し押さえが入れられ、競売手続きも進行している場合には自分が他の共有者の持分を落札する手段も考えられます。
法律上、落札が禁じられているのは「債務者自身」と「債務者の資金で入札する他人」だけであるため、物件共有者が入札することは可能です。
物件を手放しても構わない場合
物件を手放しても構わない場合の対処方法は以下の通りです。
差し押さえ前に他の共有者と協力して不動産全体を売却する
差し押さえが入る前に、他の共有者と協力して不動産全体を売却する方法があります。
ただし、こちらも上記に解説した「詐害行為」となる状況では避けなくてはなりません。
なお、不動産に抵当権がついている場合は「任意売却」という手段もあります。
任意売却とは、不動産に抵当権等がついており、売却代金の中で諸費用を除いた金額をローンの返済に充ててもなお負債が残ってしまう場合に、債権者の同意を得て売却することです。
売却代金＜残ローンとなる状況を「オーバーローン」とよびます。
本来であれば、売却代金だけで抵当権者に全額弁済することが不可能な場合は、売却の際に抵当権を抹消してもらうことを抵当権者（債権者）に認めてもらえないのが原則です。
しかし、債務者の財務状況から見て全額の弁済をすることが明らかに不可能であるなど、競売を避けられない場合は、債権者としても「任意売却」してもらう方が好都合なことがあります。
競売では債権者が裁判所に予納金を納め、手続きの手間もかかるなどデメリットが多い上に、任意売却の方が競売よりも高く売れる可能性が高い（＝回収できる金額が増える）からです。
よって、全額弁済が不可能でも債権者が任意売却に合意する可能性は条件次第で十分あり、また、財務状況が悪化した際に金融機関の担当者側から積極的に債務者に任意売却を勧めるケースもあります。
差し押さえ後に破産管財人と協力して不動産全体を売却する
すでに債務を負う他の共有者が破産手続きに着手している場合は、破産管財人が残りの持分を保有する共有者とともに不動産全体を売却する方法もあります。
破産管財人がすでに就任している場合、破産管財人の側から他の共有者に売却への協力を申し入れてくることもあります。
破産管財人は適正に破産者の財産を換価、配当（お金に換えて債権者に配る）するのが職務ですが、破産者の持分のみでは売却しづらいため、不動産全体をまとめてより高額に売却しようとするからです。
自分の共有持分だけをほかの第三者に売却する
今後面倒な関係に巻き込まれたくないという場合には、自分の共有持分だけを第三者に売却する方法もあります。
自分の共有持分は差し押さえの対象にはならないため、処分禁止は適用されない、つまり買い受けた第三者が将来的に所有権を消されてしまうおそれもありません。
弊社Albalinkも、訳アリ専門の不動産買取業者として、共有持分の買取も積極的に行っております。共有者が差し押さえを受け、自分まで面倒なことに巻き込まれたくない場合は、ぜひ一度、弊社にご相談ください。弊社に持分を売却いただければ、差し押さえを受けた共有者と共有関係を解消できます。そのため、共有者が差し押さえを受けたことで、迷惑を受ける心配もありません。
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もしも自分の共有持分が差し押さえられたらどうする？
では、自分自身の共有持分が差し押さえを受けてしまったらどのように対処したらよいのでしょうか。
滞納し始めた時点で金融機関に交渉して任意売却を検討する
滞納し始めた時点で金融機関に「任意売却」が可能なのかどうかを相談し、検討してもらいます。
任意売却が金融機関にとってもメリットがあることは上記に解説しましたが、売却代金でどのくらいまで弁済が可能なのかによって抵当権抹消を認めてもらえるかどうかが決まってきます。
共有者に事前に連絡しておく
他の共有者には自分の持分が差し押さえを受けそうになっていることは事前に伝えておくべきでしょう。
上記のように、不動産全体の売却に協力してもらうなど、他の共有者に間接的に影響が出ることがあるからです。
自分の共有持分を専門の業者に買い取ってもらう
自分の共有持分が差し押さえられる前であれば、共有持分買取専門の不動産業者に買い取ってもらう方法もあります。
ただし、上記の「詐害行為」に該当しないかどうかの検討は必要です。
売却価格があまりにも廉価だと「不当な財産隠し」にあたり売買が取り消されることもあるため、事前によく不動産業者及び必要に応じて弁護士などと協議しながら慎重に進めていきましょう。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者です。そのため、共有持分の買取にも自信を積極的に行っております。法的な問題についても、弁護士と提携しておりますので、ご相談に乗れます。ですから、共有持分が差し押さえを受ける恐れがある場合は、ぜひ早めに弊社にご相談ください。
まとめ
今回の記事では、共有名義で所有している不動産について、共有者や自分の持ち分が差し押さえを受けたらどうなるかと、差し押さえを受けた際の対処法について解説しました。
記事でもお伝えしましたが、共有者が債務滞納などを起こした場合、差し押さえを受けるのは共有者の持分のみで、あなた自身の持分が差し押さえをうけることはありません。しかし、共有者の債権者から、共有名義の不動産を売却するように迫られるなど、あなた自身も迷惑を受ける恐れがあります。
ですから、共有者が差し押さえを受けたことによって面倒な事態に巻き込まれたくない場合は、あなたの共有持分を専門の買取業者に売却してしまうことをお勧めします。共有持分を専門の買取業者に売却してしまえば、差し押さえを受けた共有者との共有関係を解消でき、面倒なことに巻き込まれる恐れもなくなります。
また、自身が差し押さえを受けそうな恐れがある場合も、差し押さえを受ける前に、専門の買取業者に売却することで、差し押さえを回避できるお可能性があります。
弊社Albalinkは、訳アリ物件専門の買取業者として、共有持分の買取も積極的に行っております。実際、下記のように、共有持分を2500万円で買い取った実績もあります。
参照元：Albalink（買取実績）
共有者が差し押さえを受けて困っている方、ご自身が差し押さえを受けそうでお悩みの方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、強引な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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