株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
共有不動産にかかる費用は多岐にわたる
複数人で共有している不動産には、多岐にわたる費用が発生します。
支払い方法や分担方法は費用の種類により異なるため、手始めにどのような費用がかかるのかチェックしましょう。
- 老朽化や災害時の修繕費用
- 山林などの監守費用
- 商店などの模様替え費用
- 固定資産税・都市計画税
- マンションの管理費・修繕積立金
- リフォーム・リノベーション費用
- 管理会社への土地管理報酬
- 水道光熱費
- 趣味の造作を設置する費用
各共有者の費用の分担方法は、共有不動産に居住しているかどうかによっても異なる場合があるため、ケースごとに解説していきます。
管理費用は共有持分の割合に応じた分担が原則
管理費用とは「共有物の維持・利用・改良のための必要費・有益費」のことです。
何が管理費用に当たるのかは後述しますが、管理費用は原則、共有者全員が持分割合に応じて分担すると民法で定められています。
各共有者はその持分に応じ管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
引用元： e-Gov 法令検索「民法第253条」
共有持分割合で分担すればよいと聞くと簡単そうですが、実際の管理費用の分担方法は分かりにくく、解釈の違いでトラブルになるケースも多いです。
ここでは共有不動産の管理費用の分担方法について、注意点を解説します。
共有者の1人が居住している場合も全共有者で分担する
共有者の1人が共有不動産に居住している場合であっても、管理費用は共有者全員で負担するのが原則です。
法律上は共有物の管理分担割合を居住の有無では区別しておらず、住んでいない共有者も持分割合に応じて負担する必要があります。
もし共有者同士で話し合って「居住者が全額負担」と合意できている場合には、居住者1人に管理費用を負担させても構いません。
ただし、共有者間で自由に決めた分担割合が有効なのは、あくまで当事者間だけである点に注意が必要です。
例えば、仮に居住者1人が支払うと決めていて、当人が管理費用の支払いを滞納した場合、他の共有者にも請求が行くことになります。
請求者には当事者間の決定事項の効力が及ばないからです。
管理費用は代表者が払ってから他の共有者に請求（求償）する
共有不動産の管理費用（固定資産税・都市計画税、マンションの管理費・修繕積立金）は、共有者の1人が代表で支払ってから、他の共有者に請求（求償）する場合がほとんどです。
ｋ固定資産税・都市計画税の場合
固定資産税・都市計画税は、共有者それぞれに自治体から請求が来るわけではありません。
自治体から直接請求を受けるのは代表者のみです。
代表者に納付書が送付され、代表者1人がいったん固定資産税・都市計画税を全額支払った後、共有持分に応じて他の共有者に請求します。
自治体が共有者の中から代表者を選出する方法や基準は、特に決められてはいませんが、一般に以下の人が選ばれやすいようです。
- 共有持分が一番多い人
- 登記簿に記載している順番が早い人
- 不動産がある場所に住んでいる人
共有物件に実際に住んでいる人や、持分割合が多い人なら「確実に回収できる」と判断されるためと考えられます。
なお共有不動産の固定資産税を誰が支払うのかについては、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
共有マンションの管理費・修繕積立金の場合
マンションを共有している場合の管理費や修繕費も、代表者が全共有者の分をまとめて支払ってから、各共有者へ持分に応じて請求するのが一般的です。
ここで共有マンションの管理費・修繕積立金の一般的な支払方法を見てみましょう。
A・B・Cの3人がそれぞれ1/2、1/4、1/4の持分割合でマンションを共有しているとします。
マンションには月々5万円の管理費・修繕積立金がかかりますが、3人の持分割合に応じてそれぞれの口座から引き落とされているわけではありません。
代表者Aの口座から月5万円が引き落とされるのみです。
そこでA・B・Cの3人は年に1回管理費・修繕積立金を清算すると決めています。
清算日が来るとAの請求に応じて、BとCがそれぞれ負担分の15万円（月5万円×12カ月÷4）をAの口座に振り込む約束です。
マンションの管理費・修繕積立金も固定遺産税と同様、管理者側が代表者だけに請求する関係で、共有者同士の面倒なやり取りが生じているのです。
なお共有マンションでも誰かの居住にかかわらず、全員が持ち分に応じて支払いを分担する点は戸建てと変わりません。
代表者が滞納すると他の共有者も差し押さえを受ける
自治体から直接請求を受けた代表者が税金を滞納した場合、他の共有者も差し押さえを受ける可能性があります。
固定資産税や管理費用には、全共有者に「連帯納付義務（連帯債務）」があるためです。
固定資産税・都市計画税の納付書が送られるのは代表者だけですが、代表者が滞納すると他の共有者にも督促状が届きます。
さらに督促を受けた共有者の誰かが督促を忘れたり無視したりすると、共有者全員が差し押さえを受ける恐れがあるので注意が必要です。
繰り返しになりますが、先に挙げた「共有者1人が居住しており、居住者のみが全額支払うことで合意」しているケースでも、合意が有効なのは当事者間のみであって、債権者には通用しないため注意しましょう。
管理費用と認められる費用と認められない費用の区別
冒頭で共有不動産には多岐にわたる費用がかかっているとお伝えしました。
実は共有不動産にかかる費用のうち、管理費用として共有者全員が持分割合に応じて支払う義務がある費用と、管理費用に当たらない費用があるので注意が必要です。
管理費用と認められれば他の共有者に分担支払いを請求でき、それ以外は使用者当人のみが支払う必要があります。
後々トラブルにならないよう、しっかり区別しておきましょう。
管理費用と認められる3つの費用
管理費用と認められる費用には以下の3種類があります。
必要費
必要費とは、不動産の保存・管理・維持のために必要となる以下の費用のことです。
- 建物が老朽化したときの修繕費用
- 災害に遭ったときの修繕費用
- 山林の監守にかかる費用
- 固定資産税・都市計画税
- マンションの管理費・修繕積立金
修繕費用は家屋を維持するために必要なため、必要費として管理費用に認められます。
山林を共有しているなら、資産価値のある樹木を勝手に伐採されないよう、見張るための費用が必要でしょう。
固定資産税や都市計画税、マンションの管理費・修繕積立金も、必要費として全共有者に分担請求できます。
有益費
有益費とは、不動産の維持管理ではなく、改良するためにかける費用のことです。
物件の価値・利便性を高めるための支出ともいえる費用で、以下がその例です。
- トイレをウォシュレット式に変更する費用
- より機能性の高い窓への交換費用
- 商店の模様替え費用
- 共有する道路の舗装費用
- 共有する道路の電灯設置費用
共有者全員の合意による不動産の変更にかかる費用
共有者全員の合意のもと行われる「変更行為」の費用も、管理費用として全共有者に請求できます。
変更行為とは「共有物の主要な性質や用途などを変更する行為」のことで、共有者全員の同意がなければ行ってはならないと民法で定められています。
具体的には、以下の行為のことです。
- 不動産のリフォーム・リノベーション
- 不法占拠者を退去させる裁判費用
- 共有不動産の地中に埋没した有害物質の撤去
- 共有地である畑の宅地への造成
- 共有不動産全体への抵当権の設定
- 共有建物の取り壊し
- 共有物全体の第三者への売却
これらの行為を共有者が単独の判断で行うと違法となり、賠償請求を受ける可能性があります。
一方、共有者全員が同意のうえで変更行為を行った場合、費用は共有者全体で持ち分に応じて分担することになります。
なお共有不動産に対する「保存」「管理」「変更」行為の区別については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
管理費用に当たらない3つの費用の例
管理費用に当たらない費用としては、以下の３つが挙げられます。
民法の条文などに明確に記載されている以外にも、過去の判例などから管理費用に当たらないと解釈されている費用があるので注意が必要です。
管理費用として共有持ち分に応じた費用を請求できないものの、管理費用以外の名目で請求できるケースもあるので、このあと詳しく解説します。
管理会社に依頼した際の管理報酬
管理費用に当たらないとされる費用の1つ目は、管理会社に管理を依頼した際の管理報酬です。
管理会社に管理を依頼した管理報酬は、以下のような過去の裁判の判例に基づき管理費用に当たらないと解釈されています。
【裁判の概要】
- 共有者Y・A・Bが、共有する土地の管理報酬を過去分に遡って決定
- YがXに対し、管理報酬のうちY持分割合相当額を請求
【裁判所の判断】
- 上記管理報酬が、Y・A・Bによる事後の合意で定められていること
- 支出の中に、土地を管理していた不動産業者に対する管理手数料が含まれていること
- 1、2により、土地の管理のために実際に必要な支出ではなく、民法253条1項の必要費・有益費に含まれない
- Y・A・Bの合意内容はXに対する効力が認められない
参照元：東京地判平成14年2月28日
そのため、民法などに記載はありませんが、管理会社に依頼した管理報酬は共有持分に応じて他の共有者が支払うべき管理費用には当たりません。
建物の水道光熱費
建物にかかる水道光熱費も、建物の維持に必要不可欠な管理費用には当たりません。
水道光熱費は建物の使用者のみが負担すべき費用であり、共有者全員で費用を分担する管理費用とはみなされないのです。
とはいえ、以下のケースではAはBに対し、管理費用としてではなく「不当利得※」として水道光熱費の請求が可能です。
- 建物をA・Bで共有、かつA・Bが共同で利用している
- AがBの水道光熱費を立て替えている
※不当利得とは
共有不動産に関する費用で必要費に当たらないものを「不当利得」として、他の共有持分権者に請求できる（有益費、水道光熱費）。
補足すると、共有不動産における不当利得は共同利用時の水道光熱費よりも、単独居住による「独り占め」のほうがトラブルになるケースが多いです。
共有不動産における不当利得について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
個人の趣味の造作
居住者個人の趣味の造作にかかる費用も、管理費用に当たりません。
造作とは、一般に建物の構造部以外に装飾やオーダーメイドの収納などを設置することをいいます。
居住者の趣味で設置した造作にかかわる費用は、あくまで個人が支払うべきで、居住していない他の共有者が分担すべき費用ではないとされています。
庭に石などを置いて装飾する場合も趣味の造作とみなされます。
求償に応じてくれないときの3つの対処法
共有不動産の管理費用は持分割合に応じて求償（請求）が可能です。
とはいえ「相続でなんとなく共有しただけ」「居住していないから」「別の共有者が支払うと聞いている」などの理由で、支払いを忘れられたり拒否されたりするケースもあるでしょう。
しかし本来持分に応じて支払うべき管理費用を立て替えているのであれば、他の共有者に対して求償する権利があります。
ここでは他の共有者が求償に応じてくれない場合の3つの対処方法を解説します。
【対処資金が少ない場合】求償請求訴訟で強制的に支払いを求める
共有不動産の管理費用の求償に応じてくれない場合の1つ目の対処法は、求償請求訴訟で強制的に支払いを求めることです。
訴訟を起こすことによって、滞納された管理費用をおおむね5年まで遡って請求できます。
ただし以下の訴訟費用は、訴える側が負担するのが原則です。
- 裁判所手数料
- 郵便切手代 など
裁判手数料は訴訟の目的額に応じて以下のように定められています。
| 訴訟の目的価額 | 裁判所手数料 |
|---|---|
| 100万円まで | 10万円ごとに1,000円 |
| 500万円まで | 20万円ごとに1,000円 |
| 1,000万円まで | 50万円ごとに2,000円 |
| 1億円まで | 100万円ごとに3,000円 |
| 50億円まで | 500万円ごとに1万円 |
| 50億円超 | 1,000万円ごとに1万円 |
例えば、滞納されている管理費用が400万円とすると、裁判所手数料は以下になります。
求償したい金額（訴訟の目的額）が400万円の場合の裁判所手数料
A. 100万円までの分：1,000円×10＝1万円
B. 100万円～400万円までの分：1,000円×(400万円-100万円)÷20万円＝1.5万円
A＋B＝2万5,000円
もし弁護士を雇えば上記のほかに弁護士費用がかかるため、訴訟を起こすにはそれなりの資金が必要です。
なお裁判になると早くても1年以上、長ければ2～3年かかるケースが多く、金銭以上に精神的な負担のほうが大きくなるかもしれません。
【多額の対処資金がある場合】滞納者の持ち分を強制的に買い取る
共有不動産の管理費用の求償に応じてくれない場合の2つ目の対処法は、滞納者の持ち分を強制的に買い取ることです。
滞納している共有者が、1年以内に管理費用の求償に応じないときには、他の共有者は相当な代償金を払うことによって、求償に応じない持分権者の持分を取得できます。
注意点として、民法が定めているのは求償に応じない滞納者の持分を買い取る権利だけであり、権利を執行するには共有持分の評価額相当の資金が必要です。
求償に応じない共有者の持分の評価額が1,000万円だとすると、1,000万円の資金で買い取れる権利を得たということに過ぎません。
買取請求には複雑な法的知識も必要なため、豊富な資金と専門知識がある場合は、手続きを踏んで権利を行使するとよいでしょう。
なお強制的な買取請求の手順については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
【対処資金がない場合】共有不動産の持分を放棄する
共有不動産の管理費用の求償に応じてくれない場合の3つ目の対処法は、共有不動産の持分を放棄することです。
前述の対処資金がない場合には、これ以上滞納による立替状態が続く前に、共有関係を解除することも検討すべきでしょう。
共有不動産を処分するためには共有者全員の同意が必要ですが、「持ち分」だけなら独断で放棄が可能です。
放棄した共有持分は他の共有者に帰属するので、一見もっとも平和的な解決方法に見えます。
しかし独断で放棄を決められるとはいえ、共有持分を放棄する際の登記は他の共有者と共同で行う必要があります。
また分配を受けた他の共有者に対し、分配分の評価額に対する贈与税が課される可能性もあるため注意が必要です。
実際には共有持分の放棄よりも良い解決方法があるので、次の項で詳しく解説します。
共有持分を賢く放棄する方法については、以下の記事でも紹介しているので参考にしてください。
共有不動産の持分だけなら独断で売却もできる
共有不動産は原則として他の共有者の同意がなければ処分できません。
しかし共有持分だけなら独断で売却も可能です。
共有持分の売却先としては以下の4つが考えられます。
- 他の共有者
- 共有者以外の第三者
- 不動産仲介業者
- 共有持分専門の不動産買取業者
1.の同じ不動産の共有者に売却できればもっとも円満に解決できますが、相手に買い取る意思と資金がなければ成立しません。
2.の第三者にとっては、共有持分だけを買い取っても自由に活用できないため、持分だけを購入したい第三者はまずいないでしょう。
3.の不動産仲介業者についても、対象となる売却相手が2.の一般買主であるため、売れる見込みのない共有持分は仲介してもらえない可能性が高いです。
なお実際の共有持分売却では、上記以外にも「土地を文筆する」「互いの持分を交換する」などの方法で、共有状態にある不動産を単独名義化して売却するケースがあります。
とはいえいずれも手続きが非常に煩雑で、他の共有者との連携も必要なため、協力を仰ぐこと自体が難しいでしょう。
そこでもし共有持分の売却先が見つからない場合は、４の専門の買取業者に買い取ってもらうのがもっとも確実です。
専門の買取業者に共有持分を売却すれば、難しい手続きや裁判をしなくても共有持分を手放せて、現金も手に入ります。
しかも他の共有者との交渉も不要なため、知られずに売却が可能です。
強いて買取のデメリットを挙げるなら、共有持分の買取価格は売却価格相場よりも低くなることでしょう。
共有持分の売却価格相場は、一般市場相場の約1/2といわれています。
それでも、手続きが煩雑で一銭も手に入らない共有持分放棄と比べれば、手間なくまとまった現金が手に入るメリットは大きいです。
さらに専門の買取業者は、買い取った共有持分を以下の方法で収益化できるため、スピーディーに現金化できます。
- 他の共有者の持分も買い取り、単独名義の不動産として再販する
- 買い取った共有持分を他の共有者へ売却する
- 他の共有者の合意を得て、共同で売却する
専門の買取業者は弁護士や司法書士などの法律の専門家とも連携しているため、持分買取・売却の提案や交渉を穏便に進められます。
そのためあなたが勝手に共有持分を売却したと、他の共有者から責められる心配は不要です。
弊社AlbaLinkは、共有持分をはじめとする訳あり物件専門の買取業者です。
弊社はこれまでも、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
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【参考】管理費を払わない共有者が持分を売却した場合
ここまで共有持分専門の買取業者に共有持分を売却するメリットを解説してきました。
しかし、もし管理費用を払わない共有者が、先に共有持分を売却してしまったらどうなるのか、立て替えた管理費用は回収できるのか、気になる方もいるでしょう。
民法では、債務者が完済する前に債務を譲渡した場合について、以下のように定めています。
共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる。
つまり債務は持分売却によって消えることはなく「共有持分を売却した人と購入した人が連帯して債務を負担する」ことになるのです。
しかし、いくら共有持分の購入者に元所有者の滞納分を請求できるといっても、面倒な手続きをしてまで、見ず知らずの人に債務を取り立てる気にはなれないでしょう。
そんな面倒なことに巻き込まれる前に、自分の共有持分を売却してしまうほうが得策です。
まとめ
共有不動産の管理費用は居住の有無にかかわらず、全共有者で持分割合に応じて分担するのが原則です。
固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などの管理費用は、一般に代表者がまとめて支払ってから、他の共有者へ求償します。
もし求償に応じてくれない共有者がいる場合は、裁判を起こして回収したり持分を強制的に買い取ったりできますが、莫大な時間とお金がかかり、かえって請求者の負担になってしまいます。
そのような面倒な共有関係は共有持分ごと手放してしまいましょう。
共有関係から解放されるには、持分放棄よりも専門の買取業者へ売却するのがおすすめです。
共有持分専門の買取業者なら、共有持分だけでもまとまった金額でスピーディーに買い取れるからです。
弊社AlbaLinkは共有持分などの複雑な利権の絡む物件を多数買い取ってきた、訳あり物件専門の買取業者です。
豊富な買い取り実績はフジテレビをはじめ、多くのメディアで紹介されてきました。
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