共有持分の売却相場を3分で簡単解説!高額で売却するテクニックも大放出

共有持分の売却相場は「市場価格の1/2～1/3」

冒頭でお伝えした通り、不動産の共有持分のみを売却する際は、共有持分買取業者に相談するのが現実的です。

共有持分買取業者に共有持分の買取を依頼する際、「市場価格の1/2〜1/3程度」がおおよその売却相場になります。

なぜ、上記のような相場になるのかは次の項目で解説します。

まずは、具体例をもとに売却相場を見ていきましょう。

上記例だと、「6,000万円(不動産の市場価格)×1/2(持分割合)×1/2～1/3(売却相場)=1,500～1,000万円」と計算することができ、共有持分のみの売却相場は「1,500～1,000万円」となります。

買取業者が共有持分を市場相場通りに買い取れない理由

上記した通り、共有持分の売却相場は「市場価格の1/2〜1/3」程度です。

共有持分専門の買取業者には(もちろん弊社でも)、なるべく高値で買い取りたいという思いはあります。

ただ、共有持分買取業者が、市場価格通りの金額で共有持分を買い取れないことには、当然理由があります。

共有持分のみを買い取る側には大きなリスクがあり、このリスクを鑑みて買取価格を決めなければならないからです。

(逆に言えば、一般の個人や不動産屋は、共有不動産の取り扱いに特化しているわけでは無く、リスクを背負いきれないので、共有持分のみで買い取ることができません。)

では、次項からは、共有持分を買い取ることによる、購入者側のリスクを解説していきます。

不動産全体を自由に活用できない

民法上、共有者のうちの1人では、共有不動産を売るにも、貸し出すにも、リフォームを施すにも、いちいち他の共有者から同意を得る必要があります。

よって、第三者が共有持分を購入したところで、不動産を自由に売却･活用できるわけでは無く、本来の市場価格通りで買い取ることができません。

共有者間のトラブルに巻き込まれる

共有名義の不動産には、共有者同士のトラブルがつきものです。

共有者のうちの1人では、不動産に対してできる行為が制限されており、不動産の売却や活用を巡って共有者同士不満を募らせるからです。

赤の他人同士のトラブルに巻き込まれるおそれがあるため、買取業者も安易に共有持分を買い取ることはできません。

共有不動産の再活用にはコストがかかる

共有不動産を再活用するためには、多くのコストを要します。

上記した通り、共有不動産にはトラブルがつきもので、第三者が共有持分のみを買い取ったところで、共有者間の話し合いをまとめることは容易では無いからです。

共有者同士の交渉をまとめるまでの間、不動産は塩漬け状態となり、維持するだけでも税金や必要に応じてリフォーム費用などもかかります。

そのため、買取業者は上記したリスクや、再活用コストを勘案した金額でしか共有持分を買い取ることができません。

実際の買取事例で見る共有持分の売却価格

では、ここからは、共有持分の買取による数多くの共有トラブル解決実績がある当社の買取事例をもとに、共有持分の売却相場を見ていきましょう。

他の共有者と交渉の余地がなく共有持分を3,500万円で売却

共有者3名と不動産を相続し、Aさんは建物持分:100%・土地持分40%を所有していました。

物件が空き家状態で建物の劣化が著しく、近隣の住民に迷惑がかかってしまうことを危惧して、共有者BCと足並みをそろえて不動産の売却を提案しました。
ですが、遺産相続時に揉めた経緯もあったため、共有者BCは不動産の売却に合意してくれませんでした。

話し合いもまとまらない中、数年が経過し、このままでは子供に迷惑がかかってしまうと思い、なんとか自分の持分だけでも売却できないかと、当社に相談しました。

結果、建物と土地の共有持分を併せて3,500万円で買い取ってもらい、面倒な共有トラブルから解放されることが出来ました。

賃料収入を分配してもらえず共有持分を1,700万円で売却

母親とAさんで共有している土地上に、母親名義の建物があり、建物を他者に貸し出すことで賃料収入を得ていました。

ただ、Aさんは土地持分を持っているにも関わらず、母親から賃料の取り分を分けてもらえずにいました。

Aさんは、賃料収入を分配してもらえないのであればと、不動産の売却を持ちかけましたが、母親は交渉に応じず関係は悪化してしまいました。

そこで、複数の買取業者に持分の買取を相談し、中でも一番の金額を提示してもらえた当社で持分の現金化に成功しました。

離婚に伴うトラブルから共有持分を1,200万円で売却

新居を購入する際にAさんが頭金を負担し、夫名義で住宅ローンを契約することで、夫婦共有名義の不動産になっていました。

Aさんは離婚することになってしまい、物件は売却する方向で話し合いをまとめていましたが、夫が突然売りたくない、と言い出しトラブルに発展。

Aさんは、夫との共有名義を続ける気はなく、当社に共有持分の買取を相談し、無事1,200万円で買い取ってもらうことができました。

買取業者が見る共有持分の査定ポイント

相場は分かったけど、相場以上で共有持分を売却する方法はないの？

このように思う方もいるかも知れませんが、もう少しだけお待ち下さい。

共有持分を相場以上で売却する方法を解説するために、まずは、買取業者が査定の際にどのようなポイントを見ているのかを解説します。

共有持分に特化して買取を行っている当社の目線から、査定ポイントを漏れなくお伝えします。

ご自身の共有持分が相場通り、もしくは相場以上で売却できそうかなど、ヒントになれば幸いです。ぜひ参考にして下さい。

(相場以上で売却するテクニックをいち早く知りたいという方は、この章をまるごと読み飛ばして下さい。)

共有持分の割合

売主の持分割合は、当然、査定結果に大きく影響します。

特に、持分割合が過半数、すなわち「2分の1」を超えるのであれば、売却相場以上で共有持分を買い取ってもらえる傾向があります。

持分割合が過半数を超えることで、不動産に対して共有者単独でできる行為の種類が増えるからです。

共有者の人数

共有者の人数は、少なければ少ないほど、共有持分を高値で買い取ってもらえる可能性が高まります。

共有持分の買取後に、買取業者が他の共有者へ交渉を行う手間が減るからです。

具体的には、売主を含めて共有者の人数が3～4人程度であれば、比較的査定額も高額になる傾向があります。

土地と建物の持分が揃っているか

土地と建物両方の共有持分を持っているのであれば、揃えた上で売却したほうが高値で買い取ってもらえるでしょう。

土地か建物どちらかの共有持分のみであっても売却は可能ですが、査定額は安価になりがちです。

土地の持分のみを買い取ったところで、すでに他人名義の建物が上に建っていれば、自由に活用することもままならないからです(建物の持分のみも然り)。

物件に居住している共有者がいないか

物件上に、居住している共有者が居なければ、共有持分を比較的高値で買い取ることができます。

共有不動産に他の共有者が居住しているケースを考えてみましょう。

共有持分を持っていたとしても、当然、他の共有者を物件から追い出すことはできませんので、業者が持分買取後に行う交渉が長引く可能性があります。

このことから、物件に居住している共有者の有無は、共有持分の査定結果に大きく影響します。

隣地との境界が確定しているか

隣接する土地との境界が未確定だと、共有持分の査定にも大きな影響を与えます(通常の不動産買取も同様ですが)。

境界が未確定のままだと、共有持分を買い取った後に、いつ隣地所有者といざこざに発展するかわからないからです。

現に、境界を巡って隣地所有者同士で、裁判沙汰になるケースもあります。

共有持分を売却する際は、可能な限り、隣地との境界問題は片付けておきましょう。

不動産の状態や立地

通常の不動産売却と同様、物件の「状態」や「立地」も、当然、共有持分の査定ポイントとなります。

条件や立地の優れている不動産は、すなわち一般のニーズが高いわけなので、買取業者も再活用の目処を立てやすいからです。

具体的には、以下のような条件を確認しています。

住宅ローン残債がないか

住宅ローンが残っている不動産の共有持分は、査定額が安価になる以前の問題で、そもそも買取自体ができないおそれがあります。

もし、共有持分の買取価格がローン残債を上回った場合はローンを完済し抵当権を外すことができますが、買取価格がローン残債より下回ると抵当権を外せません。

抵当権が残ったままの物件の持分を買い取ったところで、債務者が返済を滞れば、不動産全体が競売にかけられてしまう危険性があるので、買取が困難となります。

仮に、ローン残債が残りわずかである、等の場合には共有持分の買取が可能なケースもありますので、一度ご相談下さい。

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買取業者に相場以上で共有持分を売却するテクニック

上記した査定ポイントを踏まえて、共有持分を相場以上の金額で売却するテクニックをご紹介します。

自分で不動産の価値を調べておく

共有持分買取業者に査定依頼を出す前に、ご自身で不動産の市場価格を調べておくと良いでしょう。

大体の金額感がわかっていれば、悪意ある買取業者に共有持分を不当に安価な金額で買い叩かれてしまうリスクを回避しやすくなるからです。

自分で不動産の価値を調べる際は、正確な金額を知る必要はありません。

大体の価値であれば、不動産ポータルサイトなどで、あなたの物件と「築年数」「立地」「床と敷地の面積」などが類似している売出物件を確認することで把握できます。

膨大な物件掲載数を誇る「SUUMO」「LIFULL HOME’S」「at home」などの大手不動産ポータルサイトを確認してみましょう。

他の共有者との関係を必要以上に悪化させない

他の共有者との関係が良好な方が、共有持分の買取後に、業者も交渉を円滑に進めやすいため、その分高額で持分を買い取ってもらえます。

そのため、共有者同士の関係は必要以上に悪化させないことが重要です。

もし、すでに他の共有者との間にいざこざがあるという人は、これ以上関係性が悪化しないうちに、買取業者へ相談したほうが良いでしょう。

関係を再構築するために、あれこれ手間や時間をかけるより、共有持分買取業者へ早期に買取を依頼して、楽に共有から抜け出すようおすすめします。

他の共有者と一緒に共有持分を売却する

この記事の「共有持分の割合」で解説した通り、持分割合をできるだけ多くしたほうが、より高値で共有持分を売却できる可能性があります。

そのため、「共有不動産の管理や納税の義務から解放されたい」という共有者がいれば、一緒に共有持分を揃えて売却しましょう。

売り出す共有持分の割合が「2分の1」を超えれば、買取業者が不動産に対してできる行為が増えるため、より高額で買い取ってもらえる傾向があります。

複数業者に査定を出して比較検討する

持分を売却する際は1社のみでなく、複数の買取業者へ査定依頼を出して、相見積もりを取ることも重要なポイントです。

もちろん、査定額の大小も見るべきポイントですが、担当してくれる営業マンや会社の質を見比べるようおすすめします(信頼できる買取業者の選び方は後ほど解説)。

もし仮に、宅建業法を無視するような悪質業者に捕まってしまうと、取り返しのつかないトラブルに発展するおそれがあるからです。

次項では、共有持分の売却にともなって、気をつけなければならないトラブル事例を解説していきます。

共有持分売却に伴うトラブル

共有持分の売却に伴って、様々なトラブルが生じる恐れがあります。

残念でなりませんが、一口に買取業者と言っても、売主を食い物にするブローカーまがいの悪徳な業者も存在するからです。

そのため、共有持分の売却時には、複数の買取業者に相談して、慎重に比較検討した上で依頼先を決めなければなりません。

優良な買取業者の選び方は、この記事の「高額売却もトラブル回避も買取業者選びがカギ」で解説しております。

では、共有持分売却時に気をつけなければならないトラブルを見ていきましょう。

共有者同士の紛争を引き起こす

悪徳な買取業者に共有持分の買取を依頼してしまうことで、共有者同士の揉め事を更に助長させるおそれがあります。

安全な取引よりも自身の収益を優先する業者であれば、契約や決済を完了し、売主が共有名義から離脱する前に、他の共有者へ安易な交渉を持ちかけてしまうからです。

もちろん、宅建業法に基づいて安全に取引を行う共有持分買取業者であれば、代金決済や登記手続きなどが全て完了するまでの間に、他の共有者へ接触を図るようなことはしません。

突然買取を破棄してくる

上記のように、悪徳業者の安易な交渉によって共有者同士の争いが過激化してしまうと、「やっぱり買い取りの話はナシで」と急にはしごを外されるおそれがあります。

もし、この時点で業者と売買契約も結んでいないのであれば、何も文句が言えなくなってしまうでしょう。

優良な業者にも売れなくなる

共有者同士の争いが手のつけようが無いほど過激化してしまうと、全てが手遅れになります。

宅建業法に則って営業しているまともな共有持分買取業者に助けを求めても、手の施しようが無く、共有持分を買い取ってもらうことができなくなってしまうからです。

そうなれば売主には、怒り心頭に発した共有者と、抜け出すことのできない共有名義の不動産だけが残されます。

手遅れにならないためにも、共有持分の売却時には、慎重に業者選びを行う必要があります。

信頼できる共有持分買取業者の選び方

悪徳業者に共有持分の売却を依頼してしまうと、どのようなトラブルになるのかを解説してきました。

普通の業者であれば、上記したような悪質な取引を行うことはありませんが、不動産業界の知識を持たない一般の個人が見抜くのは難しいかも知れません。

ですが、安心して下さい。

これまでに、共有トラブルを数多く解決してきた当社の目線で、信頼できる共有持分買取業者の特徴を4つ厳選してご紹介します。

ご紹介する買取業者の選び方を参考にしていただければ、安心して持分の売却を任せられる優良な買取業者がきっと見つかるはずです。

共有持分の買取実績が豊富かどうか

買取業者のHPなどで、これまでの買取実績を確認してみましょう。

豊富な買取実績は、数多くの相談を受け、そのトラブルを解決してきたという信頼の裏付けになるからです。

なお、実績の豊富な買取業者であれば、より高値での持分買取が期待できます。

数多の共有持分を買い取ってきた買取業者であれば、最低限のコストで共有不動産を再活用できるため、その分、強気の価格設定で持分を買い取れるからです。

弁護士など関連士業との連携があるか

買取業者のHPで、弁護士や司法書士などの関連士業と連携しているのかを確認しましょう。

共有名義の不動産には、共有者同士の権利のぶつかり合いによるトラブルはもちろん、相続や離婚などの法律的な争いが併発しがちです。

関連士業と連携している買取業者であれば、法律的な観点からのサポートが充実しており、安心して共有持分の買取を任せることができます。

査定額への根拠が明確かどうか

買取業者から査定結果を提示されたら、担当の営業マンがその金額に対する明確な根拠を持っているか確認しましょう。

自分たちで算出した査定額に確かな根拠を述べられないのであれば、何か裏があるかもしれないと疑うべきです。

前項で解説したような悪意ある業者であれば、もとより買い取るつもりのない高額な価格を提示して、売主を抱え込んでしまおうという魂胆があるかも知れません。

このような業者へ安易に買取をお願いしてしまうと、実際に契約を結ぼうという段階で、「再度確認したところ物件に瑕疵(欠陥)が見つかりまして、この金額では買い取れません。」と手のひら返しにあう恐れがあります。

無理やり契約書面にハンコを押されて、不当に安い金額で買い叩かれてしまえば、かける言葉もありません。

営業マンが話を親身に聞いてくれるか

担当の営業マンが売主であるあなたの話を親身に聞いてくれるかに、注目してみましょう。

営業マンが、売主の「一番に優先してほしい希望」を理解しておかなければ、円滑な売買が行えないどころか、売主側に大きな不利益が生じるおそれもあります。

例えば、兄弟で共有している物件上にあなたが住んでおり、他の兄弟からは、「物件に住んでいる分の賃料をはらえ」と請求を受けているとしましょう。

あなたは、共有持分を「なるべく早期で」売却して得た現金をもとに、他の共有者へ必要最低限の賃料を支払い、新居への引越し費用に充てようと考えています。

ここで、担当の営業マンがあなたが持分を買い取ってほしい一番の希望である「なるべく早期で」という部分を理解せずに、悠長に段取りを進められたらどうでしょうか。

いつまでも新居への引っ越しがままならない上に、他の兄弟がしびれを切らして、裁判で賃料の回収を急ぐ恐れがあります。

売主の希望を読み取って、親身に対応してくれる営業マンを選ぶようにしましょう。

共有持分の売却は専門の買取業者へ

記事冒頭でもお伝えしており、繰り返しにはなってしまいますが、共有持分を売却する際は共有持分専門の買取業者に依頼するのが現実的です。

ここからは、共有持分買取業者に自身の持分を買い取ってもらうメリットを、簡単に解説していきます。

確実に買い取ってもらえる

共有持分買取業者であれば、あなたの共有持分のみを確実に買い取ってもらえます。

一般的に、不動産の共有持分のみでは、使い道もない上に、購入者側に様々なリスクが生じるため、持分のみで買い取ってくれるような人は居ません。

ですが、共有持分専門の買取業者であれば、数年かけるという覚悟を持って他の共有者と交渉をし、不動産を再活用することができるので、事業として持分のみの買取を実現させられます。

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他の共有者と一切関わらずに共有から抜け出せる

共有持分買取業者に共有持分を買い取ってもらえば、他の共有者と一切関わること無く、決済まで完了して、共有名義から抜け出すことができます。

民法上、あなたの持分はあなたの完全な所有物であり、他の共有者の合意がなくとも、自由に売却することが可能です。

担当の営業マンに、「決済完了後、この日まで他の共有者へは連絡しないでください」と伝えて、安全に共有名義から抜け出しましょう。

スピーディーに共有持分を現金化できる

共有持分買取業者であれば、業者が直接あなたの共有持分を買い取るため、買主・売主双方の金額感さえ一致すれば、最短数日で決済まで完了させることが可能です。

共有持分を売却する流れ

ここからは、実際に共有持分を売却する際の流れを解説していきます。

以下のとおりです。

査定依頼

共有持分の売却を検討したら、まずは、共有持分買取業者へ査定依頼を出しましょう。

 

査定額や担当者の質を比較検討するために、必ず1社ではなく、複数の買取業者へ依頼するようおすすめします。

無料で査定を行ってくれる買取業者もありますので、活用して下さい。

弊社でも、完全無料で共有持分の査定を承っております。

仮に、売主様と金額感が合わなかったとしても、トラブルの解決に向けてアドバイスだけでもさせていただくことが可能ですので、気兼ねなくお問い合わせ下さい。

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売買契約

依頼する買取業者が決まり、金額感や日程間の調整が済んだら、売主(あなた)と買主(買取業者)で売買契約を結びます。

売買契約を結ぶ際には、下記の書類が必要です。

なお、物件の権利証(登記済証)を紛失してしまった、手元にない、などの場合は、買取業者の担当者へ相談して下さい。代替案を提示してもらえます。

決済･登記

売買契約書に明記した決済の当日(契約と同日の場合もある)に、「現金」または「口座振込」で代金を受け取ります。

決済完了と同時に、担当の司法書士が「所有権移転登記」を行い、売却手続きが完了します。

確定申告

共有持分の売却によって、利益が発生したら、確定申告をして譲渡所得税を払う必要があります。 

なお、居住用財産の3,000万円控除があるため、マイホームの共有持分を売却した場合、基本的には譲渡所得税は発生しません。

税金関係について詳細は、共有持分買取業者の担当者へ相談してください。

まとめ

この記事では、専門の買取業者に共有持分を買い取ってもらう際の、売却相場について解説してきました。

具体的には、共有持分の売却相場は「市場相場の1/2〜1/3」程度になります。

ですが、共有持分の査定には、様々な要素が絡んでくるため、一概にいくらで売却が可能というのは、個人では判断することが出来ません。

そのため、共有持分の売却を検討しているのであれば、一度、共有持分専門の買取業者へ査定依頼をして見るようおすすめします。

当社でも、完全無料で共有持分の査定を承っております。買取前提のご相談でなくても結構です。

売主様と金額感が合わなかったとしても、弊社営業担当が、共有トラブル解決のための、アドバイス等させていただけますので、気兼ねなくご相談ください。

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