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空き家の売却時にかかる税金【1000万円で売った場合の事例も解説】
空き家を売却して利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税という税金が課されます。
譲渡所得税は、所得税（復興特別所得税を含む）と住民税の総称です。
ポイントは、空き家の売却金額に対して課されるわけではないということです。
空き家の売却金額から必要経費を差し引いて残った利益が課税対象となります。
空き家の売却時にかかる譲渡所得税を正しく算出できるようにするためにも、事前に計算方法や差し引ける経費の種類を押さえておきましょう。
ここでは、譲渡所得税の計算方法に加え、空き家を1000万円で売却した場合にかかる譲渡所得税の金額について解説します。
なお、以下の記事でも不動産売却時に発生する税金を網羅的に解説しているので、併せて参考にしてください。
税金の計算式
空き家の売却時に発生する譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。
それぞれの費用が何を指しているのか、具体的に見ていきましょう。
譲渡収入金額
譲渡収入金額は、空き家を売却した際に買主から受け取る金額のことです。
空き家の売却金額のほか、固定資産税・都市計画税の清算金も含まれます。
固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点における不動産所有者に課される税金のことです。
そのため、たとえ年度の途中で不動産を売却したとしても、元の所有者である売主が1年分の固定資産税・都市計画税を納めなければなりません。
しかし、不動産の所有権が買主へ移っているにもかかわらず、売主がすべての固定資産税・都市計画税を負担しなければならないのは不公平だといえます。
そこで不動産を売却する際の固定資産税・都市計画税は、引き渡し日の前日までを売主が、引き渡し日以降を買主が負担するものとして日割り計算するケースが一般的です。
たとえば、空き家の固定資産税・都市計画税が10万円、引き渡し日が7月1日だったときに売主と買主が負担する税額はそれぞれ以下の通りです。
【売主負担181日分（1月1日～6月30日）】
10万円×181日÷365日＝4万9,589円
【買主負担184日分（7月1日～12月31日）】
10万円×184日÷365日＝5万411円
つまり上記のケースでは、固定資産税精算金の4万9,589円も空き家の売却金額に含まれるということです。
取得費
取得費とは、空き家を購入した際にかかった金額を指します。
取得費に含まれる費用には、主に以下のものがあります。
このうち、不動産の購入代金は土地と建物とで求め方が異なる点に注意が必要です。
土地に関しては購入価格がそのまま取得費となりますが、建物の場合は購入時から売却時までの間に経年劣化した価値分を「減価償却費」として購入価格から差し引く必要があります。
減価償却費は以下の計算式で求めます。
経過年数は建物の築年数ではなく、所有期間のことです。
また、償却率は木造住宅で0.031、鉄筋・鉄骨コンクリート造のマンションで0.015といったように建物の構造ごとに定められています。
たとえば購入した木造一戸建ての土地価格が2,000万円、建物価格1,000万円、所有期間が10年の場合の取得費を計算すると、以下の通りです。
【土地の取得費】
2000万円
【建物の取得費】
建物の減価償却費＝1000万円×0.9×0.031×10年＝279万円
建物の取得費＝1000万円－279万円＝721万円
【木造一戸建ての取得費】
2000万円＋721万円＝2721万円
ただし空き家を購入したのが数十年前、もしくは親が購入した家を相続したなどのケースでは、当時の取得費がわからないこともあるでしょう。
そのようなときは、空き家の売却金額の5％相当額を取得費として算入できます。
たとえば当時の取得費が不明であり、空き家を1,000万円で売却した際には以下の金額を取得費にできるということです。
譲渡費用
譲渡費用とは、空き家を売却する際にかかった経費を指します。
具体的には、以下の費用が該当します。
- 不動産業者へ支払った仲介手数料
- 印紙税
- 空き家を売却するために建物を取り壊したときの解体費用と建物の損失額
譲渡費用に含められるのは、あくまでも空き家の売却時にかかった費用のみです。
建物の維持管理費や固定資産税などは含められない点に気をつけましょう。
税率
譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が「譲渡所得」、いわゆる空き家売却時の利益です。
その利益に対して課される税率は、空き家の所有期間に応じて以下のように異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 計 |
|---|---|---|---|
| 5年超え（長期譲渡所得） | 15.315%（復興特別所得税含む） | 5％ | 20.315% |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30.63%（復興特別所得税含む） | 9% | 39.63% |
空き家の所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されます。
たとえば、2018年5月1日購入した空き家を2023年11月1日に売却すると、実質所有期間は5年6か月にのぼりますが、税金の計算上は4年8か月と見なされる点に注意が必要です。
また、親から相続した空き家を売却する場合は、親が所有していた期間も受け継がれます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得とでは納税額に2倍ほどの差が生じるため、売却前には所有期間をいま一度確認しておきましょう。
【事例】空き家1000万円で売却した場合の税金はいくら？
ここからは、以下の条件の空き家を1000万円で売却した際に譲渡所得税がいくらかかるのかをシミュレーションしてみましょう。
固定資産税精算金：5万円
取得費：50万円（不明の場合）
譲渡費用：100万円
譲渡所得税＝（1000万円＋5万円）－（50万円＋100万円）×20.315%
＝173万6932円
空き家購入当時の金額がわからなければ、取得費として算入できる金額が極端に低くなり、上記のケースのように譲渡所得税が高くなってしまいかねません。
空き家売却時の譲渡所得税を少しでも抑えたいなら、購入当時の金額がわかる売買契約書などを探すことをおすすめします。
空き家の売却時に税金がかからないケースもある
空き家を売却しても、利益が出ない場合には譲渡所得税は課されません。
空き家の売却金額を取得費と譲渡費用が上回るケースです。
たとえば、空き家の売却金額が1000万円、固定資産税精算金が5万円、取得費が1200万円、譲渡費用が100万円だったときの譲渡所得は以下の通りです。
＝－295万円
この場合は空き家の売却時に利益が出ていないため、譲渡所得税を納める必要はありません。
損益通算するなら確定申告が必要
不動産を売却して譲渡損失が生じた場合は、給与所得などその年の他の所得から差し引くことが可能です。
これを「損益通算」と呼びます。
損益通算を行っても損失分を控除しきれないときには、売却年の翌年以降3年間にわたって繰り越して控除することも可能です（繰越控除）。
空き家を売却して赤字になってしまっても、給与所得から損失分を差し引くことで所得税・住民税の節税につながります。
ただし、損益通算ができるのは長期譲渡所得に該当する場合、つまり空き家を売却した年の1月1日時点における所有期間が5年を超えていなければなりません。
また、損益通算の特例を受けるには、空き家を売却した翌年の2月16日～3月15日までの間に確定申告をしなければならない点にも注意しましょう。
空き家を売却してマイナスになった場合に損失を抑える方法は、以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家の売却時に税金がかかる際は「3000万円の特別控除」が使える
空き家の売却時に利用できる可能性のある特例のひとつに、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例（以下、マイホームの3000万円控除）」があります。
マイホームの3000万円控除とは、不動産の売却時に得た譲渡所得から最大で3000万円を控除できる制度です。
つまり、空き家を売却した際の譲渡所得が3000万円以下なら譲渡所得税が発生しないということです。
ただし、マイホームの3000万円控除を利用するには、以下の要件を満たさなければなりません。
- 住んでいるマイホームを売却すること
- 現在住んでいない場合は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却した年を含め過去3年以内に同特例やマイホームの買い換え特例などの適用を受けていないこと
- 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと
- この特例を受けるために入居した家ではないこと
現在誰も住んでいない空き家でも、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば、マイホームの3000万円控除を利用できます。
しかし不動産の売却時にマイホームの3000万円控除を使うと、その前後2年間は住宅ローン控除を受けられないので、新居の購入時に住宅ローンの利用を考えている場合は要注意です。
3000万円の特別控除を利用する際の必要書類
3000万円の特別控除を利用するには、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。
その際に必要な主な書類は、以下の通りです。
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 確定申告書 | 国税庁HP |
| 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用] | 国税庁HP |
| 戸籍の附票の写し（現住所と売却した不動産の住所地が異なる場合） | 自治体窓口 |
| 売却した不動産の登記事項証明書（登記簿謄本） | 法務局 |
| 売却・購入時の売買契約書の写し | 不動産業者 |
| 本人確認書類 | 自身で用意 |
| 売却・購入時にかかった費用の領収書 | 自身で用意 |
前述のようにマイホームの3000万円控除には適用期限があるので、空き家の売却時に利用したいと考えているなら、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
仲介では買い手が見つからない限り売却できませんが、買取なら専門の買取業者が買主となって直接買い取ってくれるためです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、全国の空き家をスピーディーに買い取っております。
空き家を少しでも早く現金化したい、特例を利用して節税につなげたい方はお気軽にお問い合わせください。
>>【使わなくなった空き家を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
相続した空き家の売却なら「相続空き家の3000万円特別控除」も利用可能
一人暮らしをしていた親が亡くなって相続した空き家を売却する際には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（以下、相続空き家の3000万円特別控除）」を使える可能性があります。
相続空き家の3000万円特別控除の特例は、相続で取得した実家を2027年12月31日までに売却し、一定の要件を満たしたときに譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。
相続空き家の3000万円特別控除の主な適用要件は、以下の通りです。
- 被相続人が一人暮らしをしていた自宅であること
- 1981年5月31日以前に建築された戸建てであること
- 相続発生から売却時まで空き家であること
- 売却する空き家が現行の耐震基準を満たしていること
- 相続発生から3年目の年末までに売却すること（適用期限は2027年12月31日）
- 不動産の売却代金が1億円以下であること
- 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと
相続空き家の3000万円控除は、相続の発生から3年目の年末までに売却しなければ特例を利用できません。
相続空き家の3000万円控除の特例を活用したければ、速やかに売却活動に着手したほうがよいでしょう。
実際に利用できるかはチェックシートで確認できる
相続空き家の3000万円控除の特例を利用したいなら、自分が適用要件を満たしているかを確認することが重要です。
そこでまずは国税庁が提供している「相続した空き家を売却した場合の特例チェックシート」を使い、自分が特例を利用できるか確認してみましょう。
要件を満たしているときには、確定申告時に以下の書類を提出すると、特例を利用できます。
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】 | 国税用HP |
| 被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書 | 法務局 |
| 被相続人居住用家屋またはその敷地等の売買契約書の写し | 不動産業者 |
| 被相続人居住用家屋等確認書 | 実家が所在する 自治体窓口 |
| 被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書 または建設住宅性能評価書の写し |
登録住宅性能評価機関など |
なお、空き家が現行の耐震基準を満たしていない場合は、相続開始から売却まで間に建物を解体するか、耐震補強工事を施して耐震基準適合証明書を取得する必要があります。
併用可能な3つの控除制度
相続空き家の3000万円控除は、以下の特例との併用が可能です。
- マイホームの3000万円控除
- マイホームの買い換え特例
- 住宅ローン控除
ただし前述のマイホームの3000万円控除と併用できるといっても、最大控除額は6000万円ではなく、3000万円となる点に注意が必要です。
相続空き家の3000万円控除についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
空き家をできる限り高く売却する3つの方法
空き家を売却するなら、少しでも高値で購入してくれる買主を見つけたいですよね。
そこでここからは、空き家をできる限り高く売却する方法を解説します。
- 空き家バンクに登録する
- 仲介業者に売却を依頼する
- 専門の買取業者に売却する
あなたの空き家の条件によって適している売却方法は異なるため、自身の状況と照らし合わせながら読み進めていってください。
それぞれの売却方法と向いている空き家の特徴を解説します。
なお、仲介と買取の違いは以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、自治体などが運営しているホームページ上に空き家の情報を掲載して買主を探す売却方法です。
空き家バンクの目的は地域に存在する空き家の流通を促して移住者を増やすことにあるので、利用者は無料で利用できる点が特徴です。
空き家バンクに登録した物件のリフォームに際して補助金を支給してくれる自治体もあります。
補助金を有効に活用すれば、費用を抑えながら空き家の資産価値を向上でき、より買い手を見つけやすくなるでしょう。
しかし現実問題として、空き家バンクはうまく機能しているとはいえません。
実際、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果〈全体版〉」によると、空き家バンクの認知度はわずか24.1%でした。
マイホームの購入を検討している方のほとんどが、空き家バンクを利用していないことがわかります。
空き家バンクに空き家の情報を登録しても、買主を見つけるのは難しいといわざるを得ません。
また、空き家バンクを通じて行う空き家の売買に際して、自治体がサポートしてくれるわけではない点にも注意が必要です。
契約条件や売却金額などを巡って買主とトラブルが起こっても、自分で解決しなければなりません。
空き家バンクにはメリットよりもデメリットのほうが多いため、空き家を売却したいなら次でご紹介するように仲介業者か買取業者に相談することをおすすめします。
なお、空き家バンクを利用するメリット・デメリットは、以下の記事でも詳しく解説しています。
仲介業者に売却を依頼する
仲介業者は空き家を売却したい売主とマイホームを購入したい買主の間に立ち、物件の紹介から内覧対応、条件交渉、売買契約の締結、物件の引き渡しまでをサポートする不動産業者です。
仲介業者に空き家の売却を依頼する方法は、以下の2つです。
- そのままの状態で売却する
- 更地にして売却する
それぞれの売却方法について、詳しく見ていきましょう。
そのままの状態で売却する
仲介の場合、買主はマイホームの購入を検討している方が中心となります。
そのため、もしあなたの空き家が以下の条件に該当しているなら、そのままの状態でも買い手が見つかる可能性があります。
- 築20年以内
- 建物や設備の状態が良好
- 駅から徒歩10分以内
一方で、築年数が古く、設備が壊れているなどボロボロの空き家をそのままの状態で売却するのは困難です。
そのような場合は、次の見出しでご紹介するように空き家を解体し、更地にしてから売却するのも選択肢のひとつといえます。
更地にして売却する
空き家を更地にすると、古家が建っている状態のときよりも売れやすくなるメリットがあります。
マイホームの新築を考えている買主からすると、すぐに建築工事に着手できるためです。
ただし、空き家を更地にするには100万円以上の費用を負担しなければなりません。
また更地にしても、駅から徒歩15分以上かかるなど立地条件が悪い場合には買主を見つけられず、解体費用がそのまま赤字としてのしかかってしまいかねない点に注意が必要です。
実際弊社が行ったアンケートによると、マイホームの購入を検討している方がもっとも優先した条件は「立地」でした。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
一般に仲介では不動産の売却までに3～6か月ほどの期間がかかるといわれていますが、立地条件が悪いなど買主からの需要が見込めない空き家は、それ以上に販売期間が長引きがちです。
前述のように、空き家の売却時に利用できる3000万円控除の特例には適用期限があります。
特例を使って譲渡所得税の負担を軽減したいなら、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者に売却する
専門の買取業者は、売主から直接物件を購入する不動産業者を指します。
専門の買取業者自身が買主となるため、仲介よりも短期間で空き家を売却できる点がメリットです。
また、専門の買取業者は売主から買い取った空き家にリフォームなどを施し、資産価値を向上させてから再販するビジネスを展開しています。
そのため、築年数が古くボロボロの状態の空き家でもそのまま買い取ってもらえるメリットもあります。
ただし、すべての買取業者が空き家を高値で買い取ってくれるわけではありません。
たとえば、マンションの買取を得意としている買取業者に空き家の売却相談を持ち掛けても、空き家を再生して収益を上げるノウハウを持っていないために安値で買いたたかれてしまいかねません。
それに対して、空き家の買取に特化している専門業者には再販するために必要なリフォームコストを抑えるノウハウや高額売却できる顧客リストがあるので、より高値で買い取ってもらうことが可能です。
空き家を少しでも高値で売却したいなら、空き家の買取実績が豊富な買取業者に相談しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家の買取に特化している専門の買取業者です。
年間に600件以上（2023年1月～10月実績）の物件を買い取った実績があり、フジテレビの「newsイット！」にも買い手の見つからない空き家を買い取る専門の買取業者として紹介されました。
空き家を少しでも高く売りたいとお考えの方は、まずは弊社の無料査定をご利用ください。
>>【使っていない空き家を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
次の見出しでは、実際に弊社が空き家を買い取った事例をご紹介します。
空き家を買取した弊社の事例
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】 
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
なお、以下の記事では空き家の買取に特化した専門の買取業者を31社ご紹介しています。
空き家を少しでも高く売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
まとめ
空き家を売却して譲渡所得が発生した場合は、譲渡所得税を納める必要があります。
ただし、譲渡所得がマイナスだった場合は譲渡所得税がかかりません。
マイホームの3000万円控除や相続空き家の3000万円控除といった特例を使えば譲渡所得がゼロになる可能性が高いため、適用条件を満たしている場合は積極的に活用しましょう。
また、築年数が古く、建物や設備の状態も悪い空き家を高値で売却したいなら、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
専門の買取業者ならそのままの状態で買い取ってくれるので、解体やリフォームなどで余計な費用をかける必要はありません。
その分、手元に残る金額を増やすことが可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の空き家を積極的に買い取っております。
空き家を再生して活用する豊富なノウハウを持ち合わせているため、あなたの空き家をできる限り高値で、かつスピーディーに買い取ることができます。
「相続した空き家を少しでも高く売却したい」「空き家をできるだけ高く売却したい」とお考えの方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。
相談・査定はこちら
