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空き家と別荘に違いはほとんどない！それぞれの定義を解説
まず、空き家と別荘のそれぞれの定義について見ていきましょう。
空き家とは、空家等対策の推進に関わる特別措置法第2条では、「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」と定義されています。
では、年に数回使用するであろう別荘はどうなるのでしょうか。
総務省が5年おきに行っている住宅・土地統計調査では、全国の空き家は846万戸あり、そのうち、別荘などの二次的住宅が38万戸を占めているとされています。
つまり、総務省の統計上では、別荘と空き家の扱いにほとんど違いがありません。
空き家を別荘などの二次的住宅として利用する人は全体の4.5％を占めており、空き家を別荘化する人は少なくないことが上記のデータから読み取れます。
しかし、空き家を別荘にするのは実はデメリットが多く危険です。
その理由を次章で詳しく解説します。
空き家を別荘にするメリットよりもデメリットが多い！
空き家を別荘化する方法はメリットよりもデメリットが多く、おすすめしません。
別荘として活用する空き家には、家屋の老朽化や税制面においてさまざまなリスクをはらんでいるからです。
しかし、もちろん別荘として活用することで得られるメリットもあるので、この章では、別荘化のメリット・デメリットについて詳しく解説します。
まずは、空き家を別荘にするメリットから見ていきましょう。
空き家を別荘にする4つのメリット
空き家を別荘にするメリットとして、以下の4つが挙げられます。
- 趣味の場所や避暑地として利用できる
- もう一つの家があるという安心感が得られる
- 地元の人とのつながりを保てる
- 別荘を貸し出せば家賃収入が得られる
それぞれ詳しく解説します。
趣味の場所や避暑地として利用できる
まずは、趣味の場所や避暑地として自由に活用できる点が大きなメリットでしょう。
避暑地に実家がある場合、非日常的な環境で休日のひと時を楽しめるからです。
例えば、日本の夏は最高気温40℃超えも珍しくありませんが、避暑地は夏場でもおおむね18℃〜26℃程度です。休日に実家に足を運ぶと涼しく快適な気候でリフレッシュできます。
近場に海や川があれば、海釣りや川遊び、バーベキューなどの趣味も楽しめるでしょう。
本拠地である自宅と離れた場所に家を所有することで休日の充実度を上げられます。
もう一つの家があるという安心感が得られる
別荘があるメリットに、もう一つの家があるという安心感が得られるのも挙げられます。
万が一、大地震などの災害が発生した際に別荘を避難場所として活用できるからです。
実際に、全世界で起きているマグニチュード6以上の地震の18.5％が国内で起きているほど、日本は自然災害が多い国です。
参照元：一般社団法人国土技術研究センター｜国土を知る / 意外と知らない日本の国土
最近では、2023年の5月に震度5弱以上の地震が6回起こるなど、2016年に約8.300戸の住宅を全壊させた熊本地震以来の地震の多さを記録しています。
参照元：テキストウェザーニュース｜【2023年5月の地震】震度5弱以上が6回
このように大地震が頻発していると、いつ災害が我が身に降りかかるかわかりません。しかし、遠方に実家を所有していると、いざ災害に遭ってしまった際に避難場所が確保できているという心理的な安心感が得られます。
地元の人とのつながりを保てる
空き家を別荘にすると、地元の人とのつながりも保ちやすくなります。
ほとんどの人は、幼少期から成人くらいまでは実家で暮らしており、時折空き家を訪問することで昔のように地元の人達と過ごす機会が得られるからです。
例えば、お盆休みやゴールデンウィークなどの長期休暇で地元に帰省して、久しぶりに友人達と再会する楽しみもあるでしょう。
空き家を別荘化していると、こうした年に数回の行事が確保できて、地元の友人達と久しぶりに交流するきっかけを与えてもらえます。
実家を別荘として所有することで、地元の人達とのつながりを保てる点もメリットの1つと言えます。
別荘を貸し出せば家賃収入が得られる
空き家を別荘化して第三者に貸し出せば、不動産投資として家賃収入が得られるメリットもあります。
これまで紹介したのは自身が不定期で利用する方法でしたが、観光地に近い別荘であれば、賃貸や民泊物件として活用することで、定期的な収益につなげられます。
例えば、避暑地で有名な長野県の軽井沢であれば、夏のシーズンは新緑や避暑地を目当てに連休を見計らって県外から多くの観光客が訪れるので、別荘の需要は高いです。
豊かな自然を年中楽しむために軽井沢移住を考える人もいるので、賃貸収入も見込めるでしょう。
ただし、これらの収益性を目指すのであれば、空き家が需要の高いエリアにあることが前提になるので、需要がない地方部には向かない施策です。
空き家を別荘にする9つのデメリット
空き家を別荘にするデメリットは、以下の9つです。
- リフォーム代がかかる
- 管理費がかかる
- 固定資産税が6倍になる
- 非居住住宅利活用促進税がかかる
- 均等割の住民税がかかる
- 老朽化が早まり資産価値が下がる
- 特定空き家に指定されて強制解体の危険性がある
- 犯罪に利用される可能性がある
- 子や孫に負の遺産を残すことになる
家は家でも、日常的に人の管理が行き届かない空き家の別荘にはさまざまなデメリットが生じます。
詳しく見ていきましょう。
リフォーム代がかかる
まず、リフォーム代がかかることです。
前述したように、第三者に貸して家賃収入を得る目的で活用するのであれば、別荘としてきれいにリフォームする必要があるからです。
家屋の不具合箇所の修繕はもちろんのこと、民宿のコンセプトに合わせた内装を創り上げるには膨大な費用がかかります。参考までに、リフォーム費用の相場は建物の㎡単価 × 10万円程度なので、たった一部屋をリフォームするだけでも100万円程度は必要です。
老朽化した空き家であれば、通常の物件よりも修繕箇所が多く、リフォーム費用が倍以上かかることもあります。
管理費がかかる
空き家の所有者は、固定資産税や管理費などの維持費を支払わなくてはなりません。
大まかに、1年間で必要となる管理費は下記のとおりです。
- 固定資産税：一戸建ての場合、10万円〜12万円程度
- 火災保険料：1万円～6万円
- 電気・水道料金：年間1万円～20万円
この他にも、遠方の空き家であれば通う度に交通費が発生しますし、掃除などの管理業務を業者に委託するのであれば、年間数万円〜10万円程度がかかります。
空き家を別荘として所有し続けると、年間50万円程度の維持費が必要となり、家計を圧迫して家族を苦しめる原因となってしまいます。
固定資産税が6倍になる
空き家を別荘として保有するデメリットには、固定資産税が6倍になることも挙げられます。
別荘は日常的な居住に使われないことが理由で、住宅用地の特例の対象外となるからです。
住宅が建つ土地に対して面積に応じた固定資産税の軽減が受けられる制度
・小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：6分の1
・一般住宅用地（200㎡以上の部分）：3分の1
そのため、これまでの土地の固定資産税が8万円だったとすると、空き家を別荘にした翌年から50万円弱まで納税額が増えてしまうのです。
2年も所有すれば軽自動車が買えてしまうほどの金額になるので、そこまで多額の維持費を払ってでも空き家を別荘にしたいかどうかは慎重な判断が必要です。
ただし、次に解説するように別荘ではなく、セカンドハウスとして利用するのであれば住宅用地の特例を受けられます。
セカンドハウスにすれば固定資産税の税制優遇を受けられるが申請が必要
空き家を別荘ではなく、セカンドハウスにすれば住宅用地の特例を受けられます。
セカンドハウスとは「自宅とは別に居住目的で保有する家」のことです。
別荘が、避暑や避寒、休養などの目的で不定期に利用される家であるのに対して、セカンドハウスは「通勤時間を短くするために、職場近くに自宅とは別に家を保有して平日のみ利用する」など、生活の拠点になっている点に違いがあります。
セカンドハウスであれば、居住目的の住宅とみなされるので、税制優遇が受けられるのです。
ただし、セカンドハウスが税制優遇を受けるには、空き家が所在する自治体に申請をして認定を受ける必要があります。
例えば、東京都西多摩郡奥多摩町の場合、下記の要件を満たさなければセカンドハウスとして認定されません。
上記を満たした上で、「家屋の利用状況に関する申告書」に利用年月日・内容・目的を記入して、毎月の利用状況がわかる証明書を添付して、毎年1月末日までに住民課に提出する必要があります。
そのため、別荘化した空き家を年に数回利用するだけの目的では、固定資産税の税制優遇が受けられないので、税負担は自宅と比べて6倍近く重くなってしまいます。
非居住住宅利活用促進税がかかる
市町村によっては、居住目的ではない家に税金を課せられる点もデメリットです。
京都市では、住民票のない住宅に税金を課す制度である「非居住住宅利活用促進税」の導入が始まりました。
これは、空き家や別荘、セカンドハウスなど「住民票がない住宅」に対しては、プラスで税金を徴収するという内容の制度です。
このように非居住住宅への税制措置を厳しくする背景には、空き家が増えることによる生活環境の悪化を防ぐ目的があります。
放置された空き家は犯罪に使われたり、倒壊によって人に危害を加えたりする可能性が高く、各自治体では空き家を減らすための強化対策が始まっており、実際に「空き家対策特別措置法」も2015年に制定されています。
今後、こういった非居住住宅に対して税負担を増やす措置を取る市区町村は増える可能性は高いと言えるしょう。
均等割の住民税がかかる
空き家を別荘にすると、均等割の住民税がかかるデメリットもあります。
住民票がない市町村に別荘を所有している場合、その土地のライフラインを利用して維持するため、別荘の所有者には納税義務が発生するのです。
上記の資料のように、均等割が課税対象となり、市町村民税3,500円 + 道府県民税1,500円の合計5,000円が、1年間の別荘の住民税です。
また、長野県の野村温泉村では別荘以外にも、住宅以外に設ける診療所・事務所・店舗に対しても課税対象としています。
参照元：長野県野村温泉村｜別荘・事務所をお持ちの方の住民税について
自宅以外に家を所有すると毎年の維持費の負担が重くなるため、空き家を別荘にする費用対効果はシミュレーションしておく必要があります。
老朽化が早まり資産価値が下がる
日常的に人が出入りしていない空き家は老朽化が早まります。
人が住んでいない家は換気がされないので湿気がこもりやすく、湿気が原因でカビが繁殖し、家屋を腐食させてしまうからです。
そのため、空き家の所有を続ける限り、資産価値は下がり続けてしまうのです。
空き家を別荘として活用する明確な目的がないのであれば、資産価値の高いうちに処分するのが懸命な判断と言えます。
特定空き家に指定されて強制解体の危険性がある
空き家を別荘にしても長いこと放置してしまうのであれば、特定空き家に指定されて強制解体に至る危険性が生じるのもデメリットです。
特定空き家とは、周辺環境に悪影響を及ぼす可能性が高い空き家のことです。
例えば、家屋が倒壊して人にケガをさせる恐れがある・掃除がまったくされず害虫や害獣を発生させるなどの状態となった空き家は、特定空き家に該当します。
自治体に特定空き家として指定されると、所有者は下記のような流れで段階的に罰則を課せられます。
- 助言・指導：空き家の管理状況を改善するよう助言・指導される
- 勧告：住宅用地の特例を解除されて、固定資産税が6倍になる
- 命令：50万円の罰金が科される
- 行政代執行：空き家を自治体によって強制的に解体される
このように、最終的に空き家所有者からの改善が見られなければ、自治体が強制的に空き家の取り壊しにかかり、所有者へ解体費用を請求されます。
家の解体にかかる費用相場は、木造戸建て住宅であれば100万円〜250万円程度です。行政代執行による空き家の解体は通常の2倍ほどの金額になることが多く、500万円を超える可能性は十分あり得ます。
行政代執行の詳細については以下の記事で詳しく解説しているので、興味がある方はお読みください。
犯罪に利用される可能性がある
人が不定期にしか出入りしない別荘は犯罪に利用される可能性があります。
空き家は人目につきにくく、犯罪者にとって悪事を働きやすい環境が整っているからです。
実際に、埼玉県で大学生が窃盗目的で空き家に侵入し、証拠隠滅を図って火を放つ事件が起きています。
参照元：埼玉新聞（大学生逮捕、盗みに入った空き家に放火した疑い）
この事件の犯人は初めての犯罪ではなく、近隣の空き家を狙って数十件もの窃盗を繰り返した末に現行犯逮捕に至ったそうです。
上記の事件からは、空き家は犯罪のターゲットにされやすく、なおかつ事件を起こしても周囲にすぐに知られないことがわかります。
自宅から遠い空き家は管理の目が行き届かないため、犯罪の温床になりやすいのです。
子や孫に負の遺産を残すことになる
別荘化した空き家を所有し続けた場合、自身の子や孫に負の遺産を残すことになります。
これまで列挙してきた別荘化した空き家のデメリットがすべて受け継がれてしまうからです。
例えば、老朽化した別荘が「特定空き家」に指定されると、やがて強制解体が実行されて数百万円にも及ぶ解体費用を請求されます。
かといって、自主的に管理しようにも遠方だと手間と交通費が毎月のようにかかり、管理を業者に依頼すると今度は委託費用が発生してしまいます。
投資物件のように毎月収益を生み出している空き家であれば良いですが、空き家の別荘化の多くは、これまで挙げてきたデメリットに該当するケースがほとんどで、子や孫に負の遺産を残すことになるのです。
子や孫の生活を苦しめないためにも、空き家は早いうちに処分しておくことをおすすめします。
空き家は別荘にせずに手放すのが得策！
前述したとおり、空き家を別荘にするのはデメリットが多いので、手放したほうが良いです。
空き家をなんとか活用しようと所有し続けると、前述したようなデメリットが伴います。しかし、手放してしまえば空き家を放置するリスクをすべて回避できるからです。
空き家を手放す方法は、以下の3つがあります。
- 無償譲渡する
- 空き家バンクを活用する
- 売却する
先に結論をお伝えすると、この中でもっともおすすめなのは売却する方法です。とくに、空き家を専門的に扱う買取業者に売却を依頼すれば、そのままの状態で買い取ってもらえます。
この章では、買取がおすすめな理由について、他の手放す方法を紹介しながら解説していきます。
無償譲渡する
無償譲渡はその名のとおり、空き家をタダであげる方法です。
ただし、タダであげるといっても譲渡される人（譲受人）には下記のような税金が課せられるので、すぐに譲渡先は見つからないでしょう。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 贈与税
- 固定資産税
これらの税金は、有償・無償問わず、譲受人に支払いの義務が発生するので、当人同士が無料譲渡していても実質タダにはなりません。
空き家の無償譲渡については、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
次に、空き家の処分方法としてメジャーな空き家バンクについて解説します。
空き家バンクを活用する
次に、空き家バンクに登録して、買い手を探す方法です。
空き家バンクとは、各自治体が運営している「空き家の売主と買主をつなぐマッチングサイト」です。
無料で登録できる上に、本来であれば仲介業者に支払わなければならない仲介手数料がかからないので、空き家所有者がまず登録しておくべきサイトと言えます。
ただし、空き家バンクのデメリットとして知名度が低い点が挙げられます。
日本の空き家の数が846万戸であるのに対して、空き家バンクの物件登録数は1万1719戸と、全国に存在する空き家のわずか1%も登録されていません。
つまり、空き家バンクに登録しても売主がここまで少なければ当然、購入希望者からの認知度も低く、売却期間が長引きやすくなります。
空き家バンクの搭載は無料なので登録はしておくべきですが、買い手が見つかる可能性が低いことは留意しましょう。
空き家バンクについては、下記の記事で詳しく解説しています。
売却する
最後に、空き家を売却する方法です。
まず、前提として、空き家を売却する方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介とは、売主と買主をつないで、成約までをサポートする業者のことです。主に、物件の販促活動を手伝い、成約が決まった時に売主・買主からもらえる仲介手数料を目的にしています。
一方で買取とは、売主の物件を直接買取する業者のことです。買取の時に仲介手数料などの費用は一切かからず、業者が買い取った後に再販する時の売却益を目的にしています。
「仲介」と「買取」の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
結論から言うと、老朽化が著しい空き家は「専門の買取業者」に売却するのが最適な手段です。
その理由を、「仲介」と「買取」の2つの売却方法を解説しながらお伝えしていきます。
築浅で立地が良いなら「仲介」で売却する
所有している空き家が築浅で立地が良いなら「仲介」で売却するのがおすすめです。
築浅で立地が良いと、不動産市場では一般的に需要があるので、比較的高額での売却が見込まれるからです。
ただし、売れるにしても、仲介業者を介した売却には以下で解説する2つのデメリットがあります。以降で詳細を見ていきましょう。
売却前にリフォームが必要
仲介業者に空き家の売却を依頼する場合、売却前にリフォームが必要になります。
主に、仲介業者が広告・宣伝の対象にしているのは、マイホームの購入を求めて家探しをする買い手がほとんどです。そのため、購入してすぐに人が住める状態でなければ売れないので、売却前にリフォーム費用をかける必要があるのです。
仲介はあくまで仲介業務を担うのみなので、空き家のリフォーム費用・管理費用などは、すべて売主が負担しなくてはなりません。
前述したように、リフォーム費用はたった一部屋を修繕するだけでも数百万円かかってしまいます。売れるかわからない空き家に多額のお金をかけなくてはならない点が、仲介のデメリットと言えます。
契約不適合責任に問われる可能性がある
仲介業者で売却した場合、契約不適合責任に問われる可能性がある点もデメリットです。
契約不適合責任とは、引き渡した不動産に契約書に記載されていない不具合が発覚した際に、買主が売主に責任追及できる制度のことです。
例えば、売買契約の際に取り交わす契約書に雨漏りについて記載がないのに、雨漏りが生じていた場合、買主から通知があれば売主は弁償などの対応をしなくてはなりません。
契約不適合責任は、売主が売買の時点で知らなかった不具合に関しても責任追及の対象となります。そのため、老朽化が進んでどこに不具合が隠れているかわからないような空き家を取引するのは大きなリスクです。
契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説しているので、興味がある方はご覧ください。
築古で立地が悪いなら「買取」で売却する
空き家が築古で立地が悪いのであれば、仲介では永遠に売れ残る可能性があるので、買取に売却しましょう。
一般個人からの購入需要がなければ、不動産の広告・宣伝サイトにいつまでも搭載されたまま年月が過ぎて、固定資産税などの維持費が発生し続けてしまうからです。
実際に、弊社が独自に行った男女100人へのアンケート調査では、「不動産を購入するなら築10年以内の物件がベスト」と回答する人が、63%を占める結果となりました。
10年以内が選ばれる理由としては、「リフォームをせずにそのまま住める」が多く挙げられています。
このことから、老朽化が進んでいる空き家は仮に売却価格を安く設定したとしても、購入後にリフォームの懸念があるので成約が決まりにくい傾向にあると言えます。
そのため、売主が売却依頼をした不動産を直接買い取ってもらえる買取業者のほうが、余計な維持費を発生させずに確実に売却できるので望ましいのです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、築古・悪立地など不動産市場で敬遠されやすい不動産を積極的に買い取っている買取業者です。余計な維持費が発生する前に手放したいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
他にも、買取業者に売却する方法には、以下2つのメリットがあります。
売却前に費用がかからない
買取業者であれば、売却前にリフォーム費用や残置物の撤去費用をかけることなく、そのままの状態で売却できます。
なぜなら、買取業者は買い取った不動産にリフォームなどを施して、付加価値をつけて再販する業者だからです。
つまり、築古物件であっても家財が残っていても、そもそも買い取った後に業者がお金をかけて修復する前提なので、売主が売却にあたって費用をかける必要がありません。
売れるかわからない家に多額のリフォーム費用をかける必要がないのは、買取業者の大きなメリットです。
契約不適合責任を免除してくれる
専門の買取業者に依頼して空き家を売却すれば、契約不適合責任を免除してもらえます。
そもそも、契約不適合責任は、不動産の知識を持たない一般消費者を物件購入後のトラブルから守る目的で制定されています。
そのため、買取業者への売却は買主が不動産のプロなので、契約不適合責任を設けておく必要がないのです。
専門の買取業者に空き家を売却すれば、すでに業者が現地確認で不具合を見抜いているので、売主が空き家の不具合を把握していなくても安心して手放せます。
売買契約の後に、いつ買主から不具合の通知がくるかわからない日々を過ごす必要がないのは、買取業者に依頼するからこそ得られるメリットと言えるでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も売買契約の際には契約不適合責任を免除にしています。老朽化した空き家も、もちろん対象ですのでお任せください。
>>【契約不適合責任を完全免除で買い取ります】無料査定を依頼する
まとめ
今回の記事では、空き家を別荘化するメリット・デメリットを中心に解説しました。
相続空き家が避暑地にあることから、空き家の別荘化を検討する人は多いですがおすすめしません。居住用の家とは異なり、人の管理が行き届かない空き家は、本文でお伝えしたような「有害な空き家」になりかねないからです。
遠方に空き家を所有している方は、別荘として所有し続けず、早いうちに処分を検討しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家を専門的に取り扱う買取業者です。2023年に、フジテレビの「イット」で空き家を再生する買取業者として紹介された実績がございます。
活用していない空き家の所有にお悩みでしたら、ぜひ弊社にお気軽にご相談ください。もちろん、強引に売却を勧めるようなことは一切いたしません。
空き家の別荘化について詳細を知りたいなどでも大歓迎ですので、いつでもご連絡をお待ちしております。
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