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相続した土地をすぐ売却すべき4つの理由
相続した土地をすぐ売却した方が良い理由は以下の4つです。
- 税金を抑える「特例」を利用できるから
- 固定資産税の負担が毎年のしかかるから
- 相続税の納税資金に売却代金を充当できるから
- 不動産を複数の相続人で相続することは危険すぎるから
特に「税金を抑える特例を使える」については、特例を利用できる期限が決まっているので、早めに確認することをおすすめします。
以下より5つの理由を詳しく解説していきます。
税金を抑える「特例」を利用できるから
相続した土地をすぐ売却し、一定の要件を満たせば、譲渡所得税を安く抑える特例を利用できます。
譲渡所得税とは、不動産売却時に得た利益にかかる税金のことで、具体的には「所得税」と「住民税」を指す。
参照元：国税庁｜No.1440 譲渡所得
譲渡所得税を安く抑えられる特例は、主に以下の2つです。
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売却したときの特例
2つの特例の概要や期限について解説するまえに、まずは相続した土地を売却する際に発生する3つの税金から解説していきます。
2つの特例について早く知りたい方は「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の章からお読みください。
【前提】相続した土地を売却することで発生する3つの税金
相続した土地を売却すると、以下3つの税金が発生します。
- 譲渡所得税
- 登録免許税
- 印紙税
税金を払う際は、必要書類の準備や役所とのやりとりが発生します。
もし、ご自身で手続きをするのが難しければ、司法書士や税理士に相談することをおすすめします。
上記の専門家に相談すれば、必要書類の準備や役所での手続き関係を代行してくれます。
なお、弊社は相続が絡む土地を専門に扱う買取業者で、司法書士や税理士などの専門家とも提携しております。
不動産の買取だけでなく、税金回りの手続きを代行することもできますので、買取をご希望の際は、お気軽にお問い合わせください。
>>【売却時の税金支払いもサポート可能】無料で買取査定を依頼する
土地をはじめとする不動産売買に関する税金については、以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
譲渡所得税
譲渡所得税は資産を売却（譲渡）した際に発生した利益にかかる税金です。
譲渡の種類によって計算式と課税方法が変わります。
ここでは土地を売却したケースについての解説です。
土地の売却にかかる譲渡所得税は、譲渡所得を計算し、次に税率をかけて譲渡所得税額を出すという流れで算出します。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税＝譲渡所得（※）×税率
※譲渡所得＝総収入金額-（取得費+譲渡費用）
- 総収入金額
- 不動産を売却して得た金額。
- 取得費
- 購入代金と、その資産を取得するためにかかった付随費用です。購入時の仲介手数料、登録免許税、印紙税等が該当します。取得費が分からない場合は、譲渡収入金額の5％が取得費となります。
- 譲渡費用
- 資産を売却（譲渡）するために直接かかった費用です。仲介手数料、印紙税、取り壊し費用などが該当します。
土地・建物等の譲渡所得に対する税率は、以下のように「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」で異なります。
| 概要 | 税率 | |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日において 所有期間が5年以下のもの。 |
39.63％（内訳：所得税30％ 復興特別所得税0.63％・住民税9％） |
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日において 所有期間が5年を超えるもの。 |
20.315％(内訳：所得税15％ 復興特別所得税0.315％・住民税5％) |
参照元：国税庁「税額の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）」
以上を踏まえて次の条件を例に、譲渡所得税の計算をしてみましょう。
- 所有期間：8年（税率20.315％）
- 売却金額：3,000万円
- 取得費：2000万円
- 譲渡費用：100万円
譲渡所得＝総収入金額-（取得費+譲渡費用）により
譲渡所得＝3,000万円-（2000万円+100万円）＝900万円
譲渡所得税＝900万円×20.315％＝182万円
この場合の譲渡所得税は「182万円」となります。
上記はあくまで譲渡所得税の計算方法をわかりやすくお伝えするための例であり、譲渡所得税を安くする特例を利用すれば、税金を安くすることが可能です（特例の詳細については後述します）。
登録免許税
「登録免許税」は、土地や建物を取得して法務局に登記するときにかかる税金で、名義を変える際などに納めます。
土地の登録にかかる登録免許税の額は次のとおりです。
登録免許税＝固定資産評価額×税率
上記の税率は、以下のように3つのパターンによって変わります。
引用元：国税庁「登録免許税の税額表」
たとえば、固定資産税額が1,000万円の土地を相続した場合は、税率は「4％」が適用されるので、下記のとおり「4万円」の登録免許税がかかります。
実際には、ここまできれいな金額になることはほとんどありません、
固定資産税額は「10,008,795円」といった端数のある金額となるからです。
その場合、1,000円未満の端数は切り捨てて計算します。
上記であれば「10,008,000円」となります。
印紙税
印紙税とは、契約書等課税対象となる文書にかかる税金です。
印紙税は、契約書等に印紙を貼り、消印することで納付します。
土地の売買契約書にかかる印紙税の金額は下記のとおりです。
引用元：国税庁「印紙税額の一覧表」
土地や建物の売買で最も多い価格帯である「1,000万円〜5,000万円」の場合、印紙税は「1万円」です。
一般的に、土地の売買にかかる契約書は、売主分と買主分の2通を作成し、売主と買主でそれぞれ1万円ずつ印紙代を準備することになります。
しかし、あなたが「売買契約書のコピーをもらえればいいです」と言えば、売買契約書は買主分の1通だけ作成となるので、印紙代を丸々節約できます。
このように契約書にも税金がかかるので、土地を契約した際の契約書に記載されている金額を確認しましょう。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続開始のあった日の翌日から3年を経過する日までに相続した土地を売却した場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（以後、取得費の特例）」を受けられる可能性があります。
相続した財産を売却すると、相続税と譲渡所得税の両方がかかるため、「相続税」を譲渡所得を計算する時の取得費に加えてもよいという特例です。
取得費に相続税を足すことで、税金支払いの対象となる譲渡所得金額が軽くなるので、最終的な譲渡所得税を安くできます。
相続した土地を3年以内に売却すれば取得費の特例を受けられることは、国税庁の公式サイトにも記載があります。
特例の適用を受けるための要件
（1） 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
（2） その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
（3） その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
取得費の特例は、譲渡所得の計算式を思い出してみるとわかりやすいです。
取得費の特例を利用すれば、上記の計算式の「取得費」の部分に「相続税」を加えられます。
次の条件を例に、実際に計算してみましょう。
- 相続税：100万円
- 所有期間：8年（税率20.315％）
- 売却金額：3000万円
- 取得費：2000万円
- 譲渡費用：100万円
【取得費加算の特例適用していない時】
譲渡所得＝総収入金額-（取得費+譲渡費用）により
譲渡所得＝3,000万円-（2000万円+100万円）＝900万円
譲渡所得税＝900万円×20.315％＝182万円
【取得費加算の特例適用時】
譲渡所得＝総収入金額-（取得費+譲渡費用＋相続税）により
譲渡所得＝3,000万円-（2000万円+100万円＋100万円）＝800万円
譲渡所得税＝800万円×20.315％＝162万円
上記の例の場合、取得費の特例を利用すれば「約20万円」の節税ができることになります。
相続で得た財産を売却した場合は、相続税を取得費に加算できるかもしれません。
ご自身の状況を整理して、利用しましょう。
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」については、以下の記事でも詳しく解説しています。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
被相続人が住んでいた空き家と土地を相続した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（以後、空き家特例）」を適用できる可能性があります。
相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すれば、空き家特例を利用でき、譲渡所得から3000万円を控除できます。
空き家特例の適用期間については、空き家特例を利用できる要件として国税庁の公式サイトにも記載されています。
特例の適用を受けるための要件
- 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡している
- 譲渡対価の額が1億円以下
- 2023年12月31日までに譲渡している
- 1981年5月31日以前に建築された家屋である
- 区分所有建物として登記された建物ではない
- 新耐震基準に適合するリフォームをして譲渡する、または家屋を取り壊して土地だけ譲渡している
- 相続開始直前まで被相続人以外に移住をした人がおらずその後空き家になっている
実際に、以下の条件で空き家特例を利用した際の譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。
- 所有期間：8年（税率20.315％）
- 譲渡収入金額：3000万円
- 取得費：2000万円
- 譲渡費用：100万円
【空き家売却の特例適用前】
「課税譲渡所得金額＝譲渡収入金額-（取得費＋譲渡費用）」より
譲渡所得＝3,000万円-（2000万円+100万円）＝900万円
譲渡所得税＝900万円×20.315％＝182万円
【空き家売却の特例適用後】
「課税譲渡所得金額＝譲渡収入金額-（取得費＋譲渡費用）－3000万円」より
譲渡所得＝3,000万円-（2000万円+100万円）－3000万円＝0円
譲渡所得税＝0円×20.315％＝0円
このように、空き家特例を利用できれば、譲渡所得金額が0円となり、譲渡所得税がかからなくなるケースもあります。
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」については、以下の記事でも詳しく解説しています。
固定資産税の負担が毎年のしかかるから
相続した土地を所有する限り、所有者は毎年4月上旬に「固定資産税」を支払わなければなりません。
固定資産税は不動産を所有していると毎年掛かるため、利用予定が無ければ売却を検討しましょう。
固定資産税の金額は土地の広さや、建物が建っているかでも金額は違いますが、一般的な戸建なら「10万円～15万円」です。
ちなみに、相続登記をせず亡くなった方の名義のまま放置しても、相続人には固定資産税の支払い義務が発生します。
実際に、放置しても納付書が送られてくるので、必ず支払いを行わなければなりません。
いずれ不動産を売る予定でも、売却するまでの日割り税金は売主が支払わないといけませんから、一日でも早く売ったほうが無駄な税金を払わずに済みます。
相続税の納税資金に売却代金を充当できるから
故人の財産を相続したら、「3か月以内」に申告して相続税を納める必要があります。
とはいえ、基礎控除の金額が大きいので一般的な家庭であれば、相続税は基本かかりません。
相続税の基礎控除額は下記のとおりです。
たとえば、相続人が4人で、相続する財産の合計額が5000万円だった場合、基礎控除額は5400万円になり財産の合計額を上回るので、相続税がかかりません。
しかし、多くの財産を相続し、なおかつ財産の中に「現金」の割合が少ない場合、相続をの支払う資金が不足してしまいます。
そのような場合は、相続した土地をすぐ売却すれば、納税するための資金を確保できます。
不動産を複数の相続人で相続することは危険すぎるから
不動産を複数の相続人で相続するのはおすすめしません。
共同不動産は全員の合意がないと売却できないからです。
相続時は顔見知りの親族が多く、相談しやすい状況だったとしても、数年後はどうなるかわかりません。
相続人が変わり、人数も増えて相続人全員の合意は取りにくくなったり、下手をすれば連絡先も分からず、話したことがない相続人も出てくるかもしれません。
そうなった場合、不動産を売却したいと思っても相続人全員の意思疎通を取るのは難しいでしょう。
一人でも反対者がでれば売却できずに納得できない費用だけが掛かってしまいます。
そのようなリスクを回避するために、不動産の相続時に使われるのが「換価分割」という方法です。
換価分割とは、不動産のような分割が難しい財産を売却することで現金化し、そのお金を相続人で分け合う方法のことをいいます。
便宜上、代表者一人を決めて、相続登記をして不動産を売却して現金化することが一般的な流れです。
不動産を複数人で相続すると分け方に困りますが、売却した現金であれば分割しやすくなります。
このように相続した不動産は、換価分割で現金化して分ければ、余計な負担もかかりません。
共有で不動産を相続する方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
相続した土地をすぐ売却するための6つの流れ
相続した土地を売却するまでの流れは次のとおりです。
- 遺言書を探す
- 全財産の洗い出しと相続人を確認
- 財産の配分を決める
- 土地名義を変更する
- 売却する
- 確定申告
相続した土地を売却する際に注意したいことは、弁護士や司法書士に遺言書を探す段階からサポートに入ってもらった方が良いということです。
相続人だけで話し合いをすると揉める可能性が高く、万が一問題が起こっても解決するのが難しいからです。
弁護士や司法書士が身近にいない場合は、相続物件を数多く取り扱っている不動産業者に相談することをおすすめします。
相続を専門に扱う不動産業者な提携している弁護士や司法書士が必ずいるからです。
なお、弊社は相続に強い弁護士や司法書士と提携していますので、相続関連の問題をスムーズに解決したいとお考えでしたら、遠慮なく弊社へご相談ください。
>>【土地の相続問題は専門家にお任せ】無料で買取査定を依頼する
不動産を相続する手順については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
遺言書を探す
被相続人が亡くなった場合、最初に遺言書を探します。
【自筆証書遺言の例】
遺産分割では、遺言書の内容が何よりも優先されるからです。
土地を売却するにはまず、相続登記を行う必要があり、その時使うのが遺言書です。
被相続人が遺言書を残していれば、その遺言書をもとに土地を取得する人を決めます。
もし、遺言書がない場合や土地の取得者が書かれていない場合は「遺産分割協議」が必要です（後述します）。
遺言書を探すときは、まずは自宅に保管されていないか確認してみてください。
自宅になければ、被相続人が生前に公証役場に保管している可能性があります。
公証役場での手続きは少し複雑になるので、この段階でサポートをお願いしている弁護士や司法書士に代行してもらうことをおすすめします。
全財産の洗い出しと相続人を確認
遺言書が見つかれば、次に全財産の洗い出しと相続人を確認します。
相続された土地を売却するまえに、財産がどれくらいあり、何人で分けるのか把握をしておかないと土地を売った後の現金をどう分けるか計算ができないからです。
財産の洗い出しでは、「財産目録」を作成します。
作成は弁護士や司法書士に任せてしまって大丈夫です。
【財産目録の例】
また、相続人の特定も、弁護士や司法書士にお任せてしまって大丈夫です。
相続人の特定は、以下の画像のように複雑人の範囲が広く複雑になっているうえ、相続人を確認する際に必要な役所での「戸籍取得」が法的資格を持っていないとできないケースがあるからです。
相続財産と相続人が決まれば、次の遺産分割協議に移ります。
財産の分配を決める（遺産分割協議）
遺言書がない場合や、相続する財産の分配が明確でないときは「遺産分割協議」をする必要があります。
遺産分割協議とは、すべての遺産を調査した後、相続人全員で誰がどの財産をどのように分けるか決定することです。
遺産分割協議に期限は設定されていません。
ただし、相続税の申告は「相続発生から10か月以内」にする必要があるため注意しましょう。
参照元：国税庁｜相続税のあらまし
また、遺産分割協議の成立は全員の一致が必要のため、一人でも反対者がいれば、協議を進めることができません。
遺産分割協議で決まった内容を確実に残すために「遺産分割協議書」も作成します。
ただし、専門的な知識のない人が作成するとせっかく作っても法的に認められないおそれがあります。
相続人間のトラブルを回避するためにも、弁護士や司法書士とともに遺産分割協議を進め、協議書も依頼して作ってもらうとよいでしょう。
土地名義を変更する（相続登記申請）
土地を取得する人が決まったら、相続登記申請に移りましょう。
相続登記申請をするにあたって必要な書類があります。
- 登記申請書
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 土地を取得する相続人の住民票
- 相続登記をする土地の固定資産税課税明細書
このように申請に必要な書類は多いです。
しかし、基本は弁護士や司法書士の指示に従えば大丈夫なので、心配せずにすすめましょう。
書類が揃ったら相続の登記申請を法務局で行います。
これも個人でおこなうと大変な労力ですが、専門家に代行してもらいましょう。
相続登記の義務化に注意
2024年4月1日より、相続登記は義務化されています。
参照元：東京法務局｜相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）
相続登記が義務化される背景は、所有権移転登記の申請がされずに放置されている不動産がたくさんあるからです。
放置されてきた背景には相続登記には費用がかかり、放置していても特に罰則がなかったことがあげられます。
しかし、相続登記が義務化されたことで、今後は不動産の相続を知ってから3年以内に相続登記の申請が必要です。
また、申請をしないと10万円罰金を科せられる可能性もあります。
このように、相続した土地を相続登記せずに放置すると罰則もあるので、必ず相続登記を行うようにしてください。
売却する
土地の名義変更が終わったらいよいよ売却します。
売却する方法については、「相続した土地をすぐに売却する2つの方法」の章で詳しく解説していますので、そちらをお読みください。
確定申告
相続した土地を売却したら「確定申告」が必須です。
土地を売却して利益が出た場合は、確定申告をすることで、前述した譲渡所得税を支払う必要があります。
確定申告は、以下3つの書類を取得し、必要書類を添付して2月16日から3月15日の期間内に税務署へ提出することで行います。
- 確定申告書B
- 申告書第三表（分離課税用）
- 確定申告書付表兼計算明細書（譲渡所得の内訳書）
上記の書類は、最寄りの税務署か国税庁の公式サイトからダウンロードできます。
提出書類を確認し、ご自身で行うのが難しそうと感じた場合は、早めに税理士に相談しましょう。
相続した土地をすぐに売却する2つの方法
相続した土地をすぐ売却する方法は、主に以下の2つです。
- 仲介業者に依頼して売却する
- 相続問題専門の買取業者に依頼して直接買い取ってもらう
- 「仲介業者」に売却を依頼する方法
- 売主から土地の売却依頼を受けた不動産会社が、チラシやネットを活用して一般の買い手を探し、契約・決済までを取りまとめる方法。
- 「買取業者」に直接買い取ってもらう方法
- 売主の不動産を不動産会社が直接買い取る方法。仲介業者のように広報活動や買主探しは行わない。
「仲介」と「買取」の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
結論から言いますと、「立地が悪く、買い手から需要がない土地」は買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
専門の買取業者なら、需要がない土地でも商品化するノウハウを豊富に持っているので、確実に買い取ってくれるからです。
以下より、相続した土地を仲介で売却する方法と相続した土地を買取で売却する方法について詳しく解説していきます。
立地の良い需要のある土地は仲介業者に売却を依頼する
相続した土地が、立地が良くて買い手から需要のあるようなら「仲介業者」に売却を依頼すべきです。
需要がある土地なら、一般の買い手が見つかりやすく、すぐに売却できるからです。
前述したとおり、仲介業者は一般の個人を買い手として探してきます。
一般の個人は、立地が良くて利便性の良い物件を探していますから、あなたの相続した土地がその条件に害とするなら、相場通りの価格ですぐに売れるでしょう。
たとえば、「立地が良い土地」とは以下のような状態を指します。
- 最寄駅から徒歩10分以内（田舎なら車で10分以内）
- 商業施設や学校、病院、施設が整っている
- 閑静な住宅街で住みやすい環境が整っている
すぐに売れれば、前述した「取得費の特例」や「空き家特例」などの税金を抑える制度を利用できるようにもなります。
立地が悪く需要のない土地は専門の買取業者に売却を依頼する
相続した土地が、立地が悪くて買い手から需要もなさそうなら「買取業者」に売却を依頼すべきです。
需要がない土地は、一般の個人から人気がなく、仲介業者に依頼して売りに出しても、買い手が見つかりにくいからです。
具体的に、需要のない土地とは以下のような状態を指します。
- 最寄駅から10分以上かかる（田舎なら車で10分以上）
- 商業施設や学校、病院、施設が近くにない
- 治安が悪く、夜道も暗く、出歩くのが危険
実際に、弊社アルバリンクが独自に行った「土地選び・土地探しで優先すること」に関するアンケート調査では、2～7位までが「立地」に関する項目で占められています。
つまり、立地が悪い土地を、一般の個人が買い手となる仲介で売却することは極めて難しいということです。
立地が悪く、需要がない土地であれば、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
なお、売れない土地を買い取ってくれるおすすめの買取業者については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
まとめ
この記事では、相続した土地をすぐに売却すべき理由について解説しました。
相続した土地をすぐに売却すると解説したメリットが享受できるため、できるだけ早く売却しましょう。
しかし、立地が悪く、需要がない土地の場合は、仲介業者に売却を依頼しても売れないため、専門の買取業者に売却をしましょう。
専門の買取業者に依頼すれば、上記のような立地の悪い土地でも商品化するノウハウを持っているので、問題なく買い取ってくれます。
実際に、弊社は立地の悪い物件も積極的に買い取っていますが、以前には「田舎にあって築年数も古く、老朽化が進んだ需要のない物件」を買い取り、お客様からも感謝の言葉をいただけた事例もあります。
参照元：T.Y様「問題の多い家でしたが、とてもスムーズな契約ができ大変助かりました」
もし、あなたが相続した土地が上記のような「一般の個人に需要のない土地」なら、専門の買取業者に売却することを検討してください。
なお、前述したとおり、弊社は相続にも需要のない土地にも強い買取業者です。
今あなたが需要のない土地を相続しようとしているなら、弊社が提携している弁護士や司法書士と連携して、相続手続きのサポートをさせていただきます。
また、相続手続きが終わった後は、仲介では売れにくいあなたの土地を、弊社のノウハウを生かしてできる限り高い価格で買い取ることが可能です。
「問題の多い土地の相続から売却まで一貫してサポートして欲しい」とお考えなら、お気軽にご相談ください。
もちろん、査定や相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
>>【土地の相続から売却までトータルサポート】無料で買取査定を依頼する
まとめ
今回は、相続した土地を売却する方法について、詳しく解説してきました。
本文でも解説しましたが、相続した土地をすぐ売却することには、税金を抑える特例が利用できたり、相続税の納税資金に売却代金を充当できるなどのメリットがあります。
売却方法については、本文中で詳しく解説しているので、改めて一読してみてください。
とはいえ、もし相続した土地が、「立地が悪く需要のない土地」なら、すぐに売ることはできません。
すぐに売れなければ、適用期限のある「取得費の特例」や「空き家特例」が使えなくなってしまいます。
もし、需要のない土地を相続したなら、そういった土地を専門に扱う買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
専門の買取業者なら、需要のない土地でも商品化するノウハウを持っているので、確実に買い取ってくれるからです。
また、「商品化＝収益化」できるので、その分買取価格にも還元できます。つまり、できる限り高く買い取ってくれるということです。
相続した土地を今すぐ売却したいとお考えなら、まずは専門の買取業者に相談してみてください。
なお、弊社は相続した土地に強い専門の買取業者です。
年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
以前には、フジテレビの「Newsイット！」にも取り上げられ、多くのお客様にご支持いただいております。
「相続問題から一刻も早く解放され、土地もできる限り高く売却したい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。
査定のみ、相談のみのお問い合わせもお待ちしております。
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