株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
雑種地は「22種類の地目のいずれにも該当しない土地」のこと
土地には登記官によって認定された「地目」という分類がありますが、雑種地は22種類ある地目のいずれにも当てはまらない土地のことです。
土地の売却において、地目は売れやすさや価格に大きく影響するので、まずは「地目とは何か？」や「雑種地かどうかを確認する方法」についてを詳しく解説していきます。
地目とは「土地の利用用途」のこと
地目とは「土地の利用用途」のことで、下記の22種類があります。
雑種地は、この22種類の項目のいずれにも該当しない「その他」のような土地を指します。
土地の地目によって、利用用途だけでなく税額なども変わってきます。
雑種地に該当する土地の8つの例
雑種地に該当する土地には、以下の8つがあります。
後ほど詳しく解説しますが、登記上は「雑種地」に指定されていても、実際に現地では住宅地として利用されているケースもあります。
あなたの土地が雑種地かどうか確認する3つの方法
ここでは、所有している土地が雑種地かどうかを確認できる以下3つの方法についてご紹介します。
登記簿謄本を確認する
「登記簿謄本（登記事項証明書）」や「登記済証」などの登記情報を見ると地目の確認ができます。
登記簿謄本の例
引用元：法務省「登記簿謄本」
登記簿謄本の「表題部」の「②地目」に、その土地の地目が記載されています。
登記簿謄本は法務局で取得でき、窓口・郵送・オンライン申請などで請求できます。
最も便利なのはオンライン申請で、法務局のオンライン申請システム（登記情報提供システム）で手続きを済ませられ、郵送で自宅に登記簿謄本を送ってもらえます。
また、登記済証は、法務局で登記を行った際に交付されているので、自宅にないか確認しましょう。
固定資産税納税通知書を確認する
土地の地目は、「固定資産税納税通知書」や「固定資産評価証明書」でも確認できます。
固定資産税納税通知書の例
引用元：野々市市「固定資産税納税通知書」
【固定資産評価証明書の見本】
上記画像のように、「住宅用地区分」や、その左の「現況地目」の欄を見れば、現在の土地の利用用途がわかります。（画像の場合は宅地であることがわかりますね）
固定資産税納付通知書は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して、自治体から送付される書類です。
送付の時期は市町村により異なりますが、多くは毎年4〜6月あたりに固定資産税の通知書と納付書がセットで送られます。
目視で地目を判断する
現地を目視で確認し、地目を判断する方法もあります。
地目の決め方には2種類あり、前述した23種類の地目を「登記地目」と呼ぶのに対して、実際にどう使われているかを役所の職員が目視で判断する「現況地目」があります。
固定資産税や売却価格に直接影響するのは「現況地目」です。
現況地目は、もともと目視による調査で行われるため、雑種地を所有者が現地確認することでおおよその判断はできるでしょう。
ただし、あくまでも目視は簡易的な確認方法であるため、地目を正確に把握したい場合には、公的な書類を調べるほうが確実です。
雑種地の売却する2つの方法
雑種地の物件でも問題なく売却できます。
雑種地の物件を売却する方法は以下の2つです。
それぞれ詳しく解説していきます。
地目を宅地に変更して仲介業者に売却を依頼する
不動産市場の買い手の多くは、自身が居住するための宅地を探しているからです。
しかし、住居を建てるための宅地に転用すれば一般の人へ売却しやすくなります。
売却は、不動産仲介業者に依頼をします。街で見かける不動産会社の多くは仲介業者ですので、複数社に査定を依頼して、協力的な業者を選定すると良いでしょう。
ただし、仲介業者は、インターネット広告などを活用して、買主探しのお手伝いをする専門の業者です。
そのため、地目変更は売主自身で行う必要があり、基本的に費用は買主負担である点に注意が必要です。（地目変更の手順については次の章で詳しく解説します）
ただし、住宅地には住宅としての需要があり、雑種地が宅地として需要のあるエリアにあるかどうかで売却の可否が変わります。
簡単な例をあげると、駅から遠くて主要な市街地も近くにない駐車場などを宅地にして需要があるかと言われれば、ほとんどないと言えるでしょう。
都内であれば、徒歩10分圏内に駅があったり、地方なら車で10分以内に市街地に出れるようなアクセスの良い立地の雑種地は、地目を宅地に転用して売却するのに向いていると言えます。
市街化調整区域にある場合は宅地への地目変更が難しい
あなたが所有している雑種地が「市街化調整区域」にある場合、宅地への地目変更が困難です。
市街化を制限する区域。市街地から離れた郊外や田畑が広がる田舎の土地に多い。逆に住宅や商業施設、道路や公園、下水道などの公共施設を優先的に整備する地域を市街化区域と言う。
雑種地から宅地に地目変更するには、事前に建築確認申請を行って建築の許可を得る必要があります。
市街化調整区域の場合、その建築許可が下りないケースが多いからです。
原則として、地目は現状の土地の用途を示すものなので、雑種地のままで地目を宅地に変更することはできません。
雑種地の状態から建物を建てられる状態（＝整地）になって初めて地目変更が行えます。
ですが、いくら雑種地が建物を建てられる宅地の状態になっても、市街化調整区域であることが原因で建築許可がおりず、それにともない宅地に変更することもできないといったケースが少なくないのです。
当然、建物が建てられない土地は買い手からの需要がないので、売却に出しても売れることはないでしょう。
あなたの雑種地が市街化調整区域にあるなら、雑種地のまま売却する方法を検討してみてください。
市街化調整区域については、以下の記事でも詳しく解説しています。
農地を宅地へ地目変更するには農業委員会の許可が必要
もしあなたの雑種地が「農地」の場合、宅地へ地目変更するのは簡単ではありません。
農地から宅地へ地目変更する際は、農業委員会や役所の許可が必要だからです。
農地から宅地へ地目変更する際の主な手順は以下の通りです。
- 農地転用について農業委員会から許可を得る
- 都市計画法について役所から許可を得る
- 土地を建物が建てられる状態に整地して建築許可を得る
- 宅地に地目変更する
上記の通り、農業委員会や役所へ申請書を提出し、地目変更の許可を得る必要があります。
役所に何度も足を運んだり、見慣れない申請書を記入したりなど、知識のない一個人ではかなり難しい手続きとなり、難易度は高いです。
おまけに、上記2つの許可を得られても、前述した「市街化調整区域だから」などの別の理由で建築許可がおりず、地目変更できない可能性もあります。
よって、農地は宅地に地目変更するのではなく、そのままの状態で売却する方法を検討するべきです。
農地の売却に関しては、以下の記事でも詳しく解説しています。
雑種地のまま不動産買取業者に売却する
前述したように、宅地としての需要がなかったり、市街化調整区域や農地が絡む雑種地は、そのままの状態で専門の買取業者に買い取ってもらうのがおすすめです。
不動産業者が顧客の物件を直接買い取る不動産売却方法。仲介のように、一般の個人を買い手として探す必要がないので売却スピードが速い。
専門の不動産買取業者なら、悪立地の雑種地でも資金や人材を投じて商品化し、再販して収益を得られるノウハウを持っているからです。
例えば、畑として利用していた雑種地を買い取ったのであれば、まずは買取業者が役所や農業委員会に働きかけて宅地への地目変更を行い、建て替え可能な状態にします。
そのように再生した物件は、その後賃貸に出したり、不動産投資家に売却することで収益化を図ります。
このように、雑種地を買い取っても収益化できるので、その分適正な価格で売主から雑種地を買い取ることができるのです。
ですから、「雑種地を適正価格もしくはできる限り高く買い取って欲しい」とお考えなら、専門の買取業者に買い取ってもらうのが最適です。
なお、弊社アルバリンクは、全国の悪立地・ボロ物件など、さまざまな売れにくい事情を抱えた不動産を買い取ってきた実績があります。
他社で買取を断られてしまった雑種地でも適正な金額をつけて買い取れますので、ぜひ一度無料査定をしてみてください。
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なお、仲介と買取の違いをさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
雑種地を宅地に地目変更する3つの流れ
雑種地を「宅地」に地目変更するには、主に以下3つの流れで手続きを行います。
- 仲介業者に売却を依頼して買い手を見つける
- 役所に建築確認申請を行って建築許可をもらう
- 地目変更の申請と登記を行う
地目変更では、書類の確認後に現地調査が行われるため、家を建てる基盤が整っていなければ、宅地に転用できません。
ですから、仲介業者に売却を依頼し、買い手が見つかってから家の着工を開始し、完成後に地目変更の手続きを行う流れになります。
地目変更はご自身でも行えますが、雑種地の状態によっては土地の調査や測量が必要になるケースもあり、司法書士などの専門家に依頼した方がスムーズに手続きが進められます。
司法書士へ依頼料は、地域によって異なりますが、4万〜5万円程度です。
たいていの不動産会社は司法書士と提携しているので、地目変更の手続きの代行を依頼しましょう。
なお、弊社アルバリンクも司法書士と提携しておりますので、地目変更についてお困りの際は、お気軽にご連絡ください。
ご相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
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雑種地を高額売却可能な不動産買取業者の選び方
雑種地は、専門の買取業者への売却がおすすめであることを前述しましたが、買取業者ならどこでもいいわけではありません。
専門の買取業者の中にも、あなたの雑種地を安く買い叩こうとする悪徳業者が存在するからです。
この章では、雑種地を高く買い取ってくれる買取業者の3つの見極め方について解説していきます。
買取実績の豊富な不動産買取業者をピックアップする
雑種地を専門の買取業者に買い取ってもらう際は、買取実績が豊富な業者をピックアップしてください。
実績豊富な買取業者ほど、買い取った土地を活用するノウハウが蓄積されているため、出口（＝収益化）が想定できている分、強気の査定が可能だからです。
買取実績が豊富かどうかは、その買取業者の公式HPを見れば確認できます。
買取実績として買い取った物件の写真が載っていたり、お客様の声として評価の高いコメントが複数掲載されていれば、実績があると言えるでしょう。
また、テレビや雑誌などのメディアに出演した経歴もあればなお良いです。
メディアに掲載された実績があるということは、お客様に対して満足度の高いサービスを提供している証拠であり、納得のいく価格で買い取ってくれる可能性が高いからです。
お客様の声やメディア掲載など、第三者からの評価が高いとわかる実績が載っている買取業者であれば信用できると思って大丈夫です。
ちなみに、弊社アルバリンクは、公平性の高い口コミサービスである「Google口コミ」でも、お客様からたくさんの感謝の声をいただいております。
雑種地のような訳あり物件を年間600件以上（※2023年1月～10月の実績）買い取ってきた実績があり、過去にはフジテレビの「newsイット！」にも訳あり物件の買取専門業者として紹介されました。
「雑種地をできる限り高く売却したい」とお考えなら、一度弊社にご相談ください。
「とりあえず査定してみたい」といった気軽なお問い合わせでも大歓迎です。
査定額と根拠を確認する
雑種地を専門に扱う買取業者をピックアップし、査定を依頼したら、査定額の金額と根拠を合わせて確認することも重要です。
査定額と合わせて根拠まで確認すれば、その査定額が嘘ではないことがわかるからです。
「高く売りたい！」と考えていると、どうしても査定額の高い買取業者を盲目的に選んでしまいがちです。
しかし、買取業者の中には、顧客獲得のためにわざと査定額を釣り上げる悪徳業者も存在するので、査定額が信憑性の金額なのかどうかを確認する必要があるのです。
具体的には、査定結果を受け取ったら「この査定額の根拠は何ですか？」とストレートに聞いてみてください。
「近隣にある類似物件の取引事例を参考に算出しました」というように、しっかりとしたデータに基づいていることわかれば、査定額は正当なものだと思って大丈夫です。
買取の場合は査定額がそのまま買取価格になりますから、高い査定額を提示する業者が現れたら、妥協せずその根拠までしっかり確認してください。
なお、弊社は雑種地のような訳あり物件を専門に扱う買取業者で、年間600件の買取実績（※2023年1月～10月の実績）を元にあなたの物件を適切に査定いたしますので、気軽にご連絡ください。
査定のみのお問い合わせでも大歓迎です。
担当者の質を比較する
査定を依頼した際には、査定額と根拠を確認すると同時に「担当者」も確認してください。
いくら査定額が高く、根拠があっても、担当者の能力が低ければ高く売れる物件も売れなくなるからです。
例えば、以下のような特徴を持つ営業マンに担当された場合は、買取を任せるべきか検討し直した方が良いでしょう。
- 相談者の話を親身に聞いてくれない（自分のしたい話ばかりする）
- 連絡のスピードが遅い（放置される）
- アドバイスが雑（相談者がわからない単語を使う）
- 営業マンの専門的な知識が乏しい
また、担当者の言葉遣いや服装や社会人としての基本的なマナーが欠落していないかもチェックしましょう。
上記のように、営業マンの能力が低い場合は、その営業マンの上司に担当してもらうか、担当を変えてもらうか、買取業者の変更を検討するのが無難です。
なお、雑種地のような売れない土地を買い取ってくれる買取業者の選び方やおすすめの買取業者については以下の記事で詳しく解説しています。
併せて参考にしてください。
雑種地を買取した弊社の事例
この章では、弊社で雑種地を買い取った事例を紹介させていただきます。
【買取した雑種地（U様宅）の概要】
| 物件の所在地 | 新潟県柏崎市 |
|---|---|
| 買取価格 | 600万円 |
| 買取時期 | 2021年5月 |
【U様の買取事例】
父が亡くなり、田舎にある畑や山林を相続することになりました。
畑や山林をもらっても、都心に住んでいる私たち家族が使えるわけでもなく、どうにかできるわけでもなかったので、そのまま放置していました。
しかし、放置していたことで土地が荒れてしまい、近隣の方から苦情が来るようになってしまったので、重い腰を上げて売却することにしました。
田舎に帰って、地元に不動産会社に相談したのですが、「うちでは扱えませんね。」という同じ理由ですべての担当者に断られてしまい、途方に暮れておりました。
そんなときにたまたま見つけたアルバリンクさんのネット記事を読んで、農地でも扱ってくれることを知り、すぐに問い合わせを行いました。
担当者の方は親身に話を聞いてくれ、今までの不動産会社との違いに驚きました。
査定額には期待しておりませんでしたが、600万円という値段をつけていただき、納得の上でそのまま買い取っていただきました。
アルバリンク様には感謝しかありません。本当にありがとうございました。
上記のお客様のように、雑種地が売れずに苦しんでいるお客様は他にもたくさんいらっしゃいました。
もし、あなたもU様と同じように雑種地の買取を検討しているなら、まずは弊社に一度ご相談ください。迅速で丁寧な対応をお約束します。
もちろん、査定や相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
>>【活用が難しい雑種値を高額売却！】無料で買取査定を依頼する
雑種地の売却にかかる費用・税金
ここでは、雑種地の売却にかかる以下の費用・税金について解説します。
印紙税
印紙税とは、日常の商業取引において作成する、契約書や領収書などの文書に課税される税金の1つです。
課税される文書には第1号から第20号まであり、その種類と取引金額で印紙税の税額が異なります。
不動産の売買に関する契約書は、令和6年3月31日まで軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 軽減税率 |
|---|---|
| 10万〜50万円 | 200円 |
| 〜100万円 | 500円 |
| 〜500万円 | 1,000円 |
| 〜1,000万円 | 5,000円 |
| 〜5,000万円 | 1万円 |
| 〜1億円 | 3万円 |
| 〜5億円 | 6万円 |
| 〜10億円 | 16万円 |
| 〜50億円 | 32万円 |
| 50億円〜 | 48万円 |
参照元：国税庁「印紙税額」
例えば、雑種地の売却金額が1,000万円であれば、印紙税は5,000円かかることになります。
印紙税を納付するタイミングは、不動産売買契約の締結時です。
税額分の収入印紙を契約書に添付し、印鑑や署名で消印すれば納付となります。
収入印紙は郵便局やコンビニなど、さまざまな場所で入手可能です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産の売却によって得た利益の部分に対して課せられる税金です。
不動産を購入したときの金額と売却時にかかった経費を差し引いた額が「譲渡所得」となります。
譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
ここから、不動産の購入時に支払った総額である「取得費」がわかる場合と、わからない場合で計算方法が変わりますので、それぞれ詳しく解説していきます。
取得費がわかる場合の譲渡所得の算出方法
取得費がわかる場合の譲渡所得税の計算は、不動産の取得にかかった総額から、建物の減価償却費を差し引いた金額になります。
そのため、まずは減価償却費を算出します。
経過年数とは所有期間のことで、償却率は建物の構造ごとに定められている数値のことです。
では、売却金額が3,000万円で、譲渡費用100万円、土地の購入価格2,000万円、建物の購入価格1,500万円の木造住宅を30年間所有していたと仮定して計算します。
「建物の購入金額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」より、
建物の減価償却費 = 1,500万円 × 0.9 × 0.031 × 30年＝1,255万円
次に、土地と建物の取得費を合わせて、トータルの取得費を算出します。
取得費 = 2,000万円 + (1,500万円 – 1,255万円） = 2,250万円
次に、譲渡所得を以下のように求めます。
「売却金額 – 取得費 – 譲渡費用」より、
譲渡所得 = 3,000万円 – 2,250万円 – 100万円 = 650万円
最後に、算出した譲渡所得に、雑種地の所有年数に応じた税率をかけて、譲渡所得税を導き出します。
所有期間が5年未満であれば「短期譲渡所得」となって税率は39.63％、所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となって20.315％の税率になります。
650万円 × 20.315％ = 132万475円
このように、譲渡所得税は132万475円となります。
取得費がわからない場合の譲渡所得の算出方法
「売却額（譲渡価額）× 5%」より、
3,000万円 − 150万円＝ 2,850万円
5年以上所有している不動産の税率は20.315％であるため、
2,850万円 × 20.315% ＝ 578万9,775円
このように、取得費が不明であるケースの方が、譲渡所得税が高くなります。
相続した雑種地を売却する際は取得費加算の特例を活用しよう
相続によって取得した雑種地に相続税を支払った後に、売却時の譲渡所得税までかかると、所有者にとっては大きな負担になってしまいます。
こうした負担を軽減するために「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」という、通称、取得費加算の特例と呼ばれる制度があります。
特例を適用できれば、相続税額の一部を取得費に加算できるため、譲渡所得税を減額できるのです。
まずは、国税庁の提供するチェックシートにて、自身が適用要件を満たしているか確認しましょう。
参照元：国税庁「相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の特例チェックシート」
取得費に加算できる相続税の求め方は、下記のとおりです。
相続税額が300万円、実家の売却金額が3,000万円、全相続財産の課税価格が5,000万円と仮定して計算すると、
このように、譲渡所得の計算の取得費に180万円をプラスできる計算になります。
取得費加算の特例が適用されると、取得費がわかる場合は35万5,513円、取得費がわからない場合は36万5,670円の税金を軽減できます。
取得費加算の特例については、以下の記事でも詳しく解説しています。
また不動産売却時に発生する税金についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
まとめ
今回の記事では、雑種地の確認方法や売却方法について解説しました。
あなたの土地が雑種地であるかどうかは、「登記簿謄本」や「固定資産税通知書」の地目の欄を見ることで確認できます。
上記の方法で確認し、雑種地であることが確定的であれば、以下2つの方法のどちらかで売却を検討してください。
- 地目を「宅地」に変更して売却する
- 雑種地のまま専門の買取業者に売却する
もし、あなたの雑種地が市街化調整区域にあったり、農地の状態であれば、宅地への地目変更が難しいので、専門の買取業者への売却が賢明です。
専門の買取業者であれば、地目変更をしなくてもそのままの状態で買い取ってくれるからです。
つまり、役所で自ら手続きしたり、専門家に報酬を支払って手続きしてもらったりなど、手間やお金をかけずに雑種地を手放せ、おまけにまとまったお金も手に入れられます。
「面倒な手続きをせずに売却したい」「雑種地の立地が悪くて売れるか不安」と思っているなら、弊社アルバリンクをはじめとした専門の買取業者に相談してみてください。
弊社は、あなたの抱える事情をしっかり伺い、真摯に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。
もちろん、査定のみ、ご相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
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