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｢不当利得返還請求｣で他の共有者に賃料を請求できる
共有者のうちの1人が物件上に居座って占有していたり、賃貸利用によって生じた家賃収入を独占していたりなどにより、不公平感から共有者同士のトラブルに発展するケースも少なくありません。
このとき、不動産の各共有者には｢物件を使用し利益を受ける権利(使用収益権)｣がありますので、利益の独占者に対して対価として賃料を請求できます。
なお、利益の独占者に対する賃料請求は、｢過去に遡って｣効力を発揮することが可能です。
仮に、他の共有者が3年間に渡って不動産の利益を独占しているとしましょう。
この場合、3年間分の賃料をまとめて請求することができ、この請求行為を「不当利得返還請求」と言います(具体例は次項で解説します)。
なお、不当利得返還請求(権)が効力を生じる時効期間は、「請求者が利益の独占を知った日から10年間」です。
実際に、利益の独占を知った日という時効の起算点がいつとみなされるのかは、状況によって異なります。
そのため、長期間に渡って利益を独占されており、時効が心配な方は弁護士に相談しましょう。
請求可能な賃料の目安は｢周辺の家賃相場×持分割合｣
共有不動産の利益を独占している共有者に対して請求可能な賃料の目安は、｢周辺物件の家賃相場×請求者の持分割合｣です。
具体的な数字をもとに見ていきましょう。
賃料請求額の具体例
- 不動産をABが｢2分の1ずつ｣共有している
- 対象の共有不動産の家賃相場が｢月10万円｣
- Bが3年間に渡って、物件の利益を独占している
上記の条件で、AがBに対して賃料請求する場合の賃料請求額の目安は、｢180万円｣です。
(10万円×1/2×36ヶ月=180万円)
共有不動産の家賃相場を最も手っ取り早く確認する方法は、｢不動産ポータルサイトを確認すること｣です。
あなたが所有している共有不動産の｢立地｣、｢築年数｣、｢床面積｣、｢間取り｣などの条件に近い物件が、実際にいくらで賃貸に出されているのかを確認してみましょう。
物件の掲載数が多ければ多いほど家賃相場の概算を出しやすくなりますので、膨大な物件掲載数を誇る大手の不動産ポータルサイトを確認するようおすすめします。
不動産ポータルサイトの最大手3社は以下のとおりです。
ちなみに、共有不動産にかかる固定資産税を1人で建て替えている人は、不払い者に対して｢持分割合に応じた固定資産税の立替分｣を賃料と同時に請求できます。
他の共有者に家賃収入を独占されている場合
共有不動産を第三者に貸し出しており、家賃収入が発生しているにも関わらず、共有者のうちの1人が収益を独占してしまうケースがあります。
前述の通り、特定の共有者が家賃収入を独占している場合は、独占者に対して持分割合に応じた賃料を、過去に遡って請求(不当利得返還請求)できます。
共有不動産に発生した収益(民法上｢法定果実｣という)は、各共有者の持分割合に応じて分配されるのが大原則だからです。
参照元：民法第89条
にもかかわらず、賃貸物件の管理を委託されている不動産管理業者は、振込手数料や振込先口座を管理する手間を余分にかけたくないので、持分割合に応じて各共有者に振り込んではくれません。
よって、代表者が家賃収入の全額を受け取った後の収益分配については、共有者同士で解決することが求められます。
共有不動産が実際にいくらで賃貸に出されているか知っている場合は、その金額をもとに賃料請求できますが、知らされていない場合は、上記した｢周辺の家賃相場×持分割合｣を目安に賃料を請求しましょう。
賃貸人本人でなくとも賃料請求は可能
ちなみに、共有不動産を賃貸利用することに同意していなかったり、そもそも賃貸利用していることを聞かされていなかったりなど、賃貸借契約に賃貸人(大家さん)として名前が記載されていない共有者もいます。
もしあなたが賃貸人でなくとも、持分を1%でも有している共有者である限りは不当利得返還請求で賃料を請求することが可能です。
共有名義トラブルが起きている場合でも専門の不動産買取業者に依頼すれば、自身の共有持分のみで高額で買い取ってくれる可能性があります。以下のボタンから金額を知ることが出来ますので気軽に相談してみましょう。
公式サイト:https://wakearipro.com
他の共有者が物件を占有している場合
もし、特定の共有者が共有不動産上に居座り占有しているのであれば、他の共有者の｢物件を使用し利益を得る権利(使用収益権)｣が侵されてしまいます(前述)。
このことから、物件を占有している共有者に対価として、請求者の持分割合に応じた賃料を、過去に遡って請求(不当利得返還請求)する事が可能です。
しかし、物件の占有者が｢ここは自分の家だから家賃を払う必要はない｣と認識しているケースも珍しくなく、占有者が賃料の支払いに素直に応じるとは限りません。
もし、占有者が賃料の支払いに応じなければ、裁判(不当利得返還請求訴訟)で争うことになります。
詳しい流れはこの記事の｢不当利得返還請求の流れ｣で解説しております。
物件の占有者を追い出すことはできない
上記した｢使用収益権｣によって、各共有者が不動産上に居住する権利は守られています。
そのため、占有者に対価として賃料を請求することは可能でも、｢明渡請求｣によって物件上から追い出すことは基本的にできません(例外的に明渡請求が認められるケースもあります)。
他の共有者に対する明渡請求は「こちら」で詳細に解説しております。
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物件の占有を黙認している場合は賃料請求すらできない
前述の通り、物件の占有者に対して不当利得返還請求で賃料の支払いを求めても、支払いに応じなければ裁判へと発展してしまいます。
裁判の際、共有者の間に｢使用貸借(無償で物を貸し借りする行為)｣が合ったと認められてしまうと、賃料請求が棄却(取り下げ)されてしまいます。
使用貸借とは、｢親の所有する土地を子供に無償で貸し出し、その上に子供がマイホームを建てる｣のように、賃料を取らずに土地や建物などを貸し借りすることです。
自分は無償で貸し出すような契約を結んだ覚えはない… と思った人もいるかも知れません。
ここで注意しなければならないのが、原告(訴えを起こした側)が｢物件の占有を認めていない｣という事実を証明できなければ、使用貸借、すなわち｢物件のタダ貸し｣を黙認していたと裁判所に判断されてしまう点です。
裁判所に対する事実立証を、専門知識の無い個人が行うのは無謀であるため、裁判に進む場合は弁護士に依頼するようおすすめします。
不当利得返還請求の流れ
共有不動産において、賃貸利用によって生じた家賃収入を独占している共有者や、物件上に居座って占有している共有者に対して、賃料請求が可能であるとお伝えしました。
上記したいずれの場合も、過去に遡って賃料請求を行う場合は｢不当利得返還請求権｣という権利に基づいた請求行為であり、手続き等の流れもおおむね同じです。
それでは、不当利得返還請求の流れを確認していきましょう。
共有者間で話し合う
他の共有者に賃料請求を行う場合、まずは対面や電話などで交渉を持ちかけたほうが良いでしょう。
いきなり書面等での通知を行うと、相手方の共有者の態度も硬化して、柔軟な交渉が行えなくなってしまう可能性があるからです。
もちろん、金銭トラブルに発展している共有者と直接関わりたくない… という場合は、内容証明郵便による通知を行い弁護士を通したやり取りに移行するという選択肢もあります。
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弁護士に相談する
相手方の共有者に対面や電話による交渉を持ちかけても、｢賃料の支払いを拒否された｣｢そもそも交渉にすら応じない｣というのであれば、弁護士に相談するのが得策です。
万が一、裁判に発展した場合に、専門知識を持たない個人が事実の証明を行うのは無謀だからです。
紛争処理の依頼を受けた弁護士は、あなたの代理弁護士として裁判手続を請け負ってくれます。
内容証明郵便による通知を行う
依頼先の弁護士が決まったら、相手方の共有者に対して｢内容証明郵便｣で正式に賃料請求の旨を通知しましょう。
裁判(不当利得返還請求)となった際に、通知を行った事実を証明する材料になるからです。
なお、内容証明郵便等の送付は代理弁護士に任せられます。
訴訟を提起する
内容証明郵便を用いた賃料請求に対しても、相手方の共有者が応じない場合は、不当利得返還請求訴訟を起こして裁判へと進みます。
基本的に裁判手続は代理弁護士に一任できますが、｢証人尋問｣が行われる場合は、弁護士と同席の上、裁判期日に裁判所へ出廷する必要があります。
民事事件の関係者に対して裁判官が直接質問をし、証言を集める法定手続き
裁判所から判決が下される
裁判期日から、1～3ヶ月程度で裁判所の判決が下されます。
勝訴判決を得た後は判決の効力に基づいて、相手方の共有者に対して強制的に賃料の支払いを求める事が可能です。
もし、勝訴判決を得たにも関わらず、相手方の共有者が賃料を支払わないのであれば、裁判所に｢執行文｣を作成してもらい、｢強制執行｣により賃料を回収できます。
支払い等の債務を債務者の財産から強制的に回収すること(典型例は預金口座の差押え)。
賃貸借契約書を作成する
不当利得返還請求は、過去の賃料回収には効力を生じますが、この先相手方が｢未来の賃料｣を支払うことを強制する効力はありません。
よって、上記したいずれかのフェーズで、相手方が賃料の支払いを認めたのであれば、すぐに｢賃貸借契約｣を作成しておきましょう。
あなたと相手方の共有者が署名捺印した契約書があれば、将来賃料の支払いを拒否した際に、契約不履行として賃料回収することができるようになるからです。
契約を当事者の一方が守らないこと
賃料が年間20万円以上なら確定申告が必須
共有者から受け取った賃料は不動産所得となるため、賃料額が年間20万円を超えるのであれば、確定申告により所得税の納付が必須になります。
確定申告を怠れば、たとえ少額であっても税務署にバレた場合に「無申告加算税」や「延滞税」などのペナルティが上乗せされてしまいます。
不当利得返還請求は安易に行うべきではない
他の共有者に利益を独占されているからと言って、怒りに任せて裁判に臨むのはおすすめできません。
不当利得返還請求訴訟により裁判を起こしたところで、請求者側が金銭的にも精神的にも損するおそれがあるからです。
場合によっては、裁判を起こすよりも賢い解決方法がありますので、後ほど解説していきます。
というわけで、まずは裁判により賃料の請求者側が損してしまう理由を解説していきます。
共有者間の関係が悪化したまま共有関係を続けなければならない
裁判(不当利得返還請求訴訟)を視野に入れるほどですから、すでに共有者同士の関係は悪化しきっているものと考えられます。
ですが、もし裁判を通して賃料の返還を受けたとしても、不動産の共有名義はそのままで、共有者として関係を続けなければなりません。
そのため裁判後、不動産を活用したり売却したりする場合や、毎年かかる固定資産税の負担について連絡を取り合わなければならない場合に精神的負担が残ります。
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利益の独占から長期間が経っている場合は黙認しているとみなされる
特定の共有者が長期間に渡って共有不動産の利益を独占しており、その間他の共有者が何もアクションを起こさなかったとなれば、裁判所から独占を黙認していたものとみなされる可能性が高まります。
利益の独占を知らなかったことを裁判所に証明できなければ、あなたに黙認していたつもりはなくても、客観的には黙認とみなされ。賃料請求は棄却されるでしょう。
もし賃料請求が棄却に終われば、弁護士に支払った着手金(30万円程度)だけ損する結果になります。
裁判で勝訴判決をもらっても賃料回収には時間が掛かる
裁判で勝訴判決を得たとしても、実際の賃料請求までには更に数年単位で時間が掛かると予想されます。
訴訟を経由することで、相手に財産があれば差し押さえて賃料を回収できますが(強制執行)、強制執行を裁判所に申し立てなければならないからです。
裁判で1年以上争ってようやく判決にこぎ着けても、相手が支払いに応じなかったり、そもそも差し押さえられる財産が何もなかったりすれば、賃料回収までに更に数年かかります。
残念ながら、利益の独占者より請求者側の手続き負担が大きいので、｢地獄の果てまで追い回すぞ！｣ くらいの気概がなければ、結局熱量が持たなくなる可能性も十分考えられます。
受け取れる賃料が高額な弁護士費用に見合わない
専門知識のない個人が裁判手続きを問題なく進めるのは無謀であり、専門家である弁護士に依頼するのが基本です。
よって、高額な弁護士費用がかかるため、相手方の共有者から受け取れる賃料額が割に合わなくなる恐れがあります。
不当利得返還請求事件の処理を弁護士に依頼する場合、弁護士費用の相場は着手金と成功報酬を合計して｢50万円～100万円｣と高額です。
仮に、他の共有者が利益を独占している期間が短く請求可能額も小額であれば、賃料回収に数年単位で時間をかけたにも関わらず、弁護士費用との兼ね合いで採算が取れず損をします。
共有状態を解消して根本原因をなくすのが先決
上述した通り、怒りに任せて不当利得返還請求を行えば、結果的にあなたが損するおそれがあります。
そのため、相手方の共有者に対する請求額が非常に多額で、高額な費用や数年単位の時間をかけてでも採算がとれる場合を除いて裁判はおすすめできません。
であれば、安易に裁判に臨むのではなく、賃料トラブルの根本原因を解決する方向に舵を切ったほうが賢明です。
つまり、不動産の共有名義を解消してしまいましょう。そうすれば二度とトラブルは起こりません。
というわけで、ここからは不動産の共有名義を解消する方法を解説していきます。
共有者全員の合意のもと共有不動産全体を売却する
共有者全員の合意のもと不動産全体を売却してしまい、得た売却益を持分割合に応じて分配することで共有状態を解消することが可能です。
共有名義の不動産とはいえ、持分を全て揃えた100%の所有権として売りに出すのですから、一般の不動産仲介会社に依頼して、相場通りの金額で売却を狙うことができます。
ただし、共有不動産を全体として売却するためには当然、利益の独占者を含めた共有者全員から合意を得なければなりません。
現時点で共有不動産の家賃収入や物件自体を独占している共有者が、不動産の売却に合意するとは考えづらいため、不動産売却による共有状態の解消は現実的では無いでしょう。
利益の独占者から持分を買い取る
他の共有者の共有持分を全て買い取ってしまえれば、不動産はあなた1人の単独所有物になり、共有状態が解消されます。
ただやはり、共有不動産の利益を独占している共有者が、自身の持分を手放すことに同意するとは考えづらいでしょう。
あなたが提示する買取金額によっては、相手方の共有者も納得する可能性はありますが、不当に高すぎる金額を提示されたら結局あなたが損するので、あまりおすすめはできません。
他の共有者に持分を売却する
先ほどとは逆に、あなた自身の共有持分を他の共有者に買い取ってもらえば、共有状態から抜け出すことができます。
ただ、あなたの持分を買い取る共有者には当然資力が必要ですし、当事者同士で金額感を調整しなければなりません。
もし利益の独占者が不動産の所有や活用を強く希望しているのであれば、交渉してみる価値はあるでしょう。
共有物分割請求訴訟を起こす
共有名義は解消したいけど、不動産は手放したくない…
このように、あなたがどうしても不動産の所有を続けたい思いがあるのであれば、｢共有物分割請求訴訟｣で裁判を起こすという手もあります。
共有物分割請求訴訟によって、強制的に他の共有者全員から共有持分を買い取れる僅かな望みがあるからです。
ただし共有状態の解消方法は、裁判所が中立的な立場から決定するため、あなたが望んでいた結果になるとは限りません。
判決内容によっては、不動産全体が競売にかけられてしまい、相場よりも安価で落札されてしまうおそれがあります。
そのため、共有物分割請求訴訟は不動産の利用に関して、どうしても譲れない強い思いがある場合の｢最終手段｣として考えましょう。
あなた自身の共有持分を第三者に売却する
賃料トラブルを起こしている共有者とはもう一切関わりたくない…
他の共有者と関わりたくないのであれば、あなた自身の共有持分のみを第三者に売却してしまって共有状態から抜け出すのが得策です。
あなたの共有持分はあなたの完全な所有物であり、売却するために他の共有者からの合意は必要ないからです。
ただし、共有不動産は賃料以外にも様々なトラブルが付き物で、個人はもちろん、一般の不動産業者もリスクを恐れて持分のみの買取には応じません。
共有持分のみを売却するのであれば、共有持分専門の買取業者に相談するのが得策でしょう。
共有持分買取業者であれば、数年単位で他の共有者から心を開かせ、再販売･再活用可能な状態まで権利関係を修復するプロであり、あなたの持分のみであっても買い取ってもらえるからです。
共有持分買取業者に持分を買い取ってもらう売主側のメリットは以下の通りです。
- 他の共有者と一切関わらなくて済む
- 最短数日間で共有名義から抜け出せる
- 訴訟のように数年単位の時間も高額な費用も必要ない
弊社でも、共有持分に特化して積極的に買取を進めております。
共有持分の売却時には、もちろん複数社へ査定依頼を出して比較するようおすすめしますが、ぜひウチも判断材料の1つに入れていただければ嬉しいです。
共有名義のトラブルで頭を抱えている人は、下記の無料査定フォームよりお気軽にご相談下さい。
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まとめ
この記事では、共有不動産における賃料請求について解説してきました。
記事内でもお伝えしてきた通り、共有不動産の利益を独占する共有者に対しては、過去に遡って請求者の持分割合に応じた賃料を請求(不当利得返還請求)できます。
ただし、利益の独占者に対する怒りに任せて、裁判手続(不当利得返還請求訴訟)に臨むのはおすすめできません。
数年単位の時間や高額(50～100万円)な弁護士費用をかけてまで裁判に望んだとしても、受け取れる賃料額で採算がとれるとも限りませんし、そもそもトラブルの根本原因を解決することもできません。
であれば、裁判手続に臨むのではなく、不動産の共有名義を解消する方向に舵を切ったほうが良いでしょう。
弊社なら、賃料トラブルを起こしている共有者と一切関わらずに共有状態から抜け出すお手伝いをさせて頂くことが可能です。
ご相談だけでも大歓迎ですので、共有不動産の賃料トラブルでお困りの方は気兼ねなくお問い合わせ下さい。
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