株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
隣人トラブルが起きた物件の売却には告知義務が発生する
売主は隣人トラブルが起きた物件を売却する際、買主に対して告知義務が発生します。
買主が物件を契約をするうえで、重大な影響を与える瑕疵があれば売主が買主に告知しなければならない義務
「隣人トラブルが起きた物件」という事実は、買主の購入判断に重大な影響を与えるからです。たとえば、生活音などは隣人トラブルの最たるものでしょう。
実際、弊社が行ったアンケートでも経験した隣人トラブルとして、「生活音・騒音」を挙げた人が最も多くいました。
しかし、すべての隣人トラブルが告知義務の対象になるわけではありません。
隣人トラブルが環境的瑕疵に該当する物件のみ、売却する際に買主へ瑕疵を（問題や不具合）告知する必要があります。
対象になる不動産自体には問題ないが、不動産を取り巻く環境（騒音・異臭がする施設）に関する瑕疵（問題や不具合）
ただし、対象の不動産が環境的瑕疵に該当するか否かの判断を売主自身が判断するのは困難です。
人によって瑕疵のとらえ方が異なり、同じ騒音でも気にする人もいれば気にしない人もいるからです。
そのため、下記で隣人トラブルのケース別に告知義務の有無について解説します。
なお、告知義務が必要な瑕疵（不具合）についてより詳しく知りたい方はこちらの記事もご確認ください。
告知義務が必要なケース
上記で述べた通り、買主の購入判断に重大な影響を与えるトラブルは告知義務があります。
下記で詳しく説明しますが、告知義務を怠ると買主から契約解除や損害賠償を請求される恐れがあるので必ず告知しましょう。
規約違反している隣人がいる物件
所有している物件がマンションの場合、マンションの規約に違反している隣人がいる物件は、告知義務があります。
マンションの規約は、トラブルを未然に防いで快適な生活を送るために存在しています。その規約を守らない住民が隣りに居住しているとなれば、物件を購入した買主は精神的苦痛を被る可能性が高くなるからです。
例えばペット不可のマンションで、ペットを飼育して鳴き声が自分の部屋まで聞こえてくることは迷惑行為に該当するでしょう。
そのため、隣人が規約違反をしてる事実は、迷惑行為に該当するので告知が必要になります。
常に文句を言ってくる隣人がいる物件
常に文句を言ってくるクレーマーが、隣りに住んでいる物件は告知義務があります。些細なことで苦情を入れてくるほど神経質な隣人がいるとなれば、平穏な生活を送れない恐れがあるためです。
たとえば、昼間に掃除機や洗濯機を回しているだけで「うるさい」と怒鳴り込んできたり、ゴミを敷地に投げ込んでくるなどの嫌がらせをしてくるクレーマーも存在します。
下記で裁判の詳細を記載していますが、実際に売主が買主に「執拗なクレームを言う隣人」について告知せず売却したことに対して、買主が損害賠償請求した判例があります(大阪高判平成１６年１２月２日)。
なので、自分の身を守るためにも、隣にクレーマーが居住していれば必ず告知しましょう。
周辺に反社会的勢力の事務所がある物件
隣人とは異なりますが、物件の周辺に反社会的勢力の事務所がある場合も、告知義務が必要になります。
反社会的勢力の事務所が近くにあると、いつなんどき、発砲事件などに巻き込まれるかもしれず、買い手に心理的抵抗感を生じさせる恐れがあるからです。
反社会的勢力の事務所が周辺にあることを知りつつ、告知せずに売却してしまえば物件を引き渡した後、売主に対して損害賠償を請求される恐れもあります。
なお、下記の記事では反社会的勢力の事務所が周辺にある物件の売却方法について詳しく解説しています。あわせてご確認ください。
隣地境界線で隣人ともめている物件
戸建の場合、隣人と隣地境界線で揉めている物件は、告知義務があります。
敷地と敷地の境界を明確にする線
隣人と隣地境界線でもめている場合、自身の敷地だと思い、荷物を置いていたところ、隣人から「人の敷地に勝手に物を置くな」とクレームを入れられるといったことがあります。
そもそも、物件を売却する際は、売主は買主に土地の境界を明示する義務があります。
そのため、境界線を明確にして隣人とのトラブルを解消してから売却しましょう。
なお隣地境界線のトラブルの回避法についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
告知義務が必要ないケース
前述のとおり、すべての隣人トラブルが告知義務の対象になるわけではありません。
「告知義務の対象にならない隣人トラブル」をは下記の2つです。
- 生活音程度の騒音トラブルがある物件
- 数年前に隣人とトラブルを起こしたが、その後はトラブルがない物件
それぞれ解説します。
生活音程度の騒音トラブルがある物件
隣人の騒音が生活音程度ならば、買主に対して告知する必要はありません。
とはいえ、明確な基準はないので隣人の騒音が気になるようであれば、「告知すべきかどうか」売却を依頼する不動産会社に相談しましょう。
数年前に隣人とトラブルを起こしたが、その後はトラブルがない物件
数年前に隣人トラブルが起きたが、すぐにトラブルが解消した物件は告知義務が必要ありません。
数年前のトラブル後から現在まで何のトラブルも無い物件は、買主の購入判断に重大な影響を及ぼすほどではないと判断される可能性が高いからです。
ただ、クレームの内容などによっては告知義務が必要な場合もあるため、自身で判断がつかない場合は、不動産屋や弁護士に相談することをお勧めします。
弊社Albalinkは弁護士とも連携しているため、ご相談いただけば告知義務が必要かどうかの判断をさせていただきます。売却を前提としないお問い合わせでも構いませんので、下記買取フォームからお気軽にご相談ください。
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ここまでは隣人トラブルの告知義務について解説してきました。
下記では、告知義務を怠った売主が、買主から訴訟された事例を紹介します。
告知義務を怠ると買主から損害賠償を請求される
告知義務がある物件を買主に告知せず売却すると、売主は買主から契約不適合責任を問われる恐れがあります。
売買時の対象不動産が契約内容と不一致の際に、売主が買主に対して負う責任
契約不適合責任に問われると、物件の引き渡し後であっても、買主から損害賠償請求や代金の減額を請求されます。最悪の場合、契約解除を通達される恐れもあります。
実際に隣人と騒音トラブルが起きたことを買主に告知せず売却して、買主から損害賠償を請求された事例を紹介します。
なお、契約不適合責任については、下記の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
売主に対する買主の損害賠償請求が認められた判例
本件物件を購入した買主は、購入後に隣人から子供の騒音について怒鳴られたり、警察沙汰になったりしました。隣人からの執拗なクレームに我慢できず引っ越しを余儀なくされました。前所有者の時代から隣人トラブルが起きていた事実を知った買主は、購入前にその旨を伝えないことは告知義務の違反になるとして損害賠償を請求しました。
裁判所は、売主について、「契約判断に重大な影響を及ぼすことが予想される場合には、信義則上買主に対して説明する義務がある」とし、仲介業者については「隣人が迷惑行為をする可能性が高くて購入者が生活するのに支障をきたすおそれがある事情について認識していた場合には、説明する義務を負う」として、売主と仲介業者の両者に代金2,280万円の20パーセント（456万円）の支払いを命じた。
参照元：大阪高裁平成16年12月2日
上記のように、隣人トラブルを告知せずに売却した場合、数百万円もの損害賠償請求を求められる恐れがあります。
隣人トラブルにより、日々精神的苦痛を味わっていると、余裕がなくなり、なんでもいいからすぐに物件を手放したいという気持ちに駆られるものです。しかし、だからといって、告知義務を果たさず売却するのは絶対にやめてください。
もし早く売却したいのであれば、専門の買取業者に依頼しましょう。弊社Albalinkにご依頼いただけば、スピーディーに買取ることが可能です。下記買取フォームから、査定依頼だけでもお気軽にお申し込みください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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隣人トラブルの解消は困難
隣人トラブルを解消できれば、告知義務を行わず売却することができます。
しかし、隣人トラブルを解消するのは簡単ではありません。
近隣トラブルの解決方法は大きく分けて以下の3つです。
- 管理会社に相談する
- 警察や弁護士に相談する
- 専門家に相談する
それぞれの方法について、どういった場合にその方法を取ればいいかについて解説します。
しかし、最初に結論をお伝えしてしまうと、いずれの方法を取ったとしても、隣人トラブルが解決する保証はありません。隣人が聞く耳を持たなかったり、非を認めないことも多いためです。
そのため、労力をかけて隣人トラブルを解決しようとするより、物件を売却してしまうことをお勧めします。
専門の買取業者に依頼すれば、隣人トラブルがある物件でも問題なく、速やかに買い取ってくれます。専門の買取業者はそうした物件を買い取り、利益を生み出すノウハウを持っているためです(「告知義務あり・立地も状態も悪い物件は専門の買取業者に直接売却」参照)。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者であり、隣人トラブルがある物件でもスピーディーに買い取り可能です。隣人トラブルの解決に、自分の大切な時間や労力を費やしたくないという方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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管理会社に相談する
マンションなど集合住宅で隣人とトラブルになっている場合は、まずは管理会社に相談しましょう。具体的には隣人の騒音に悩まされているといったケースです。
騒音を出すのをやめて欲しいからといって、隣人と直接話し合うことは避けた方が無難です。お互い感情的になって問題が余計こじれる恐れがあるためです。また、騒音を出されたからといって、壁を叩くなどやり返す行為もNGです。
管理会社が間に入って隣人を諭すことによって、騒音が収まることもあります。そうすれば、隣人と直接やりとりすることなく、穏便に隣人トラブルを解決できます。
ただし、先述したように、隣人が騒音を出していることを認めない場合などもあり、管理会社に相談しても隣人トラブルが解決することはまれです。実際、筆者自身もアパートの隣人の騒音に悩まされ、管理会社に何度も相談しましたが、改善しなかった経験があります。
警察や弁護士に相談する
敷地にゴミを投げ込まれるなどの嫌がらせを受けている場合は、警察や弁護士に相談することをお勧めします。
警察や弁護士から、法的な処罰を受ける可能性があること隣人に伝えてもらうことで、嫌がらせなどが止む場合もあるからです。
ただし、警察は民事不介入の原則があるため、明らかな犯罪行為がある場合でないと力になってくれる可能性は薄いです。
トラブルの当事者間で問題となっている事柄について、警察はどちらが正しいかを判断することはできず、どちらか一方に肩入れすることもしてはいけないというもの
一方、弁護士であれば、法律に基づいてあなたの権利を守ってくれるでしょう。しかし、弁護士に相手との交渉まで依頼した場合、10万円程度かかります。
専門家に相談する
先述した境界線などで揉めている場合は、土地家屋調査士（土地の境界を明らかにする専門家）など専門家に相談しましょう。専門家に、事実に基づき正確に境界を規定してもらえば、境界線で揉めることもなくなります。
ただし、その場合も費用が30万円～80万円ほどかかります。また、境界線を確定するには隣人とあなたが立ち会う必要がありますが、隣人が協力してくれる保証はありません。
隣人が協力してくれないと、結局境界線を確定できないといったことになりかねません。
隣人トラブルがある物件は資産価値が減少する可能性が高い
隣人トラブルがある物件は、資産価値（財産の評価額や取引価格）が減少する可能性が高くなります。
隣人トラブルがある物件を購入したいと思う人はまずいないからです。
そのため、本来売却できるはずだった価格より安価にしないと買い手が見つかりません。
資産価値の下落が隣人トラブルのせいであるなら、隣人に下落した分の金額を請求（損害賠償請求）したいと考える人いるかもしれません。そこで、そうしたことが可能なのかどうか、下記で解説します。
資産価値の減少した分の損害賠償を隣人に請求することは可能
隣人トラブルによって売却価格が安価になった物件は、減少した差額分をトラブルの原因になった隣人に損害賠償することが可能です。実際、民法でも以下のように定められています。
故意または過失により他人の権利を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う
しかし、実際には上述した内容で損害賠償請求が認められたケースは決して多くはありません。
そのため、訴訟を起こす前に弁護士に隣人トラブルの内容を説明し、損害賠償請求を起こすことが現実的かどうか判断をあおいだほうが良いでしょう。
隣人トラブルがある物件をスムーズに売却する方法
隣人トラブルが起きた物件であっても、物件の状況に適した方法を取れば売却できます。
隣人トラブルが起きた物件は「不動産仲介業者に依頼して売却先を探す」「不動産買取業者に直接売却」の２つの売却方法から選びます。
- 不動産仲介業者
- 売主と買主の間に入って不動産売買を成立させる業者
- 不動産買取業者
- 売主から物件を直接買い取り、運用・再販をおこなう業者
それぞれの方法について、どういった場合に選べばいいのかについて解説しますので、ご自身の状況に当てはめながらご確認ください。
なお、仲介と買取の違いについては、下記の記事でわかりやすく解説していますので、あわせてご確認ください。
告知義務なし・立地も状態も良い物件は仲介業者に依頼して売却
告知義務がなく立地や状態が良い物件は（下記の表参照）、仲介業者に依頼して売却しましょう。
立地や状態よくて、生活騒音程度の隣人トラブルであれば、購入したいと考える人が一定数以上いるからです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 「駅から徒歩10分圏内」「市街地から車で10分以内」など |
| 状態 | リフォームすることなくすぐに住むことができる状態 |
| 隣人トラブル | 告知義務が必要ない隣人トラブル |
とはいえ、一般個人の買手は隣人トラブルがある物件を避ける傾向にあるので、立地や状態が良くても買手が見つからず、売却できない恐れもあります。
最悪の場合は、一生売れ残るリスクもあります。
ですから、下記で詳しく解説しますが、すぐに売却したいなら買取業者に直接売却することをお勧めします。
告知義務あり・立地も状態も悪い物件は専門の買取業者に直接売却
立地が悪くて告知が必要な物件（下記の表参照）は、専門の不動産買取業者に売却しましょう。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 「駅から徒歩10分圏外」「市街地から車で10分以上」など |
| 状態 | 老朽化が進んでおり、リフォームをしないと住めない状態 |
| 隣人トラブル | 告知義務がある隣人トラブル |
住みづらく、隣人トラブルがある物件を購入したいと思う一般の個人はまずいないためです。
訳アリ物件を専門に取り扱う買取業者であれば、立地や状態が悪く、隣人トラブルがある物件でも現状のままで、スピーディーに買い取れます。そうした物件でも再販・運用し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。また、売主の契約不適合責任を免責することもできます。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者であり、隣人トラブルがある物件でも問題なく買い取ることができます。弁護士とも連携しているので、買取後に隣人と話し合い、問題を解決してから再販・運用することが可能なためです。
また、立地が悪く、老朽化が進んだ物件の買取も積極的に行っております。実際、下記写真のように山奥にあり、廃墟同然の空き家を500万円で買い取ったこともあります。
「隣人トラブルがあり、しかも立地や状態も良くないから売れない」と諦める必要はありません。そうした方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。弊社に売却していただけば、隣人トラブルから解放され、売却金も手にすることができます。
>>【隣人トラブルのある不動産でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
高額売却するための買取業者を選ぶ３つのポイント
前章で、「立地や状態が悪く、告知義務のある隣人トラブルが起きた物件」は専門の買取業者に売却を依頼した方が良いとお伝えしました。
そこでこの章では、仲介では売却できない隣人トラブルが起きた物件を、できる限り高い金額で売却できるように買取業者の選び方を解説します。
買取業者の選び方のポイントは以下の3つです。
- 訳アリ物件専門の買取業者に依頼する
- 物件が所在している地域に詳しい買取業者を選ぶ
- 行政処分が行われていない買取業者を選ぶ
以下でそれぞれ解説します。
訳アリ物件専門の買取業者に依頼する
訳アリ物件の買取実績が豊富にある不動産買取業者を選びましょう。
訳アリ物件専門の買取業者であれば、隣人トラブルが起きた物件でも高値で買い取ってくれる可能性が高いからです。高値でも買い取れるのは、専門の買取業者は訳アリ物件の扱いに長けており、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
一方で、買取業者の中には一般的な物件のみ扱っており、訳アリ物件の取り扱いに慣れていない業者も存在します。そうした業者に依頼すると、買い取っても利益を生み出す自信がないため、安く買い叩かれてしまったり、買取を拒否されてしまいます。
訳アリ物件の買取実績が豊富かどうか、高額買取りをしてくれるかどうかは、買取業者のホームページや、口コミサイトで確認すると良いでしょう。
なお、弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者であり、隣人トラブルが起きた物件をはじめ、訳アリ物件の高額買取に自信を持っています。
なぜなら、訳アリ物件の中に眠る、物件としての価値を見出すプロが弊社には揃っているからです。その価値を必要最小限のコストで活かし、再販することで、弊社は高額買取を実現してきました。
実際、下記のように、今まで買取りをさせて頂いたお客様からも多数、感謝のお言葉をいただいております。
隣人トラブルが起きた物件を、少しでも高く売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いません。買取価格を確認するだけでも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。
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物件が所在している地域に詳しい買取業者を選ぶ
物件の所在地域に精通している不動産買取業者を選びましょう。
物件の周辺状況を熟知した業者ならば、地域のニーズを的確に把握し、より収益を得られる方法で物件を活用できるので、その分高い金額で買い取ってもらえます。
逆に、物件が所在している地域に密着していない買取業者に依頼すると、地域のニーズや相場を把握できていない可能性があるため、安く買い叩かれてしまう恐れがあります。
地元密着型の買取業者は、たいていホームページなどでそのことをアピールしているため、まずは「物件の所在地 不動産買取業者」などのワードでネットで検索してみましょう。
もし、物件の所在地に精通した買取業者が見つからない場合は、全国展開している買取業者の中で、物件の所在地に支店を持つ買取業者に依頼してみるのもいいでしょう。
行政処分が行われていない買取業者を選ぶ
買取業者に売却を依頼する際は、行政処分が行われていない業者を選ぶことが重要です。
不動産宅地建物取引業を営むうえで、詐欺行為など違法な取引を行ったことによる処分
過去に行政処分を受けた業者の中には、現在でも「法を犯しても利益が出ればいい」と考えている業者も存在するからです。
そうした悪徳業者は「お客様の利益」など考えていないため、初めは高い査定額を提示しておいて、契約直前になって何かと理由を付けて買取価格を下げてくるような真似を平気でします。
国土交通省のネガティブ情報等検索システムに買取業者の名称を入力すれば、その業者が過去に行政処分を受けたかどうか確認できます。必ず、契約する前に確認するようにしましょう。もし、行政処分を受けたことがある業者であれば避けた方が無難です。
まとめ
今回は隣人トラブルの告知義務について詳しく解説してみました。
隣人トラブルがある物件は基本的に売却の際に買主への告知義務があります。そのため、買主に嫌悪感を生じさせてしまい、売却するのが難しいのが現実です。
また、隣人トラブルがあることを告知せず売却すると、買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償請求などをされる恐れがあります。
しかし、隣人トラブルがある物件であっても、訳アリ物件、専門の不動産買取業者に依頼すれば、スムーズに売却できます。しかも契約不適合責任も免責されるため、売却後は物件の責任を一切負わなくて済みます。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者です。記事で紹介したように、隣人トラブルががある物件はもちろん、老朽化や悪立地の物件でも、契約不適合責任を免責して、出来る限り高値で買取ります。
隣人トラブルから一刻も早く解放されたいという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
相談・査定はこちら
