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共有物分割請求とは？
共有物分割請求とは、複数人で所有する不動産などについて、共有状態を解消するために他の共有者へ分割を求める制度です。
相続や離婚をきっかけに不動産が共有名義になったものの、管理や処分で意見が食い違った場合に、最終的な解決手段として利用されます。
手続きはまず共有者同士の協議から始まり、話し合いがまとまらなければ家庭裁判所での調停、さらに訴訟へと進む流れです。
最終的には、裁判所が分割方法を決定することになります。
共有物分割請求の目的
共有物分割請求を行う大きな目的は、共有名義になっている不動産を単独所有に切り替えることです。
単独名義にすることで、活用や売却の自由度が大きく広がります。
本来、共有名義の不動産を売却するには共有者全員の同意が必要であり、自己の判断で勝手に売ることはできません。
しかし、共有物分割請求を通じて他の共有者の持分を買い取り、単独所有とすれば、自分一人の判断で売却が可能になります。
さらに、相続で実家を共有名義で受け継いだ場合でも、単独所有にできれば自由に建物を解体して家を建てたり、賃貸物件として貸し出したりするといった活用も可能になります。
共有物分割請求は拒否できない
共有物分割請求は、民法256条で定められており、請求を受けた側は原則として拒否ができません。
請求が行われた場合は、共有不動産の分割方法について共有者と協議する必要があります。
請求を無視すると、分割について話し合う機会を失うだけでなく、裁判所に不利な判断を下される可能性があり、早めに対応することが大切です。
持分割合に関わらず、共有者は共有物分割請求の権利を持ちます。このため、共有名義の不動産を所有することは、常にトラブルの火種を抱えていると言ってよいでしょう。
なお、共有物分割請求後の対処方法については、後ほど詳しく解説します。
どんなときに必要になるのか？
共有物分割請求は、共有名義の不動産をめぐって共有者同士の意見が合わないときに利用されます。
代表的な例としては、次のようなケースがあります。
・相続した実家を兄弟で共有している場合
相続人の一人は住み続けたいが、他は売却を希望して意見が一致しない。
・離婚後に元夫婦で住宅を共有している場合
片方が持分を手放したいのに話し合いが進まず、売却や処分ができない。
このように、不動産を共有していると活用方法や処分が制限されることがあります。
この場合の最終的な解決策として、共有物分割請求が行われるのです。
共有物分割請求の裁判例
ここで、実際に共有物分割請求によって行われた裁判例を紹介します。
下記は、土地の共有物分割請求をめぐる訴訟と、それに対する東京地裁の昭和39年7月15日判決です。
- 共有名義の土地上に、3人の借地人が建物を建てて住んでいた
- 地代は共有者のうち1人が受け取っており、地代を受け取っていない共有者が訴訟を起した
- 訴訟を起こした共有者の主張が認められ、換価分割（競売）による解決の判決が下された
- 競売によって得た売却代金を、持分割合に応じて分配する形で共有状態が解消された
参照元：弁護士法人みずほ中央法律事務所「第三者の建物敷地について価格減少を認めた裁判例」
これは、共有土地の利益分配について協議がまとまらず、最終的に競売というかたちで強制的に解決した一例といえます。
換価分割以外の分割方法については、「共有物分割請求後の3つの分割方法」で紹介しています。
共有物分割請求の2つのメリット
共有物分割請求を行うメリットは、以下の2つです。
それぞれのメリットについて詳しく解説します。
法律に基づき分割問題を解決できる
共有物分割請求の大きなメリットは、法律に基づいて共有不動産の問題を解決できる点にあります。
まずは、他の共有者に対して共有状態の解消を求めることになりますが、話し合いがまとまらなければ裁判所での調停や訴訟に進むことが可能です。
裁判に移れば、裁判所が中立的な立場から判断を下すため、解決への道筋が明確になります。
さらに、判決に納得できない共有者がいたとしても、裁判所の判決には法的拘束力があるため、最終的には全員が従わなければなりません。
この点が、任意の話し合いに比べ確実に解決できる、共有物分割請求の大きな利点といえます。
適正な評価の価格賠償になる
共有物分割請求のもう一つのメリットは、価格の評価が適正に行われることです。
この請求によって持分を取得する際は、他の共有者に代償金を支払って解決する方法（代償分割）が用いられます。
しかし、当事者同士の話し合いだけで金額を決めると、根拠のない評価になってしまうことも少なくありません。
その点、共有物分割請求では裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定評価が行われ、客観的で根拠のある適正価格が算出されます。
共有者全員にとって公平な金額での解決となるため、大きなメリットといえるでしょう。
共有物分割請求の3つのデメリット
一方、共有物分割請求には以下のようなデメリットもあります。
それぞれについて解説します。
解決するまで時間がかかる
共有物分割請求のデメリットのひとつに、解決までに時間がかかることがあります。
共有者同士の話し合いで合意に至れば比較的早く解決できますが、調停や訴訟に発展した場合は長期化しやすく、判決まで相当な時間を要します。
特に訴訟になると、裁判所で複数回にわたり口頭弁論が行われ、原告と被告が交互に主張を繰り返すことになります。
そのため、解決までに1年以上かかるケースも珍しくありません。
共有者同士で揉める可能性が高い
共有物分割請求のデメリットとして、共有者同士の対立が深まる可能性が高いことも挙げられます。
たとえば共有者が3人いる場合、次のように意見が食い違うケースも少なくありません。
- 共有者X：単独所有して家を建て替えたい
- 共有者Y：賃貸に出して家賃収入を得たい
- 共有者Z：売却して現金化したい
それぞれの思惑から、話し合いで意見が対立すると調停や訴訟に発展し、結果として人間関係が悪化するリスクがあります。
競売で安く売却される恐れがある
共有物分割請求のデメリットとして、訴訟の結果、競売判決になる可能性がある点も無視できません。
競売になると、市場の売却相場より30〜50％ほど安い金額で落札されることもあります。
たとえ、単独所有を希望して請求をしても、競売を行い利益を分ける判決が出てしまえば、共有者全員にとって大きな損失につながります。
競売になると手元に残るお金は少なくなるため、共有者間の合意が難しい場合は、自分の持分だけを売却する選択肢も検討してみましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、共有持分のみの買取も行っております。
本来の不動産価値に近いかたちで解決したい場合は、お気軽にご相談ください。
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共有物分割請求訴訟にかかる費用
共有物分割請求訴訟を行うと、以下のような費用がかかります。
| 印紙代 | ・訴訟の手数料を収入印紙で納付 ・建物「固定資産税評価額 × 持分割合 × 1/3」 ・土地「固定資産税評価額 × 持分割合 × 1/6」 例:評価額4,500万円、持分1/3の訴訟の場合 4,500円 × 1/3 × 1/3 = 500万円 |
|---|---|
| 予納郵便料 | ・裁判所からの通知を湯ケとるための費用 ・通常は1万円程度だが共有者が多くなるほど増加する |
| 着手金 | ・共有物分割請求の委任契約を締結する際にかかる費用 ・弁護士によって異なるが20～30万円ほどが相場 |
| 報酬 | ・分割方法が決まるか売却代金などが支払われた段階で発生 ・弁護士によって異なるが対象持分の時価に対し6～11%が相場 例:不動産持分の時価が1,500万円、報酬率が8%の場合 1,500万円 × 8% = 120万円 |
| 鑑定費用 | ・裁判所が選任する不動産鑑定士に鑑定をしてもらう費用 ・50万円ほどが相場だが不動産の時価によって変動する ・持分割合に応じて共有者で分割して負担するのが一般的 |
共有物分割請求訴訟では弁護士費用が中心となり、数十万〜数百万円に及ぶこともあります。
対象不動産の価値が低い場合は、費用倒れになる可能性もある点に注意が必要です。
特に競売判決となれば、相場より安く売却され手元に残る金額はさらに減る恐れがあります。
訴訟を検討する際は、不動産の価値と費用のバランスを慎重に見極めることが大切です。
共有物分割請求の流れ
共有物分割請求は、以下の流れで行います。
共有物分割請求を行う流れを順番に解説します。
相続登記を行う
不動産の相続登記が済んでおらず、当事者間で「共有している」と認識しているだけの状態の場合は、まず相続登記を行う必要があります。
登記が完了していなければ、共有者としての権利が確定せず分割手続きに進めません。
なお、2024年4月から相続登記は義務化されており、怠ると過料が科される可能性があります。
相続登記については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有物分割請求を行う
相続登記が済んだら、共有者の一人が他の共有者に分割の意思を伝えることで、共有物分割請求が始まります。
これにより、他の共有者は協議に応じ、分割を実行する義務を負うことになります。
意思表示は口頭でも可能ですが、後々の証拠として残すために内容証明郵便で通知する方法が一般的です。
こうした記録を残すことで、後の調停や訴訟に備えることもできます。
共有者同士で分割方法を話し合う
共有物分割請求は、まず他の共有者に希望を伝え話し合いを行います。
たとえば3人で不動産を共有している場合、1人が他の2人の持分を買い取り、単独所有にしたいと希望するケースで考えてみましょう。
このとき、買い取りを希望する共有者は、残りの2人に売却した際の金額の3分の1ずつを支払う代わりに、自分名義へ一本化したいと提案します。
提案された金額が妥当と判断されれば合意に至りますが、納得できない場合は話し合いがまとまらず、裁判所での調停へと進むことになります。
協議内容は必ず書面に残しておく
共有者同士での協議は、議事録を作成して書面に残しておくことをおすすめします。
話し合いがまとまっても、後から主張を変えられた場合に備えるためで、書面があれば正当に反論することができます。
また、裁判に発展した際にも証拠として提出できるので安心です。
裁判所に共有物分割請求調停を申し立てる
共有者同士で話し合いがまとまらない場合は、裁判所に共有物分割請求調停を申し立てます。
これは調停委員の立会いのもと、裁判所で共有状態の解消に向けた協議を行う手続きです。
調停はあくまで当事者同士の話し合いであり、裁判所が直接判断を下すわけではありません。
ただし、公平な立場の調停委員が関与することで冷静な協議が期待できます。
合意に至れば調書が作成され、法的効力を持つため後々のトラブルを防ぎやすくなるでしょう。
なお、共有物分割請求は相続の遺産分割と異なり、訴訟の前に調停を経る必要はありません。
調停での合意が難しいと見込まれる場合は、最初から訴訟を提起することも可能です。
共有物分割請求訴訟を起こす
共有物分割請求調停でも合意に至らなければ、最終的に共有物分割請求訴訟を起こすことになります。
訴訟では裁判所が判断を下して問題を解決しますが、手続きの途中でも当事者同士が合意すれば和解で解決することも可能です。
裁判所の判断には、競売による「換価分割」や、特定の共有者が不動産を取得して他の共有者に代償金を支払う「代償分割（全面的価格賠償）」などがあります。
共有物分割請求で注意したい税金
共有物分割請求によって不動産を処分したり名義を整理したりすると、状況に応じて税金が発生します。
たとえば、共有不動産を売却して利益が出れば、譲渡所得税や住民税が課されます。
また、共有者の一人が他の持分を買い取って単独名義にすると、新たに不動産を取得したとみなされ、不動産取得税がかかることがある点にも注意が必要です。
税額は不動産の売却額や評価額によって異なるため、手続きを進める前に税理士などの専門家へ相談しておくと安心でしょう。
共有物分割請求後の3つの分割方法
共有物分割請求後の分割方法には、以下の3つの種類があります。
それぞれ特徴が異なるため、詳しく解説します。
現物分割
現物分割とは、不動産をそのまま物理的に分けて相続人に分配する方法です。
たとえば、相続財産が広い土地なら分筆してそれぞれ単独名義にしたり、不動産が3つあれば相続人3人に1つずつ分けたりします。
ただし、土地が狭い場合や建物が建っている場合などは、現物分割は難しくなります。
たとえば、相続不動産が広い土地である場合は、上記のようにそれぞれの単独名義の土地に分筆することも可能です。
換価分割（代金分割）
代金分割とは共有不動産を売却し、その代金を共有者の持分割合に応じて分配する方法で、代金分割とも呼ばれます。
共有者全員が同意すれば売却が実行され、得られた売却金を公平に分配できる点がメリットです。
特に売却需要が見込める不動産では有効な方法といえます。
ただし、売却の同意が得られても売り出し価格をめぐって対立する可能性があるため、事前に複数の不動産会社へ査定を依頼し、相場を確認しておくことが重要です。
代償分割
代償分割とは、特定の共有者が他の共有者に金銭を支払い、持分や価値の差を調整して分割する方法です。
代償分割には「全面的価格賠償」と「一部価格賠償」の2種類があります。
・全面的価格賠償
特定の共有者が他の持分をすべて買い取り、単独所有にして代償金を払う方法です。
・一部価格賠償
不動産を現物分割して価値に差が出た場合に、超過分を金銭で補い平等にする方法です。
たとえば、土地を分筆したとき、面積は同じでも立地条件によって価値に差が出ることがあります。
その際は、より価値の高い部分を取得する人が差額を支払い、均等に分けられるように調整します。
共有物分割請求がおすすめな人【3つの特徴】
共有物分割請求訴訟は多くの費用がかかるため、実施するかは慎重に判断する必要があります。
とはいえ、状況によっては裁判による解決が最も適した手段となることもあります。
特に次のケースに当てはまる人には、共有物分割請求がおすすめといえます。
共有者間の話し合いがまとまらない人
共有物分割請求は、共有者同士での話し合いがまとまらないときに有効です。
たとえば、以下のようなケースに該当する場合は、共有物分割請求訴訟を提起したほうがスムーズに解決するでしょう。
- 共有者Aは現物分割を、共有者Bは代償分割を希望している
- 売却による分割は同意しているが、価格の折り合いがつかない
- 共有者が話し合いを拒んでいる
このような場合は、裁判所に訴訟を提起し、判決によって強制的に分割方法を決めてもらうのが望ましいでしょう。
共有名義不動産に住む共有者に退去してほしい人
共有名義不動産に住む共有者に退去してほしい場合も、共有物分割請求は有効です。
共有者には不動産全体を持分に応じて使用する権利があるため、話し合いだけで退去してもらうのは容易ではありません。
そのため、裁判所の判断を仰ぐことになりますが、訴訟では訴えを起こした当事者の希望も考慮されます。
すべての持分を買い取る全面的価格賠償を望めば、不動産を単独所有することで退去を実現できる可能性があります。
ただし、最終判断は裁判所に委ねられるため、必ずしも希望どおりの結果になるとは限らない点に注意しましょう。
不動産を短期間で売却したい人
共有物分割請求は、共有する不動産を早期に売却したい人にも有効な手段です。
共有者の一人が売却に反対していても、訴訟の判決により強制的に競売にかけ売却できる場合があるためです。
ただし、競売では市場相場の5割〜7割程度の低価格で落札される傾向があります。
さらに50万〜100万円程度の訴訟費用が差し引かれれば、手元に残る金額が想定よりかなり少なくなることも考えられます。
一方で、所有する共有持分を売却する方法なら、市場価格に近い額で処分できるため、競売に比べ金銭面のメリットは大きくなります。
できるだけ早く、かつ有利に現金化したい場合は、共有持分のみの売却も検討することをおすすめします。
共有物分割請求後の対処方法
共有物分割請求後の対処には、以下の2つの方法があります。
それぞれの対処方法について解説します。
なお、共有名義の解消方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産を手放したくない場合は相手の持分を買い取る
共有名義不動産に住み続けたいなどで、不動産を手放したくない場合は、他の共有者の持分を買い取り単独名義にする対処法が考えられます。
しかし、多額の資金が必要であり譲渡所得税や不動産取得税もかかるため、かなり難しい方法といえます。
共有のまま居住したい場合は、他の共有者に賃料を払い住む方法もあります。
ただし、共有者の意向を無視できないため自由に利用できず、場合によっては退去を求められる可能性もあるでしょう。
不動産を手放さず、なおかつ共有状態で居住し続けるのは、大きなストレスを抱えることになります。
不動産を手放しても良い場合は共有持分を売却する
不動産を手放してもよい場合は、共有持分を売却する方法がおすすめです。
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以下に、実際に当社が共有不動産の共有持分を買い取った事例をご紹介します。
【買取した共有持分の概要】
| 物件の所在地 | 千葉県市川市 |
|---|---|
| 共有名義人 | 2人 |
| 持分割合 | 1/3 |
| 買取価格 | 1,200万円 |
【お客様の声】
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すでに離婚は成立していたため、夫との共有名義を続けるつもりはなく、アルバリンクさんに共有持分の買取を相談。
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まとめ
今回は、共有物分割請求の仕組みや注意点について解説しました。
共有者同士で話し合いがまとまらなければ訴訟に発展し、競売によって処分されれば手元に残る金額が少なくなるリスクもあります。
さらに、裁判は長期化しやすく、解決までに1年以上かかることも珍しくありません。
そのため、できるだけ早く共有名義不動産を手放したい、あるいは共有状態を解消したい場合は、自分の持分を専門の買取業者に売却する方法も検討しましょう。
共有持分を扱う専門業者なら、他の共有者との関係がこじれていても問題なく対応できるため安心して相談できます。
なお、弊社アルバリンクも、共有不動産の共有持分をはじめとした訳あり不動産を全国から買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
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