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売却前に知っておきたい筆界未確定土地のこと
そもそも筆界未確定の土地がどういった状態を指すのかがよく分からない方も多いのではないでしょうか。
筆界未確定とは、地籍調査をおこなった際に隣地の方が立ち会わなかった、隣地の方との話し合いがまとまらなかったなどの理由によって境界を決められなかった土地を指します。
一方、土地の中には正式な境界である「筆界」と、土地の所有者が認識している境界「所有権界」とが異なっているケースも少なくありません。
土地の境界が明確ではない場合は隣人トラブルへと発展するおそれがあるため、土地を売却する前に境界がしっかりと定まっているかを確認しておきましょう。
ここでは筆界と所有権界の違い、土地の売却時に売主が負う境界明示義務について詳しく解説します。
敷地境界線をめぐる隣人トラブルについては以下の記事で詳しく解説しています。
正式な境界と所有者の認識している境界が一致しないことがある
一口に「土地の境界」といっても、実は「筆界」と「所有権界」の2種類が存在していることをご存じでしょうか。
筆界とは、土地を登記した際に定められる隣地との境界を指します。「公法上の境界」であり、隣地の所有者との話し合いで勝手に変更できない点が特徴です。
筆界は、法務局にある公図や地積測量図を見れば確認できます。
しかし、現地に明確な線が引かれているわけではないので、実際に筆界を特定する際には土地家屋調査士などの専門家へ依頼し、公図や地積測量図と照らし合わせながら現地調査をおこなう必要があります。
なお、分筆や合筆といった手続きをおこなえば筆界の変更が可能です。
- 分筆
- ひとつの土地を複数に分けて登記すること
- 合筆
- 複数の土地をひとつにまとめて登記すること
一方、所有権界は隣地の所有者との話し合いに基づいて設定されるもので、「私法上の境界」と呼ばれます。
隣地の方と合意すれば自由に境界を変更できる点が特徴であり、ブロック塀や境界標などを設置して所有する土地の範囲を示すケースが一般的です。
ただし、筆界とは異なり登記はされていないため、筆界と所有権界とで土地の範囲が異なるケースも少なくありません。
一方、境界が確定されていない「筆界未確定」の土地が存在しているのも事実です。
土地の境界が確定されていない理由として、主に以下の3つが挙げられます。
- 隣地所有者との間で境界の合意を得られなかった
- 隣地所有者が境界確認に立ち会わなかった
- 隣地所有者が不明になっている
それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。
隣地所有者との間で境界の合意を得られなかった
土地の売却時や土地に建物を建てる際は、土地の境界を明確にするために測量をおこなう必要があります。これを「境界確定測量」と呼びます。
土地の正確な寸法や面積が分からなければ、どのくらいの建物が建てられるのかの判別ができず、敷地を有効活用できないためです。
また、正確な売却価格も算出できません。
しかし境界を確定させることで従前の面積が減ってしまう、仲が悪いなどの理由によって隣地所有者から合意を得られないことがあります。
隣地所有者と土地の境界についてもめた結果、裁判にまで発展してしまうケースも少なくありません。
隣地所有者が境界確認に立ち会わなかった
境界確定測量をおこなう際は、必ず隣地所有者に立ち会ってもらう必要があります。
しかし、「忙しい」「協力したくない」などの理由で立ち会いを断られてしまい、境界を確定させられないケースも珍しくありません。
なお、隣地所有者の協力を得られない場合でも、筆界特定制度を利用すれば境界を確定できます。
筆界特定制度については後述する筆界未確定土地を売却する2つの方法で解説しているので、合わせてご参照ください。
隣地所有者が不明になっている
隣地が空き家のまま放置されており、所有者の行方が分からない場合には境界を確定できません。
また、隣地所有者が亡くなっている場合はその相続人に立ち会ってもらう必要がありますが、相続が繰り返されて相続人の数が増え、すべての相続人を特定できずに境界を確定できないケースもあります。
境界確定測量には、隣地所有者の協力が不可欠です。
しかし隣地所有者が不明な場合には境界を確定させられないため、筆界未確定の土地が生まれてしまうのです。
土地の境界を明示するのは売主の義務
土地の境界が未確定の場合、土地の範囲を巡って隣地の方ともめることがあります。そのため、土地を売却する際、売主は買主に対して境界を明示しなければならないと定められています。
これを「境界明示義務」と呼びます。
境界明示義務は法律で強制されているものではなく、境界が曖昧なままでも売却できないわけではありません。
ただし、境界が不明瞭な土地は買主にとってさまざまなリスクが生じるおそれがあるため、売りに出したとしても買手は見つかりにくいでしょう。
場合によっては売れ残ってしまうことも覚悟しなければなりません。
筆界未確定の土地を所有していて、いったいどうすれば売却できるのか、不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。
しかし、ご安心ください。
筆界未確定の土地であっても売却できる方法は2つあります。
後述の筆界未確定土地を売却する2つの方法で詳しく解説するので、自身に合った売却方法を選択するとよいでしょう。
また、筆界未確定の土地をスムーズに売却するには、買主にとってどのようなリスクがあるのかを把握しておくことが重要です。
買主が抱えるリスクについては、次の項目で詳しく解説します。
筆界未確定の土地をすすんで購入する人はいない
筆界未確定の土地でも売却は可能ですが、以下2つのリスクが存在しているため、購入しようと考える方はほぼいないのが現状です。
- 隣地所有者とのトラブルが発生するおそれがある
- 住宅ローン審査に通りにくくなる
それぞれのリスクについて、詳しく解説します。
隣地所有者とのトラブルが発生するおそれがある
筆界未確定の土地でもっとも多いのは、境界を巡るトラブルです。
土地の境界がはっきりしていない場合はどこまでが自身の土地なのかの判別ができないため、敷地に塀を建てた際に隣地所有者から越境を指摘されてトラブルへと発展するケースは少なくありません。
また、隣地所有者が駐車場として使用しているスペースが実は自身の土地だったということもあり得ます。話し合いでトラブルを解消できなかった場合は、裁判で決着をつけざるを得ないでしょう。
このように筆界未確定の土地は隣人トラブルが起こる可能性が高いため、買手が見つかりにくい傾向にあるのです。
隣人トラブルに発展してしまった境界未確定の土地は、専門の買取業者であれば問題なく買い取れます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、境界未確定の土地の買取を行なっております。
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敷地境界線を巡るトラブルの解決方法・相談先は以下の記事で詳しく解説しています。
住宅ローン審査に通りにくくなる
筆界未確定の土地の購入時に住宅ローンを組めない可能性がある点も、買手のリスクのひとつとして挙げられます。
不動産を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用します。このとき、土地と建物に設定されるのが借入先の金融機関による抵当権です。
抵当権とは、いわば借金に対する担保を指します。住宅ローンを借りている方の返済が滞った場合、抵当権者である金融機関は抵当権を設定している不動産を強制的に売却し、貸しているお金を回収できるしくみです。
そのため、金融機関は住宅ローンを貸し出すにあたり、抵当権を設定する不動産の資産価値を厳しくチェックします。
不動産に資産価値がなければ、万が一の際に貸しているお金を回収できなくなるおそれがあるためです。
しかし売却できない可能性のある筆界未確定の土地は資産価値が低いため、住宅ローンの担保として認められないことがあります。
その場合は現金一括で購入できる買主が現れるのを待つしかなく、売却期間の長期化を覚悟しなければならないでしょう。
筆界未確定土地を売却する2つの方法
ここまで解説してきたように、筆界未確定の土地を積極的に購入したいと考える方はほぼいません。
しかし、以下2つのいずれかの方法を選択すればスムーズな売却が可能です。
- 筆界未定地を解消して売却する
- 筆界未定地のまま専門の買取業者に売却する
ただし、土地の境界を確定させるには相応の費用と期間がかかってしまう点がデメリットとして挙げられます。
筆界未確定の土地を手間や費用をかけずに手放したい場合は、買取業者に直接買い取ってもらうとよいでしょう。
ここでは、筆界未確定の土地を売却する2つの方法について解説します。
筆界未定地を解消して売却する
筆界特定制度とは、土地の住所地を管轄する法務局が筆界の位置を特定する制度です。
裁判のような強制力はありませんが、裁判をせずに筆界を「公的に」特定できる点は大きなメリットといえます。
また、土地の所有者として登記されている人やその相続人などであれば筆界特定の申請をおこなえるため、隣地の方の承諾も不要です。
筆界特定制度を利用して土地の境界が確定されれば、一般の土地同様、スムーズな売却が期待できるでしょう。
筆界特定制度を利用するには、筆界特定申請書に必要事項を記入し、固定資産評価証明書や現地案内図などの書類を添付して土地の住所地を管轄する法務局へ申請する必要があります。
固定資産評価証明書は、法務局で300円程度で取得できます。
【固定資産評価証明書の見本】
筆界特定申請書は、法務省のホームページからダウンロードが可能です。
参照元：法務省｜筆界特定制度
また、筆界特定の申請にあたって登記手数料を負担する必要があります。なお、登記手数料は土地の評価額に応じて以下の表のように異なります。
| 対象土地の評価額の合計×1/2×5％ | 手数料額 | |
| 100万円までの部分 | 10万円までごと | 800円 |
| 100万円超500万円までの部分 | 20万円までごと | 800円 |
| 500万円超1,000万円までの部分 | 50万円までごと | 1,600円 |
| 1,000万円超10億円までの部分 | 100万円までごと | 2,400円 |
| 10億円超50億円までの部分 | 500万円までごと | 8,000円 |
そのほか、筆界を特定するにあたって測量が必要であると判断された場合は、申請人が別途測量費用も負担しなければなりません。
境界確定測量費用は土地の面積によって異なりますが、35～80万円ほどです。
なお、筆界が特定されるまでに6か月ほどの期間がかかります。
また、費用をかけて筆界を特定しても、立地条件や建物の状態が悪いなど買手の需要が見込めない場合は売却できないことがある点を押さえておく必要があるでしょう。
筆界未定地のまま専門の買取業者に売却する
筆界特定制度を利用すれば土地の境界を確定させられますが、申請費用や、ケースによっては測量費を負担する必要があります。
また、筆界の特定までに約6か月の期間がかかる点もデメリットといえるでしょう。
「境界を巡る隣人トラブルから早く解放されたい」「筆界未確定の土地を余計な手間や費用をかけることなく売却したい」という方は、専門の買取業者に依頼して直接買い取ってもらいましょう。
専門の買取業者へ依頼すれば、境界が未確定の土地であってもそのままの状態で買い取ってもらえます。
1週間から1か月ほどで売却が可能なので、いますぐまとまった現金が必要、とにかく早く手放したい方におすすめの売却方法です。
専門の買取業者は、買い取った物件にリフォームを施してから賃貸物件として運用、もしくは売却するなどして活用します。
その過程で隣地所有者と話し合って境界を明確にしたり、筆界特定制度を利用して筆界を確定させたりするため、売主が筆界の特定に関する手続きをおこなう必要もありません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、筆界が未確定の土地をスピーディーに買い取ることが可能です。
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まとめ
土地の境界が定まっていない筆界未確定の土地には、隣地所有者との間で境界を巡るトラブルが発生しやすい傾向にあります。
筆界未確定の土地を売りに出したとしてもトラブルを避けたいと考える買手からは敬遠されてしまい、結局は売れ残ってしまうでしょう。
筆界未確定の土地をスムーズに売却したいのであれば、筆界特定制度を利用して土地の境界を明確にすることが重要です。
ただし、筆界特定制度を利用するには一定の手数料がかかります。場合によっては数十万円にのぼる測量費も負担しなければなりません。
また、筆界が特定されるまでに6か月ほどの期間がかかる点もデメリットです。
筆界未確定の土地を手間や費用をかけずに売却したい、できるだけ早く隣人トラブルから解放されたい方は、専門の買取業者へ買取を依頼しましょう。
専門の買取業者であれば、筆界が未確定のままでも売却が可能です。
1週間から1か月ほどで現金化できる点も大きなメリットといえるでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも筆界未確定の土地を積極的に買い取っております。
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