株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
共有持分を譲渡する3つの方法
共有持分とは、共有名義の不動産（共有不動産）における、各共有者の所有権の割合のことです。
共有不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自身の共有持分であれば、自分の意志で自由に譲渡できます。
共有持分を譲渡する方法は大きく分けて以下の3つです。
それぞれ、どういった方にお勧めかもお伝えするので、ご自身にあった方法はどれか確認してみてください。
なお、共有持分の解消法についてはこちらの記事でも詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。
他の共有者へ無償譲渡する
自身の共有持分は他の共有者へ無償譲渡することができます。
共有持分のみを欲しがる第三者の個人はまずいませんが、同じ不動産の共有者であれば、無償譲渡に応じてくれる可能性があります。
たとえば、兄弟2人で不動産を共有している場合、どちらか一方が、もう一方の持分を譲り受ければ、不動産を単独名義にすることができます。単独名義になれば、不動産を自由に売却・活用できるため、持分を譲り受けるメリットがあるといえます。
この方法は、上記のように譲渡される側に明確なメリットがあり、共有者同士で面倒なお金のやりとりをせずに共有持分を手放したい方にお勧めです。
ただし、他の共有者に持分を譲り受ける意思がない場合や、そもそも他の共有者との関係が悪く、無償譲渡の話ができない場合は実現できません。
また、無償譲渡が実現したとしても、譲渡を受けた共有者には贈与税が課せられます。そのことを事前に伝えておかないと、「税金がかかるなら貰わなかった」などとクレームを言われてしまう恐れがあります。
共有名義の不動産の贈与税については、こちらの記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
もし、他の共有者に無償譲渡できなそうな場合は、持分を専門の買取業者へ売却することをご検討ください。専門の買取業者であれば、共有持分のみであっても、スピーディーに買い取ることができます。また、契約不適合責任も免責できますので、売却後は持分に関する一切の責任から解放されます。
契約不適合責任とは、不動産売買において、売却後に売買契約書に記載のない不具合が不動産に見つかった場合に、売主が買主に負う責任です。契約不適合責任を問われると、売主は損害賠償請求や売買契約の解除を要求される恐れがあります。
弊社Albalinkも契約不適合責任を免責した上で、共有持分を速やかに、できるだけ高値で買い取らせていただきます。ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。査定依頼をしても、他の共有者には知られませんのでご安心ください。
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「持分を放棄」でも無償譲渡と同じ結果を得られる
無償譲渡と同じ結果が得られる方法として「共有持分の放棄」があります。
共有持分の放棄は売却と同様、自身の意思だけで自由に行えます。放棄した持分は他の共有者へ分配され、他の共有者は受け取りを拒否できません。
そのため、共有持分の放棄は無償譲渡より確実に共有持分を手放せる方法といえます。
ただし、無償譲渡と同様、共有持分の放棄で持分が増えた場合も、他の共有者に贈与税が課せられます。そのため、共有持分の放棄を行うと、突然共有持分を押し付けられたうえに、税負担も増えた他の共有者とトラブルになる恐れがあります。
「無償」で共有持分を手放すことにこだわりがなければ、専門の買取業者に売却する方が賢明です。専門の買取業者に売却すれば、他の共有者とトラブルになることもありません。なぜなら、共有持分を売却後は、他の共有者とのやり取りは全て買取業者に任せることができるためです。
弊社Albalinkも弁護士と提携しておりますので、買取後の他の共有者との話し合いにも対応できます。他の共有者と揉めることなく、スムーズに共有持分を手放したいのであれば、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。査定依頼をしても、他の共有者には知られませんのでご安心ください。
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共有物分割請求を行い、共有関係を解消する
共有物分割請求を行い、共有関係を解消することで、結果的に自身の持分を手放すことができます。
共有物分割請求とは、共有不動産の共有状態を解消するための請求です。まずは共有関係解消のために共有者同士で話し合い、話がまとまらない場合は訴訟（共有物分割請求訴訟）を起こし、裁判で結論を出すこともあります。
共有不動産を分割する具体的な方法は以下の3つです。どの方法も、行うには共有者全員の同意が必要です。
それぞれ解説していきますので、ご確認ください。
なお、共有物分割請求を行った方が良い場合と、行わない方が良い場合について、以下の記事で解説していますので合わせてご確認ください。
現物分割
現物分割とは、共有不動産を共有持分の割合に合わせて分割する方法です。
分割後はそれぞれが持分に応じた不動産を単独所有することになります。
この方法は、不動産が土地だけの場合に有効です。
例えば、長男が2/4、次男と三男が1/4ずつの共有持分で100㎡の土地を所有しているとします。この場合、現物分割すると、長男は50㎡、次男と三男は25㎡ずつ土地を単独名義で所有することになります。所有している割合は変わりませんが、単独所有となるため、共有関係を解消できます。
ただし、土地に建物がある場合はこの方法は採用できません。建物を物理的に分割することは難しいためです。そこで、建物がある場合は以下で解説する代償分割か、換価分割のいずれかの方法が採られます。
代償分割
代償分割とは、共有者の1人が他の共有者から共有持分を買取り、買い取った共有者が、他の共有者へそれぞれの持分に応じた現金を渡す方法です。
代償分割により持分を買い取った共有者は不動産を単独所有でき、他の共有者は持分を手放せる上に、持分相当の現金を手に出来ます。
例えば、A・B・Cの3人がそれぞれ3分の1ずつ共有持分を所有している3,000万円の共有不動産があるとします。AがB・Cの共有持分を買取った場合、Aは3,000万円の価値がある不動産を手に入れる代わりに、B・Cそれぞれに1,000万円ずつ支払います。こうすることで、不動産を1,000万円ずつ分割できます。
この方法は、他の共有者と持分売買の話ができるだけ関係性が良い場合にお勧めです。
ただし、共有者の中に不動産を単独所有したがっており、他の共有者の持分を買い取れるだけの経済力がある者がいないと成り立ちません。
換価分割
換価分割とは、共有不動産全体を売却し、売却金を共有持分に応じて共有者間で分配する方法です。
換価分割では、共有不動産全体を売却するため、通常の不動産と同等の相場で売却できる可能性があります。そのため、共有者全員が不動産を売却することで意見がまとまっている場合にお勧めの方法です。
ただ、共有者同士で意見がまとまらず、前述した共有物分割請求訴訟を起こし、裁判の結果、換価分割で共有不動産を処分する判決が出ることも多くあります。訴訟の結果、換価分割になると、共有不動産は競売にかけられ、一般的な相場より安く買い叩かれてしまいます。
また、裁判を起こすと、弁護士費用で50万円～80万円ほどの費用がかかりますし、場合によっては判決が出るまで1年位かかることもあります。
そのため、共有者同士で共有不動産の処分について話がまとまらない場合は、訴訟を起こすより、自身の持分のみ、専門の買取業者に売却してしまうことをお勧めします。
専門の買取業者に依頼すれば、他の共有者と顔を合わせることなく、スピーディーに共有関係から抜け出せます。
弊社Albalinkでも共有持分の買取を積極的に行っておりますので、共有者との話し合いがこじれてしまっている場合は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
査定依頼をしても、他の共有者には知られませんのでご安心ください。
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共有物分割禁止特約が有効の間は共有物の分割はできない
共有物分割禁止特約が法的に有効な間は、ここまでお伝えした共有物の分割を行い、共有状態を解消することはできません。
共有物分割禁止特約とは、共有物の分割（共有状態の解消）を禁じる共有者同士の契約です。共有者全員の合意があれば最長5年間、法的効力を持ちます。5年が終了しても、再度共有者全員の合意が得られれば更新できます。
ただし、不動産登記簿に特約として記載しておかないと、共有者のうちの1人が共有持分を売却した場合、持分を購入した第三者に特約の存在を主張できません。
共有物分割禁止特約の期間中でも、自身の持分を売却することはできます。そのため、共有物分割禁止特約の期間中に、共有持分を手放したい場合は、専門の買取業者に売却することをお勧めします。
専門の買取業者は共有物分割禁止特約が締結されている共有不動産の持分であっても問題なく買い取ることができます。詳しくは次項で解説します。
専門の買取業者へ売却する
持分の譲渡方法として、最も確実でお得な方法が、専門の買取業者に自身の持分の売却することです。
専門の買取業者に売却してしまえば、無償譲渡や持分放棄のように、譲渡後に他の共有者とトラブルになる恐れがありません。なぜなら前述したように、専門の買取業者の多くは弁護士と連携しているため、他の共有者との利権が絡む話し合いにも対応できるからです。
さらに、無償譲渡を考えている人は、お金を手にすることが第一目的ではないかもしれませんが、売却金として、まとまった現金も手にできます。
また、専門の買取業者に売却すれば、共有物分割請求のように、共有不動産の処分について、他の共有者と話し合ったり、訴訟を起こす必要がありません。
弊社Albalinkも共有持分の買取を得意とする訳アリ物件専門の買取業者です。買い取った共有持分を、賃貸物件として再販するなど、様々な活用ノウハウを持っており、高額買取が可能です。
実際、共有持分をはじめ、買取をさせていただいたお客様からも、たくさんの感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
共有持分を速やかに、できるだけ高値で売却したい人はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。査定依頼をしても、他の共有者に知られることはありませんのでご安心ください。
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共有持分を譲渡する際の4つの注意点
共有持分を譲渡する際の注意点は以下の4点です。
上記に注意しないと、共有持分を譲渡できてものちのち他の共有者とトラブルになったり、自身が損をすることになるため、1つずつ内容を確認してください。
売却前に他共有者へ相談しておく
自身の共有持分の売却には共有者の同意は必要ありません。
それでも、売却する前に他の共有者へ、共有持分を売却することを伝えておいた方がいいでしょう。伝えずに勝手に売却すると、他の共有者は、突然見知らぬ第三者と共有関係になるため、売却後に文句を言われるなど、トラブルになる可能性が高いためです。
とくに、悪質な不動産ブローカー（宅建業の免許を持っていない非正規の業者）などに持分を売却してしまうと、不動産ブローカーが他の共有者の持分の強引に買い取ろうとすることもあります。
他の共有者の怒りや不満は全て、勝手に持分を売却したあなたへ向けられるでしょう。もし他の共有者とトラブルになってしまえば、せっかく持分を売却して共有関係を解消できても、結局、売却後も共有者と関わらなければなりません。
他の共有者とトラブルにならず持分を売却するためには、事前に他の共有者に伝え、正規の不動産買取業者に依頼しましょう。
弊社Albalinkは国土交通大臣の許可を得た、正規の買取業者です。共有持分の買取も積極的に行っており、他の共有者との関係性が悪く、事前に話しができないような場合でも、問題なく買い取れます。弊社は、弁護士と提携しているため、利権が絡む他の共有者との話し合いも、法律にのっとって平和的に進められるためです。
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持分割合を把握しておく
共有物件を譲渡する際は、改めて自分の持分割合を確認しておきましょう。
持分の割合は登記簿謄本（下図赤枠）に記載されています。登記簿謄本は法務局で一般の方でも確認できます。
【登記簿謄本】
持分割合を把握しておくことで、売却の際に査定をスムーズに進められるなどのメリットがあります。
共有不動産の住宅ローンの有無を確認する
共有者全員が協力して不動産全体を売却する場合は、住宅ローンが残っていないか確認しましょう。
住宅ローンを組んだ金融機関に問い合わせれば、住宅ローンが残っているかどうか、教えてもらえます。
住宅ローンを完済している場合は、登記簿謄本で抵当権が抹消されているか確認しましょう。抵当権を抹消しないと、不動産を売却できないためです。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った際、他の債権者より優先的に担保（借金のカタ）である不動産を売却するなどして、債権を回収する権利です。
抵当権は、住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるわけではないため、抹消されていない場合、法務局で抹消手続きを行う必要があります。手続きは一般の方が行うには難易度が高いため、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。依頼費用は10万円程です。
また、抵当権が抹消されているかどうかは、登記簿謄本（下図緑枠）で確認できます。
【登記簿謄本】
一方、住宅ローンが残っている場合は、金融機関に承認を得てから不動産を売却（任意売却）します。売却金は住宅ローンの返済にあて、それでも完済できない場合は、引き続き返済を続けなくてはなりません。
住宅ローンが残っている場合は、住む家を失ってでも共有状態を解消したいのか、共有者全員で話し合い、合意形成を得る必要があります。
なお、共有名義の不動産の任意売却については、以下の記事で詳しく解説していますので、住宅ローンが残っている場合は合わせてご確認ください。
譲渡所得を得た場合は確定申告を行う
共有持分を売却して、利益（譲渡所得）を得た場合は、譲渡所得税を支払うために確定申告が必要です。また、共有者で話し合って不動産全体を売却した場合でも、共有者全員が個人で確定申告する必要があります。（譲渡所得税については「譲渡所得税」で詳しく解説します）。
確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日～3月15日に、不動産がある市町村の税務署で行います。自身で行うこともできますが、慣れていないと時間がかかり、期日までに間に合わない恐れがあるため、税理士などの専門家に任せた方が確実です。依頼費用は10万円～15万円ほどです。
また、共有持分を他の共有者に無償譲渡した場合、譲渡を受けた側に贈与税が発生します。そのため、贈与を受けた者も確定申告が必要になります。
共有持分の売却にかかる4つの費用
共有物件を売却には以下のような税金や費用がかかります。
それぞれ解説していきます。
登記費用
不動産を売却する際には登記費用がかかります。
登記とは、登記簿謄本に不動産の住所や面積・所有者などの権利関係を登記（公示）することです。一般の方が登記申請するのは難しいため、司法書士に依頼するのが一般的です。
不動産売買で発生する登記費用は以下の通りです。これに加え、司法書士への依頼費用が10万円～30万円ほどかかります。
| 登記の内容 | 費用 | |
|---|---|---|
|
登録免許税 |
登記内容を変更する際、国に対して支払う税金 | 固定資産税評価額×2％（税率） |
| 抵当権抹消登記 | 共有不動産の抵当権を抹消するための登記 | 2万円程度 |
| 氏名住所変更登記 | 登記簿と現在の氏名や住所が異なる場合に行う変更登記 | 2万円程度 |
あくまで目安なので、共有物件の状況などによって費用が高くなる場合もあります。
譲渡所得税・復興特別所得税
不動産を売却すると、売却で得た利益(譲渡所得）に対して以下の2つの税がかかります。
1つずつ解説します。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却したときに出た利益（譲渡所得）にかかる所得税と住民税を指します。
譲渡所得と譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
上記の不動産の「不動産の取得費」とは売却する不動産の購入費のことです。また、「不動産を売却するのに要した諸経費」にはリフォーム費用などが含まれます。
譲渡所得税の税率は不動産の保有期間が5年より長いか、短いかで以下のように変わります。
| 所得税 | 復興税所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（空き家の所有期間が5年以下） | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（空き家の所有期間が5年超） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
上の表を見てもらえばわかる通り、5年より長く所有してから売却した方が、税率が低くなります。そのため、5年近く不動産や共有持分を所有している際は、所有期間を確認し、5年を過ぎてから売却した方が譲渡所得税を抑えられます。
なお、以下の記事で譲渡所得税をはじめ、不動産を売却した際にかかる税金について詳しく解説しています。合わせてご確認ください。
復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大地震からの復興を目指し、必要な財源を確保するための税金です。
金融機能の安全確保や廃棄・リサイクル対策の推進の経費として使用されます。
復興特別所得税は所得のある人全員が支払う税金であり、所得税の2.1％相当が徴収されます。
仲介手数料
共有不動産を不動産仲介業者（一般的な不動産業者）に依頼し、一般の個人に売却した場合、仲介業者に仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が決められていますが、たいてい上限いっぱいまで請求されます。
参照元：宅地建物取引業法第46条（報酬）
一方、専門の買取業者に依頼すれば、仲介手数料はかかりません。買取では買取業者が売主から直接物件を買い取るためです。
買主を探す手間もかからず、仲介手数料を支払うことなく、スピーディーに共有不動産を売却したい場合は、専門の買取業者への売却をご検討ください。
弊社Albalinkは、訳アリ物件専門の買取業者ですので、老朽化が進んでいたり、悪立地などの理由で、仲介では買手がつきにいく物件でも、問題なく買い取れます。
ネガティブな要素がある物件でも、長年の買取経験からしっかり価値を見出し、運用・再販に結びつけられるためです。まずはお気軽に弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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印紙代
印紙代とは不動産売買契約書の作成にかかる費用です。
印紙代は物件の売買価格によって以下のように決められています（現在は赤枠の軽減税率が適用されています）。
印紙代は物件の価格に応じた印紙代分の収入印紙を購入し、契約書に貼付する方法で支払います。下図は弊社の不動産売買契約書ですが、赤枠部分に印紙を貼付します。
収入印紙は、以下の場所で購入可能です。
- 法務局
- 郵便局
- 収入証紙売りさばき所(銀行・コンビニなど)
収入証紙売りさばき所とは、財務省から収入印紙の販売委託を受けている日本郵政が定めた、収入印紙を販売している施設です。コンビニの場合、収入証紙売りさばき所ではない店舗もあるため、取り扱いがあるか事前に確認しましょう。
まとめ
今回は、共有持分を譲渡する方法や注意点などについてお伝えしました。
共有持分を譲渡するには、売却以外に、他の共有者へ無償譲渡する方法や、共有関係を解消する方法があります。ただし、どちらの方法も他の共有者の協力が不可欠であり、確実に持分を譲渡できるとは限りません。
また、共有持分は売却しようにも、通常の不動産業者に依頼して、一般の個人に売却するのは現実的ではありません。共有持分のみ欲しがる一般の個人など、まずいないためです。
ですから、他の共有者と協力するのが難しい場合は、自身の持分のみ、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。専門の買取業者であれば、共有持分のみであっても問題なく買い取れます。
専門の買取業者は共有持分を買取り後、他の共有者とも話し合い、最終的に不動産全体を再販するなど、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
専門の買取業者に売却を依頼すれば、他の共有者と顔を合わさず、スムーズに持分を売却できます。売却後も、他の共有者と話し合う必要はありません。
弊社Albalinkも、共有持分の買取を積極的に行っております。弁護士と提携しているため、買取後の他の共有者との話し合いもお任せください。
共有持分をなるべく早く、高値で売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。査定依頼をしても、他の共有者に知られることはありませんのでご安心ください。
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