株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
共有不動産を現金化する方法
共有不動産を現金化する方法は、全体を売却するか・持分のみを売却するかの2通りです。
どちらの方法を選ぶかで、売却時の手続きの流れや得られる金額が異なります。
共有不動産の状況や他の所有者の意向を把握した上で、最適な現金化の方法を選択しましょう。
他の共有者も現金化を考えている場合
他の共有者も現金化を検討している場合、売却の判断だけでなく、売却時期や価格といった詳細な条件についても全員の合意を得る必要があります。
共有者全員が同じ方向を向いている場合は、「共有者全員と合意して不動産全体を売却する」を選択し、合致していない場合は以下の方法を検討しましょう。
共有者全員と合意して不動産全体を売却する
共有者全員と合意して不動産全体を売却すれば、共有不動産を現金化できます。
不動産売却後は持分割合に応じて、売却代金を共有者同士で分配するのが一般的です。
例えば、以下のように共有していた不動産が3,000万円で売れたとしましょう。
【不動産の持分割合の例】
| 共有者 | 持分割合 |
|---|---|
| 母 | 1/2 |
| 長男 | 1/4 |
| 長女 | 1/4 |
それならば、売却代金の3,000万円は、母に1,500万円、長男と長女にそれぞれ750万円ずつで分配します。
この方法のメリットは、不動産全体を売り出すので、通常の不動産（所有権が1本化されている不動産）と同程度の金額で売却できることです。
ただし、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。
参照元：e-Gov法令検索｜民法第251条
共有者と仲違いしていたり、共有者の中に売却に反対する者がいれば、不動産全体を売却することはできません。
なお、共有不動産全体を売却する流れについては以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
共有持分をすべて買取り名義を一本化してから不動産を売却する
売却に関する詳細な条件が共有者全員で一致していない場合、名義を一本化して売却するのも選択肢の一つです。
ただし、他の方法と比べてトラブルが発生しやすくなる点は念頭に置いておかなければなりません。
たとえば、共有者B・Cの持分をAが買い取って一本化しようとした場合、以下のようなリスクが伴います。
- 想定価格で売れない
- 名義を一本化した後に市場が変動。想定していた価格では売れなくなり、Aが想定外の損失を被る
- 共有者の一人が心変わりする
- BとCがAへの売却に合意し、BはAに持分を売却した。しかし、その後Cが売却を取り止めたため、Aが2/3・Cが1/3の割合で共有することになった
上記のように、売却の意思は一致していても、全員の希望や事情を踏まえて現金化することは難しい傾向にあります。
共有者間のトラブルを避けたい場合は、「第三者（買取業者）に自分の持分を売却する方法」で、面倒な交渉を業者に委ねるのが賢明です。
他の共有者と意見が合わない・連絡が取れない場合
他の共有者と意見が合わない・連絡が取れないといった場合でも、以下4つの方法で持分の現金化は可能です。
トラブルに巻き込まれたくない方は、共有者との直接交渉が不要な唯一の手段である、「買取業者への売却」をおすすめします。
第三者（買取業者）に自分の持分を売却する
自身の持分のみを第三者に売却して現金化する方法もあります。
自身の持分だけなら、他の共有者の同意がなくても自由に売却可能です。
例えば、以下のように共有している不動産であれば、長女が自身の持分（1/4のみ）を第三者に売却します。
【不動産の持分割合の例】
| 共有者 | 持分割合 |
|---|---|
| 母 | 1/2 |
| 長男 | 1/4 |
| 長女 | 1/4 |
長女に代わって、買主（第三者）が新たな共有者として加わるということです。
ただ、他人の共有持分を欲しがる個人の買主は基本的には存在しません。
そもそも個人の買主が不動産を購入する理由は、マイホームを取得するためです。
にもかかわらず、他人の共有持分を購入してしまえば、物件に自由に住むことはできません。
もし住めたとしても、他の共有者（設例でいうところの、母と長男）に家賃請求されたら支払わなければなりません。持分割合に応じて管理費を支払う必要もあります。
参照元：e-Gov法令検索｜民法第253条
その他にも、共有不動産は共有者1人の意思で勝手に売却や活用ができない、相続によってどんどん共有者が増える等、いくつも問題があります。
そのため、わざわざ他人の共有持分を購入したがる個人の買主なんていないのです。
では、一体誰が持分を買い取るのかというと「共有持分に特化した不動産買取業者」です。
専門の不動産買取業者は、持分買取後に他の共有者と交渉し、他の共有持分を買い取ったり、売却に向けて一緒に話を進めることが可能です。
共有者との円滑な交渉スキルや共有不動産の知識を豊富に持ち合わせているので、持分のみでも問題なく買い取りできます。
他の共有者に自身の共有持分を売却する
他の共有者に自身の持分を売却すれば、持分を現金化できるうえ、共有関係から脱却できます。
例えば、以下の表の通り共有している不動産の持分を、長女が長男に売却したとしましょう。
【不動産の持分割合の例】
| 共有者 | 持分割合 |
|---|---|
| 母 | 1/2 |
| 長男 | 1/4 |
| 長女 | 1/4 |
そうすると、長女は長男から持分に応じた金銭を受け取れますし、共有関係からも脱却できます（ちなみに、長男の持分は1/2に増えます）。
この方法は、共有者の誰かが「他の共有者の持分を買い取りたい」と考えていて、なおかつ買い取れる経済力がある場合にのみ有効です。
反対に、他の共有者があなたの持分を買い取る意向がなかったり、買い取る経済力がなかったりすれば、持分を他の共有者に売却するのは当然難しいでしょう。
以下の記事では、あなたの共有持分を他の共有者へ譲渡する際の注意点をまとめているので、併せてご参照ください。
【土地の場合】分筆し各自が単独名義で売却する
共有不動産が土地であれば、分筆して単独名義にしてから売却することができます。
1つの土地を複数に分割して、それぞれに新しい地番を付けて登記し直すこと
ただし、土地の条件によっては共有者間で不公平が生じたり、資産価値が下落したりする場合があります。
分筆による売却に適した、あるいは可能な共有不動産は以下のようなものです。
- 共有不動産が「土地」である
- 共有者全員が分筆に合意している
- 土地面積が広い
- 共有者の人数が少ない
- 分筆によって接道状況に影響を与えない
共有者の全員と合意が取れない状況や、連絡が付かない状況にある場合は、避けたほうがよい選択肢といえます。
共有名義の土地を分筆するメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
共有物分割請求訴訟をして単独名義で売却する
他の方法が難しかった場合の最終手段として、共有物分割請求訴訟で単独名義にして売却する方法が挙げられます。
共有者間での話し合いがまとまらない場合に、裁判所に共有状態の解消を求める法的手段
ただし、訴訟を通じて分割するには1年〜2年以上という相応の期間が必要になります。
くわえて、弁護士報酬・不動産鑑定費などで50万円〜150万円程度の費用が発生するのが一般的です。
さらに、訴訟がきっかけで共有者間の関係が悪化するケースも珍しくありません。
こうした課題を前にして対応に迷う方は、「共有持分専門の買取業者」に相談することをおすすめします。
専門の買取業者は共有トラブル解決に関する豊富な専門知識を持つため、個別の状況に応じたアドバイスが受けられます。
弊社アルバリンクでも、具体的な状況を詳しくヒアリングした上で最適な解決策をご提案しています。
無料相談は随時受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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共有物分割請求訴訟の概要については、以下の記事でも詳しく解説しています。
共有持分を現金化するまでの流れを解説
この章では、共有持分を現金化する5つの流れを解説します。
なお、以下の記事では共有持分を売却する流れに加えて、売却時に起こり得るトラブル等についても詳しく解説しています。
現状を整理して売却方法を決める
共有不動産の売却を進める前に、「共有者の関係性」や「不動産の利用状況」といった前提条件を整理しておくことが重要です。
不動産の状態に合った売却方法を選ばないと、防げたはずのトラブルや損失が発生する可能性があります。
たとえば、共有者全員と連絡が取れていない状況のまま売却を進めた場合、合意していない共有者から後日訴訟を起こされる可能性があります。
また、連絡が面倒という理由から自分の持分のみを売却し、「共有者全員が売却に前向きだったこと」が後日発覚するケースもあります。
この場合、不動産全体で売却できていれば、はるかに大きな売却益が得られていたと後悔することになるでしょう。
各売却方法の詳細は「共有不動産を現金化する方法」で解説しているので、共有不動産の状況に合った選択肢を選びましょう。
売却をサポートしてくれる専門家に相談する
共有不動産を売却する方法を決めたら、売却をサポートしてくれる専門家に相談しましょう。
他の共有者があなたの持分を買い取ってくれるのであれば、不動産鑑定士に共有不動産の客観的な価値を明確にしてもらい、取引金額を決めます。
適正な金額で取引すれば、共有者間で後々トラブルになったり、税負担が増えたりする事態を回避しやすくなります。
一方、共有持分買取業者に売却する場合は「査定額 = 売却価格」となります。
複数の不動産会社に査定を依頼し、担当者の対応や査定額の高さに納得がいく業者をピックアップしましょう。
売買契約を締結する
依頼する不動産会社が決まったら、担当者と売主の間で引き渡し条件や時期について調整を行います。
双方の合意が得られたら下記画像のとおり、不動産売買契約書に収入印紙を貼付し、印鑑または署名で消印を行います。
売買契約を締結したら、買い手となる不動産会社から売買代金の一部である手付金が支払われます。
決済と登記を行う
売買契約を締結後は「売却金の決済」と「所有権移転登記の申請」を併せて行います。
まず、司法書士が登記の内容を最終確認します。
その後、売主の最終確認が完了したら、買取業者が残りの売却代金を指定口座に振込みます。
振込みが確認できたら所有権移転登記の申請を行い、登記が完了すると取引は終了です。
ただし、取引完了の時点で持分に対する責任は買取業者に移転しますが、すべてが終了するわけではありません。
最後までトラブルなく取引を終了させるためにも、次章の「確定申告」も確認しておきましょう。
確定申告を忘れずに行う
共有名義に限らず、不動産を売却して利益が出たら忘れずに確定申告を行いましょう。
確定申告は、売却した翌年の2月16日～3月15日に、自身の所在地を管轄する税務署で行います。
参照元：国税庁｜所得税の確定申告
個人で行うこともできますが、ミス等なく確実に行いたいのであれば、司法書士や税理士に依頼するのが賢明です。
不動産所得の計算方法や確定申告について、詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
共有持分をトラブルなく現金化（売却）できる買取業者の選び方
自分の共有持分をスムーズに現金化するためには、信頼できる買取業者を選ぶことが何より重要です。
悪質な業者に依頼すると、「購入できる」と断言したにもかかわらず、契約前に無断で他の共有者に接触する可能性があるからです。
そもそも、共有持分買取業者は一部の持分だけではなく、完全な所有権を得て不動産を商品化したいと考えています。
契約前の段階で完全な所有権を得られるかどうかを確認するため、無断で他の共有者と接触し、強引な交渉を持ちかける悪質な手口も存在するのです。
しかし、契約前に他の共有者に接触するのは共有者間のトラブルを招きかねません。
悪質な業者に依頼することのないよう、これから紹介する3つの選定基準を参考にして信頼性の高い買取業者を見極めましょう。
共有持分の取扱実績が豊富か
トラブルを最小限に抑えるには、共有持分の買取経験が豊富な業者を選ぶことが重要です。
多くの取引を手がけた業者ほど、トラブルを予防・解決するノウハウが充実しているのでスムーズな現金化を実現しやすくなります。
業者選びの際は、ホームページで買取実績や取引事例の詳細をチェックしましょう。
弊社アルバリンクでも、自社ホームページで共有持分の買取実績を公開しています。
さらに具体的な実績が知りたい方は、「共有不動産の持分を現金化するのにおすすめの買取業者3社」をご確認ください。
査定額の根拠が明確かどうか
信頼できる買取業者（担当者）の特徴は「査定金額の根拠が明確である」ことです。
周辺物件の取引価格など、具体的な数字を用いて納得できる根拠を提示してくれる担当者は信頼できると言えます。
反対に、根拠を曖昧にして詳しい説明をしてくれない担当者は信頼できるとは言えないでしょう。
なぜこのような買取価格になるのか担当者に直接訊いて、信頼できるか否かをしっかり見極める必要があります。
弁護士などの士業連携が豊富かどうか
共有持分の買取は、弁護士などの士業と連携している買取業者に依頼しましょう。
前述の通り、共有不動産を活用するには共有者の同意が必要です。
弁護士と連携していない買取業者は「他の共有者にスムーズに同意を得られないかもしれない（そうすれば買い取った不動産を活用して利益を上げられない）」と考え、共有持分の買取に積極的ではありません。
一方、弁護士と連携している買取業者は、他の共有者との交渉もスムーズに、コストをかけずに行える自信があります。
ですから、通常の共有持分はもちろん、共有者同士で既にトラブルが起きている共有持分も積極的に買い取ってくれます。
実際に、弁護士と連携している買取業者の方が高額で持分を買い取ってくれるケースも少なくありません。
士業と連携しているか否かは担当者に直接訊くこともできますし、買取業者のホームページで確認することもできます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有持分を得意とする弁護士と長年に渡り連携しています。
どのような問題を抱えた共有持分でも積極的に買取を検討いたしますので、お気軽にご相談ください。
共有不動産の持分を現金化するのにおすすめの買取業者3社
共有不動産に強い買取業者に依頼すれば、共有者間のトラブルを避けながらスピーディーな現金化が可能です。
この章では、共有不動産に強いおすすめの買取業者3社をご紹介します。
アルバリンク
| 会社名 | 株式会社AlbaLink |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階 |
| 営業時間 | 10：00～19：00 (日曜日 定休) |
| 創業 | 2011年 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 企業の強み | 共有持分の高額買取に対応 |
| 公式HP | https://albalink.co.jp/ お問い合わせはこちら |
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、東証グロース市場に上場している共有持分買取業者です。
年間買取件数は1,300件超（2024年時点）と豊富な実績があり、下記のような細切れとなった共有持分も積極的に買い取っています。
上記のような共有持分でもアルバリンクが適正価格で買い取れる理由は、独自の運用・再販ノウハウが確立されているからです。
他社では売れないと判断される持分でも問題点を解消し、商品化できるからこそ高額買取を実現しています。
Google口コミにおいても、サービスへの満足度を示す肯定的な評価が数多く寄せられています。
無料相談・無料査定は随時受け付けております。
共有持分を安心かつスムーズに現金化したい方は、ぜひ弊社まで一度お問い合わせください。
>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】簡単査定はこちら
ジャパンケルモ
引用元：ジャパンケルモ
| 会社名 | 株式会社ジャパンケルモ |
|---|---|
| 本社所在地 | 大阪市東淀川区東淡路2丁目17番4号 |
| 営業時間 | 9：00〜18：00（土日定休） |
| 創業 | 1999年 |
| 宅建番号 | 大阪府知事（５）第47054号 |
| 企業の強み | 関西圏の共有持分買取に強い |
| 公式HP | https://kelmo.co.jp/ |
株式会社ジャパンケルモは、関西圏の共有持分に強い不動産会社です。
買取・仲介・活用など、不動産業務全般に精通しており、一つの物件に対して様々な可能性を提案してもらえます。
さらに、10億円まで自社資金で買取可能なため、共有持分のスピード売却にも対応可能です。
複雑な権利関係から一刻も早く抜け出したい方にとって、ジャパンケルモは信頼できるパートナーになるでしょう。
ネクスウィル
引用元：ネクスウィル
| 会社名 | 株式会社ネクスウィル |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都港区新橋5-10-5 PMO新橋Ⅱ10F |
| 営業時間 | 9:00～18:00（日・祝・水定休） |
| 設立 | 2019年 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣（1）第10481号 |
| 企業の強み | 弁護士・税理士・司法書士などの士業と連携 |
| 公式HP | https://wakegai.jp/ |
ネクスウィルは、全国の共有持分買取に対応している不動産会社です。
最大3億円までの買取金を一括で支払い、相談から3営業日以内の査定額提示・最短翌営業日での買取完了など、迅速な対応が特徴です。
共有持分の現金化や共有トラブルの解消を急ぎたい方にとって、わずか数日で対応してもらえるのは大きなメリットでしょう。
また、無料査定は24時間受け付けており、電話・メール・LINEなど複数の相談方法に対応可能です。
共有持分の売却を検討している方は、ネクスウィルへの相談を検討しましょう。
まとめ
共有不動産は、共有者1人の意思では売却も活用も自由にできません。
にもかかわらず、共有者と疎遠であったり仲違いしていたりすれば、売却や活用のための話し合い自体も難しくなります。
そのまま放置を続けると、共有不動産は売却も活用もできないまま固定資産税を垂れ流す、負の財産になってしまうでしょう。
共有者と顔を合わせることなく共有関係から脱却できる唯一の方法は「買取業者に自身の持分のみを売却する」です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有持分に特化した専門の買取業者です。
既に共有者間の問題を抱えている持分や、築古物件の持分など、何でもお任せください。
もちろん「まずは相談だけしたい」という方のお問い合わせも、お待ちしております。
相談・査定はこちら
