事故物件のリフォームを検討中の方必見！無駄な費用を全て省く手引書

事故物件をリフォームしても告知義務は残る

事故物件とは、その物件で過去に事件や事故、自殺などで人が亡くなったという「心理的瑕疵」がある物件のことです。

「心理的に嫌な物件」は人によって異なるかもしれませんが、不動産取引の慣行においては、「通常ではない状況で人が亡くなっていること」であるため、前居住者の離婚や近隣トラブルは含まれません。

所有する物件が事故物件になってしまったら、少しでも買主（借主）が現れやすくなるよう、リフォームをしようと考える人は多くいるでしょう。

ですが、高額な費用をかけて事故物件をリフォームしても、売主（貸主）が負う告知義務は残るため、空室リスクや売れ残りリスクが高いことに変わりはありません。

費用をかけてまで事故物件をリフォームしたくない場合は、専門の買取業者に直接売却することをおすすめします。事故物件の買取業者であれば、リフォームしないまま、確実に買い取ってくれるからです。詳細はのちほど、手間や費用をかけなくても、専門の買取業者に直接売却できるにてご紹介いたします。

それでは、まず事故物件の売主（貸主）が負う告知義務の概要をお伝えしていきます。

1.事故物件の売主・貸主は、告知義務を負う

重要事項のある不動産を取引する際、売主（貸主）は買主（借主）に対して、その内容を告知しなければなりません。

買主（借主）が「そのことを知っていたら契約しなかった可能性がある」項目について、あらかじめ伝え、納得した上で契約してもらう必要があるのです。これを告知義務と言います。

建物の欠陥や嫌悪施設など、実際の生活に影響がある情報は告知義務があるのは当然ですよね。過去に人が亡くなったという情報も、人によっては以下のような理由で契約の判断に大きく影響します。

物件自体には問題がなかったとしても、このような心理的不安は否定できないことから、その情報はきちんと告知する義務があります。

近年、高齢者の単身世帯は年々増加傾向にあります。マンションやアパートで一人暮らしをしていた人が、病気などで孤独死してしまうケースも少なくありません。病死などの自然死の場合でも、遺体が一定期間発見されないと体液などで物件にダメージが残ってしまったり、害虫が発生することがあります。

こうなると、通常のハウスクリーニングではなく特殊清掃が必要になり、告知義務のある事故物件になってしまいます。

所有している物件が事故物件になってしまうと、売買価格や賃料が相場よりも安くなってしまうことは避けられません。一般的には、他殺の場合で30～50％、自殺の場合で30％、特殊清掃が必要になった自然死や事故の場合で10～20％の減価率と言われています。

売ることも貸すことも難しい中で、固定資産税や維持費などの費用はかかってしまうため、不動産の所有者としてはかなり頭の痛い問題といえます。

さらに、事故物件の所有者は、居住者と親族であることも多く、この場合は所有者＝遺族となります。大切な方を亡くした悲しみだけでなく、残された不動産についても悩み事が増えてしまうため、そのストレスはかなり大きなものと言えるでしょう。

そのため、事件が風化するまで長期間物件が放置されていることも珍しくありません。

告知すべき内容の範囲や期間は明確に決まっていない

2021年10月、国土交通省は宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを公表しました。

これは、同年5月に出されていたガイドライン案をもとに策定されたものです。それまで明確にされていなかった告知すべき死因の範囲や期間に関するルール等を、裁判例や取引実務等も踏まえ、現時点で妥当と考えられる一般的な基準が取りまとめられています。

新しいガイドラインのポイントは3つあります。

このように、事故物件を賃貸に出す場合、借主が告知義務を負う期間は、事故の発生から原則3年間と定められています。

とはいっても、契約前に伝えるべき事項かどうかは借りる側の心情次第ですから、基本的には事故から3年以上経過しても告知すべきです。

賃貸契約後に事故物件であったことを知った借主から、告知義務違反として訴えられることもあります。

たとえ告知義務がないとされる場合でも、社会的影響が大きい場合や、買主（借主）から告知事項の有無や内容を問われた場合、売主（貸主）は必ず答えなければなりません。

告知すべき事件・事故の内容は以下の通りです。

なお、下記のような亡くなった方の個人情報については、遺族に配慮して告知しなくても良いことになっています。

事故物件のリフォームにかかる費用

それでは、事故物件をリフォームするには、どれくらいの費用がかかるのか、具体的にご紹介していきます。

詳細は後述しますが、おおよその目安としては数十万円から数百万円はかかってしまいます。

お伝えした通り、これだけの費用をかけてリフォームしても、売主（貸主）が負う告知義務は残るので、結局買主（借主）がつかないことも多くあります。

「買主（借主）が見つかるかわからない事故物件のために費用をかけたくない！」という方は、リフォームせず、専門の買取業者にそのまま売却しましょう。

詳細は手間や費用をかけなくても、専門の買取業者に直接売却できるにて解説しております。

弊社は、事故物件などの売れにくい不動産を全国的に買い取っております。

もちろん費用は一切かかりませんので、リフォーム費用をかけずに売却をご検討の方は、ぜひご相談ください。

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なお、物件の広さや使う材料等によって実際の費用は大きく異なりますので、ここでは平均的なリフォーム内容をベースにご紹介していきます。

内装リフォームにかかる費用

事故物件に限らず、入居者が退去した後は壁紙の交換をすることが多いでしょう。しかし、事故物件の場合は遺体のあった場所の床材がダメージを受けていることがあります。

床材のリフォームは、現存の床材の上から重ね貼りする方法と、現存の床を一旦剥がして新しい床に張り替える方法があります。事故物件の場合は床材の下地にまでダメージが浸透している恐れがあるため、一旦剥がして新しい床に張り替える必要があります。

また、他殺などの場合、汚れがどこまで飛び散っているかによって、建具を交換する必要性もあるかもしれません。

平均的なリフォーム費用は、壁紙の張替えが1㎡あたり2千円程度、畳の張替えが1畳1万円程度、フローリングの張替えは1㎡あたり4千円円程度、建具の交換は1枚あたり6千円程度からとなります。

これらの工事費用には、材料費や施工費用だけでなく、以下のような費用が加算されます。

また、壁紙や床材の価格は1㎡あたりの単価になっているため、単価の差がわずかでも物件の面積が広くなればそれだけ差額が大きくなります。さらに、下地材の交換が必要になれば、その分の工事費も追加されます。

たとえば、壁紙と床材を交換した場合、6畳のワンルーム物件の場合は15万円前後となります。さらに、床の下地材を交換する場合は追加で10万円程度かかります。また、70㎡前後のファミリータイプの場合は、ワンルームより多少グレードが高いものを使用することから、120～160万円ほどかかると考えておいた方が良いでしょう。

浴室や洗面所、トイレのリフォームにかかる費用

遺体の発見現場がトイレや浴室であるという場合は、ユニットバスやトイレの交換が必要です。また、遺体発見現場でなかったとしても、事故物件は水回りが交換されていないと敬遠されることが多くなるため、基本的にはリフォームが必要になります。

ユニットバスを全て交換する場合の費用は、浴室サイズや搬入するユニットバスのグレードによって異なります。

水回りのリフォームは、設置費用だけでなく、撤去費用や処分費用も高額になるため、ワンルームの住戸に取り付けるようなコンパクトなものでも50万円程度、ファミリータイプの物件に取り付けるような比較的サイズの大きなものであれば100万円程度の費用がかかります。

浴室をリフォームする際、ついでに洗面台の交換や脱衣所の壁紙張り替え、床材も交換する場合は、その費用は別途必要になります。洗面台の交換だけであれば20万円程度、壁紙や床材も交換する場合は、その広さに応じた費用となります。

また、トイレの場合は便器の交換や内装費用も含めて20～30万円程度となります。

築年数の古い事故物件なら配管交換も必須

浴室やトイレのリフォームで特に気をつけたいのは、配管の劣化です。

築年数の古い物件は床下の配管が劣化していることも多いため、将来的な漏水を防ぐためにも、リフォーム時にまとめて交換してしまった方が良い場合があります。せっかく多額の費用をかけて水回りをリフォームしたのに、その数年後に漏水がおきてしまうと、改めて床を剥がしてリフォームするということにもなりかねず、その費用は膨大になります。

配管の交換費用は、一部のみの交換の場合は1箇所あたり1万円～1万五千円程度で済みますが、全体的にやり直す場合は25～30万円かかることもあります。

事故物件のリフォーム業者選びは慎重に

世の中には多数のリフォーム業者があるため、どこに任せればいいのか迷ってしまいますよね。

特に事故物件の場合は、業者によってはリフォーム工事を断られてしまうこともあるので、業者を選ぶ際には注意が必要です。

業者選びに失敗すると、費用が余計にかかってしまうことや、希望通りのリフォームを実現できなくなってしまいます。

それでは、リフォーム業者を選ぶポイントをお伝えしたのち、具体的な失敗例をご紹介いたします。

リフォーム業者を選ぶときのポイント

事故物件ということであれば、工事を引き受けてくれるかどうかも確認する必要があります。

ここでは、事故物件のリフォームを任せる業者選びについて、注意点も含めて解説します。

事故物件のリフォームを安心して任せられる業者をピックアップする

まずは、業者のホームページから下記の4つの要素を確認し、事故物件でも安心してリフォームを任せられる業者をピックアップしましょう。

それぞれ分けて、詳しく解説していきます。

事故物件のリフォームを引き受けてくれる

前提として、事故物件であることを理解した上で工事を引き受けてくれる業者を探す必要があります。

事故物件のリフォームは、専門業者であっても敬遠されることが多いのが実情です。自殺や他殺などの事件を隠したまま工事を発注してしまうと、後々トラブルになる可能性もあるからです。

事故の状況を言いふらしたりしないなど、基本的なモラルが守られるよう念押ししておくことも大切なポイントです。

事故物件のリフォーム実績が豊富にある

事故物件のリフォーム実績が豊富にあるか、事例等を見て確認しましょう。

先に説明したように、事故物件のリフォームを引き受けてくれる業者に依頼することが前提となりますが、リフォーム業者のなかには、事故物件を多く取り扱っている業者もあります。

なかには、特殊清掃や遺品整理とリフォームをセットで行ってくれる業者もあります。依頼業者を一本化できれば打ち合わせの手間が減るほか、守秘義務の面でも安心できるでしょう。

また、過去のリフォームの施工事例が確認できれば、仕上がりがイメージしやすくなるため、施工事例を確認できる業者がおすすめです。

見積もり前に現地調査をおこなってくれる

業者のホームページを見たり、直接電話するなどして、見積もり前に現地調査をおこなってくれるかどうか、前もって確認しておきましょう。

現地調査をしないまま見積もりをもらっても、追加工事が必要になってしまい、最終的に費用が見積金額より大きく膨らむこともあるからです。

事故物件でよくある事例としては、リフォームのために床材を剥がしたら、ダメージが下地まで浸透していたため追加の工事が必要になった、というケースです。このように、発注時は気づかなかった除去できない汚れやダメージが工事中に見つかることはよくあります。

よって、現場を前もって確認した上で、見積もりを明示してくれる業者を選びましょう。

アフターサポートが充実している

リフォーム業者を選ぶ際のアンケートで、顧客が信頼を感じるポイントとしてもっとも多い回答が「アフターフォローやサポートがしっかりしていること」となっています。

リフォーム工事の良し悪しは、実際に人が住み始めた後にわかるものです。工事直後の見栄えだけ良ければいいというわけではなく、施工後に何か不具合が起きた時にも対応してくれる体制が整っていれば、安心できますよね。

業者によって、5年サポートや10年サポートなどがあるため、アフターサポートの充実度も考慮して業者を選ぶと良いでしょう。

必ず複数のリフォーム業者に見積もりを依頼する

前述のように、事故物件のリフォームを安心して任せられる業者をピックアップしたら、必ず複数の業者に見積もりを依頼しましょう。

リフォームの見積もりは引っ越しの見積もりと同じで、1社だけにするよりも複数の業者に依頼した方が、競争原理が働き最終的なコストが安くなる傾向にあるからです。

また、業者によって得意な分野が異なるため、同じリフォーム内容であっても金額が異なることがあります。

工事内容と見積もり金額をしっかりと比較して、納得できる業者を選びましょう。

見積もりの内訳や根拠を提示してもらう

複数のリフォーム業者から見積もりをもらったら、その内訳や根拠を各社の担当者に教えてもらいましょう。

粗悪な材料を使ってコストを抑えていたり、適当な金額を提示する業者も、少なからずいる可能性があるからです。

工事内容が「工事一式 〇〇万円」と書かれている場合は、工事を依頼して着工してから、「追加工事が必要になった」などと高額な費用を追加請求されることもあります。

それに対して、根拠をもって見積額を算出しているリフォーム業者であれば、内訳を明確に記していますし、質問にもわかりやすく答えてくれます。

これらのことから、必ず見積もりの内訳や根拠を担当者に聞いて、「金額感」「信頼感」のどちらも納得できるリフォーム業者に依頼しましょう。

リフォーム業者選びの失敗例

リフォーム工事には、行政によるチェックがないため、なかにはずさんな工事が行われているのも事実です。ゆえに、安さやイメージだけで業者を決めてしまうと、失敗してしまうことがあります。

前述したポイントを抑えずに業者を選んでしまった場合、具体的にどのようなことが起きてしまうのか、「よくある失敗例」をご紹介していきます。

業者名だけで決めたら、想像以上に高額になった

「業者名だけで決めたら、必要のないサービスがついてきたうえに、割高になってしまった」なんてこともあります。

リフォーム業者には、誰もが知っているような大企業もあれば、名前を聞いたこともないような中小企業があります。大手業者であれば安心感が大きいかもしれませんが、過剰なサービスや報酬体系のため、工事内容に大して割高になってしまうこともあります。

あくまで、「見積もり金額・工事内容・アフターフォロー」のバランスが、自分の希望に合っていることが大切です。

口コミで決めたら、聞いてた話と違った

業者選びの際に、口コミを参考にする人は多いですし、トラブルを避けるためにも口コミをチェックすることはおすすめです。

しかし、ネット上の口コミはあくまで個人の感想に過ぎないことは理解しておきましょう。良い口コミだとしても、自分に合うとは限りませんし、悪い口コミであっても、その人に合わなかっただけということもあり得ます。また、匿名の口コミはサクラである可能性もあります。

あくまで希望通りのリフォームが予算内でできるかどうかということが大事なので、口コミの良さだけに頼って決めるのはやめた方が賢明です。

知り合いから紹介された業者だから、なにも言えなかった…

知り合いの紹介というだけで安易に決め、失敗してしまう例は非常に多くあります。

知り合いや紹介だと割引してくれるケースもあるようですが、それは宣伝費をかけずに獲得できる顧客だから安くしてくれるだけのことです。必ずしも工事の品質が良いわけではありませんし、コストパフォーマンスが良いとも限りません。

知り合いの業者の場合、施工中に追加工事が発生したり、施工後にトラブルになったとしても、クレームを言いにくかったり、付き合いを優先して泣き寝入りせざるをえないケースも多くなります。

現地調査をしないまま契約したら、大量の追加工事が発生して高額に…

現地調査をしないまま、金額の安さで選んで契約したら、あとから大量の追加工事が発生し、結局高額になってしまうことがあります。

所有者は壁紙と床材だけ交換すれば良いと思っていたとしても、床下の下地や配管が劣化している可能性や、汚れが建具にまで飛び散っている可能性もあります。また、お風呂やキッチンに除去できない汚れが残っている場合は、それが事故とは無関係だったとしても、借主や買主の心証を悪くするため、交換した方が良い場合もあります。さらに、貼り替えた床材が既存の建具と色が合わず、チグハグな印象になってしまうということもあります。

そのため、現場の調査をしっかりしないまま契約を進めてしまうと、施工開始後に追加工事が発生するリスクが高くなります。

業者に「お任せ」したら、予算以上の金額に…

「お客様にお手間は取らせません」と、簡単な口頭の打ち合わせで見積もりを提示した業者に決めると、結局予算以上の金額になってしまうこともあります。

リフォームの金額は、壁紙や床材、設備のグレードによって大きく変わります。そのため、仕上がりのイメージを共有する打ち合わせは非常に大切です。

面倒なので「ざっくりとでいいから金額を教えて欲しい」と言いたくなる気持ちはわかりますが、打ち合わせの内容も書面に残し、その内容に基づいて見積もり金額を掲示する業者を選ぶことが大事です。

業者に急かされて契約したけど、なんだか納得できなかった

リフォーム業者のなかには、「本日中の契約で○％割引」といったキャンペーンを掲示して、その場で契約することを求めてくる例があります。

業者の立場からすれば、確かに見積もりをしても契約に至らなければ利益にならないものの、即決を迫ること自体が顧客の立場に寄り添っていないとも言えます。そのような業者は、「工事の品質」よりも「営業」に力を入れていて、営業マンに高額の歩合給が支払われているかもしれません。

割引率や押しの強さに惑わされず、あくまで「見積もり金額・工事内容・アフターフォロー」のバランスに納得のいく業者を選ぶことが大切です。

手間や費用をかけなくても、専門の買取業者に直接売却できる

お伝えしてきた通り、事故物件をリフォームするには、数十万円から数百万円もの費用がかかるうえに、売主（貸主）はその後も告知義務を負い続けます。

事故物件が売れ残ってしまうリスクや、空室ができてしまうリスクが高いことに、なんら変わりはないのです。

かといって、買主（借主）が現れるまで事故物件を所有し続けていても、税金の支払いや管理費がかさむばかりです。

そこで、費用をかけることなく、すばやく事故物件を手放したい方は、事故物件を専門とする買取業者に相談して、直接売却しましょう。

専門の買取業者は、リフォームや清掃が済んでいない事故物件も、そのまま買い取ってくれます。事故物件を買い取る不動産のプロは、家屋の状態を全て把握したうえで再生させ、活用させるノウハウを持っているからです。

「親が亡くなってから何も手を付けていなくて、部屋がどうなっているかもわからない」

このように、建物の状態を把握できていない事故物件であっても、問題ありません。

専門の買取業者に直接売却すれば、あなたは一切の費用も手間もかけることなく、事故物件を手放せます。

弊社は、事故物件をスピーディーに買い取っておりますので、一刻も早く物件を手放したい方は、ぜひご連絡ください。

もちろん、「査定価格だけ知っておきたい」「相談だけしたい」というお問い合わせも大歓迎です。

弊社スタッフが責任を持って対応させていただきますので、下記お問い合わせフォームより、お気軽にお問い合わせください。

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まとめ

事故物件のリフォームにかかる費用や、業者選びの注意点をご紹介しました。

記事内でお伝えしてきた通り、リフォームをしても、事故物件が売れやすくなったり、入居者を集めやすくなったりするとは限りません。

それどころか、高いリフォーム費用を払ったのに、結局購入者も入居者も見つけられないまま、維持費用がかかり続けてしまいます。

「そんなことなら費用をかけずにさっさと手放したい！」という方は、事故物件を専門とする不動産買取業者に相談しましょう。

専門の買取業者であれば、リフォームされていなくても、事故発生以降に手を付けられていなくても、そのままの状態で物件を買い取れます。

あなたが費用を支払ったり、「売却後に損害賠償を請求されるのでは」などと心配する必要は、一切ありません。

ここまでご案内してまいりました弊社では、スピーディーに事故物件を買い取ることが可能です。

あなたのご希望に添えるよう、全力で対応させていただきますので、ぜひご相談ください。

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