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共有持分は譲渡できる?譲渡する方法と注意点を解説!

共有持分は譲渡できる?譲渡する方法と注意点を解説!共有持分
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「共有持分はどんな方法で譲渡するの?」

「譲渡する際の注意点があれば知りたい」

本記事では、上記のように悩まれている方へ、以下について解説します。

  • 共有持分を譲渡する方法
  • 共有持分を譲渡する際の注意点
  • 共有物件の売却にかかる費用

この記事を参考にすれば、最適な方法で共有持分を譲渡できます。

共有持分を所有しているが最適な譲渡方法がわからない方などは、是非参考にしてください。

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株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

共有持分とは

共有持分とは、共同購入や相続により不動産の所有者が複数人いる物件のうち、自分が保有する割合のことです。

共有物件を売却するためには共有者全員の同意が必要になるので、共有者が何十人もいる・共有者全員からの同意が得られないなどの理由で売却が難しい場合があります。

しかし、自分が所有している分の共有持分は、他の共有者からの同意を得なくても売却できるので、自分の共有持分だけを売却する方も多いです。

「他の共有者とトラブルにならないか心配」などの不安がある方も、信頼のある共有持分買取業者に買取を依頼することで、共有者間のトラブルを避けて売却できます。

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共有持分を譲渡するには

共有持分を譲渡するには

共有持分を譲渡する際に1番に思いつく方法は「売却」ですが、売却以外にも共有持分を譲渡する方法はあります。

譲渡の方法は以下の通りです。

どの方法で譲渡するのかを決めるためにも、1つずつ内容を確認しましょう。

1.売却による譲渡

売却による譲渡は、共有持分を現金化したい方におすすめの方法です。

先ほどお伝えした通り、共有物件自体を売却する際は共有者全員の合意が必要ですが、自分が所有する共有持分だけの売却であれば、他の共有者の合意を得る必要がありません。

他の共有者に影響が出る行為の場合は、共有者の合意が必要になると覚えておきましょう。

売却によるトラブル

売却によって現金化できることはメリットですが、以下のようなデメリットもあります。

  • 買い手が見つかりにくい
  • 他の共有者との関係が悪くなる可能性がある
  • 共有物件全体を売却する場合と比べて価格が下がる

上記のデメリットを解消するためにも、信頼できる共有持分買取業者へ買取を依頼し、現金化しましょう。

2.贈与による譲渡

売却以外にも、贈与という形で譲渡する方法もあります。

贈与による譲渡は売却と異なり共有持分を現金化できないので、必要のない共有物件を手放したい場合におすすめの方法です。

また、贈与と同じ結果が得られる譲渡の方法として「共有持分の放棄」という方法もあります。

共有持分を放棄すると、放棄した持分は他の共有者へ分配されます。

共有持分放棄

共有持分の放棄は、他の共有者の合意がなくても可能ですし、受け取りを拒否することもできないので、贈与と同じ結果が得られる方法です。

しかし、共有持分を放棄しても、贈与と同じく登記の手続きや贈与税は発生します。放棄しても相続税法の解釈では「みなし贈与」になりますので、ご注意ください

参照:共有持分の放棄:国税庁、相基通9-12

3.共有物の分割

共有状態を解消してから譲渡したい方や共有持分を現金化して譲渡したい方も多いですよね。

そこでおすすめなのが、共有物を分割して譲渡する方法です。

共有状態で物件を所有していると不都合なことがいくつもありますが、共有物を分割すると共有状態が解消できるので、柔軟な対応ができます。

共有持分を現金で譲渡したい方や、共有状態を解消したい方などにおすすめの方法です。

分割する際は、共有者で話し合いをして決めます。話し合いで決まらない場合は、裁判所へ共有持分割訴訟を起こすことも可能です。

共有持分割訴訟を起こした場合は、共有者全員の考えや経済状況が考慮され判決が出るので、望んでいる方法で分割されない場合もあると知っておきましょう。

ここでは、以下の分割の種類と共有物分割禁止特約について解説します。

それぞれの分割方法に違いがあるので、1つずつ確認しましょう。

現物分割

現物分割とは、共有不動産そのものを共有持分の割合に合わせて分割する方法です。

例えば、Aが10分の3、Bが10分の7の共有持分で100㎡の土地を所有しているとすると、現物分割した場合Aは30㎡、Bは70㎡の土地を受け取ることになります。

現物分割

土地であれば共有持分の割合に合わせて分割できますが、建物を物理的に分割することは難しいので、建物を分割する際はかなり条件が限定されます。

代償分割

代償分割とは、共有者の1人が他の共有者から共有持分を買取る分割方法です。

例えば、A・B・Cの3人がそれぞれ3分の1ずつ共有持分を所有している3,000万円の共有物件があるとします。

AがB・Cの共有持分を買取ってA単独所有の不動産とし、AがB・Cそれぞれに1,000万円支払うことを代償分割と言います。

代償分割

他の共有者の共有持分を買取るだけの資金があると認められないと、共有持分割訴訟で代償分割の判決が出ない点に注意が必要です。

換価分割

換価分割とは、共有物件を売却して得た現金を共有持分の割合に応じて分配する分割方法です。

共有者の話し合いで換価分割するという結論になればいいですが、共有持分割訴訟で共有者の意見がまとまらない場合は、強制的に換価分割となります。

共有持分割訴訟で換価分割になると共有物件が競売にかけられ、通常の売却価格より大幅に安い価格での売却になってしまうので、全員損してしまいます。

換価分割

いい条件で換価分割したいのであれば、共有持分割訴訟を起こさず共有者で話をまとめるのがおすすめです。

共有物の分割は共有物分割禁止特約で禁止できる

共有者は共有物の分割をいつでも請求できると法律で定められていますが、この請求は「共有物分割禁止特約」で禁止できます。

共有物分割禁止特約は、共有者全員の合意があれば最長5年間という条件付きで分割の請求を禁止できる特約です。

5年間の期間が終了しても、再度共有者全員の合意が得られれば更新できます。

しかし、共有者のうちの1人が他の共有者に共有持分を譲渡した場合、譲渡を受けた新たな共有者に共有物分割禁止特約を主張できない点に注意が必要です。

共有物分割禁止特約

合意時の共有者以外に共有物分割禁止特約を主張するには、登記が必要と覚えておきましょう。

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共有物件を譲渡する場合の注意点

共有物件を譲渡する場合の注意点

共有物件を譲渡する際は、以下の点に注意する必要があります。

上記に注意しないと、のちのち他の共有者とトラブルになったり自分が損することになったりするので、1つずつ内容を確認しましょう。

1.事前に他共有者へ相談しておく

譲渡する前に、他共有者へ共有持分の譲渡を考えていると相談しましょう。

事前に他共有者に相談することで、譲渡後のトラブルが防げます。

売却による譲渡で共有持分を現金化したい方などは、共有者間で売買できないかも確認しましょう。

共有者間で売買ができれば、共有持分買取業者へ買取依頼や他の方法を考える必要がないので、時間や費用を節約できます。

2.持分割合を把握しておく

共有物件を譲渡する際は、改めて自分の持分割合を確認しましょう。

持分割合を把握しておくことで、売却の際に査定をスムーズに進められるなどのメリットがあります。

持分割合は、法務局で取得できる登記事項証明書の所有者欄に記載してあります。

3.担保を確認しておく

譲渡予定の共有物件に担保があるか事前に確認することも大切です。

共有物件に住宅ローンが残っている場合、物件が担保になっている可能性があるので、債権者と住宅ローンや担保について話し合いをする必要があるからです。

共有物件に担保があるか調べる際は、登記事項証明書の乙区欄を確認しましょう。

共有物件に担保がある場合、残債を一括で支払うよう請求されることもあるので、必要に応じて司法書士や銀行に相談するのがおすすめです。

4.確定申告が必要になる

共有物件を売却などの方法で譲渡して得た利益は譲渡所得なので、確定申告が必要です。

譲渡所得税とは、不動産を売却したときに出た利益にかかる所得税と住民税を合算したものを指します。

確定申告が必要

また、共有持分を贈与した場合は贈与を受けた側に贈与税が発生するので、贈与を受けた側も確定申告が必要になる点に注意しましょう。

共有者で話し合って1つの共有物件を売却した場合でも、共有者全員が個人で確定申告する必要があります。

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共有物件の売却にかかる費用

共有物件の売却にかかる費用

共有物件は無料で売却できるわけではなく、税金や手続きなどさまざまな費用がかかります。

売却時にかかる費用をお伝えすると、以下の通りです。

日常生活の中で物を売る際に費用がかかる場面にあまり遭遇しないので、想像がつかないですよね。

共有物件を売却する際にかかる費用を知りたい方は、確認しましょう。

1.登記費用

不動産を売却する際には売渡の登記手続きを行う必要がありますが、一般の方が登記申請するのは難しいため、司法書士に依頼するのが一般的です。

登記費用

登記とは、不動産の住所や面積・所有者などの権利関係を公示することです。

この登記を行う際に費用が発生します。登記の内容と費用をまとめると、以下の通りです。

登記の内容費用
売渡費用売渡証書の作成費用2万円程度
担保抹消登記共有物件の担保を抹消するための登記2万円程度
氏名住所変更登記登記簿と現在の氏名や住所が異なる場合に行う変更登記2万円程度

あくまで目安なので、共有物件の状況などによって費用が高くなる場合もあります。

2.譲渡所得税・復興特別所得税

不動産を売却すると、売却で得た利益に対して課税されます。売却の利益にかかる税金は以下の2種類です。

1つずつ解説します。
譲渡所得税・復興特別所得税

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却したときに出た利益にかかる所得税と住民税を指します。

譲渡所得税の計算方法は、不動産の保有期間が5年以内か5年を超えるかで異なります。それぞれの場合の譲渡所得税の計算方法をお伝えすると、以下の通りです。

  • 不動産の保有期間が5年以内の場合:譲渡所得(売却して得た利益)×(30%【所得税】+9%【住民税】)=譲渡所得税額
  • 不動産の保有期間が5年を超える場合:譲渡所得(売却して得た利益)×(15%【所得税】+5%【住民税】)=譲渡所得税額

計算方法の中に出てきた譲渡所得は、売却して得た利益から仲介手数料や購入時の税金などを引いた額を指します。

不動産の保有期間が5年以内の場合を短期譲渡所得、5年を超える場合を長期譲渡所得と呼ぶこともあるので、頭に入れておきましょう。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大地震からの復興を目指し、必要な財源を確保するための税金です。

金融機能の安全確保や廃棄・リサイクル対策の推進の経費として使用されます。

復興特別所得税は所得のある人全員が支払う税金であり、所得税の2.1%相当が徴収されます。

3.仲介手数料

共有物件はさまざまな制限がある物件なので、一般の方が自ら買い手を探し出すのは困難です。

なので、共有物件を売却する際は、買取業者に依頼して買取ってもらうのが一般的です。

不動産会社に依頼し通常の仲介売買で売却すると、仲介手数料が掛かります。自分の代わりに買い手を見つけてくれた謝礼です。

一方、買取では専門業者が直接買取るので、仲介手数料は掛かりません。

仲介手数料

仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律で上限が決められており、以下の通りです。

仲介手数料
200万円以下の物件売買価格の5%+消費税
200〜400万円以下の物件売買価格の4%+2万円+消費税
400万円以上の物件売買価格の3%+6万円+消費税

あくまでも上限なので、不動産会社によっては上記の金額より安い場合もあります。

割引などを行う業者もあるので、仲介手数料を安く抑えたい方は、業者に問い合わせて確認してみましょう。

4.印紙代

印紙代とは、契約書の作成にかかる費用です。

印紙税とも呼ばれ、不動産売買時に作成する契約書以外にも、課税される文書は20種類あります。

課税される文書の例を挙げると、以下の通りです。

  • 契約書
  • 手形
  • 株券
  • 領収書

不動産売買の契約書では、記載されている物件の価格によって印紙代が決まります。

物件の価格と印紙代の関係をまとめると、以下の通りです。

物件の価格印紙代
500万円以下1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円
5億円以下60,000円
10億円以下160,000円
50億円以下320,000円
50億円以上480,000円

印紙代は、物件の価格に応じた印紙代分の収入印紙を購入し、契約書に貼付する方法で支払います。

印紙代

収入印紙は、以下の場所で購入可能です。

  • コンビニ
  • 郵便局
  • 法務局
  • 収入証紙売りさばき所(銀行など)

コンビニでの購入を検討する際は、収入証紙売りさばき所として登録されているコンビニでないと購入できない点に注意してください。

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まとめ

今回は、以下の内容について解説してきました。

  • 共有持分を譲渡する方法
  • 共有持分を譲渡する際の注意点
  • 共有物件の売却にかかる費用

共有持分を譲渡するときに多くの人が売却を考えますが、売却以外にも贈与や共有物の分割といった方法もあるとわかりました。

譲渡する際の注意点をもう一度お伝えすると、以下の通りです。

  • 事前に他共有者へ相談しておく
  • 持分割合を把握しておく
  • 担保を確認しておく
  • 確定申告が必要になる

特に、確定申告が必要な点には注意が必要です。申告漏れなどがある場合、無申告加算税などの追徴課税が発生してしまいます。

さらに、共有物件を譲渡する際には、以下の費用がかかることもわかりました。

  • 登記費用
  • 譲渡所得税・復興特別所得税
  • 仲介手数料
  • 印紙代

日常生活の中で物を売る際にお金がかかる場面が少ないのでイメージしづらいですが、不動産は売却するだけでもお金がかかります。

共有持分の譲渡を検討している方は、本記事を参考に最適な方法で譲渡しましょう。

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