株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
古屋付き土地をそのまま売却する4つのメリット
古屋付き土地とは、中古住宅が建った状態で売り出される土地のことです。
建物の資産価値はほとんど残っておらず、そのまま住むというより、活用するか解体して更地にするかを選べる土地として扱われます。
この古屋付き土地を売却する方法には、主に次の2つがあります。
- 古屋付き土地（土地＋建物）として売る
- 解体して更地（土地のみ）として売る
結論から言いますと、「古屋付き土地」として売却した方がメリットが多いと言われています。
以下により、古屋付き土地で売却するメリットとデメリットについて解説しながら、どちらの方法が適しているのかについても言及していきます。
メリット1：家の解体費用がかからない
最初から解体費用を払って更地にするより、古屋付きのまま売却したほうが、費用をかけずに済みます。
一般的に、木造建物の解体費用の目安は「坪単価3万円前後」とされています。
一般的な戸建ての面積は「30～40坪」ですから、単純計算で「90～120万円」の解体費用がかかります。
つまり、「古屋付き土地」のまま売り出せば、100万円近くの家の解体費用を節約しながら売却できます。わざわざ古屋を解体して更地で売る必要性がないのです。
確かに、更地にした方が「売却価格」が高くなると言われています。
ですが、支払った解体費用以上の金額で更地が売れる保証はどこにもありません。
解体費用を取り戻せるくらい更地が高く売れる確証があるなら更地にして売ってもいいですが、そうでないなら古屋付きで売った方が得策です。
メリット2：時間をかけずにすぐ売却活動ができる
古家を解体して売却する場合、解体業者の選定や見積もりの依頼などで工事が完了するまでに時間がかかります。
とくに、繁忙期には工事の順番待ちで2ヶ月程度かかるケースも珍しくありません。
一方、古家付き土地として売却する場合は、解体工事の完了を待つことなく、すぐに売却活動をスタートできます。
そのため、前述の費用面と合わせて「なるべく費用や時間をかけずに売却したい」と考える方は、まず古家付き土地として売却できないか検討しましょう。
詳細は、記事内の「古家付き土地をそのまま売却する方法」で解説します。
メリット3：住宅用地の特例により、売却までにかかる固定資産税が安く済む
毎年1月1日時点における不動産の所有者には、固定資産税が課されます。
じつは、更地にするよりも古屋付き土地のまま売り出した方が特例の適用により、固定資産税（および都市計画税）が安いまま売却できます。
固定資産税は、建物が建っている土地より、建物が建っていない更地の方が高くなると法律で定められているからです。
具体的には、更地にした年以降の固定資産税が「最大6倍」まで跳ね上がります。
建物があれば「住宅用地の特例」が適用されますが、更地になることで適用外となるからです。
ですから、もし「古屋を解体して更地にしたのに売れない」という状況が続けば、あなたは6倍になった固定資産税を払い続けることになります。
仮に売れたとしても、売れた年の固定資産税は「日割り計算し、売主と買主それぞれの所有期間に応じた金額を負担する」ことになるので、通常より高い固定資産税を払うことになります。
古屋付き土地を更地にしたからと言って「すぐに売れて固定資産税の支払いがなくなる」という保証はどこにもありません。
すぐに売れる確証がないなら古屋付きで売却に出した方が、高い固定資産税を払い続けるリスクは低いといえます。
メリット4：リノベーション目的の買主にアピールできる
一般的に、古屋付きの土地は売れにくいと言われていますが、近年は古屋の購入需要が少しずつ上がってきています。
一般消費者の間で、「築古物件を安く買い、リフォームやリノベーションをしてきれいな家に住む」ことが人気を集めているからです。
また、古屋を「古民家」として再生して居住したり、「古民家カフェ」や「古民家シェアハウス」として事業を展開する経営者も現れ始めています。
ですから、古屋を解体して更地にする売却方法を行うと、逆に売却のチャンスを失うという見方もできます。
古屋付き土地を更地にして売る前に、「古民家」としての売却チャンスがないかどうか、先に検討するべきです。
古屋付き土地をそのまま売却する2つのデメリット
古家付き土地をそのまま売却する場合、一般的にいわれるデメリットは以下2つです。
ただし、どちらも事前に対処法を理解しておけば、問題ありません。
メリット・デメリットを踏まえた上で、どちらの売却方法が適しているのか知りたい方は、「そのまま売却・更地にして売却どちらがオススメ？」をご確認ください。
デメリット1：一般市場においては売却先が限られる
古家付き土地をそのままの状態で売りに出す場合、不動産仲介会社を通じた一般市場での売却は、需要が高くない限りハードルが高いのが実情です。
一般市場の買主は主に、以下の2タイプに分かれます。
- 古家にそのまま（またはリフォームして）住みたい人
- 古家を解体して新築を建てたい人
人口が増加傾向にある都市部であれば、後者のニーズも取り込めるため、古家付きのままでも買い手が見つかりやすくなります。
一方、人口減少が進む地方エリアでは需要自体が乏しいうえ、資産価値がほぼゼロの古家が付くことで上記どちらの層からも選ばれづらくなります。
対処法としては、都市部の土地であれば一般市場でも十分成約が見込めるため、まずは近隣の不動産会社に相談することをおすすめします。
地方エリアの土地を古家付きのまま手放したい場合は、「古家付き土地に強い買取業者」への売却がおすすめです。
詳細は、「古屋付き土地の売却におすすめの買取業者4選」をご確認ください。
デメリット2：売却価格が下がりやすい
前述のように、人口が増加傾向にある都市部は土地の需要・価格自体が高いため、古家が付いていても価格への影響を受けにくい傾向にあります。
一方、人口減少が進む地方エリアでは需要が限定的な上に、資産価値がほぼゼロの古家が付くことで値下がり・売れ残りのリスクが高くなります。
上記のような需要が限定的な物件は、買取業者であれば独自のノウハウを活かして直接買い取ってもらえる可能性があります。
ただし、一般市場と同水準の価格提示は難しく、「0円」、場合によっては「有償での引き取り」になるケースもあります。
一般市場の相場と比べると割安・損に見えるかもしれませんが、そもそも売却自体が難しい物件については同じ基準で比較できません。
この点を踏まえた上で「そのまま売却」か「更地にして売却」かを検討する必要があります。
古屋付きの土地は そのまま売却・更地にして売却 どちらがオススメ？
まず前提として、古家付き土地の売り方には以下2つの選択肢があり、それぞれ依頼先となる業者が異なります。
古家付き土地を売却する方法には「仲介」と「買取」があり、それぞれに向いている条件を以下にまとめました。
| 状況 | 古家付きのまま売却（買取業者へ） | 更地にしてから売却（仲介業者へ） |
|---|---|---|
| 向いている立地 | 人口減少が進む地方部 | 人口が増加している都市部 |
| 優先したいこと | ・できるだけ手間をかけたくない ・早く売却したい |
手間や時間をかけてでも、手取り額を増やしたい |
仲介業者とは、土地や建物を探している買主と売主を引き合わせ、契約締結までを取りまとめる不動産会社です。
街でよく目にする不動産会社は、大抵こちらに当てはまります。
これに対して買取業者は、仲介を挟まず、業者自身が売主から土地や建物を直接買い取る仕組みの不動産会社です。
仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
古家付き土地として売却するほうが良いケース
「古家付き土地として買取業者へ売却する」が良いケースは、以下のとおりです。
- 地方エリアで需要が見込みにくい土地
- 室内に荷物が残っている
- 手間をかけたくない
- 早く手放したい
この方法は金銭的・時間的リスクがほぼないため、まず検討する価値がありますが、前述の「売却先が限られる」のとおり、仲介業者では成約が難しいのが実情です。
そのため、古家付き土地の現況買取（片付けなどの準備なしで売却）に対応している買取業者に相談しましょう。
古家付き土地の現況買取に対応している買取業者については、「おすすめの買取業者4選 」で紹介しています。
更地にしてから売却するほうが良いケース
「更地にして仲介で売却する」が良いケースは、以下のとおりです。
- 売りに出せば短期間で成約が見込めるほど、条件の良い土地
- 手間をかけても手取りを増やしたい
都市部では新築を建てたい買主層の需要が見込めるため、古家を解体して更地にすることでより高く・早く売れる可能性があります。
ただし「解体すれば高く売れる」とは限りません。
駅近や都市部の住宅街など需要が見込めるエリアの土地なら検討する価値はありますが、そうでなければ、解体費用が持ち出しになるリスクもあります。
高く売りたい方も焦らず、解体費用を差し引いた手取り見込み額を試算したうえで判断しましょう。
古家の解体費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
古屋付き土地の売却におすすめの買取業者4選
前述したように、古屋付き土地を売却する際は、「専門業者による買取」を選ぶのが一番手間がなく、ラクに売却できます。
しかし、専門の買取業者だからといって、どこでも現況買取に対応しているわけではありません。
この章では、弊社独自の評価基準（※）で分析した、古屋付き土地の現況買取に対応したおすすめ買取業者4選をご紹介します。
| 会社名 | 特徴 | 独自評価 | 口コミ評価（件数） | 上場 / 非上場 |
|---|---|---|---|---|
| アルバリンク | ・東証上場企業としての確かな信頼性 ・年間買取件数2,000件以上（※2） |
96.4 | 4.4（217件） | 上場 |
| ウィントランス | ・残置物がある状態で現況買取 ・最短3日の迅速な買取 |
57.4 | 4.9（58件） | 非上場 |
| ドリームプランニング | ・創業から20年以上の実績 ・訳あり物件を高確率で買取 |
53.0 | 4.5（26件） | 非上場 |
| ティー･エム･プランニング | ・最短即日で現金化 ・創業30年以上の買取実績 |
20.0 | – | 非上場 |
・Google口コミ平均点（30点）
（平均点 ÷ 5.0）× 30点
・Google口コミ件数（30%）
（対象企業の口コミ件数 ÷ 最大口コミ件数）× 30点
・上場有無（40%）
上場企業：40点、未上場：20点
※公式サイトをもとに、2026年9月に情報を更新しています。
アルバリンク
| 会社名 | 株式会社AlbaLink |
|---|---|
| 所在地 | 東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階 |
| 上場・非上場 | 上場 |
| 電話番号 | 0120-542-956 |
| 営業時間 | 10：00～19：00 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式サイト | 公式お問い合わせフォームはこちら |
弊社Alba Link（アルバリンク）は、一般の方への販売が難しい、いわゆる訳あり物件を専門に取り扱う買取業者です。
2011年の創業以来、年間相談件数は26,000件超（※1）、年間買取件数は2,000件以上（※2）にのぼります。
築年数の古い物件の買取実績が多く、以下のように築100年近い古家付き土地を買い取ったケースもございます。
築100年近い実家の処分でお世話になりました。
祖母が高齢で、一人暮らしをしている家を処分することになりましたが、建物が古い上に土地は戸建ての再建築は難しいため、処分に困っていました。
ネットで調べた3社に相見積もりを取りましたが、一番いい条件でお買い取りいただくことができました。
担当の菊池さんは大変親身になってくださり、いろいろと無理を申しましたが快く迅速にご対応くださりありがたかったです。
実家の売却や処分にお悩みの方にはぜひおすすめしたいです。
今回は本当にありがとうございました。
さらに、最小コストで再販するノウハウ・長年培ってきたネットワークにより、古家付き土地でも適正価格での買取が可能です。
査定・相談は完全無料で随時受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
ウィントランス／空き家パス
| 会社名 | 株式会社ウィントランス |
|---|---|
| 所在地 | 東京都渋谷区代々木1-53-4 |
| 上場・非上場 | 非上場 |
| 電話番号 | 03-6773-5189 |
| 営業時間 | 10：00〜21：00 |
| 宅建番号 | 東京都知事(2)第102329号 |
| 公式サイト | https://akiya-pass.jp/ |
株式会社ウィントランスが運営する「空き家パス」は、相続空き家や古家付き土地を得意とする不動産買取サービスです。
荷物が残った状態の物件も現状のまま引き受けているので、事前に片付けや清掃を行う必要がありません。
加えて、非対面で売却手続きを進められるため、忙しくて足を運べない方でも依頼しやすいでしょう。
手間をかけずスムーズに売りたい方にとって、ウィントランスは頼れる存在といえます。
ドリームプランニング
| 会社名 | 株式会社ドリームプランニング |
|---|---|
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区山下町252 グランベル横浜10F |
| 上場・非上場 | 非上場 |
| 電話番号 | 045-641-5480 |
| 営業時間 | 9:30～18:30（水・日定休） |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10812号 |
| 公式サイト | https://dream-plan.com/ |
株式会社ドリームプランニングは、2002年に横浜市で設立された不動産会社です。
旧耐震基準の物件・建て替えできない土地・共有者が多い空き家など、複雑な事情を抱える訳あり物件の買取に特化しています。
さらに、買取から再販までを自社で一貫対応することで中間コストを削減した、適正価格での買取が可能です。
売れにくい古家付き土地を有利な条件で手放したい方は、ドリームプランニングに相談しましょう。
ティー･エム･プランニング／訳あり物件買取センター
| 会社名 | 株式会社ティー･エム･プランニング |
|---|---|
| 所在地 | 東京都目黒区東が丘1丁目16番7号（Ｔ．Ｍ．Ｐ本社ビル） |
| 上場・非上場 | 非上場 |
| 電話番号 | 03-3418-2777 |
| 営業時間 | 9:00～18:00（定休日：土日および祝日） |
| 宅建番号 | 東京都知事免許（8）第61604 |
| 公式サイト | https://www.j-angel.co.jp/saikenfuka/ |
ティー・エム・プランニングは、東京都目黒区に本社を構える買取業者です。
同社は創業が平成3年（1991年）で、35年以上にわたり訳あり物件を買い取ってきた圧倒的な経験値があります。
長年の買取経験を積んでいる分、他社と比べても有利な価格での買取が期待できるでしょう。
同社の買取対応エリアは、東京・神奈川地域です。
対象地域に古家付き土地を所有している方は、ティー･エム･プランニングの査定を受けるのも一つの手段です。
古屋付き土地を売却する際の4つの注意点
ここでは、買取業者に売却する場合に押さえておきたい注意点を4つ紹介します。
むやみに荷物やゴミを片づけをしないこと
買取業者であれば、家財やゴミが残った状態でも買い取ってもらえるため、費用や手間をかけて片付ける必要はありません。
むしろ、買取業者が連携している片付け業者に依頼すれば、個人で手配するよりも割安になるケースもあるため、自己判断で先に片付けないほうがよいでしょう。
ただし、更地にして仲介で売却する予定がすでに決まっている場合、話は別です。
荷物やゴミが残っていると買主の印象を損ねたり、価格交渉の材料にされたりするため、仲介で売却する場合は事前に片付けておきましょう。
解体はあくまで最終手段として検討する
前述のとおり、「解体すれば必ず売れる」わけではないため、解体は最終手段として位置づけましょう。
需要を左右する最大の要因は「立地」であり、そこで売却の可否・売却価格は変わります。
中には、需要が見込めない地方に古家付き土地を持っていて、地元業者から「解体すれば売れる」と勧められ、解体を検討している方もいます。
しかし、これは連携している解体業者からの紹介料などが目的の営業トークであることも少なくありません。
売れる見込みを真剣に検討しておらず、工事さえ発生すれば利益になるため、数百万円規模の工事費用だけが売主の損失として残ることもあります。
そのため、古家付き土地の売却で検討すべき順序は以下のとおりです。
- まず古家付きのまま買い手を探す
- それでも売れない場合や手取りを増やしたい場合に初めて「解体」を検討する
あくまで解体は、費用を差し引いても利益が出る見通しが立ってから実行するものと捉えておきましょう。
なお、弊社アルバリンクは古家付き土地に強い買取業者です。
これまで、築100年の古家・約2年売れなかった土地などを買い取り、所有者様にご満足いただいた実績もございます。
古家付き土地の売却を検討している方は、まずは弊社までご相談ください。
境界明示の準備をする
以下では、境界明示の手続き・準備の概要をご紹介します。
ただし、買取業者に売却する場合は、手続きから売却までワンストップで対応してもらえることが多いため、自分で境界明示の準備に着手する前に一度相談しておくとよいでしょう。
一般的に、古屋付き土地を売却する際は境界を明示する義務があります。
境界とは、法的には不動産登記された土地の地番と地番の境目のことだが、一般的には自分の土地と他人の土地との境目（隣地境界）、ならびに道路との境目（道路境界）の意味として使うことが多い。
一戸建てや土地の売買の際には、取引する土地の範囲はどこなのかという点を明確にする必要がある。引用元：スーモ住宅用語辞典「境界」
基本的に、境界は物件購入時に渡される書類の一つである「確定測量図」があれば明示できます。
また、測量を行われていて境界が確定されていれば、土地に以下のような境界杭（赤い杭）があるはずです。
この杭が埋もれていたりした場合は、売却前には必ず復元し、境界を明らかにしなければなりません。
しかし、この杭自体がなければ測量そのものが行われておらず、境界が確定していない可能性が高いです。
その場合、境界を明示するために、測量を行い、以下5つの手続きを行う必要があります。
参照元：三郷町「境界の明示の流れ」
- 申請書提出（申請者が行う。代理人の場合は委任状が必要）
- 資料調査（申請者が行う）
- 現地立会（申請者にて事前に関係者と立会日を調整）
- 境界標の設置、現地写真、関係土地所有者の同意書、明示図面の提出
- 明示済証（境界確定書）の交付
目安として、立会までに「2ヶ月」、明示が完了するまでに「3～4ヶ月」かかります。おまけに、測量には「費用」もかかります。（費用については後述します）
このように、専門知識を持たない方が境界を明示するのは難易度が高いため、境界明示の手間をかけたくないとお考えなら、買取業者にそのまま買い取ってもらうのがスムーズです。
なお、土地の境界が不明瞭であることが原因で起こり得るトラブルについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
「契約不適合責任」の免責事項を挙げておく
境界明示と同様、買取業者に売却する場合は契約不適合責任が免責となるので確認は必要ありません。
以降では、一般的な不動産売却（仲介）で必要となる免責事項を解説します。
契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容と異なっていた場合に売主が負う責任のことです。
一般的に、不動産売却では免責事項をすべて列挙しておかないと、売却後に瑕疵が発覚した際、売主が責任を問われることになります。
例えば、免責事項として挙げられるの代表例は以下の6つです。
- 付帯設備の故障
- シロアリの被害
- 給水管の故障による水漏れ
- 雨漏り
- 土壌汚染や埋設物
- 土地の広さが契約書と違う
古屋付き土地の建物は老朽化していることが多く、瑕疵が潜んでいる傾向にあるので免責事項の列挙は慎重に行うべきとされています。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
古屋付き土地の売却時にかかる税金と費用
古屋付き土地を売却する際は、主に以下の費用と税金がかかります。（※すべて目安の金額です）
【費用】
| 仲介手数料 | ・200万円以下：（物件価格×5％）＋消費税 ・200～400万円以下：（物件価格×4％）＋2万円＋消費税 ・400万円以上：（物件価格×3％）+6万円＋消費税 |
住宅売買の際、売主と買主の間に入って契約事務などを行う不動産会社に支払う手数料。 |
|---|---|---|
| 登記費用 | ・登録免許税：2,000円 ・登記事項証明書：1,000円 ・司法書士への報酬：10,000円～20,000円 ・合計：13,000円～23,000円 |
登録免許税、抵当権抹消費用、司法書士報酬など |
| 解体費用 | 「坪3万円」前後 | 古屋の解体を行う場合にかかる費用 |
| 測量費用 | 約100㎡の土地で「30万円～60万円」 | 境界明示に伴う確定測量を行う場合にかかる費用 |
【税金】
| 譲渡所得税 | 「譲渡所得×所有年数による税率」で算出。 | 不動産を売却（譲渡）し、利益が出た場合に支払う税金 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 契約書の金額により異なる。 | 売買契約の契約書に貼る印紙にかかる費用。 |
| 固定資産税 | 「所有する固定資産の評価×1.4％」で算出。 | 不動産の所有者が支払う税金。毎年1月1日時点の所有者に納税通知が送られる。 |
古屋付き土地の売却にかかる費用や税金について紹介しましたが、あなたが全部を覚える必要はありません。
あなたの古屋付き土地の売却に関する費用や税金の正確な金額を知るには、複雑な計算が必要となり、慣れていないと間違って計算してしまう可能性があります。
ですから、税金や費用の計算は、これらを専門とする税理士や司法書士に一任するのが安心です。
なお、弊社は古屋付き土地のような特殊物件に強い税理士と連携しているので、売却時の税金や費用関係について事前に把握しておきたいとお考えでしたら、遠慮なくご相談くださいませ。
まとめ
今回は、古屋付き土地の売却方法やメリットデメリットについて解説してきました。
古屋付き土地の売却方法には「古屋付きで売る方法」と「更地にして売る方法」の2つのパターンがあり、基本的には「古屋付き」で売る方がメリットが多いです。
しかし、古屋付き土地は、解体費用などが買い手持ちになることから通常の土地よりも売れにくい傾向にあります。
よって、古屋付き土地を手間なく手放したいのであれば、古屋付き土地を専門に扱う買取業者に買取してもらうことをおすすめします。
専門の買取業者なら、古屋付き土地を「商品化＝収益化」するノウハウが豊富だから「そのままの状態で」かつ「適正価格」で買い取ってくれます。
当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、古屋付き土地のような「訳あり物件」に強い専門の買取業者です。
26,000件超、年間買取件数2,000件超件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※年間相談件数（※2025年1月1日～2025年12月31日）
※年間買取件数 （※2025年12月時点）
古屋付き土地を今すぐ売却したいとお考えの場合は、遠慮なく弊社へご相談ください。
相談・査定はこちら
