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売れないからと言って空き家を放置してはいけない
空き家を売りに出しても、買い手がつかず、数か月、数年、あるいは半永久的に売れ残ってしまうことがあります。
詳しくは次章で解説しますが、簡単に言えば田舎にあるなど立地が悪く生活に不便だったり、建物が老朽化しており、すぐに住むことができない（大規模なリフォームが必要）等の理由が挙げられます。
しかし、売れないからと言って空き家を放置してはいけません。
空き家を放置することには大きなリスクがあり、所有者の金銭的・体力的負担が増してしまうからです。
売れない空き家を所有している方は「売れない空き家を手放す！有効な処分方法3選」を参考に処分方法を選択して手放しましょう。
それでは空き家を放置する具体的なリスクを解説していきます。
居住していなくても固定資産税の支払いは必須
固定資産税は、その年の1月1日時点の不動産の所有者に毎年課税されます。
たとえ居住していない空き家でも、所有し続ける限り固定資産税を毎年払い続けなくてはなりません。
平均的な戸建ての固定資産税は1万円～2万円（年間）ほどで、それほど高くはありませんが、使用していない空き家に毎年固定資産税を支払い続けるのは非常にもったいないことです。
なお、住まない家にかかる固定資産税についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
定期的に管理する必要がある
活用していない空き家であっても、定期的に管理する必要があります。
空き家の管理を怠ると以下のようなリスクがあるためです。
- 空き家が倒壊し、隣家や近隣住民に損害を与え、多額の損害賠償請求をされる
- 建物や庭に害獣や害虫が発生し、近隣住民に迷惑をかけ、クレームの電話が殺到する
（1）については、空き家は放置すると急速に老朽化し、倒壊の危険が高まります。なぜなら放置され室内に溜まった湿気などによりカビが繁殖し、建物の基礎部や柱などが腐食してしまうためです。
もし空き家が倒壊し、隣家が全壊してしまったケースでは、2億円近い損害賠償を請求される恐れもあります（下図参照）。
（2）については、空き家は人の目がないため、ネズミやハクビシンなど害獣の住処にされがちです。そうした害獣が隣家にも侵入し、庭を荒らすなどの損害を与える恐れがあります。
また、庭に雑草が生い茂り、蚊などの害虫が大量発生する可能性もあります。
このように近隣に迷惑をかける状況が続けば当然、近隣住民から昼夜問わず、あなたの携帯電話へ苦情が入ることでしょう。そうなれば平穏な日常生活など送れなくなってしまいます。
倒壊や近隣トラブルを避けるためには、交通費をかけて現地に行き、時間と労力をかけて空き家を維持管理し続けるしか選択肢はありません。
もし空き家管理の手間から逃れたいのであれば、空き家専門の不動産買取業者に売却してしまうことをお勧めします。専門の買取業者であれば一般の個人には売れないような老朽化した空き家でも問題なく買い取ってくれます（「専門の不動産買取業者に直接売却する」参照）
弊社Albalinkは空き家専門の買取業者ですので、ご依頼いただけば老朽化が酷く、他社に断られた空き家であっても買取可能です。是非一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
なお、空き家を放置するリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
管理を怠れば「特定空き家」に指定され金銭的負担が増す
空き家の管理を怠ると自治体から「特定空き家」に指定されてしまいます。
空家等対策の推進に関する特別措置法
第二条（定義）
「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等
つまり、特定空き家とは、放置された結果、倒壊の危険があったり、害虫などが発生しているといった、景観・衛星・安全上、大きな問題があると自治体から判断された空き家ということです。
特定空き家に指定されてしまうと、土地の固定資産税が跳ね上がったり、行政により強制的に解体され、多額の解体費用を請求されるなどのリスクが発生します。
特定空き家に指定されるリスクについて以下で詳しく解説します。
なお、特定空き家については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
住宅用地の特例から除外され固定資産税が増額する
特定空き家に指定されると、土地の固定資産税が増額してしまいます。なぜなら土地の固定資産税の軽減措置である「住宅用地の特例」が解除されてしまうためです。
参照元：東京都主税局｜住宅用地の特例
住宅用地の特例とは下図のように空き家を含む住宅用の建物が建つ土地の固定資産税を最大1/6に軽減する特例のことです。
特定空き家に指定されると、この特例が解除されてしまうため、固定資産税が最大６倍になってしまうわけです。
なお、特定空き家に指定されてから住宅用地の特例が解除されるまでには、次の流れを経ることになります。
- 所有している空き家が特定空き家に指定される
- 自治体から空き家改善の助言や指導が来る
- 助言や指導を無視すると空き家改善の勧告が来る
- 勧告を無視すると住宅用地の特例が解除される
2023年に「管理不全空き家」が制定され今後は処罰の対象が広がる
特定空き家に指定されると、固定資産税が最大6倍になるとお伝えしましたが、今後は特定空き家に指定されなくとも、空き家を放置しているだけで固定資産税が6倍になる恐れがあります。
2023年3月に空き家法が改正され、特定空き家だけでなく、特定空き家になる恐れのある管理が行き届いていない空き家も「管理不全空き家」として、住宅用地の特例が解除されることになったためです。
現在放置されている空き家は全て管理不全空き家に指定されるリスクがあるということです。
改正された空き家法は来年中には施行される可能性があるため、現在空き家を放置してしまっている人は早急に対策を取る必要があります。
これを読んですぐにでも空き家を手放したいと思った方は、ぜひ弊社Albalinkにご依頼ください。弊社にご依頼いただけばスピーディーに買取可能です。
>>【倒壊寸前の空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、管理不全空き家について、より詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。実際に弊社のスタッフが国土交通省に取材して書いた記事ですので、他のどのサイトより正確な内容となっております。
50万円以下の罰金を科される
適正管理に向けた改善命令を受けてなお、空き家の状態を改善しなければ、所有者には50万円以下の罰金（過料）が科せられます。
なお、50万円以下の罰金が科せられるようになるのは、次の流れを経た場合です。
- 住宅用地の特例が解除される
- 自治体から空き家の改善を命令される
- 改善命令を無視したり命令違反をすると罰金が科される
強制的に解体され、費用を全額請求される
自治体からの改善命令を無視し続けると、最終的に行政代執行によって空き家を強制的に解体され、多額の解体費用を請求されることになります。
行政代執行とは、所有者が行政上の義務を果たさないときに、行政（自治体など）が所有者の代わりに行政上の義務を果たすことです。
行政代執行による放置空き家の解体費用は1000万円近くにのぼることもあります。
実際、2020年に三重県名張市で行われた行政代執行による空き家の解体では空き家の所有者に解体費用として700万円が請求されています。
参照元：伊賀タウン情報ユー(倒壊恐れの空き家解体 名張市で行政代執行）
しかも、行政代執行による解体費用の請求は税金などと同様、強制徴収が認めらているため、高額だからと言って破産しても支払い義務からは逃れられません。
税金などの滞納者に対し、国や自治体が強制的に滞納者の財産を差し押さえ、滞納している税金などに充てる手続き
実際、破産法第252条に上記の強制徴収が認められた請求に関しては、自己破産しても支払い義務が残ると定められています。
参照元：破産法第252条
そのため、もし支払えなければ上記の強制徴収の説明にある通り、給料や車などの財産を差し押さえられてしまいます。
このような目に遭う前に、空き家を早めに手放したいのであれば、空き家専門の買取業者に買い取ってもらうのが一番です。
弊社Albalinkでも無料買取査定を行っておりますので、お気軽にご利用ください。
>>【倒壊寸前の空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
空き家の行政代執行についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
空き家が売れない3つの理由
空き家が売れにくい主な理由は以下の3つです。
- 立地が悪く生活に不便
- 建物の状態が悪くそのままでは居住できない
- 法律によって建て替えが制限されている
それぞれの理由について、具体的な条件を挙げながら解説していきます。
立地が悪く生活に不便
以下のような生活に不便な地域にある不動産はなかなか売れません。単純に、需要がないからです。
- （都心の場合）最寄り駅や市街地まで徒歩10分以上かかる
- （車移動中心の地方の場合）最寄りのICが市街地まで車で10分以上かかる
実際、弊社が家を購入した男女493人に独自に行ったアンケートでも、「家の購入で優先したこと」として「立地」が1位に挙げられています（下のグラフ参照）。
都心でも地方でも、生活するにはスーパーなどの店舗や公共施設がある市街地までのアクセスが良いことは最重要事項です。ですから、そうした立地にない空き家は一般の買い手にはなかなか売れないでしょう。
建物の状態が悪くそのままでは居住できない
築年数が古く老朽化が進んでおり、建物が状態が悪い空き家はなかなか売れません。具体的には以下のような空き家のことを指します。
- 雨漏りがする
- 床が抜けている
- 柱や基礎部が腐食している可能性がある
- 庭が荒れており、雑草や庭木が伸び放題になっている
上記のような空き家は住むためには大規模なリフォームが必要です。戸建てをフルリフォームすると一般的に500万円程度かかります。もし基礎の土台の補強まで行うとなると1千万円近くかかることもあります。
一般の個人は費用をかけず、安心してすぐに住めるマイホームを探している人がほとんどなため、上記のような空き家はまず売れません。
ただし、空き家の買取を得意としている専門の買取業者であれば、放置された空き家であっても、問題なく買い取ることができます。
空き家を現状のままで手早く売却したい方は、ぜひ一度弊社Albalinkの無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
法律によって建て替えが制限されている
空き家の中には、法律によって建て替えが制限されている空き家があります。そのような建物のことを再建築不可物件といいます。
再建築不可物件である空き家も売却が難しくなります。
なぜなら、建て替えができない物件を購入した場合、もし老朽化や地震などの天災で倒壊してしまうと、住む家を失うだけでなく、その土地で暮らすことさえできなくなってしまうためです。
以下で、建て替えができない空き家の代表例を2つ紹介します。ご自身の空き家が当てはまっていないか、ご確認ください。
接道義務を果たしていない
建築基準法で規定されている接道義務を果たしていない建物は建て替えできません。
- 建築基準法上の道路に空き家が接していること
- 道路の幅員は原則4m以上あること（一定条件を満たす道路は4m以下でも可）
- 空き家の敷地が道路に2m以上接していること
つまり、下図のように幅4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接していない空き家は建築基準法により建て替えができないわけです。
先述したように、建て替えができないことはマイホームとして長く住む上でリスクとなるため、再建築不可物件は一般の個人にはなかなか売れません。
なお、再建築不可物件を建て替え可能にする方法について、下記の記事で解説しています。よろしかったらあわせてご確認ください。
また、弊社Albalinkにご依頼いただけば、接道義務を果たしていない空き家でも買い取り可能です。ぜひお気軽に無料買取査定をご利用ください。
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市街化調整区域内にある
都市は、管轄の自治体により、下図のように「積極的に宅地開発を進める市街化区域」と「開発を抑制する市街化調整区域」に分けられています。
このうち、市街化調整区域内にある空き家は都市計画法により建て替えには自治体からの許可が必要です。
参照元：都市計画法第34条
しかし、市街化調整区域はもともと開発が抑制されている区域であるため、自治体による建築許可はなかなかおりません。自治体によっては開発指導要綱を設け、独自の条件を設けている場合もあるので、確認が必要です。
たとえば茨城県の取手市では、市街化調整区域の開発や建て替えには「既に20戸以上の住宅が区画を跨いで建築されていること」などの条件を設けています。
参照元：取手市 開発指導要綱
このように市街化調整区域にある空き家は容易に建て替えができないため、他の区域の空き家と比べて売れにくい傾向にあります。
なお、以下の記事では、市街化調整区域にある物件をなるべく高値で売却する方法について解説しています。ぜひこの記事とあわせてご確認ください。
売れない空き家を手放す！有効な処分方法3選
通常の方法（一般的な不動産業者に依頼して売却する方法）では売れない空き家でも、以下のような方法を取ることで売却できます。
- 空き家バンクを利用して売却する
- 民間の空き家物件掲載サイトを利用して売却する
- 専門の不動産買取業者に売却する
この章では上記3つの売却方法をそれぞれ紹介します。しかし、先に結論をお伝えしてしまうと、その中でも最も確実に空き家を売却する方法は専門の不動産買取業者に依頼することです（理由は後述します）
弊社Albalinkは空き家専門の買取業者として年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）があります。空き家が売れずにお困りの方はぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
空き家バンクに登録して買手を募る
空き家バンクとは、空き家を売りたい所有者と、空き家を利用したい人とをつなげる自治体によるマッチングサイトです。空き家バンクは無料で登録でき、登録すると自治体の運営するサイトに所有する空き家の物件情報が掲載され、購入希望者を募ることができます。
ただし空き家バンクに登録されている空き家は令和5年8月時点で12,607戸であり、空き家全体（848万戸）の0.14％程度にとどまっています。そのため、空き家バンクに登録しても買い手がみつかる可能性は高いとはいえません。
参照元：全国版空き家・空き地バンク 参画自治体数・物件掲載件数 推移
また、空き家バンクでは買手が見つかったら自治体から紹介される不動産仲介業者によって不動産契約を結ぶのですが、自治体から紹介される業者の質があまり良くないことがあります。
なぜなら、空き家バンクの対応は、自前の顧客が少なく、不動産仲介の経験があまり豊富ではない業者が行っていることがあるためです。そのため、こちらの質問へのレスポンスが遅いなど、売買契約がスムーズに進まない可能性もあります。
空き家バンクでは、不動産仲介業者を介さず、個人間で売買契約を交わすこともできますが、お勧めできません。不動産知識のない素人同士が売買契約を交わすと、売買契約書に不備があり、空き家の所有権が売主から買主へ移行できていなかった、といったトラブルが起きる可能性があるためです。
このように、空き家バンクは登録しても売れる見込みが高くないため、時間的に余裕があり、精神的にも「いつか売れればいい」と受け身の方にしかお勧めできません。
もし、空き家を一刻も早く売りたい人は、空き家バンクではなく、空き家専門の買取業者へ依頼することをお勧めします。先ほど述べたように弊社Albalinkはスピーディーに空き家を買い取ることができます。
>>【空き家専門だから高額売却可能】空き家の無料買取査定はこちら
空き家バンクの失敗例や利用するメリット、デメリットについて詳しく知りたい方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
なお、自治体によっては空き家バンクの利用者数を増やすため、空き家バンクに登録した物件の購入者に対し、リフォームや解体費用の援助金制度を設けています。次節で具体的な事例を2例紹介します。
中央市空き家バンク物件解体工事補助金（山梨県中央市）
空き家バンクに登録した空き家を解体する場合には、自治体より補助を受けられる場合があります。
参考として山梨県中央市の補助制度「中央市空き家バンク物件解体工事補助金」の概要を紹介します。
【補助条件】
- 中央市空き家バンクを利用し物件を購入した人のうち、次の（1）～（3）の要件をすべてに満たすこと
- 購入した空き家の解体工事を発注すること
- 購入した空き家の売主が購入者の3親等以内の親族ではないこと
- 解体工事が完了した日から1年を経過する日までに、建物を解体した土地に自
宅を建築するための工事請負契約を締結し、空き家購入者が完成した建物に住民
票を置き居住すること。
- 解体工事の内容が次の（1）～（3）の要件をすべてに満たすこと
- 空き家の解体工事の請負金額が100万円以上の解体工事であること
- 建築基準法やその他の法令に違反しない解体工事を行うこと
- 解体工事に着手する時期が補助金の交付決定後で、補助金交付決定された年
度の2月末日（2月末日が休日の場合は翌週の月曜日）)までに完了する工事であ
ること【補助額】
購入した物件に払った解体費用の2分の1（補助額は100万円が上限）
戸建ての解体費用は150万円～300万円程度かかりますので、空き家バンクで購入した空き家を解体するとなると、上記の補助金を利用しても50万円以上の出費が必要となります。加えて、解体した後、新居を新築する費用も必要となります。
空家活用支援補助金（茨城県笠間市）
空き家バンクに登録した空き家をリフォームする場合に利用できる補助金を設けている自治体もあります。
参考として茨城県笠間市の補助制度「空家活用支援補助金」の概要を紹介します。
- 空家・空地バンク登録物件の個人所有者か、入居者のうち次の（1）～（8）の要件をすべて満たすこと
- 市区町村税などの滞納がないこと
- 過去に空き家・空地バンク登録物件修繕支援事業や笠間市による補助を受け
ていないこと- 空き家・空地バンク登録物件の住所に住民登録すること
- 入居後に世帯全員が笠間市内に使用しない空き家などを保有しないこと
- 取得もしくは賃借した日から1年が経過していないこと
- 空き家・空き地バンクへの登録または賃貸用として10年以上貸し出すこと
- 当該物件に10年以上居住するか空き家・空き地バンクへ登録すること
- 売主が3親等以内の親族でないこと
- 住宅の機能や性能を維持向上させるために、登録物件の一部の修繕や補修、取替えなどを行うための工事費用であること
- 専用住宅や併用住宅の居住する部分の修繕などに払った費用であること【補助額】
修繕費の2分の1以内（補助額は50万円が上限）引用元：笠間市空き家活用支援補助金制度
空き家のリフォームには200万円～500万円ほどかかります。ですから、空き家をリフォームする場合、上記の補助金を利用しても100万円以上の出費が必要となります。
民間の空き家物件掲載サイトに登録して買手を募る
民間の空き家物件掲載サイトに登録し、空き家の買い手を募る方法もあります。
民間のサイトは、空き家バンク同様無料で登録できるところが多く、しかも全国の空き家が一同に掲載されるため、エリアを絞らず空き家を探している人の目に止まりやすい利点があります。一方で、不動産売買契約の手続きや書類作成を自身で行わなくてはいけない場合もあります。
民間サイトには様々な種類のサイトがありますが、ここでは代表的なサイトである「みんなの0円物件」「空き家ゲートウェイ」「家いちば」について紹介します。
みんなの0円物件
「みんなの0円物件」はその名の通り、空き家をゼロ円で掲載しているサイトです。
参照元：みんなの0円物件｜ホームページ
みんなの0円物件は国土交通省の空き家対策の担い手強化・連携モデル事業に採用されています。
掲載料は完全無料で、有料版を利用すると様々なサポートを受けられます。
有料版を利用するには所有権移転時に16万5,000円（税込）の手数料を払わなければなりません。
しかし、不動産の専門家が交渉や手続き、契約書準備など所有権移転までサポートしてくれるので、安心して売買をおこなえます。
一方で、完全無料でみんなの0円物件を利用するのであれば、不動産売買契約や所有権移転を自身で行う必要があります。
空き家ゲートウェイ
「空き家ゲートウェイ」は、100円もしくは100万円の物件のみを掲載しているサイトです。
参照元：空き家ゲートウェイ｜ホームページ
空き家ゲートウェイは100円か100万円の物件しか掲載できないため、100万円を超える価値がある不動産を掲載することはできません。
物件のアピールをプロのライターが行ってくれるため、空き家情報を魅力的な文章にして掲載してくれます。
掲載するのは無料ですが、不動産売買契約や所有権移転は自身で行う必要があります。
家いちば
「家いちば」は、売手と買手が直接自分たちで交渉する方法を採用したサイトです。
参照元：家いちば
家いちばを利用すれば、売主は自分の売りたい相手に不動産を売却できます。
家いちば経由で成約した場合には司法書士の手配などしてくれるため、売買に関する作業の手間を省けます。
ただし、利用料がかかることには注意しなければなりません。
家いちばの手数料は、次の表の通りです。
| 基本料 | 売主（システム登録料） | 8万4,000円（税込） |
|---|---|---|
| 買主（成約基本料） | 8万4,000円（税込） | |
| 成約報酬 | 売却額が200万円以下 | 売却額の2.5％＋消費税 |
| 売却額が200万円以上400万円以下 | 売却額の2％＋1万円＋消費税 | |
| 売却額が400万円超 | 売却額の1.5％＋3万円＋消費税 |
※手数料は基本料＋成約報酬で成約時に支払います。
※成約するまで費用は発生せず掲載するだけなら無料です。
専門の不動産買取業者に直接売却する
空き家を売却するのであれば、専門の不動産買取業者に売却するのが一番賢明です。
ここまで紹介してきた方法は買い手を探す必要があり、売却できる保証がなく、最悪、永遠に売れ残ってしまうリスクがある方法でした。
しかし、専門の買取業者であれば、費用も時間もかけず空き家をそのままの状態で確実に売却することができます。
不動産買取業者は、物件を買い取り、再販・運用することで利益を得ています。なかでも空き家専門の専門の買取業者は空き家を再販・運用するノウハウに長けています。そのため、老朽化が進んだ空き家であっても、問題なく買い取れるわけです。
弊社Albalinkも、以下の写真のような長年放置され、畳が腐ってへこむほど室内の老朽化が進んだ空き家を500万で買い取り、リフォーム後、再販したことがあります。
上記のようなリフォームも、資金力はもちろん、リフォーム業者との繋がりや、リフォーム後の販路などが確保できていなくては実施できません。実際、空き家の買取実績の少ない買取業者だと、買取後の再販のめどがつかないため、買取を断られてしまう場合もあります。
弊社Albalinkは空き家専門の買取業者として、他社が断るような状態が悪い空き家を多数買い取ってきました。その結果、以下のようにお客様から感謝のお声を多数いただいております。
相続した空き家を売却できず、困り果てていました。
相続した空き家は10年以上放置されて室内が荒れ果てていた上に、再建築不可物件でした。そのため、どれだけ不動産屋を回っても断られてばかりでした。そんなとき、ネットでAlbalinkさんを知り、藁にもすがる思いで相談したところ、親身になって相談に乗ってくれ、無事、買い取ってもらえました。
肩の荷をおろすことができ、本当にホッとしましたし、Albalinkさんには感謝しています。また、不動産の売却など経験がなく不安でしたが、LINEで不動産の写真などを送信するだけで済んだこともありがたかったです。
「こんな空き家、売れないだろう・・」と諦める前に、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。全国どこでも対応し、スピーディーに買い取らせていただきます。
なお、以下の記事では空き家の買取に対応しているおすすめの買取業者を30社ご紹介しています。
売れない空き家をいますぐ手放したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
売れない空き家のおすすめできない処分方法
前章で紹介した方法以外にも、売れない空き家を処分する方法はいくつかあります。しかし、中にはお勧めできない処分方法もあります。本章ではそうした売れない空き家のおすすめできない処分方法を紹介します。
ここで紹介する処分方法の中には、不動産業者から提案されるような方法も含まれています。しかし、そうした言葉を鵜呑みにせず、ご自身で最適な処分方法をしっかり判断できるようになるためにも、ぜひご確認ください。
解体してから売り出しても買手がつくとは限らない
空き家の売却にお悩みの方の中には「解体して土地として売り出せば売却できるのではないか」と考える方もいるでしょう。もしくはそのように不動産業者から提案されることもあるかもしれません。
しかし、空き家を解体したところで、最寄り駅まで近いなど、立地が良くなければ売却できる見込みは薄いです。しかも、もし売れ残ってしまえば、数百万円程かかかる解体費用が全て赤字になってしまいます。
そのうえ、空き家を解体すると建物がなくなるため、先ほど説明した住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が増額してしまいます。
また、再建築不可物件の場合、建物を解体してしまうと、新たに建物を建てられないため、一般の個人に売却することはほぼ不可能になってしまいます。一般の個人が土地を購入する場合、ほとんどの人がその土地に新居を建てることを想定しているためです。
以上のことから、売れないからといって安易に空き家を解体してはいけません。
解体して売ろうとするくらいなら、前章でお伝えした専門の買取業者に売却することをお勧めします。弊社Albalinkにご依頼いただけば、売れない空き家であってもそのままの状態でスピーディーに買取可能です。
なお、解体して売却するリスクについては、以下の記事でも詳しく述べていますので、参考にしてみてください。
売主好みのリフォームはむしろ購入を避けられるおそれがある
売却前の空き家リフォームは、買手からマイナスの評価を受ける場合があります。
売主がよかれと思ってリフォームをしても、買手の好みに合わなかったり、買主が一から自分でリフォームしたかったりすることもあるからです。
リフォームしても売れなければ、工事費用が無駄になってしまうため、売主判断でリフォームしてはいけません。
リフォームをする場合は、必ず売却を依頼している不動産業者に相談しましょう。不動産業者であれば、売却にプラスに働くリフォームの仕方や程度を見極めてアドバイスをくれるはずです。
なお、専門の買取業者であれば、リフォームすることなく売却できます。
先ほど弊社の買取後のリフォーム例をお見せしましたが、弊社にご依頼いただいた場合も、売主様が事前にリフォームを行う必要はありません。
空き家が売れずに困っているけれど、なるべくお金をかけずに売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定を査定をご依頼ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【リフォーム不要で売却OK】空き家の無料買取査定はこちら
自治体が土地を引き取ってくれることはほぼない
「どうしても売れないなら、自治体に空き家を引き取ってもらいたい」と思う方も中にはいるかもいしれません。実際のところ、自治体の役所へ出向き、不動産の寄付を申し出ること自体は可能です。
しかし、実際に自治体が引き取ってくれることはほぼありません。
自治体が不動産を引き取ってしまうと、固定資産税が徴収できなくなったり、引き取った不動産の管理をしなければならないなど、自治体にとってデメリットが多いからです。
ですから、自治体が引き取りを許可するのは、公共施設などの建設ができるような立地と敷地面積を有した土地のみです。
仮に自治体に引き取ってもらえるとしても、建物を解体して土地のみの状態にして引き渡す必要があります。そのため、空き家所有者は無償で寄付するどころか、解体費用として数百万円もの費用を支払わなければなりません。
自治体への土地の寄付制度について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
国への返還が認められる空き家は限られる
相続によって取得した空き家で、一定の条件を満たせば、「相続土地国庫帰属制度」を利用して空き家（正確には土地）を国に返還することが可能です。
ただし、国庫帰属が認められる土地の条件は以下のように細かく、あまり現実的な方法とは言えません。
- 建物が建っていない土地
- 抵当権（住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する
権利）が設定されていない土地 - 所有権などで争いがない土地
- 通路などが含まれない土地
- 土壌汚染や、埋設物がない土地
参照元：相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律
上記を見てもらえばわかるように、権利関係など何かしら問題を抱えた土地は対象外です。
また、建物や埋設物がある場合は解体や撤去をしなくてはならず、費用がかかります。戸建ての場合、解体費用は先述したように150万円～300万円程必要です。地中埋設物の撤去費は、埋設物の種類や埋まっている面積にもよりますが、仮にコンクリートガラが埋まっていた場合、12,000円/㎡ほどかかります。
さらに、土地を返還するために、国に負担金として数十万から数百万円支払わなければなりません。
このように、相続土地国庫帰属制度を利用するためには、かなりの出費を覚悟しなければならず、それだけの出費をしたところで土地を国へ返還できる保証もないため、お勧めできません。
相続土地国庫帰属制度については、以下の記事も詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
空き家だけを「相続放棄」することはできない
まだ財産を相続していない場合には空き家を含めた遺産を相続放棄することも可能です。
参照元：裁判所｜相続の放棄の申述
現金などプラスの遺産も、借金などマイナスの遺産も一切相続しないこと
しかし、上記の説明にもあるように、空き家だけ相続しないなど、特定の財産のみを相続放棄することはできません。
また、相続放棄したとしても、すぐに空き家の管理責任がなくなるわけではありません。次の相続人が空き家を相続し、管理を始めるまでは相続放棄をしても空き家の管理責任は残ります。
参照元：民法第940条
仮に相続人全員が相続放棄した場合は、下図のように裁判所に「相続財産清算人選任の申し立て」を行い、相続財産清算人が選定されるまで、管理責任が残り続けます。
相続人に代わって相続財産を清算する人。弁護士や司法書士など、専門職の方が裁判所から選任されることが多い。
さらに、相続財産清算人が選任されるまでには1年近くかかることもあり、その間は、空き家を売却することもできず管理し続けるしかありません。また、予納金として裁判所に数十万円から数百万円支払う必要もあります。
以上のように、相続放棄には時間も手間も費用もかかります。
そのため、以下のような場合以外は、空き家を相続したくないという理由だけで相続放棄をすることはお勧めできません。いったん相続し、その後速やかに専門の不動産買取業者に売却してしまうのが最も良い方法でしょう。
- 明らかにマイナスの遺産の方が多い場合
- 他の親族と仲が悪く、遺産分割協議（遺産の分割割合を決める相続人同士の話し合い）を行いたく
ない場合
なお、空き家の相続放棄についてより詳しく知りたい場合は以下の記事もご確認ください。
知識もなく賃貸経営をおこなうのはリスクが高すぎる
空き家を賃貸物件にして貸し出す方法もありますが、不動産の知識・経験のない人が賃貸経営を行うリスクは高すぎるのでやめておきましょう。
賃貸経営をするときには、綿密な賃貸事業計画を立てる必要があります。
計画を立てる場合には賃料の相場や空室率、管理費用、減価償却など様々な項目の知識が必要となります。
これら項目の知識がない場合、賃貸経営で利益を得られる可能性はかなり低いでしょう。
空き家を売り出す前にやっておくべき確認事項
空き家を売り出すときには、準備をしておかなければならないことがあります。
本章では空き家を売り出す前にやっておくべき確認事項を紹介します。
境界を確定させておく
空き家を売るときには土地の境界を確定しておく必要があります。
土地の面積が確定していないと、正確な土地の価格がわからないからです。
土地の境界確定をするためには、土地家屋調査士に確定測量を依頼しなければなりません。
確定測量を行うには数十万円の費用と、隣地の境界立会・承諾が必要です。
もし隣地と境界線を巡ってトラブルになっているなら買取業者に相談しましょう。
すべての買取業者ではありませんが、境界確定せず買い取ってくれる業者もいます。
弊社「AlbaLink（アルバリンク）」は隣地と境界トラブルがある空き家でも買取を行っています。
隣人とのやり取りも弊社で行いますので、安心してお気軽にお問い合わせください。
なお、敷地の境界を巡るトラブルと回避法については以下の記事で詳しく解説しています。併せて参考にしてください。
相続登記を済ませておく
相続によって空き家を取得した方は、まずは相続登記（相続した不動産の所有権を被相続人から相続人へ移す手続き）を完了させましょう。
相続登記を済まさなければ、そもそも不動産を売却できません。
相続登記をするには遺産分割協議が必要です。遺産分割協議がまだ終わっていないのであれば、司法書士などに依頼して遺産分割協議を進めていきましょう。協議をした結果は、遺産分割協議書という書類にして残し、相続登記を行います。
共有名義の空き家なら共有者全員の同意を得ておく
遺産相続の方法には、遺産分割協議の他に、法定相続分（民法で定められた割合で相続する方法）で相続する方法もあります。
ただし法定相続分で相続すると、物理的に分割できない空き家などの不動産は、分割割合に応じて、複数の相続人の共有名義となります。たとえば相続人が配偶者と子の場合だと、1/2のずつ空き家の所有権（共有持分）を持つことになります（下図参照）。
そして、空き家が共有名義になると、売却する際に共有者全員の同意が必要です。共有者のうち1人でも売却に反対すると不動産は売却できません。
もし共有者がどうしても売却に賛成してくれない場合は、専門の不動産買取業者に自身の共有持分だけ売却することもできます。
弊社Albalinkでも共有持分の買取を行っています。共有者が売却に賛成してくれずに困っている方などは、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。買取後は他の共有者との話し合いも弊社が行いますので、煩わしい共有関係から完全に抜け出すことができます。
なお、空き家を共有名義で相続したときに起こり得るトラブルと対処法については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
まとめ
空き家は立地や建物の状態などにより、なかなか売れないことがあります。
記事でお伝えしたように、売れない空き家を売るための方法はいくつかありますが、その中で最も手間や費用、時間がかからない方法が、専門の不動産買取業者に売却することです。
弊社Albalinkは空き家専門の買取業者ですので、一般の個人では買手がつかない老朽化が進んだ空き家や、他の買取業者に断られた空き家でも買い取る自信があります。
年間600件以上の買取実績（※）を活かし、なかなか売れない空き家でもなるべく高値で買い取らせていただきます。一刻も早く、なるべく高値で空き家を売却したい方はぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
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