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共有不動産でも共有持分のみなら自由に売却できる
共有持分とは、複数人で1つの不動産を共有するとき、各共有者がもつ割合的な権利を指します。
共有状態の不動産全体を処分するには、他の共有者からの同意を得なければなりません。
それに対して、自身の共有持分だけであれば、他の共有者から同意を得ることなく売却することが可能です。
それぞれの理由を解説したのち、次章以降で共有持分の具体的な処分方法をご紹介していきます。
共有不動産全体を処分するなら、共有者全員の同意が必要
共有不動産全体を処分するには、共有者全員の同意が必要です。
民法によって、共有不動産に対しておこなう行為は、下記のように定められているからです。
| 保存 （修繕・居住など） |
管理行為 （リフォームなど） |
変更行為 （売却、賃貸契約の締結など） |
|---|---|---|
| 単独で可能 | 過半数の持分の同意が必要 | 共有者全員の同意が必要 |
参照元：e-GOV｜民法251条
1人でも売却に反対する共有者がいれば、共有不動産を全体として売却することはできません。
自身の共有持分のみ処分するなら、他の共有者の同意は不要
自身の共有持分のみを処分するのであれば、他の共有者の同意は不要です。
共有持分は、完全に個人の所有物だからです。
なので、自身の共有持分のみであれば、他の共有者から同意を得るために交渉をおこなう必要はなく、自らの意思だけでいつでも共有持分を処分できます。
なお、他の共有者から同意を得られないときの共有持分の処分方法は、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
【自分のみ】共有持分を処分する2つの方法
お伝えした通り、共有持分のみであれば、自身のタイミングで処分することが可能です。
自身の共有持分のみを処分する具体的な方法は、下記の2つです。
- 放棄する
- 第三者に売却する
詳細はこれから解説しますが、結論から言って、自身の共有持分のみを処分するなら、第三者に売却するのが賢明です。自身の共有持分を放棄するには、他の共有者からの協力が必要だからです。
共有持分を処分する2つの方法を、それぞれ分けてご説明します。
共有持分を放棄する
自身の共有持分を放棄することで、他の共有者から同意を得ることなく共有持分を処分できます。
放棄した持分は、他の共有者に対し、それぞれの持分割合に応じて分配されます。
共有持分の放棄に必要な手続きの流れは、大きく分けて2ステップです。
- 他の共有者に持分の放棄を通知する
- 放棄に伴う所有権移転登記をおこなう
ただし、共有持分を放棄する際におこなう持分移転登記（持分所有者の変更を明確にするための登記）には、他の共有者から協力を得て、共同で申請する必要があります。
つまり、自己判断でおこなえる持分放棄であっても、他の共有者には登記に協力してもらわなくてはならないのです。
もし登記の協力を拒む共有者がいたら、登記引取請求訴訟を起こすことで問題の解決が可能です。
共同申請による登記を拒む共有者がいる場合に、裁判所から登記するよう判決を出してもらうための訴訟。
参照元：e-Gov法令検索｜不動産登記法第63条
ただし、訴訟を起こすとなると共有状態の解消まで数ヶ月から半年以上かかることもありますし、弁護士費用として数十万円から数百万円もの費用がかかる点に注意が必要です。
結局のところ、他の共有者と一切かかわることなく共有持分を放棄することはできません。
「他の共有者と関わりたくない」「他の共有者から協力を得るのが困難」という方は、後述する自身の共有持分を第三者に売却するを検討しましょう。売却であれば、完全に自身の意思のみで共有持分を処分できるからです。
なお、共有持分の放棄の手順やかかる費用については、以下の記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
共有持分を第三者に売却する
自身の共有持分を第三者に売却することで、他の共有者と一切関わることなく持分を処分できます。
第三者との間で持分の取引をおこなうので、放棄と異なり、他の共有者の協力は一切不要です。
ただし、共有不動産全体を処分するなら、共有者全員の同意が必要でお伝えした通り、持分を購入して不動産を共有したところで自由に物件を扱えないことから、第三者への共有持分の売却は困難になります。
そこで、共有持分を確実に第三者に売却するのであれば、記事内で後述する専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうのがベストです。共有持分の専門家である買取業者であれば、豊富な活用ノウハウを駆使して、買い取った持分を最も利益を生み出せる方法を選択できるからです。
詳細は共有持分を処分したいなら専門の買取業者に依頼をご覧ください。
共有持分の売却相場を知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
【自分と共有者】共有持分を処分する4つの方法
前章では、自身の意思で共有持分を処分する2つの方法をご紹介しました。
一方、他の共有者との関係が良好で、交渉して協力を得られるのであれば、共有持分を処分する方法は下記の4つです。
- 共有不動産全体で売却する
- ほかの共有者に共有持分を売却する
- ほかの共有者に共有持分を贈与する
- ほかの共有者と共有持分を交換する
不動産全体の売却や他の共有者との取引なら、自身の持分を第三者に売却するよりも高い金額で持分を手放せる可能性があります。理由や詳細を、次の見出しからそれぞれ解説していきます。
共有不動産全体で売却する
共有者全員で不動産全体を売り出せば、相場通りの価格で売却できます。共有者全員の持分を全て合わせて売却するのであれば、自身の意思のみで自由に活用できる不動産になるからです。
ただし、前述のとおり、共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対する共有者がいれば、不動産全体の売却はできません。
また、不動産の売却価格や売却期限を巡って、共有者同士でトラブルになる事例も珍しくはありません。
以上のことから、共有者全員で不動産全体を売却する方法は、共有者全員の関係が良好で、なおかつ全員に売却の意思があるという方に、おすすめな処分方法と言えます。
ほかの共有者に共有持分を売却する
他の共有者と交渉し、自身の持分を買い取ってもらうことで、第三者との売買よりも高額で売却できる可能性があります。
他の共有者にとっては、持分を買い取って自身の共有持分が増えれば、不動産の活用を巡って共有者の同意が必要なとき、持分の過半数を得やすくなるというメリットがあるからです。
ただし、共有持分を買い取るには当然、相手の共有者が負担する費用が発生します。
さらに、持分を購入する側にとっては、自身の持分割合が増加することで、その後不動産の維持にかかる固定資産税の支払いや修繕をおこなう際の負担も増加します。
よって、共有持分を買い取れるだけの資金力を持つ共有者が持分の購入に合意してくれる場合にのみ、有効な処分方法と言えます。
ほかの共有者に共有持分を贈与する
自身の共有持分を、他の共有者に贈与することも可能です。これを持分贈与と言います。持分贈与であれば、持分放棄とは異なり、特定の他の共有者に持分を与えることが可能です。
自身の共有持分を無償で譲りたい旨を共有者に伝え、相手から合意を得ることで成立する契約のこと。
ただし、前述した他の共有者に売却するケースと同様に、持分を受け取った側にとっては不動産の維持にかかる費用の負担が増加します。
また、無償とは言っても、持分を贈与された側に贈与税が課税される可能性があります。
参照元：国税庁｜贈与税
持分の贈与に合意してくれる共有者が見つかったら、あらかじめ税金の支払い負担があることを伝えましょう。
ほかの共有者と共有持分を交換する
複数の不動産を共有しているのであれば、異なる不動産の持分を交換することで、共有状態を解消できます。
参照元：e-GOV｜民法第586条
交換する持分の価格が同じであれば、お互いの持分を交換するだけで共有状態が可能です。
一方、交換する持分の価格に差があるようであれば、その差額分の金銭を支払って交換しましょう。差額分を金銭で補わなければ、贈与とみなされ、持分を贈与された側に贈与税が課されるおそれがあるからです。
なお、同じ種類の不動産、1年以上の所有、用途が同じなど一定の要件を満たす交換には、譲渡がなかったものとする特例を利用できる可能性があります。複数の共有不動産を所有していて、他の共有者が持分の交換に応じてくれそうなのであれば、事前に特例の条件を確認しておきましょう。
参照元：参照元：国税庁：「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」
共有持分を交換して共有状態を解消する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
裁判所に申立てて共有状態のトラブルを解消する「共有物分割請求」は最終手段
他の共有者から共有持分を処分する協力を得られなかったり、共有者間で協議がまとまらない場合、「共有物分割請求訴訟」によって共有状態を解消することが可能です。
共有物分割請求訴訟とは、裁判所を通して他の共有者に共有状態の解消を求める訴訟のことです。
参照元：e-GOV｜民法第256条第1項
ただし、共有物分割請求訴訟は、共有持分を処分する方法としてあくまで最終手段です。
共有物分割請求訴訟をするとなると、共有状態を解消するまでに費用も時間もかかってしまうリスクがあるからです。
共有物分割請求訴訟をおこなうには、最低でも数十万円、持分の価格によっては数百万円まで膨らみますし、判決が下されるまでに半年以上かかることもあります。
共有物分割請求訴訟については、下記記事で詳しく解説しております。
共有物分割請求による3つの分割方法
共有物分割請求訴訟の判決は、下記3つから決定が下されます。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
裁判所は当事者の希望・持分の割合・共有物の利用状況などの事情を考慮して、どのように分割するか判決を下します。
そのため、訴訟を起こした本人が希望する分割方法になるとは限りません。
共有物分割請求については、以下の記事で詳しく解説しています。
現物分割
現物分割とは、共有不動産を物理的に分け合うことで分割する方法です。
たとえば、300㎡の土地を兄弟2人で共有しており、持分割合は兄が2/3・弟が1/3だったケースを例に挙げます。
この場合、土地を分筆して兄が200㎡・弟が100㎡で登記をすれば、物理的な分割が可能です。
ただし、共有している土地上に建物が建っている場合は現物分割ができません。
共有不動産が土地ではない場合は、代償分割・換価分割で持分を処分する流れとなります。
代償分割
代償分割とは特定の共有者が共有不動産を所有する代わりに、ほかの共有者に代償金を支払う分割方法です。
たとえば、3,000万円の共有不動産を兄弟2人で所有しており、持分割合が1/2ずつで兄が所有するケースを例に挙げます。
この場合、単独所有する兄が弟に1,500万円を支払うことで分割ができます。
いわゆる裁判所を介して「共有者間で持分売買する」という方法であるため、購入する側に資金が必要です。
事前に共有者間で代償金を支払う方法・日時について取り決めをしておかなければ、トラブルに発展する可能性が高くなります。
換価分割
換価分割とは、共有不動産全体を競売にかけて、売却代金を共有者同士で分割する方法です。
たとえば、3,000万円の共有不動産を兄弟2人で所有・持分割合が1/2ずつであれば、1,500万円ずつ受け取る形で分割をします。
ただし、競売不動産は市場相場の5割〜7割程度の売却代金になるケースが多く、取得できる現金は少なくなりがちです。
共有不動産全体を売却する場合は、任意の話し合いの段階で売却の話をまとめておくのが理想的と言えます。
共有物の分割方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
共有物分割請求の5つの流れ
共有物分割請求は、おおまかに次のような流れで進みます。
| ①共有者間での協議 | 共有状態を解消したい旨を他の共有者に伝え、協議する。 |
|---|---|
| ②裁判所での調停 | 共有者間での協議で話がまとまらない場合は、裁判所の調停利用する。 調停では、第三者である調停委員を間に挟んで、合意できないか話し合う。 |
| ③裁判所に訴える | 協議もしくは調停で解決できないときは、弁護士に依頼して、他の共有者 全員を相手に共有物分割請求をおこす。（弁護士へ事前の相談料、着手金などの費用が発生する） |
| ④裁判所の審理 | 口頭弁論を繰り返し、原告（共有物分割を請求する人）と被告（共有物分割を請求された人）の主張・反論を裁判所が聴取する。 |
| ⑤判決 | お互いの主張が出尽くして、争点が整理されたところで、裁判所が判決を出す。 |
共有持分の処分でトラブルを回避する2つのコツ
共有持分の処分でトラブルを回避するコツは、以下の2つです。
- 持分の売却価格を適正にする
- 事前に共有者に伝えておく
持分の売却価格を適正にする
共有者間で持分を売買する場合、売却価格を適正にしておく必要があります。
売却価格が高すぎると持分を取得する側の負担が多く、トラブルが発生する可能性があるからです。
共有持分の売却相場は、以下のとおりです。
共有不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 1/2
共有不動産の市場価格が3,000万円・持分割合1/2だった場合、
3,000万円 × 1/2 × 1/2 = 750万円
上記の例では、持分売買の売却価格の目安は750万円となります。
共有持分の相場を調べるのが難しい方は、専門の不動産会社の無料査定を利用しましょう。
弊社アルバリンクでも、無料査定のみのお問い合わせを随時受け付けております。
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事前に共有者に伝えておく
トラブルを未然に防ぐためにも、共有持分を処分する旨は事前に共有者に伝えておきましょう。
ほかの共有者以外の持分の売却先は、不動産投資家・不動産買取業者の2択です。
収益化を目的に共有持分を買い取るため、不誠実な売却先を選定するとトラブルにつながりかねません。
具体的には、ほかの共有者に持分を売却するよう強引に迫ったり、反対に持分を高値で売却しようとするケースもあります。
事前に共有者に持分を処分する旨を伝えたうえ、誠実な売却先を選定することがトラブル回避において重要です。
なお、弊社アルバリンクは売主様にご負担をかけない形で持分買取をしている専門の買取業者です。
「共有者にどのように伝えたらよいかわからない」といったご相談も受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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共有持分を安全に処分したいなら専門の買取業者に依頼する
お伝えしてきた通り、共有持分を処分したくても、自身の意思のみで不動産全体を自由に処分することは不可能です。また、共有持分のみを買おうという個人の方はほぼいませんし、誰も買おうとはしない物件を普通の不動産会社では取り扱ってもらえないのが一般的です。
「他の共有者と一切関わらずに共有持分を処分したい」
「自身の持分を買い取ってくれる人がいない」
「費用も時間もかけずに共有持分を手放したい」
このように、共有持分を手放せずにお困りの方は、専門の不動産買取業者に依頼して、直接買い取ってもらうことをおすすめします。
共有持分の買取に特化した買取業者であれば、あなたの共有持分を適正な価格で、かつ短期間でスピーディーに買い取れるからです。
というのも、専門の買取業者は、これまで数多く共有持分を買い取っていることから、経験や知識、売却を見込める顧客等を豊富に持っています。
今まで蓄積してきたこれらの活用ノウハウから、共有持分の価値を最大限活かして利益を上げる方法を見出せるのです。
弊社アルバリンクでも、共有持分をはじめ、売却の難しい不動産を全国的に買い取っております。
査定やご相談だけでも大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
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なお、共有持分を売却するにあたり、どの買取業者に依頼したらよいのかが分からない方は、以下の記事も参考にしてください。
まとめ
共有持分を処分するには、基本的には他の共有者と話し合わなければなりません。
それに対して、自身の共有持分のみを処分するのであれば、他の共有者への交渉は一切不要です。
「他の共有者と関わることなく持分を処分したい」
「時間や費用をかけることなく持分を手放したい」
という方は、共有持分を専門とする不動産買取業者に直接持分を買い取ってもらうことをおすすめします。
専門の買取業者であれば、豊富な活用ノウハウを活かして、あなたの持分を適正な価格でスムーズに買い取れるからです。
ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」では、共有持分を積極的に買い取っております。
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