株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
共有持分の買取相場は買い手が誰かによって変わる
共有持分の買い手は、基本的に「他の共有者」か「専門の不動産買取業者」の二択です。
一般の個人が共有持分だけを購入しても、不動産の一部の権利しか得られないためです。
そのため、売却先は「他の共有者」と「専門の不動産買取業者」の2択となり、どちらに売却するかで売却相場は変わります。
次項で、売却相場の根拠とともにそれぞれ解説します。
なお、共有持分の売却相場については、以下の記事でも詳しく解説しています。
他の共有者に売却できれば市場価格で売却できる
売却先が他の共有者であれば、市場価格で共有持分を売却可能です。
他の共有者は、共有持分を取得することで権利の割合が多くなり、不動産価値も幾分か高められるメリットがあるためです。
共有持分の市場価格は、以下の計算式で算出できます。
たとえば、共有不動産の市場価格が3,000万円・自身の持分割合が3分の1であれば、他の共有者への売却できそうな価格は、以下のように算出されます。
ただし、他の共有者に持分買取を提案して、同意を得なければなければ成立しません。
また、共有者間の関係性によっては、大幅な値引きを要求される可能性もあります。
買取業者に売却する場合は「市場価格の1/2～1/3」になる
共有持分買取業者に売却する場合、市場価格の1/2〜1/3になります。
先ほど挙げた例でいうと、以下の計算式で算出できます。
3,000万円 × 1/3 = 1,000万円
共有持分の売却相場は市場価格の1/2〜1/3であるため、
1,000万円 × 1/2〜1/3 = 500万円〜330万円
なぜ、買取価格が市場価格より安くなるかというと、共有持分の買取には以下のようなリスクが伴うためです。
- 購入しても不動産全体を自由に活用できないから
- 共有者間のトラブルに巻き込まれる恐れがあるから
- 共有不動産の再活用にはコストがかかるから
それぞれ次項で解説します。
購入しても不動産全体を自由に活用できないから
買取業者は買い取った不動産を活用することで利益を得るビジネスモデルです。
しかし、共有不動産の場合、貸し出すにもリフォームするにも民法上、他の共有者から同意を得る必要があります。
売却に至っては、持分割合に関係なく、共有者全員の合意がなければ売却できません。
このように、共有持分を買い取っても活用に時間がかかるため、市場価格より買取価格は下がってしまいます。
共有不動産に対して各共有者ができる行為については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有者間のトラブルに巻き込まれる恐れがあるから
共有名義の不動産には、共有者同士のトラブルがつきものです。
共有者のうちの1人では、不動産に対してできる行為が制限されており、不動産の売却や活用を巡って共有者同士不満を募らせるからです。
こうした共有者同士のトラブルに巻き込まれるリスクがあるため、買取価格は市場価格より安くなります。
共有不動産の再活用にはコストがかかるから
共有不動産を再活用するためには、多くのコストを要します。
上記した通り、共有不動産にはトラブルがつきもので、第三者が共有持分のみを買い取ったところで、共有者間の話し合いをまとめることは容易では無いからです。
そのため、買取業者は上記したリスクや、再活用コストを勘案した金額でしか共有持分を買い取ることができません。
共有持分の売却相場を実際の買取事例からつかもう
共有持分の売却相場は、共有不動産の状況・共有者の人数などによって価格が変動します。
共有不動産・共有持分の現況によって、買取業者が持分を購入した後に負担する手間・労力・費用が異なるからです。
では、ここからは、共有持分の買取による数多くの共有トラブル解決実績がある当社の買取事例をもとに、共有持分の売却相場を見ていきましょう。
他の共有者と交渉の余地がなく共有持分を3,500万円で売却
相続によってトラブルが生じた共有持分の買取相談
- 共有者の人数:3人
- 共有持分の割合:建物100%・土地40%
- 買取価格:3,500万円
- 物件所在地:兵庫県神戸市
共有者3名と不動産を相続し、Aさんは建物持分:100%・土地持分40%を所有していました。
物件が空き家状態で建物の劣化が著しく、近隣の住民に迷惑がかかってしまうことを危惧して、共有者BCと足並みをそろえて不動産の売却を提案しました。
ですが、遺産相続時に揉めた経緯もあったため、共有者BCは不動産の売却に合意してくれませんでした。
話し合いもまとまらない中、数年が経過し、このままでは子供に迷惑がかかってしまうと思い、なんとか自分の持分だけでも売却できないかと、当社に相談しました。
結果、建物と土地の共有持分を併せて3,500万円で買い取ってもらい、面倒な共有トラブルから解放されることが出来ました。
賃料収入を分配してもらえず共有持分を1,700万円で売却
賃料トラブルによる共有持分の買取相談
- 共有者の人数:2人
- 共有持分の割合:土地50%
- 買取価格:1,700万円
- 物件所在地:東京都世田谷区
母親とAさんで共有している土地上に、母親名義の建物があり、建物を他者に貸し出すことで賃料収入を得ていました。
ただ、Aさんは土地持分を持っているにも関わらず、母親から賃料の取り分を分けてもらえずにいました。
Aさんは、賃料収入を分配してもらえないのであればと、不動産の売却を持ちかけましたが、母親は交渉に応じず関係は悪化してしまいました。
そこで、複数の買取業者に持分の買取を相談し、中でも一番の金額を提示してもらえた当社で持分の現金化に成功しました。
離婚に伴うトラブルから共有持分を1,200万円で売却
- 共有者の人数:2人
- 共有持分の割合:建物1/3
- 買取価格:1,200万円
- 物件所在地:千葉県市川市
新居を購入する際にAさんが頭金を負担し、夫名義で住宅ローンを契約することで、夫婦共有名義の不動産になっていました。
Aさんは離婚することになってしまい、物件は売却する方向で話し合いをまとめていましたが、夫が突然売りたくない、と言い出しトラブルに発展。
Aさんは、夫との共有名義を続ける気はなく、当社に共有持分の買取を相談し、無事1,200万円で買い取ってもらうことができました。
共有持分は専門の不動産買取業者へ売却した方が良い3つの理由
共有持分は専門の不動産買取業者に売却した方が良い理由は以下の3つです。
- 確実に買い取ってもらえる
- 他の共有者と一切関わらずに共有から抜け出せる
- スピーディーに売却できる
ここからは、共有持分買取業者に自身の持分を買い取ってもらうメリットを、簡単に解説していきます。
確実に買い取ってもらえる
共有持分買取業者であれば、あなたの共有持分のみを確実に買い取ってもらえます。
一般的に、不動産の共有持分のみでは、使い道もない上に、購入者側に様々なリスクが生じるため、持分のみで買い取ってくれるような人は居ません。
ですが、共有持分専門の買取業者であれば、数年かけるという覚悟を持って他の共有者と交渉をし、不動産を再活用することができるので、事業として持分のみの買取を実現させられます。
市場価格よりも安くはなりますが、確実に買い取ってもらえるため、共有関係によるトラブルが長引く心配がありません。
他の共有者と一切関わらずに共有から抜け出せる
他の共有者と揉めている場合、共有持分買取業者に共有持分を買い取ってもらえば、他の共有者と一切かかわらず共有名義から抜け出せます。
民法上、あなたの持分はあなたの完全な所有物であり、他の共有者の合意がなくとも、自由に売却することが可能です。
担当者に、「決済完了後、この日まで他の共有者へは連絡しないでください」と伝えて、安全に共有名義から抜け出しましょう。
スピーディーに共有持分を現金化できる
共有持分買取業者であれば、業者が直接あなたの共有持分を買い取るため、スピーディーに現金化が可能です。
買主・売主双方の金額感さえ一致すれば、平均1ヶ月程度で決済まで完了させることが可能です。
弊社AlbaLinkは、共有持分の買取実績が多い専門の買取業者で、スピード買取に対応しています。
「共有持分を早く手放したい」「まとまった現金がすぐに必要」といった方は、一度無料査定をご利用ください。
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共有持分を相場以上で買取業者に売却する4つのテクニック
上記した査定ポイントを踏まえて、共有持分を相場以上の金額で売却するテクニックをご紹介します。
共有持分を相場以上で買取業者に売却するテクニックは以下の4つです。
- 自分で不動産の価値を調べておく
- 他の共有者との関係を必要以上に悪化させない
- 他の共有者と一緒に共有持分を売却する
- 複数業者に査定を出して比較検討する
それぞれ解説します。
自分で不動産の価値を調べておく
共有持分買取業者に査定依頼を出す前に、ご自身で不動産の市場価格を調べておくと良いでしょう。
大体の金額感がわかっていれば、悪意ある買取業者に共有持分を不当に安価な金額で買い叩かれてしまうリスクを回避しやすくなるからです。
自分で不動産の価値を調べる際は、正確な金額を知る必要はありません。
大体の価値であれば、不動産ポータルサイトなどで、あなたの物件と「築年数」「立地」「床と敷地の面積」などが類似している売出物件を確認することで把握できます。
膨大な物件掲載数を誇る「SUUMO」「LIFULL HOME’S」「at home」などの大手不動産ポータルサイトを確認してみましょう。
他の共有者との関係を必要以上に悪化させない
他の共有者との関係が良好な方が、共有持分の買取後に、業者も交渉を円滑に進めやすいため、その分高額で持分を買い取ってもらえます。
そのため、共有者同士の関係は必要以上に悪化させないことが重要です。
もし、すでに他の共有者との間にいざこざがあるという人は、いま以上に関係性を悪化させてはなりません。
共有者との関係を良くするために自身で手間や時間をかけるより、専門の買取業者へ持分の売却を依頼してしまいましょう。
そうすれば、共有者との話し合いも買取業者が行ってくれます。
弊社AlbaLinkは、共有不動産に強い弁護士と提携していますので、共有者トラブルが発生している物件でも問題なく買い取れます。
ぜひお気軽に無料買取査定をご利用ください。
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他の共有者と一緒に共有持分を売却する
この記事の「共有持分の割合」で解説した通り、持分割合をできるだけ多くしたほうが、より高値で共有持分を売却できる可能性があります。
そのため、「共有不動産の管理や納税の義務から解放されたい」という共有者がいれば、一緒に共有持分を揃えて売却しましょう。
売り出す共有持分の割合が「2分の1」を超えれば、買取業者が不動産に対してできる行為が増えるため、より高額で買い取ってもらえる傾向があります。
なお、共有者全員で協力して共有不動産全体を売却する場合は、通常の不動産と同様に市場価格で売却しやすくなります。
複数業者に査定を出して比較検討する
持分を売却する際は1社のみでなく、複数の買取業者へ査定依頼を出して、相見積もりを取ることも重要なポイントです。
もちろん、査定額の大小も見るべきポイントですが、担当してくれる営業マンや会社の質を見比べるようおすすめします(信頼できる買取業者の選び方は後ほど解説)。
もし仮に、宅建業法を無視するような悪質業者に捕まってしまうと、取り返しのつかないトラブルに発展するおそれがあるからです。
次項では、共有持分の売却にともなって、気をつけなければならないトラブル事例を解説していきます。
買取業者が見る共有持分の7つの査定ポイント
買取業者が見る共有持分の査定ポイントは以下の7つです。
- 共有持分の割合
- 共有者の人数
- 土地と建物の持分が揃っているか
- 物件に居住している共有者がいないか
- 隣地との境界が確定しているか
- 不動産の状態や立地
- 住宅ローン残債がないか
買取業者が査定の際にどのようなポイントを見ているのかを、実際に日々買取を行っている弊社の目線からくまなくお伝えします。
ご自身の共有持分が相場通り、もしくは相場以上で売却できそうかなど、ヒントになれば幸いです。
ぜひ参考にしてください。
共有持分の割合
売主の持分割合は、当然、査定結果に大きく影響します。
特に、持分割合が過半数、すなわち「2分の1」を超えるのであれば、売却相場以上で共有持分を買い取ってもらえる傾向があります。
持分割合が過半数を超えることで、不動産に対して共有者単独でできる行為の種類が増えるからです。
共有者の人数
共有者の人数は、少なければ少ないほど、共有持分を高値で買い取ってもらえる可能性が高まります。
共有持分の買取後に、買取業者が他の共有者へ交渉を行う手間が減るからです。
具体的には、売主を含めて共有者の人数が3～4人程度であれば、比較的査定額も高額になる傾向があります。
土地と建物の持分が揃っているか
土地と建物両方の共有持分を持っているのであれば、揃えた上で売却したほうが高値で買い取ってもらえるでしょう。
土地か建物どちらかの共有持分のみであっても売却は可能ですが、査定額は安価になりがちです。
土地の持分のみを買い取ったところで、すでに他人名義の建物が上に建っていれば、自由に活用することもままならないからです(建物の持分のみも然り)。
物件に居住している共有者がいないか
物件上に、居住している共有者が居なければ、共有持分を比較的高値で買い取ることができます。
共有不動産に他の共有者が居住しているケースを考えてみましょう。
共有持分を持っていたとしても、当然、他の共有者を物件から追い出すことはできませんので、業者が持分買取後に行う交渉が長引く可能性があります。
このことから、物件に居住している共有者の有無は、共有持分の査定結果に大きく影響します。
隣地との境界が確定しているか
隣接する土地との境界が未確定だと、共有持分の査定にも大きな影響を与えます(通常の不動産買取も同様ですが)。
境界が未確定のままだと、共有持分を買い取った後に、いつ隣地所有者といざこざに発展するかわからないからです。
現に、境界を巡って隣地所有者同士で、裁判沙汰になるケースもあります。
共有持分を売却する際は、可能な限り、隣地との境界問題は片付けておきましょう。
敷地境界線をめぐる隣人トラブルについては以下の記事で詳しく解説しています。
不動産の状態や立地
通常の不動産売却と同様、物件の「状態」や「立地」も、当然、共有持分の査定ポイントとなります。
条件や立地の優れている不動産は、すなわち一般のニーズが高いわけなので、買取業者も再活用の目処を立てやすいからです。
具体的には、以下のような条件を確認しています。
- 駅やバス停までの距離は生活に適しているか(特に都市部)
- 物件周辺に商業施設や病院、学校などの生活利便施設があるか
- 建物の劣化具合や築年数
住宅ローン残債がないか
住宅ローンが残っている不動産の共有持分は、査定額が安価になる以前の問題で、そもそも買取自体ができないおそれがあります。
もし、共有持分の買取価格がローン残債を上回る「アンダーローン」であれば、抵当権を外せますが、買取価格がローン残債より下回る「オーバーローン」だと抵当権は外せません。
抵当権とは、住宅ローンを組むときに金融機関が不動産に設定する権利です。
抵当権が残ったままの物件の持分を買い取ったところで、債務者が返済を滞れば、不動産全体が競売にかけられてしまう危険性があるので、買取が困難となります。
ただし、ローン残債が残りわずかである、等の場合には共有持分の買取が可能なケースもありますので、一度ご相談下さい。
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共有持分の3つの査定方法
共有持分の査定方法は以下の3つです。
- 机上査定
- 訪問査定
- AI査定
それぞれ解説します。
机上査定
机上査定は築年数・所在地・面積など、基本情報を問い合わせフォームに入力して、おおまかな査定額を提示してもらう方法です。
不動産会社は入力内容をもとに、成約事例・周辺相場などを参考にして、一般的な査定額を算出します。
机上査定の算出方法は、不動産の個性を含めないため、次に解説する「訪問査定」で価格のギャップが生じるケースが多いです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は共有持分の買取実績が多く、机上査定でも精度の高い査定結果を提示できます。
経験豊富な査定員によるスピード査定を受けたい方は、以下のフォームよりお問い合わせください（強引な営業等は一切ありません）。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が現地調査をして、リアルな査定額を提示してもらう方法です。
土地の形状・家屋の劣化状況・周辺環境など、細かい情報を査定額に反映するため、査定結果の精度は机上査定よりも高めです。
順番としては、複数社に机上査定を依頼した後、査定額の高さ・担当者の対応の両方がよかった業者3社程度に訪問査定を依頼すると効率よく進められます。
AI査定
AI査定とは、過去の成約事例を参考に、AI（人工知能）が査定額を算出する方法です。
不動産の基本情報を入力すると、過去の膨大な取引データから金額を算出し、スピーディに査定結果を提示してもらえます。
ただし、あくまで過去の取引に基づくデータであるため、地方部の戸建て住宅など検索数が多くない不動産の場合、査定の精度は落ちる傾向にあります。
机上査定・訪問査定よりも精度は劣りますが、もっともスピーディかつ手軽に査定結果を把握できるのは、AI査定です。
信頼できる共有持分買取業者の選び方4選
信頼できる共有持分買取業者の選び方は以下の4つです。
- 共有持分の買取実績が豊富かどうか
- 弁護士など関連士業との連携があるか
- 査定額への根拠が明確かどうか
- 営業マンが話を親身に聞いてくれるか
買取業者の中には、強引な買取をおこない、共有者間のトラブルを助長させるような悪質な業者もいます。
そうした業者に買取依頼をしてしまうことがないよう、しっかりご確認ください。
共有持分の買取実績が豊富かどうか
買取業者のホームページなどで、これまでの買取実績を確認してみましょう。
豊富な買取実績は、数多くの相談を受け、そのトラブルを解決してきたという信頼の裏付けになるからです。
なお、より高値での持分買取が期待できるのも実績豊富な買取業者です。
共有持分の買取実績が豊富な買取業者であれば、問題点をスピーディーに解消し、最短で収益化を目指せるため、コストが削減できる分、買取価格に上乗せができます。
弊社Albalinkも共有持分買取業者として、共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
そのほか、権利関係のトラブルを抱えた不動産を数多く買い取っており、お客様からも多くの感謝の声をいただいております。
信頼できる買取業者に安心・高額・最短の三拍子で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（強引な勧誘等は一切ありません）。
弁護士など関連士業との連携があるか
買取業者のHPで、弁護士や司法書士などの関連士業と連携しているのかを確認しましょう。
共有名義の不動産には、共有者同士の権利のぶつかり合いによるトラブルはもちろん、相続や離婚などの法律的な争いが併発しがちです。
関連士業と連携している買取業者であれば、法律的な観点からのサポートが充実しており、安心して共有持分の買取を任せることができます。
弊社AlbaLinkも、共有不動産に強い弁護士などの専門家と連携をとりながら買取業務をおこなっております。
無料査定・無料相談は随時受け付けておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
査定額への根拠が明確かどうか
買取業者から査定結果を提示されたら、担当の営業マンがその金額に対する明確な根拠を持っているか確認しましょう。
自分たちで算出した査定額に確かな根拠を述べられないのであれば、何か裏があるかもしれないと疑うべきです。
前項で解説したような悪意ある業者であれば、もとより買い取るつもりのない高額な価格を提示して、売主を抱え込んでしまおうという魂胆があるかも知れません。
このような業者へ安易に買取をお願いしてしまうと、実際に契約を結ぼうという段階で、「再度確認したところ物件に瑕疵(欠陥)が見つかりまして、この金額では買い取れません。」と手のひら返しにあう恐れがあります。
無理やり契約書面にハンコを押されて、不当に安い金額で買い叩かれてしまえば、かける言葉もありません。
営業マンが話を親身に聞いてくれるか
担当の営業マンが売主であるあなたの話を親身に聞いてくれるかに、注目してみましょう。
営業マンが、売主の「一番に優先してほしい希望」を理解しておかなければ、円滑な売買が行えないどころか、売主側に大きな不利益が生じるおそれもあります。
例えば、兄弟で共有している物件上にあなたが住んでおり、他の兄弟からは、「物件に住んでいる分の賃料をはらえ」と請求を受けているとしましょう。
あなたは、共有持分を「なるべく早期で」売却して得た現金をもとに、他の共有者へ必要最低限の賃料を支払い、新居への引越し費用に充てようと考えています。
ここで、担当の営業マンがあなたが持分を買い取ってほしい一番の希望である「なるべく早期で」という部分を理解せずに、悠長に段取りを進められたらどうでしょうか。
いつまでも新居への引っ越しがままならない上に、他の兄弟がしびれを切らして、裁判で賃料の回収を急ぐ恐れがあります。
売主の希望を読み取って、親身に対応してくれる営業マンを選ぶようにしましょう。
共有持分を売却する4ステップ
ここからは、実際に共有持分を売却する際の流れを解説していきます。
以下のとおりです。
査定依頼
共有持分の売却を検討したら、まずは、共有持分買取業者へ査定依頼を出しましょう。
査定額や担当者の質を比較検討するために、必ず1社ではなく、複数の買取業者へ依頼するようおすすめします。
無料で査定を行ってくれる買取業者もありますので、活用して下さい。
弊社AlbaLinkでも、完全無料で共有持分の査定を承っております。
仮に、売主様と金額感が合わなかったとしても、トラブルの解決に向けてアドバイスだけでもさせていただくことが可能ですので、気兼ねなくお問い合わせ下さい。
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売買契約
依頼する買取業者が決まり、金額感や日程間の調整が済んだら、売主(あなた)と買主(買取業者)で売買契約を結びます。
売買契約を結ぶ際には、下記の書類が必要です。
- 権利証または登記識別情報（不動産取得時に法務局より交付）
- 身分証明書
- 住民票の写し
- 印鑑証明書および実印
【権利証または登記識別情報の見本】
なお、物件の権利証(登記済証)を紛失してしまった、手元にない、などの場合は、買取業者の担当者へしてください。
代替案を提示してもらえます。
決済･登記
売買契約書に明記した決済の当日(契約と同日の場合もある)に、「現金」または「口座振込」で代金を受け取ります。
決済完了と同時に、担当の司法書士が「所有権移転登記」を行い、売却手続きが完了します。
確定申告
共有持分の売却によって、利益が発生したら、確定申告をして譲渡所得税を払う必要があります。 
不動産売却時の利益(譲渡所得)にかかる所得税と住民税の総称
譲渡所得=売却金額-取得費用-売却費用
譲渡所得税額=譲渡所得×税率(所有期間5年未満:39.63%、所有期間5年超20.315％)
なお、居住用財産の3,000万円控除があるため、マイホームの共有持分を売却した場合、基本的には譲渡所得税は発生しません。
税金関係について詳細は、共有持分買取業者の担当者へ相談してください。
不動産売却に関する税金・特例については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
この記事では、専門の買取業者に共有持分を買い取ってもらう際の、売却相場について解説してきました。
具体的には、共有持分の売却相場は「市場相場の1/2〜1/3」程度になります。
ですが、共有持分の査定には、様々な要素が絡んでくるため、一概にいくらで売却が可能というのは、個人では判断することが出来ません。
そのため、共有持分の売却を検討しているのであれば、一度、共有持分専門の買取業者へ査定依頼をして見るようおすすめします。
弊社AlbaLinkでも、完全無料で共有持分の査定を承っております。買取前提のご相談でなくても結構です。
売主様と金額感が合わなかったとしても、弊社営業担当が、共有トラブル解決のための、アドバイス等させていただけますので、気兼ねなくご相談ください。
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