株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
旗竿地とは旗の形状をした土地のこと
旗竿地とは道路に接している土地部分が細長くなっていて、その奥にまとまった敷地がある旗の形状をした土地のことです。
土地の中には、きれいな四角形のかたちをした土地ばかりではなく、旗竿地などの不整形な形状の土地も多く存在します。
旗竿地は、きれいな四角形の整形地に比べるとデメリットが多くなり、土地の価格が安いことがほとんどなため、売れにくいことが特徴です。
また、旗竿地は道路に接している土地部分を駐車スペースとしているため、「敷地延長」「路地状敷地」などと呼ばれることもあります。
なお、旗竿地のについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
旗竿地が存在する理由
一般的に旗竿地は、大きな土地を分筆することで生まれます。
1区画が大きな土地の場合は、そのままでは価格が高すぎて売れないため、ハウスメーカーや不動産会社などは分筆して販売することが一般的です。
1つの土地を分筆する際に、道路に面している土地の幅が長い場合は整形地を2つとして分筆できるケースもありますが、整形地を2つとした分筆ができないケースがほとんどです。
そのため、接道義務をクリアしたうえで、効率よく分筆することで旗竿地が生まれることになるのです。
原則として敷地が幅員4mの建築基準法上の道路に2m以上接していなければいけないという規定のこと
接道義務をクリアするためには下図の左の例のように縦に2分割する方法もありますが、道路に面している土地の幅が長くない場合は、細長い建物しか建築できないため、売れにくいでしょう。
右の例では旗竿地の土地は安く必要がありますが、どちらの土地も売却しやすくなります。
旗竿地で後悔する理由10選
旗竿地を相続して後悔する理由は、以下のとおりです。
それぞれの理由について詳しく解説します。
駐車しにくい
旗竿地で後悔する理由として、駐車しにくいことが挙げられます。
道路に面している土地部分の幅によって異なりますが、駐車自体しにくい旗竿地が一般的です。
車本体の幅に加えて乗り降りするスペースが必要になるため、ドアを大きく開けられません。
隣の敷地との間に塀や壁がある場合は傷がつかないように気をつける必要があるため、車に乗り降りするたびにストレスが溜まってしまうでしょう。
また、旗竿地では車を2台止める場合は、縦列駐車をすることが一般的です。
車を出し入れする順番が異なる場合は車の入れ替えも大変になります。
忙しい朝に車を入れ替えるのは大変なため、後悔する人もいるでしょう。
日当たりが悪い
旗竿地は日当たりが悪いことも後悔する理由です。
建物に囲まれていることが多い旗竿地は、日当たりが悪いケースが多いのです。
周囲の建物との位置関係や窓の位置なども関係しますが、階高が高い建物や3階建ての建物が多い場合は、とくに日当たりが悪くなるでしょう。
洗濯物が乾きにくかったり、昼間でも電気をつけないといけなかったりと後悔することになります。
風通しが悪い
旗竿地は風通しが悪いことも後悔する理由といえます。
先述のとおり、旗竿地は建物に囲まれていることが多いため、風通しも悪い傾向にあります。
窓を開けても風が通らないため、通常の住宅と比較して、エアコンを使用する頻度が高くなるでしょう。
また、日当たりが悪く、風通しも悪い場合は、カビが発生しやすくなります。
建築コストが高くなる
旗竿地に建物を建てる場合は建築コストが高くなる可能性があります。
道路に面している土地部分が狭いため、建物を建てる際に使用する重機が入らず、工期が長くなることによって建築コストが高くなってしまうからです。
土地を安く購入できても建築費が高くなるため、旗竿地で後悔する要因といえるでしょう。
セキュリティ面に不安がある
旗竿地はセキュリティ面に不安があることも後悔してしまう要因です。
旗竿地は奥まった場所に建物を建てるため、セキュリティ面に不安があります。
周囲も建物に囲まれており、死角になりやすいため、空き巣に狙われやすくなるのです。
一戸建てはマンションのように管理人がいないため、しっかりとした防犯対策が必要になるでしょう。
近隣住民とトラブルになる
旗竿地は通常の土地と比べると近隣住民とトラブルになりやすいことも後悔する要因の1つです。
周囲が建物に囲まれているため、騒音などの問題でトラブルになることがあります。
とくに生活する時間帯が異なる住民がいる場合は、掃除機や洗濯機などの生活音でもトラブルになってしまうのです。
弊社が行った「近所迷惑な人の特徴ランキング」のアンケートでも、「騒音を出す」がダントツで1位になっており、騒音はトラブルの原因になりやすいことがわかります。
ペットや子どもの声などをうるさいと感じられることがあるため、なかなか窓も開けにくくなるでしょう。
また、旗竿地の道路に面している土地部分には塀などの仕切りがなく、境界があいまいになっていることも少なくありません。
分譲地などで駐車スペースが隣り合っている場合は、車に出入りしやすくするために駐車する場所をずらす必要があるでしょう。
幅が狭いで駐車スペースに塀やフェンスなどで仕切ることはデメリットになるため、気を遣って協力することが重要です。
なお、弊社AlbaLinkは、隣家トラブルが起きている不動産も現況買取が可能です。
弁護士などの士業とも連携があるため、トラブルのない買取が実現できます。
旗竿地のトラブルにお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。
旗竿地のトラブル回避法については、以下の記事で詳しく解説しています
雪かきが大変になる
旗竿地はエリアによっては通常の土地と比べると雪かきが大変になります。
積雪によって雪かきが必要になった場合は、道路上にある雪を捨てる場所まで雪を運ぶ必要があるのです。
積雪が多いエリアは国土交通省によって豪雪地帯指定区域に指定されており、北海道や東北地方だけでなく静岡県の一部など関東エリアも該当します。
積雪によって車が出られない可能性もあるため、除雪機などが必要になるでしょう。
解体費用が高額になりやすい
旗竿地は建物を解体する場合も費用が高額になりやすい傾向にあります。
建物を建てる場合と同様で重機が入れず、建物周囲の足場設置や撤去もしづらいため、工期が長くなってコストが高くなるのです。
また、旗竿地は周囲を建物に囲まれており、解体にともなう騒音や臭気、粉塵が問題になりやすいため、対策する必要があるでしょう。
建て替えできない可能性がある
旗竿地は建て替えできない可能性があることも後悔してしまう理由です。
先述のとおり、旗竿地は接道義務をクリアすることが目的で作られることが多いですが、地域の条例を満たしていないケースもあります。
建築基準法の接道義務をクリアしていても自治体の条例に違反している場合は建て替えできないのです。
たとえば、東京都では「路地状部分の長さが20m以上の場合は道路に3m以上接しなくてはならない」という規定があります。
また、過去に旗竿地の道路に面している土地部分を周囲の住民が通行する道路として提供している場合や同意を得たうえで他人の土地を自分の土地の一部として設定している場合は、現在では解釈が変わっている可能性もあります。
旗竿地に築年数が古い建物が建っている場合は、建て替えできない可能性があるでしょう。
なお、旗竿地の物件を建て替えたい場合は、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
売却が難しい
旗竿地は整形地と比べると売却が難しい可能性があります。
これまで解説したとおり、旗竿地にはデメリットが多いため、土地の価格を安くしないと売れにくい傾向にあります。
立地が悪い旗竿地の場合は、いくら価格を安く設定しても、売却自体難しい可能性があるでしょう。
どうしても売れない場合は、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
なお、弊社アルバリンクも需要のない物件を買い取っている不動産買取業者です。
売りに出しても、買い手が見つからない旗竿地の扱いに困っている方は、ぜひ弊社にお問合せください。
後悔するだけじゃない！旗竿地のメリット6選
旗竿地には後悔するようなデメリットだけでなく、以下のようなメリットもあります。
それぞれのメリットについて詳しく解説します。
土地代を安く抑えられる
旗竿地の最大のメリットは安く土地を購入できることです。
たとえば、駅近で利便性の良い立地や学校区が良い立地は人気が高いため、土地の金額も必然的に高くなります。
しかし、旗竿地であれば、通常の土地（整形地）と比較して、2～4割程安くなる傾向にあります。
不整形地である旗竿地の評価額を算出する際には、不整形地補正率が適用されるため、整形地よりも最大で40％評価額が下がることになるのです。
土地の形状に応じて評価額を調整すること
参照元：国税庁｜不整形地の評価
条件の良い土地であっても旗竿地であれば、予算内でマイホームが建てられる可能性があるでしょう。
固定資産税が安い
旗竿地は固定資産税や都市計画税が安いこともメリットです。
固定資産税や都市計画税は不動産の評価額によって算出されるため、土地の価格が安ければ、税額も安くなるのです。
実際に整形地と旗竿地で固定資産税と都市計画税の納税額を比較してみましょう。
【整形地の評価額2,000万円、旗竿地の評価額1,600万円（不整形地補正20％）の場合】
固定資産税と都市計画税を算出するための計算式は、以下のとおりです。
都市計画税=固定資産税評価額（課税標準額）×0.3%（制限税率）
参照元：総務省 ｜固定資産税
参照元：総務省｜都市計画税
整形地にかかる固定資産税と都市計画税
固定資産税=2,000万円×1.4%=28万円
都市計画税=2,000万円×0.3%=6万
合計：34万円
旗竿地（不整形地）にかかる固定資産税と都市計画税
固定資産税=1,600万円×1.4%=22万4,000円
都市計画税=1,600万円×0.3%=4万8,000円
合計：27万2,000円
上記の例では、整形地ではなく不整形地を相続した場合、6万8,000円節税できることがわかります。
固定資産税や都市計画税は毎年かかる税金のため、安くなることはメリットといえるでしょう。
静かに暮らしやすい
旗竿地は通常の土地と比べて、比較的静かに暮らしやすいこともメリットの1つです。
先述のとおり、道路から距離がある奥まった敷地に建物が建てられるため、騒音が少なく静かです。
住宅のそばを人や車も通らず、周囲の目も気になりにくいため、国道など大通りに面している住宅と比較すると大きな差になるでしょう。
また、旗竿地は、台風の被害を受けにくいメリットもあります。
住宅に囲まれている旗竿地では、周囲の建物が縦の役割となってくれるため、台風の被害が少なくなるのです。
延床面積を広くとれるケースがある
旗竿地は、整形地と比較して延床面積を広くとれるケースがあります。
住宅における延床面積は、土地の面積に建ぺい率や容積率をかけて算出します。
先述のとおり、旗竿地は整形地と比べて安いため、同じ予算の場合は、旗竿地の面積が広くなるでしょう。
旗竿地のほうが延床面積が大きくなるため、広い家が建てられる可能性があるのです。
ただし、旗竿地は斜線制限などの影響を受ける可能性があるため、思ったとおりの建物が建てられない場合もあります。
コストパフォーマンスが高い家になる
旗竿地はコストパフォーマンスが高い家にできることもメリットといえます。
土地の価格が安い旗竿地であれば、家にかかる総額を抑えることが可能です。
住宅ローンの借入金額を抑えて月々の支払いを安くしたり、余った予算で家具や家電を購入したりできるでしょう。
また、建物本体や外構などに予算を回すことも可能です。
キッチンや浴室などの住宅設備のグレードをアップさせたり、道路までの長いアプローチをおしゃれに仕上げたりと住宅全体の質を上げられます。
土地の形状にこだわらなければ、アイデア次第で満足度の高い家に仕上げられるでしょう。
道路から離れているため比較的安全に暮らせる
旗竿地にある住宅は道路から離れているため、安全に暮らしやすいでしょう。
整形地は玄関から道路までの距離が比較的短いため、小さな子どもがいる家庭は急に飛び出して事故に遭うリスクが生じます。
旗竿地であれば、子どもが元気に家から飛び出したとしても道路までは距離があるため、比較的安全に暮らせるでしょう。
旗竿地で後悔しないための注意点5選
旗竿地を相続して後悔しないために、以下の点に注意しましょう。
それぞれの注意点について詳しく解説していきます。
需要がある立地か確認する
旗竿地を相続する際は、需要がある立地か確認することが重要です。
相続後に活用したり、売却したりする場合は、需要がある立地でないと難航するでしょう。
弊社が行った「家の購入で優先したこと」アンケートでは、立地を最も重視した人が6割りを超えています。
賃貸物件として活用する場合も立地は重要になるため、需要がある立地なのか慎重に検討することをおすすめします。
採光や通風を考慮した間取りになっているか確認する
旗竿地を相続する際は、採光や通風を考慮した間取りになっているか確認することも大切です。
先述のとおり、旗竿地にある住宅は日当たりが悪く、風通しも悪い物件が多いため、相続後に活用したり、売却したりするためには立地と同様に確認が必要です。
また、建物の築年数が古い場合は建て替えが可能かどうかも確認することをおすすめします。
旗竿地にある住宅が採光や通風を考慮した間取りになっておらず、建て替えもできない場合は相続すると後悔することになるでしょう。
間口が3m以上あるか確認する
旗竿地を相続する際は、道路に面している土地部分の幅が3m以上あるか確認しましょう。
建築基準法の接道義務は最低2mですが、駐車スペースとして考えた場合は最低3m必要になります。
車を乗り降りする際のスペースが必要になるため、2mでは狭すぎて毎日ストレスを感じることになるでしょう。
普段使用しているスーパーやコンビニなどの駐車場は2.5mは確保しているため、よく使う家の駐車スペースとして幅3mは確保したいところです。
また、旗竿地の道路に面している土地部分の幅が3m以上あれば、建物を建てる場合や解体する場合に使用する重機が入れます。
建築費用や解体費用が無駄に高くなることがないため、相続後に活用したり、売却したりする場合のリスクが軽減されるでしょう。
なお、間口の狭い旗竿地については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
インフラが整備されているか確認する
旗竿地を相続する際は、インフラが整備されているか確認することも重要です。
相続した旗竿地を活用したり、売却したりする場合は建て替えするケースもありますが、インフラが整備されていないと費用がかかります。
とくに相続した旗竿地に建物が建っていない場合はインフラが整備されていない可能性が高いでしょう。
旗竿地にインフラを整備する場合は、下図のように水道管や電線を引き込む距離が長くなるため、高額になります。
旗竿地にインフラが整備されていれば、相続後に活用したり、売却したりする場合のリスクが軽減されるでしょう。
売却する場合は専門の買取業者に依頼する
相続後に旗竿地を売却する予定の人は専門の買取業者に依頼しましょう。
不動産の売却方法には、業者が売買をサポートする「仲介」、業者が直接買い取る「買取」の2種類があります。
相続する予定の旗竿地の立地が悪い場合は不動産会社に売却を依頼しても断られるケースも少なくないため、買取業者に売却することをおすすめします。
ただし、買取業者ならどこでもいいというわけではありません。
旗竿地などのようにデメリットの多い特殊な不動産は扱いが難しいため、安く買い取りされる可能性があるのです。
専門の買取業者であれば商品化するノウハウを持っているため、立地が悪い旗竿地であっても高額で買い取ってくれます。
また、仲介業者に旗竿地の売却を依頼して売れても、建物がある場合は契約不適合責任を負う必要があります。
契約不適合責任
売買契約書に記載のない欠陥や不具合に対して売主が負う責任のこと
専門の買取業者であれば、契約不適合責任を免責できるため、安心して売却できることもメリットといえます。
専門の買取業者であれば、建物の欠陥は現地調査で見抜くことが可能なため、契約不適合責任を免責できるのです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、建物がある旗竿地でも契約不適合責任を免責して積極的に買い取っている買取業者です。
売れにくい不動産を専門に取り扱う弊社であれば、仲介で売れない家をスピーディーに高額で買い取れます。
無料相談・無料査定のみの問い合わせも歓迎しておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
旗竿地の相続で後悔している人はアルバリンクに売却！
旗竿地を相続して後悔している人はアルバリンクに売却しましょう。
弊社アルバリンクは売れない旗竿地などを含めた訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。
以下は、弊社が実際に「買取を行った旗竿地」の事例です。
【買取した旗竿地の概要】
| 物件の所在地 | 神奈川県平塚市 |
|---|---|
| 物件種別 | 旗竿地 |
| 買取価格 | 300万円 |
| 買取時期 | 2024年3月 |
上記の例では、相続した実家を1年半程放置して空き家になっており、荷物が残っている状態でした。
このまま放置するわけにはいかないと大手の仲介業者に売却を依頼したが、旗竿地ということもあって断られたため、弊社に買取査定を依頼されました。
買取価格にも納得いただけたため、そのまま買取しました。
実際に旗竿地をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえた」「他社から断られたのに買い取ってもらえた」などの感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
弊社は2011年に創業以来、2020年から2023年までの間で500件以上の空き家を買い取っている業者で、2023年に上場して社会的信用も得ています。
査定依頼をいただいても、無理な営業は行いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
なお、アルバリンクの評判や口コミについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
まとめ
今回は、旗竿地で後悔する理由について詳しく解説しました。
旗竿地のある立地が良く、建て替えも可能であれば、相続しても十分に活用したり、売却したりできます。
しかし、旗竿地はデメリットが多いため、相続する際は慎重に判断することをおすすめします。
旗竿地を相続して後悔している場合や、相続する旗竿地の活用や売却が難しいと思っている人は、専門の買取業者に売却しましょう。
専門の買取業者であれば、売れない旗竿地でも1週間から1ヶ月の短期間で現金化することが可能です。
また、相続した旗竿地に建物がある場合は買取業者に売却すれば、契約不適合責任を免責して契約できるメリットもあります。
築年数が古い家の場合は把握できていない欠陥や不具合も多いため、契約不適合責任を免責できれば物件の引渡し後も安心です。
なお、弊社アルバリンクも売れない旗竿地などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
所有する物件が売却できずにお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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