株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
事故物件に明確な定義は存在しない
実は、事故物件の明確な定義はありません。ですから、建物内で人が亡くなったとしても、事故物件として扱われるケースと、扱われないケースがあります。
そこで、2021年に国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を作成し「どういったケースを事故物件とするか」について判断基準を示しました。
なぜなら、事故物件は売却時に人が亡くなった事実を買主に伝える義務があるものの、基準が曖昧だと、担当する不動産業者の判断で告知するか否かが変わってしまうからです。
以下で、ガイドラインの具体的な判断基準や、ガイドラインにもとづいた事故物件に該当するケースを紹介します。
ガイドラインによって初めて事故物件の判断基準が設けられた
一般的には、建物内で人が亡くなり、これから購入・入居しようとする人が心理的に嫌悪感や不安を抱く欠陥を抱えている物件を、事故物件（心理的瑕疵物件）と呼びます。
不動産を売却及び貸出すにあたり、買主や借主に心理的な抵抗感が生じる恐れのあることがら
ただし、人の死に対する感じ方や捉え方は人それぞれであるため、人が亡くなったからといって、全てのケースを心理的瑕疵ということはできません。
そこで、事故物件に関する客観的な判断基準を設けるべく、過去の取引事例や判例などを参考として作成されたのが国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。
ガイドラインによると、事故物件に該当する死因は以下の通りです。
- 殺人（他殺）
- 自殺
- 事故死（不始末などによる火事など）
- 長期間遺体が放置されて特殊清掃が必要となった自然死（病死・老衰）
一方、病死や老衰による自然死や、不慮の事故死（階段からの転落など）は事故物件には該当しないとされています。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
次項以降で、事故物件に該当する死因についてさらに詳しく解説します。
【事故物件になるケース1】「自然死や不慮の事故死以外の死」のあった物件
建物内で人が亡くなった原因が殺人や自殺、事故死の場合は事故物件に該当します。
たとえば建物内で凄惨な殺人事件が起こった場合、リフォームで事件の痕跡が一新されていたとしても、その部屋に住むことに心理的な抵抗感を抱く方は多いでしょう。
そのため事故物件は売却しようとしてもなかなか売れない傾向にあります。
【事故物件になるケース2】「特殊清掃が必要になる死」のあった物件
ガイドラインにも明記されているように、日常生活で起こり得る病死や老衰など自然死の場合は、基本的に事故物件に該当しません。
人は遅かれ早かれいつかは亡くなってしまうものであり、自然死は心理的瑕疵には当てはまらないと考えられているためです。
ただし、たとえ死因が老衰であっても、孤独死で発見が遅れて遺体が腐敗し、特殊清掃が必要になった場合は、事故物件扱いとなります。
血液や体液、腐敗臭などの遺体の痕跡を除去・消臭・除菌し、原状回復する特別な清掃のこと
特殊清掃を行えば、遺体による壁や床の汚損（体液や血液など）はある程度落ちますが、遺体が腐敗した事実が消えるわけでなく、買主にとっては心理的瑕疵となります。
そのため特殊清掃が必要となったケースは事故物件として扱われてしまうわけです。
ただ、特殊清掃が必要となった物件であっても、専門の不動産買取業者に依頼すれば、特殊清掃を行うことなくそのままの状態で売却可能です。
弊社Albalinkでももちろんそのままの状態で買取可能ですので、お気軽に無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
事故物件を売却時に売主は告知義務を負う
事故物件を売買・賃貸する際は、購入希望者・入居申込者に対して必ず心理的瑕疵がある旨を告知しなければなりません。
これを「告知義務」と呼びます。
告知義務に違反した場合、売主は買主から損害賠償や契約解除などを請求される恐れがあります。
契約不適合責任については、詳しくは記事内の「告知義務を怠ると契約不適合責任を問われる恐れがある」をご確認ください。
また、不動産業者も告知義務を怠ると「1年以内の業務の全部又は一部の停止」というペナルティを課されることがあります。
そこでこの章では、事故物件を売買・賃貸する際に課せられる告知義務の期間と範囲、告知義務に違反した場合の罰則について解説します。
事故物件の告知義務についてはこちらの記事でも解説していますので参考にしてみてください
告知義務が課されるのはいつまで？賃貸or売買によって期間は異なる
事故物件に関して売主・貸主に課される告知義務の期間は、売買か賃貸かで以下のように異なります。
事故物件を賃貸利用する場合の告知期間は「原則」3年間
事故物件を賃貸利用する場合は、人が亡くなってから原則3年間は人が亡くなった事実を借主に告知する必要があります。国のガイドラインでもそのように定められています。
また、3年経過後も、告知義務がなくなるわけではありませんので、入居者から「事故物件ではないか」と問い合わせがあった場合は、3年が経過していても必ず正直に回答しなければなりません。
一方で、巷では「事件の発生から入居者がひとり入れば、その次の入居者への告知義務はなくなる」といったことが言われます。
その理由は、国のガイドラインが制定される以前に出された告知義務についての裁判所の判断が影響しているものと思われます。
実際、人が亡くなった賃貸物件の告知義務について「人が亡くなってから最初の借主には事件を告知する義務があるが、その次の借主には告知する義務はない」という裁判所の判断が2007年に出ています。
では、国のガイドラインが定められた後（2021年10月以降）、裁判所の判断はどのように変わったのかが気になるところですが、残念ながら、ガイドライン制定後の同様の裁判事例は見つけることができませんでした。
しかし、現在はガイドラインで告知期間は3年と明記されているわけですから、入居者の数に関わらず、3年経過するまでは全ての入居者に告知したほうがいいでしょう。
事故物件を売買する場合の告知義務は永遠になくならない
事故物件を売買する場合は、原則告知期間に定めはありません。人が亡くなってからどれだけ時間が経っても売却の際には人が亡くなった事実を売主に告知する義務があります。
実際、8年以上前に他殺が起きた物件を告知せず売却したとして、買主が裁判を起こし、売主に対する契約解除と違約金請求が認められた裁判事例もあります。
参照元：心理的瑕疵に関する判例事例
事故物件を売却する場合は、「昔のことだからいいだろう」と勝手に判断せず、買主に人が亡くなった事実を告知しなくてはならないと覚えておきましょう。
集合住宅の共用部分で起きた人の死も告知しなければならない
集合住宅の場合、専有部（室内）だけでなく、正面玄関やエレベーター内など、共用部分で起こった事故・事件に関しても、告知義務の対象となります。
毎日使う共用部分で人が亡くなっている事実に対して、心理的に嫌悪感や抵抗感を抱く方は多いためです。
ですから、所有しているマンションの一室を売却する際は、共用部で自殺や他殺など告知事項にあたる事件が起きていないか確認する必要があります。
確認方法としては、事故物件掲載サイト（大島てるのサイトなど）で調べたり、管理人に聞いたりする方法があります。
もしくは、その物件に長く住んでいる知り合いの住人などがいれば聞いてみてもいいでしょう。
建物を解体したとしても告知義務はなくならない
事件や事故が起こって人が亡くなった痕跡を消すため、建物の解体を検討している方もいるでしょう。
しかし、建物を解体したとしても告知義務はなくなりません。
事件や事故が起きた建物がなくなったとしても、そうした事件が起きた土地を購入するのは心理的抵抗が生じるためです。
実際、50年前に凄惨な殺人事件が起こった物件を解体し、告知されずに更地を売却されたとして、買主が契約解除を求めて訴えを起こしたケースでは、裁判所が売主と不動産業者の告知義務違反を認め、契約解除を認める判例が出ています。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜心理的瑕疵に関する裁判例について
告知義務を怠ると契約不適合責任を問われる恐れがある
ここまで解説してきたように、事故物件を売却したり貸し出す場合は、買主や貸主には、入居者・買主に対して、人が亡くなった事実を告知する義務が課されます。
もし事実を隠して賃貸・売却して契約後に判明すれば、入居者や買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められる恐れがあります。
契約不適合責任とは「物品の売買において、購入後に契約内容に記載がない不具合が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任」のことです。
ここからは、告知義務に違反して実際に損害賠償を請求された判例を紹介します。裁判沙汰になると時間も費用もかかるため、事故物件を売却・賃貸に出す際は人が亡くなった事実を正直に伝えましょう。
なお、弊社Albalinkにご依頼いただけば、売主の契約不適合責任を免除して事故物件を買い取ることができます（「売主の負う責任は全て免責される」参照）。
売却後まで物件の責任を追及されたくない方や、告知事項を漏らさず伝えれれる自信がない方などは、ぜひ弊社に売却をご依頼ください。
また、契約不適合責任については、以下の記事でも詳しく説明しています。
過去にあった判例（賃貸）
ファミリータイプの賃貸物件を借りた方が入居直後に室内で自殺事故があったことを知り、貸主に退去費用や慰謝料などを請求したケースです。
この事例において、裁判所は貸主の告知義務違反を認め、借主に対して賃料や礼金、保証料、引っ越し代、慰謝料、弁護士依頼費用として約104万円を支払うよう命じています。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について
過去にあった判例（売買）
中古マンションの購入後、ベランダで6年前に首つり自殺があったことを知った買主が売主に売買契約の解除と損害賠償を請求した事例です。
このケースにおいて、裁判所は「事件を知っていれば通常は購入しなかったと考えられる」とし、瑕疵を買主に告げなかった売主に対して契約の解除と違約金640万円の支払いを命じました。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜心理的瑕疵に関する裁判例について
不動産は高額な商品であるため、告知義務を怠って売却すると、数百万円から数千万円もの損害賠償を請求されるケースもあります。そうした事態にならないためにも必ず告知義務は守るようにしましょう。
事故物件は買手がつきにくく売却価格が下がりやすい
一度事故物件になってしまった不動産の資産価値は、大きく損なわれます。
事故物件を売却する際にどのくらい価格が下がってしまうのか、気になる方は多いのではないでしょうか。
そこでここでは、事故物件の売却価格が下がる理由や適正価格で事故物件を売却する方法について解説します。
買手が物件の購入に対して心理的抵抗を感じるから
物件内で人が亡くなった事実に対して心理的に嫌悪感を抱く方は多くいるため、事故物件を売却する際は相場よりも価格を下げなければ買手が見つかりにくいのが現実です。
実際弊社が独自に1000人の方に行ったアンケートでも70％以上の方が事故物件には住みたくないと回答しています（下記円グラフ参照）
なお、どれだけ価格を下げなくては売れないかは、死因によっても変わりますが、おおよそ以下の通りです。
| 死因 | 値下げ幅 |
|---|---|
| 自然死、病死 | 0 ～ -10％ |
| 不慮の事故死 | -20 ～ -50％ |
| 自殺 | -30 ～ -50％ |
| 殺人事件 | -70 ～ -80％ |
しかも、立地や建物の状態などが悪ければ、価格を下げても売れない恐れがあります。
いくらで事故物件を売却できるかは結局のところ買手次第
前項でお伝えしたように、基本的には事故物件は買手に敬遠されるため、価格を下げないと売れません。
ただし、全ての事故物件が価格を下げないと売れないわけではありません。
事故物件でも遺体による建物の損傷が少なく、駅から近いなど立地が良い物件は相場とあまり変わらない価格で売却できる可能性があります。
買手の中には、人の死にそれほど抵抗を感じず、それよりも立地などの条件を重視する買手もいるからです。
つまり、事故物件をいくらで売却できるかは、結局のところ買手の心理次第ということになります。
もし、正確な売却価格を把握したい場合は、事故物件を専門に取り扱っている不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
弊社Albalinkも訳あり物件専門の不動産買取業者として、多数の事故物件を査定してきた実績があります。ご依頼いただけば、無料で査定額を提示致します。
事故物件の4つの売却方法
事故物件の代表的な売却方法には、仲介・買取の2つがあります。
- 仲介業者
- 売主・買主の間をマッチングをし、成約につながるようサポートする業者。市場相場に近い価格で売れる可能性がある反面、売れ残りリスクもある。
- 買取業者
- 売主の物件を直接買い取る業者。売主の費用負担はほぼゼロで、現況買取してもらえる。一方で、買取価格は仲介よりも安くなりやすい
上記のように、仲介・買取は、売主の希望・不動産の状態によってどちらが最適な売却方法になるのかは異なります。
さらに、売却方法を細分化をすると、売主が売却前に手を加えて仲介売却をしたり、不動産会社を介さず個人間売買したりする方法もあります。
この章では、事故物件の売却方法4選をお伝えします。
- 立地・状態が良い事故物件は仲介で売りに出す
- 立地は良いが建物の状態が悪い場合は解体して売却するのも手
- 空き家バンクを活用する
- 専門の買取業者なら適正価格で事故物件を買い取れる
なお、売却以外の方法が知りたい方は「売却以外の事故物件の処分方法」をご確認ください。
仲介・買取の違いについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
立地・状態が良い事故物件は仲介で売りに出す
立地・状態が良い事故物件は、仲介で売りに出す方法があります。
不動産の人気条件の代表格である、立地・状態の良さが備わっていれば、事故物件であっても売却は決まりやすいからです。
具体的に、立地・状態の良さは以下のような要素を指します。
- 都心部であれば、市街地まで車で15分以内
- 地方部であれば、最寄り駅まで徒歩10分以内
- 築年数が20年以内
- 建物の状態が良く、リフォームの必要がない
上記のような条件を備えた事故物件は、利便性を重視する方にとって「希望条件が揃った物件が安く購入できる」というメリットがあります。
事故物件による心理的瑕疵を差し引いても、破格な値引きは回避しやすくなるでしょう。
立地・状態が良い事故物件であれば、仲介業者に売却を依頼するのがおすすめです。
立地は良いが建物の状態が悪い場合は解体して売却するのも手
立地が良くて、建物の状態が悪い場合は、解体して更地にしてから売却する方法もあります。
建物を解体すれば、古屋として現場が残っている状態よりも事故の印象が薄れ、心理的瑕疵が軽減されます。
また、更地であることにメリットを感じて、購入に前向きになる層も現れやすくなくなるでしょう。
ただし、建物を解体しても告知義務は消えないため、売却時は買主に事故の内容は伝えなくてはなりません。
くわえて、家屋の解体費用は木造で30坪程度のサイズでも、90万円〜120万円ほどかかります。
事故物件の売却が決まらなかった場合には、解体費用が赤字になってしまう点は注意が必要です。
そのため立地が良いものの、解体しても確実に売却できる見込みがない場合は、買取業者に現状のまま買取ってもらう方が金銭的リスクがなくて安全です。
空き家バンクを活用する
空き家バンクを活用して、事故物件を売り出す方法もあります。
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家情報を紹介する仕組みです。
事故物件を空き家バンクに搭載すれば、空き家の購入希望者とつなげてもらえる可能性があります。
ただし、空き家バンクは認知度が高くないため、売却がスムーズに決まる可能性は極めて低いといえます。
実際に、令和6年4月末時点で空き家バンクを介した成約は、約17,100件しか決まっていません。
これは、全国の空き家数に対してわずか1%にも満たない数字です。
空き家バンクは登録は無料ですが、売れる見込みは低いため「いつか売却できればいい」という気長なスタンスの方におすすめです。
空き家バンクを有効活用する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
専門の買取業者なら適正価格で事故物件を買い取れる
所有している不動産が事故物件となってしまった場合、不動産会社に仲介を依頼してもすぐには売れません。
中には事故物件であることを理由に、取り扱いを断られてしまうこともあるでしょう。
その点、事故物件を専門に取り扱う買取業者であれば、問題なく買い取ってくれます。
なぜなら、専門の買取業者は、一般的な不動産業者にはない、事故物件を再販・運用するためのノウハウを持っているためです。
実際に、弊社AlbaLink（アルバリンク）では下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
このように、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格での買取を実現しています。
上記の事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者として上場しており、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
1週間から1ヶ月程度で買い取ってもらえる
専門の買取業者へ依頼すれば事故物件であってもだいたい1週間から1ヶ月程度で売却できます。
買取業者が利益が見込めると判断し、依頼者が買取価格に納得すれば、売買契約が成立するためです。
なお、一般の不動産業者に依頼した場合は、買手を探す必要があるため、売却できるまでに最低でも3ヶ月〜半年はかかります。
最悪の場合、買い手が永遠に見つからない恐れもあります。
ですから「事故物件を早く手放したい」「急いでまとまった現金が必要」といった場合は、専門の買取業者への売却しましょう。
また、買取の場合は査定価格が売却価格に直結するため、少しでも高く売るには複数の買取業者に査定を依頼することが重要です。
弊社AlbaLinkは先ほど紹介した事例のように、事故物件の買取実績が豊富にあり、高額買取に自信があります。
全国対応可能で、無料で査定額を提示いたしますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
特殊清掃やリフォームは不要
事故物件を一般の方へ売却する場合は特殊清掃やリフォームを行う必要があります。
しかし、専門の不動産買取業者に依頼すれば、特殊清掃やリフォームを行うことなく売却できます。
買取業者は買取後にリフォームを行うことを前提に、査定価格を算出して買い取っているためです。
特殊清掃とリフォームを行うと、数百万円はかかります。その費用をかけず売却できるのは、売主にとっては大きなメリットといえます。
売主の負う責任はすべて免責される
専門の買取業者が買主であれば、売主が負うべき契約不適合責任が基本的に免責されます。
不動産のプロである買取業者は、物件の欠陥を承知のうえで買い取ります。また、前述のように買取業者はリフォームを施すことを前提として物件を買い取るため、たとえ設備が壊れていたとしても問題ないためです。
売却後まで物件に対して責任を負いたくないという売主は多いと思いますので、契約不適合責任が免責されることは、売主にとって大きなメリットといえます。
ただし、買取業者に依頼すれば自動的に契約不適合責任が免責されるわけではありません。契約不適合責任の免責に対応していない業者もいるからです。
ですから買取業者に売却を依頼する際は、契約不適合責任が免責されるか確認しましょう。
口頭で確認するだけでなく、不動産売買契約書にも契約不適合責任が免責される旨が明記されているかも必ず確認してください。
なお、弊社Albalinkは売主様の契約不適合責任を免責して買い取ることができますので、安心してご依頼ください。
売却以外の事故物件の処分方法2選
事故物件の売却以外にも、「所有し続けて有効活用したい」と思う方もいるでしょう。
そのような方に向けて、この章では、売却以外の事故物件の活用方法である以下2つを紹介します。
- 賃貸物件として貸し出す
- 解体して駐車場として貸し出す
それぞれ解説するので、自身の物件が事故物件であっても、売却ではなく活用したいと考えている方はぜひご確認ください。
賃貸物件として貸し出す
事故物件であっても、所有者が家賃の価格設定などを工夫をすれば、賃貸物件として第三者に貸し出しも可能です。
賃貸物件として活用できれば、入居者が決まり次第、毎月の家賃収入を得られます。
弊社のアンケート調査でも、家賃の安さをはじめ諸条件が揃っていれば、事故物件に住みたいと考える方が一定数いることがわかります。
ただし、事故物件である限り家賃の値下げは避けられないため、高い収益性は見込めません。
くわえて、リフォーム費用は壁紙の張り替えだけでも、30坪の戸建て住宅で50万円程度かかるため、入居者がつかなければ赤字になるリスクがあります。
入居者がうまく決まっても、収益が低い物件に初期費用をかけるため、低額な家賃収入だけでは採算が合わなくなる可能性は高めです。
不動産の知識があり、現実的な収支シミュレーションができる方に賃貸物件としての活用をおすすめします。
解体して駐車場として貸し出す
事故物件を解体して、駐車場として貸し出すのも一つの活用方法です。
月極駐車場であれば、住む場所ではないため、賃貸物件ほど心理的瑕疵は問われません。
また、賃貸物件よりも管理の手間が少なく、月額の5%〜10%程度の管理料を支払えば、集金・清掃なども管理会社に委託できます。
ただし、事故物件の跡地が30坪と仮定すると、解体費用が約90万円〜120万円・舗装費用が約12万円〜15万円かかります。
また、月極駐車場の付近に住宅・オフィス・工場など、長期利用する方が定期的に訪れる立地でなければ、収益化は難しいです。
利用者が募りやすい立地で、資金面に余裕がある場合は更地にして駐車場として貸し出す方法も有効な手段といえます。
なお、駐車場運営については以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
まとめ
今回の記事では国のガイドラインに沿って事故物件の判断基準と告知義務について解説しました。
事故物件を売却や賃貸に出す場合、買主や借主に人が亡くなった事実を告知しなくてはなりません（告知義務）。
そのため、事故物件を売却や賃貸に出しても、なかなか買手や借り手がつかないのが現実です。多くの人が人の死には心理的抵抗を感じ、購入や借りることを躊躇するためです。
ですから、事故物件を時間や費用をかけず売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。
専門の不動産買取業者であれば、事故物件であってもそのままの状態で買い取ってくれます。
そのため、特殊清掃やリフォーム費用がかかりません。
その他にも、契約不適合責任が免責されるなど、専門の不動産買取業者に売却するメリットは多くあります。
弊社AlbaLinkも記事で紹介したように、事故物件の買取実績が豊富にあります。
弊社独自のノウハウや人脈を生かし、できる限り高値で買い取らせていただきます。
時間も費用もかけず、事故物件を高値で売却したい方はぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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