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いらない土地を国に返す「相続土地国庫帰属制度」とは？
相続土地国庫帰属制度とは、相続した土地を国に返すことができる制度です。
土地の所有権ごと国に譲り渡す形になるので、国に返したあとに土地に関するトラブルが起きたとしてもあなたが責任を負う必要はありません。
いらない土地に対する納税や管理の義務から解放される点も、相続土地国庫帰属制度を利用するメリットです。
ただし、相続した土地がいらないからといって、必ずしも国に返すことができるとは限りません。
相続土地国庫帰属制度の利用条件について、詳しく見ていきましょう。
相続土地国庫帰属制度を利用するための2つの条件
相続土地国庫帰属制度を利用するには、「人」と「土地」に関する2つの条件を満たさなければなりません。
それぞれの条件について、詳しく解説します。
利用できる人
まず、相続土地国庫帰属制度を利用するには以下の申請要件を2つとも満たす必要があります。
- 相続人であること
- 相続、または遺贈によって土地、または土地の共有持分を取得したこと
参照元：e-Gov法令検索｜相続土地国庫帰属法第1条・第2条第1項・第2条第2項
つまり、あなたが土地を購入した場合、もしくは生前贈与によって親から取得したケースでは、相続土地国庫帰属制度を利用できないということです。
もし過去に購入した土地や生前贈与を受けて取得した土地を手放したいと考えているなら、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
いらない土地を専門の買取業者に売却する方法は、「相続土地国庫帰属制度以外にいらない土地を手放す4つの方法」の章で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
なお、専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）でも全国の土地を適正価格で買い取っております。
いらない土地を処分できずにお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
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申請できる土地
相続土地国庫帰属制度を利用して国に返すことができる土地には、厳しい要件が設定されています。
たとえば以下の条件に該当する土地は、相続土地国庫帰属制度の申請すら受けつけてもらえません。
- 建物が建っている土地
- 担保権などの権利が設定されている土地
- 通路など他人による使用が予定されている土地
- 土壌が特定有害物質で汚染されている土地
- 境界が明確ではない土地、または所有権の範囲などについて争いが起こっている土地
参照元：e-Gov法令検索｜相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律第2条第3項
また、以下の条件に該当する土地は、相続土地国庫帰属制度の利用を申請しても不承認となります。
- 崖が含まれている土地
- 通常の管理に支障をきたす工作物や樹木などが地上に存在する土地
- 取り除かなければ管理や処分できない物体が地下に存在する土地
- 隣地所有者などとの訴訟によらなければ管理や処分できない土地
- 通常の管理、処分をおこなうにあたり必要以上に費用や労力がかかる土地
参照元：e-Gov法令検索｜相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律第5条第1項
あなたの所有している土地が上記の条件に該当しないときのみ、相続土地国庫帰属制度を利用することができるのです。
たとえば相続した土地上に実家が建っている場合には、事前に解体して更地にしないと国に返すことはできません。
100～200万円ほどの解体費用を負担するのは、もちろん所有者であるあなたです。
もしも解体費用を負担することなく土地を手放したいと考えているなら、やはり専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
専門の買取業者なら、土地上に建物が建っていてもそのままの状態で買い取ってくれるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、建物ごと土地を買い取っております。
あなたが費用を負担する必要はありませんので、相続した実家を手放したいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
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相続土地国庫帰属制度を利用するには負担金を支払う必要がある
相続土地国庫帰属制度の利用にあたり、10年分の管理費用相当額の負担金を支払わなければならない点も押さえておく必要があります。
参照元：e-Gov法令検索｜相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律第10条第1項
負担金額は、以下のように土地の立地や種類によって異なります。
| 土地の種類 | 負担金額 |
|---|---|
| 宅地 | 面積にかかわらず20万円 ※市街化区域、または用途地域が指定されている地域内の宅地は面積に応じて算定 （例：200㎡で79万3,000円） |
| 田畑 | 面積にかかわらず20万円 ※市街化区域・用途地域が指定されている地域、農用地区域、土地改良事業などの施工区域内の農地は面積に応じて算定 （例：1,000㎡で112万8,000円 |
| 森林 | 面積に応じて算定 （例：3,000㎡で29万9,000円） |
| その他 | 面積にかかわらず20万円 |
また、相続土地国庫帰属制度の申請に際し、土地1筆あたり1万4,000円の審査手数料も支払う必要があります。
相続土地国庫帰属制度を利用しても、いらない土地を無料で国に返せるわけではありません。
なお、専門の買取業者にいらない土地を買い取ってもらう場合は、あなたが費用を負担する必要はありません。
いらない土地を処分するにあたって余計な費用をかけたくないとお考えの方は、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）までお問い合わせください。
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相続土地国庫帰属制度の手続きの流れ
相続土地国庫帰属制度を利用する場合は、以下の流れで手続きを進めていきます。
- 相続登記
- 承認申請
- 書面審査・実地調査
- 承認負担金の納付
- 国庫への帰属
まずは、相続した土地の名義を被相続人から相続人へと変更する「相続登記」をおこなう必要があります。
相続登記は2024年4月1日より義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料に処される可能性があります。
参照元：法務局｜相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）
相続した土地の名義を自分へと変えたら、法務局に承認申請書を提出するとともに、審査手数料を納付します。
その後、土地を国に返せるかどうかの審査がおこなわれ、承認されたら負担金を納めて国に引き渡す流れです。
申請に必要な書類
相続土地国庫帰属制度の申請に必要な書類は、以下のとおりです。
- 承認申請書
- 申請する土地の位置および範囲を明らかにする図面
- 申請する土地と隣地との境界点を明らかにする写真
- 申請する土地の形状を明らかにする写真
- 申請者の印鑑証明書
- 固定資産税評価額証明書（任意）
- 申請する土地の境界などに関する資料（あれば）
- 申請する土地にたどり着くことが難しい場合は現地案内図（任意）
- そのほか事前相談時に提出を求められた資料
承認申請書は法務局のホームページからダウンロードできます。
記載例も掲載されているので、参考にしてください。
なお、以下の記事では不動産を相続する流れについて解説しています。
これから土地を相続する方はご参照ください。
いらない土地を国に返す「相続土地国庫帰属制度」のメリットとデメリット
ここからは、相続土地国庫帰属制度のメリット・デメリットについて詳しく解説します。
相続土地国庫帰属制度を利用する際には、メリットとデメリットを踏まえたうえで慎重に検討することをおすすめします。
相続土地国庫帰属制度のメリット
相続土地国庫帰属制度を利用するメリットは、以下の2つです。
- いらない土地を手放せる
- 他の財産を相続できる
相続したいらない土地を国に返すことができるのは、相続土地国庫帰属制度のメリットといえるでしょう。
相続土地国庫帰属制度を利用すると土地の所有権ごと国に引き渡す形となるので、土地を管理する手間や税金の負担からは完全に解放されます。
また、いらない土地を手放したうえでほかの財産を相続できる点も相続土地国庫帰属制度ならではのメリットです。
相続したいらない土地を手放す方法には、相続放棄という選択肢もあります。
しかし相続放棄では、預貯金などいらない土地以外の遺産を受け継ぐ権利もすべて手放さなければなりません。
したがって、相続した土地だけを手放したいものの、ほかの財産を相続したい方にとって、相続土地国庫帰属制度は最適な選択肢といえます。
なお、相続放棄について詳しくは後述の「相続土地国庫帰属制度以外にいらない土地を手放す4つの方法」で解説します。
相続土地国庫帰属制度の3つのデメリット
一方で、相続土地国庫帰属制度には以下3つのデメリットがあることも事前に押さえておきましょう。
- 全ての土地を返せるわけではない
- 申請手数料や負担金がかかる
- 土地を国に返すまでに時間がかかる
全ての土地を返せるわけではない
先述したように、相続土地国庫帰属制度の利用によって全ての土地を返せるわけではありません。
たとえば、相続した土地にローンが残っている場合、完済して抵当権を抹消したうえで申請する必要があります。
ローンがなかったとしても、亡くなった方が居住していた家が土地上に残っている場合は、解体して更地の状態にしてからの申請となります。
上記以外にも、相続土地国庫帰属制度は相続・遺贈で土地を取得した者が申請者の要件であるため、贈与・売買などが取得理由の場合は対象外です。
申請手数料や負担金がかかる
相続土地国庫帰属制度を利用する際、かかる費用は以下のとおりです。
| 費用の種類 | 費用 | 支払う時期 |
|---|---|---|
| 審査手数料 | 14,000円 | 申請時 |
| 負担金 | 20万円（土地によっては割高になる） | 承認後、負担金の通知が届いた日の翌日から30日以内 |
負担金については、納付期限を過ぎると承認申請が無効になります。
まとまった資金が手元にない場合は、知人・金融機関から借りるなど早急な資金調達が必要です。
土地を国に返すまでに時間がかかる
土地を国に返すまでに時間がかかる点もデメリットといえます。
相続土地国庫帰属制度の審査の完了までにかかる期間は半年〜1年程度です。
境界未確定など、書面調査・実地調査をスムーズに実施できない土地の場合、1年以上の期間を要する可能性もあります。
また、国に返すまでの期間は土地の管理責任が所有者にあるため、草刈り・清掃などの定期的な管理をしなくてはなりません。
次項で解説しますが、審査結果が不承認となるケースは多く、管理する期間が長引き疲弊する恐れがあります。
いらない土地を国に返す条件は厳しい
ここまで、相続土地国庫帰属制度のメリットとデメリットを解説してきました。
もしあなたがデメリットよりもメリットのほうが大きいと感じるなら、利用を検討するとよいでしょう。
しかし、2023年4月27日に制度が開始されてから現在までに国庫への土地の帰属が認められたのは、全体の20％ほどにすぎません。
| 申請件数（令和6年6月30日時点） | 2,348件 |
|---|---|
| 帰属件数 | 564件 |
| 却下件数 | 10件 |
| 不承認件数 | 17件 |
| 取り下げ件数 | 293件 |
相続土地国庫帰属制度を利用していらない土地を国に返すのは、現実的には難しいのが実情といえます。
ただし、相続した土地の使い道がないからといって放置を続けると、以下3つのリスクに見舞われる恐れがあります。
いらない土地を所有することで起こり得る3つのリスクについて、詳しく見ていきましょう。
いらない土地を所有する3つのリスク
相続した土地を何にも活用せずに放置すると、おもに税金・管理面に関する以下3つのリスクが生じます。
これらのリスクから解放されたい方は、次の「相続土地国庫帰属制度以外にいらない土地を手放す4つの方法」の章を参考にして相続した土地を早めに手放すことをおすすめします。
それぞれのリスクについて、詳しく解説します。
固定資産税を納め続けなければならない
たとえ使い道のない土地であっても、所有する限りは毎年固定資産税を納め続けなければなりません。
固定資産税は毎年1月1日時点における不動産所有者に課される税金であり、以下の計算式で税額を算出します。
固定資産税評価額は、自治体から送られてくる固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書を見ると確認できます。
【固定資産税納税通知書の見本】
【固定資産評価証明書の見本】
たとえば、土地の固定資産税評価額が2,000万円のときに課される固定資産税額は、以下のとおりです。
固定資産税＝2,000万円×1.4%＝28万円
つまり上記のケースでは、土地を何の用途にも使っていない場合でも毎年28万円を納め続けなければならないのです。
土地を管理し続けなければならない
民法第918条に基づき、相続した土地はあなたが責任を持って管理しなければなりません。
土地の管理を怠ると、雑草などが生い茂って荒れ地になる恐れがあります。
すると害虫や害獣が発生したり、ゴミを不法投棄されたりといった事態に陥りかねません。
雑草や不法投棄されたゴミに放火されるリスクも十分考えられるところでしょう。
このようなリスクを未然に防ぐべく、千葉県印西市のように「空き地の雑草等の除去に関する条例」を制定し、指導・勧告をおこなってる自治体も存在します。
もし所有者として適正な管理を怠って放置を続けると、行政指導や処分の対象になる恐れがあるのです。
相続した土地を所有し続ける場合には、少なくとも年に1～2回は手入れをおこなうために足を運ぶ必要があります。
その際にかかる交通費や管理費用などは、当然あなたが負担しなければなりません。
隣人から損害賠償を請求されるリスクがある
土地の適切な管理を怠り、生い茂った雑草や害虫・害獣、自然災害で発生した土砂崩れなどによって隣家に被害を与えた場合、隣人から損害賠償を請求される恐れがあります。
民法第717条第1項にも、以下のように規定されています。
（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
第七百十七条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
実際、土地を支える石垣が崩壊して隣家を全壊させた事件において、裁判所は石垣所有者の管理不備を認めて約364万円の損害賠償を命じています。
隣人から損害賠償を請求されるリスクを回避するには、土地の適切な管理が欠かせません。
しかし、遠方に住んでいるなどの理由により自分で管理をおこなうのが難しいケースもあるでしょう。
相続した土地を今後も活用する予定がなく、かつ自分で管理をおこなうのも難しい場合には、リスクから解放されるためにも次の章で解説するいずれかの方法でいらない土地を手放すことをおすすめします。
なお、以下の記事ではいらない田舎の土地を手放す方法を解説しています。
併せて参考にしてください。
相続土地国庫帰属制度以外にいらない土地を手放す4つの方法
相続したいらない土地を手放すことができる相続土地国庫帰属制度以外の方法は、以下の4つです。
詳しくは本文で解説しますが、4つの方法のうち、もっとも手軽にいらない土地を手放せるのは「売却」です。
とくに専門の買取業者に依頼するとスピーディーに買い取ってもらえるため、とにかく早くいらない土地を手放したい方におすすめです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も専門の買取業者として、あなたの不要な土地をできる限り短期間で買い取らせていただきます。
いらない土地をできる限り早く処分したい方は、お気軽にお問い合わせください。
それでは、いらない土地を処分する3つの方法を詳しく見ていきましょう。
相続放棄をする
相続放棄とは、被相続人の財産のすべてを受け継ぐ権利を放棄する行為です。
自分のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に裁判所に「相続放棄」を申し立てると、「最初から相続人ではなかった」と見なされるので、いらない土地を相続せずに済みます。
ただし相続放棄を選択すると、預貯金などほかの財産を相続することもできません。
したがっていらない土地以外に相続したい財産がある場合には、遺産をすべて相続したうえで、不要な土地のみの処分を検討するとよいでしょう。
また相続放棄をしても、いらない土地の管理義務がなくなるわけではない点は念頭においておかなければなりません。
相続財産を現に占有している者は、別の相続人か、もしくは相続財産清算人に引き渡すまでの間は責任を持って管理しなければならないと民法第940条第1項に定められているからです。
亡くなった方に代わり、財産の管理・処分をおこなう人のこと。
被相続人の利害関係者、もしくは検察官の申し立てにより、家庭裁判所が選任する
いらない土地の管理責任から完全に解放されたいなら、相続放棄ではなく売却することをおすすめします。
なお、相続放棄については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
自治体に寄付する
いらない土地を無償で自治体へ寄付することも選択肢のひとつです。
実際、新潟県新潟市をはじめ、自治体のなかには土地の寄付を受け入れているところがあります。
ただし、自治体に土地の寄付を受け入れてもらえるのは、あくまでも「公的な利用が見込める」ケースに限ります。
具体的には、「自治体が所有している土地に隣接しており、より活用しやすくなる」「更地であり除雪用地などとして活用できる」などの場合です。
そのため、どのような土地も無条件に寄付を受け入れてもらえるわけではありません。
また現実問題として、いらない土地の寄付を自治体へ申し出ても断られるケースがほとんどです。
土地の寄付を受け入れることは、自治体の固定資産税収の減少を意味しているからです。
土地の自治体への寄付は現実的には難しいため、いらない土地を処分したいなら、次の章で解説するように売却をおすすめします。
なお、自治体への土地の寄付の実情については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
個人に譲渡する
いらない土地を個人に無償譲渡・有償譲渡するのも有効な策です。
たとえば、隣地所有者であれば、敷地面積を増やせるメリットがあるため、譲渡に前向きになりやすいでしょう。
ただし、個人間売買をおこなう場合、契約書に不備がある・名義変更が完了しないなどのトラブルが起こりがちです。
たとえば、契約書に関しては「年の途中で譲渡した際の固定資産税の負担はどちらがするか」など、将来起こり得るトラブルを先回りして明記しておく必要があります。
上記のようなトラブルを避けたい場合、不動産業者に依頼して取引をおこなうのが望ましいです。
不動産業者に依頼すれば、上記のような内容を契約書類に盛り込んでもらえるうえ、登記手続きが放置されるリスクもありません。
また、有償譲渡の場合、購入する側が住宅ローンを組みやすくなるメリットもあります。
不動産の個人売買で住宅ローンを組むポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。
売却する
いらない土地の4つの処分方法のうち、もっともおすすめなのは「売却」です。
ただし、あなたの土地が置かれている状況によって、適切な依頼先は以下のように異なります。
それぞれの売却方法について詳しく解説するので、ご自身の状況と照らし合わせながら読み進めていってください。
なお、仲介と買取の違いは以下の記事でも詳しく解説しています。
立地がよければ仲介業者に依頼する
もしあなたが相続した土地が駅から10分以内、周辺に商業施設や医療施設などが充実しているなど立地条件がよい場合は、仲介業者に依頼しましょう。
仲介は、仲介業者を通じて見つけた買主と売買契約を交わす売却方法です。
仲介で土地を売却する相手はマイホームの購入を検討している個人の方が中心となるので、相場に近い価格で売れるメリットがあります。
また、立地条件がよければ早期売却も不可能ではありません。
実際、弊社がおこなったアンケート調査によると、マイホームを購入する際に「立地を優先した」と回答した方の割合がもっとも多い結果となりました。
一方で、立地が悪いなど買主からの需要が期待できない土地を仲介で売りに出しても、何年にもわたって売れ残る恐れがあります。
立地が悪ければ買取業者に依頼する
駅から徒歩で15分以上かかるなど、一般の方からの需要が見込みにくい土地は専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者は、買い取った不動産を再生してから再販し、収益を上げる不動産業者です。
専門の買取業者にはどのような不動産であっても活用できるようにする独自のノウハウがあるため、立地条件が悪い土地でも問題なく買い取ってもらえるのです。
また、買取では専門の買取業者自身が直接物件を購入するため、仲介とは違い買主を探す必要がありません。
物件の販売活動が不要な分、短期間でいらない土地を現金化できるメリットもあります。
相続したいらない土地をスピーディーに処分したいなら、専門の買取業者に依頼するとよいでしょう。
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弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる相続物件を多数買い取ってきました。
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かねてより悩みの種であった地方にある不動産をいよいよ相続することとなり、相続人全員で話し合い、買取業者様にお願いすることにしました。
譲渡益は見込んでおらず、とにかく早い段階での現状渡しが実現しそうな業者様を探し、口コミや実績からAlbaLink様にご相談いたしました。
断られてしまうのでは、と不安が募りましたが、担当の方が当初より親身に寄り添って下さり、難しい条件の不動産ではありましたが、何とかお引き受けいただけることになりました。
やり取りも非常にスムーズ且つ迅速で、相続発生から短期間での契約締結となり、長年の肩の荷が下りてホッといたしました。
AlbaLink様にご相談して本当に良かったです。
また、ご担当いただいた方にも心より感謝申し上げます。
上記は信憑性の高いGoogleの口コミにお客様が書き込んでくださったものですが、その他にも弊社はGoogleの口コミで多数の好意的な評価を頂いております。
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「不動産の相続が発生してどうしたらいいかわからない」
「相続物件を売却できず困っている」
「他の相続人ともめている」
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なお、以下の記事では土地の売却に際して専門の買取業者を選ぶポイントや、おすすめの土地買取業者を3社ご紹介しています。
いらない土地をできる限り早く処分したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
まとめ
相続土地国庫帰属制度を利用して相続したいらない土地を国に返すには、「更地でなければならない」「管理や処分の邪魔になる物が地上や地下にあってはいけない」などの厳しい要件をクリアする必要があります。
また相続土地国庫帰属制度の利用にあたり、20万円以上の負担金を納める必要がある点も大きなデメリットです。
相続土地国庫帰属制度を利用して実際に相続した土地を国に返すことができた事例は少なく、いらない土地の処分を検討している方にとってはあまり現実的な選択肢であるとはいえないのが現状です。
そのため、相続したいらない土地をできる限り早く手放したいのなら、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者なら、地方にあったり立地条件が悪かったりといった土地でも、問題なくスピーディーに買い取ってくれるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の土地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
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