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がけ条例にかかる土地（がけ地）とは？基準や建築条件を解説
建築基準法や自治体の条例による建築物の安全性を確保するための規制がかかる場合について説明します。
規制内容は自治体によって異なるため、今回は東京都でがけが敷地周辺にある場所で建築を行う場合を考えます。
原則として、下図のように高さ2メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高（H）の2倍までが条例第6条（がけ）の制限を受ける範囲となります。
例えば、がけの高さが3メートルの場合にはがけの下端から半径6メートルの範囲に建築物の建築や宅地を造成することに対して規制がかかります。
なお、自治体によってがけの定義は以下のように異なります。
- 神奈川県：勾配30度を超える傾斜地で、高さが2ｍを超えるもの（神奈川県建築基準条例第3条）
- 埼玉県：がけの下端を過ぎる2分の1勾配の斜線を超える部分の高さ（がけ高）が2ｍを超えるもの（埼玉県建築基準法施行条例第6条）
- 千葉県：勾配30度を超え、高さ2ｍを超える土地（千葉県建築基準法施行条例第4条）
がけの高さや勾配によって、規制を受ける範囲が変わるので購入や売却をする際には事前に確認しておきましょう。
がけ条例が適用されるかどうかは、自治体の建築指導課や都市計画課に問い合わせると確認できます。
がけ条例にかかる土地で建物を建築できる2つの条件【東京都北区の例】
がけ条例の規制がかかる土地で建築物を建築するための条件について、東京都北区での建築を例として説明します。
がけ条例の規制がかかる土地での建築物を建築するための条件は2つあります。
参照元：東京都北区「建築敷地周辺に高低差がある場合」（東京都建築安全条例第6条）
新しい擁壁を築造する
がけ条例の規制がかかる土地での建築には、高さ2メートルを超える擁壁を設けなければなりません。
注意すべきなのは、2メートルを超える建築物は工作物と見なされるため、建築確認申請が必要となります。
擁壁に関して完了検査を申請し、検査済証の交付を受けない限り、安全な擁壁とは判断されず、建築物の建築を行えない場合があります。
擁壁を築造する際には、必ず設計士や建築士に相談しましょう。
擁壁を築造できないなら既存擁壁の安全性を確認する
新たに擁壁を築造できない場合、既に築造されている擁壁の安全性が確認できれば建築が認められる場合があります。
安全な擁壁とは、完了検査が行われ検査済証が交付された擁壁や、開発行為の許可によって検査済証が交付された擁壁であり、検査後も維持管理が良好であるものです。
また、擁壁が構造的に安定していることを設計者や建築士が証明できる必要があります。
既存擁壁の安全性が確認できない場合の2つのケース
既存の擁壁安全性が確認できないと判断された場合、一定の条件を満たした建築物の建築が可能です。
がけ上に建築物を建築するケース
がけの上に建築物を建築する場合には、建築物の基礎を深基礎または杭基礎にする必要があります。
- 深基礎
- 一般的な住宅の基礎が30cmほど地面に食い込むのに対して、75cm程度もしくはそれ以上地面に食い込む深さがある基礎のこと
- 杭基礎
- 地面に杭を打ち込んで基礎を補強する方法のことで、一般的に地盤が軟弱な場合に用いられる。
がけ及び既存の擁壁に構造耐力上不利な影響を及ぼさないことが求められます。
がけ下に建築物を建築するケース
がけの下に建築物を建築する場合には、主要構造部を鉄筋コンクリート造または、鉄骨鉄筋コンクリート造とする必要があります。
これは、がけの崩落に対して安全性を確保することを目的としています。
がけ下に建築する建築物には、マンションや老人ホームなどの大型の鉄筋コンクリート造の建物や、鉄骨鉄筋コンクリート造と木造を組み合わせた住居などが建てられています。
主要構造部を鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造にしなければならないため、それらの構造の特性が活かせる建物ががけ下には多いです。
がけの高さが5mを超える場合は急傾斜地崩壊危険防止法で規制される
がけの高さが5メートルを超えるがけについては、法律による規制がかかるため、条例よりも厳しく行動が制限されます。
がけの高さが5メートルを超え、傾斜度が30度以上であるがけは急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律により、住宅の建築には都道府県知事の許可が必要となります。
また、建築物を建築しようとする土地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律による特別警戒区域に指定されている場合があります。
その場合には、建築物を建築する際に建築センターなどが行う建築確認申請のほかに、行政による建築確認を受ける必要があります。
また、建築物が建てられたあとで、がけ地による危険が増加した時には行政から移転を勧告されてしまうこともあるため注意が必要です。
このように、法律による厳しい制限が課せられるため、建築物の建築の際には細心の注意を払う必要があり、災害の危険性への対策のため、建築費用が高額となるリスクがあります。
がけ条例にかかる土地の建て替え・中古住宅購入時の注意点
がけ条例にかかる土地では既存建物であっても、建て替え時には現行のがけ条例の制限が適用される点に注意が必要です。
たとえば、がけから一定の距離を離して建物を建てる・擁壁を設置するなどの対応が必要になります。
擁壁の新設・補強によって基準を満たせば建築は可能ですが、その分コストが上乗せされる点は見逃せません。
擁壁工事の費用は1㎡あたり3〜10万円程度かかることが多く、規模が大きくなると総額で数百万円に達する場合もあります。
また、敷地が狭く、擁壁を設置するための十分なスペースを確保できない場合は、実質的に建て替え・新築ができないケースもあるのです。
中古住宅を購入する場合も、事前に想定していた予算や建築プランの見直しが必要になることがあります。
想定外の損失を避けるためにも、がけ条例の対象となる物件は、売買契約の前に必ず不動産会社の担当者へ確認しておきましょう。
また、自治体の窓口（建築指導課・都市計画課など）に問い合わせると、がけ条例の適用有無や制限内容の詳細を事前に確認できます。
がけ条例にかかる土地の価値は低くなる【計算方法も解説】
がけ条例にかかる土地の価値は低くなる傾向があります。
建築物を建築する際に、条例や法律による規制がかかるだけでなく、擁壁の築造や構造を強固にする必要があるため建築費用が高額となるためです。
また、敷地内にがけがあることによって、その部分は建築物が建築できません。
それにより、実際の土地の面積よりも建築できる部分の面積は少なくなるため、その分の評価は下がることになります。
実際にがけ地など通常の用途に使うことができない部分がある宅地の評価は土地の総面積に対するがけ地部分の割合によって決定します。
総面積240平方メートルの土地で、がけ地の部分が60平方メートルの土地を例に土地の評価額を計算します。
まず、総面積に対するがけ地部分の面積の割合を計算します。
60÷240＝0.25
この割合と斜面の方位を元にがけ地補正率と呼ばれる値が決定し、それを路線価に掛け合わせることで評価額が計算できます。
路線価を仮に300,000円とし、がけ地補正率を0.92とすると、
となり評価額は66,240,000円となります。
路線価図とがけ地補正率はいずれも国税局のホームページで調べることができるので、取得時や売却前に必ずチェックしましょう。
がけ条例にかかる土地にまつわる2つのトラブル
がけ条例の制限がかかる土地、いわゆる崖地・傾斜地は通常の土地を売却するよりも難しく、以下のトラブルに発展する場合があります。
売却する際は告知義務がある
崖地・急傾斜地など、がけ条例にかかる土地を売却する際、土地の売買を仲介する不動産業者には告知義務が生じます。
告知義務とは、買主が十分な情報を得た上で、自分の意思で購入するかどうかを判断できる状態にするために、不動産会社・売主に課される義務です。
がけ条例などの法令上の制限は、契約前に買主に対して重要事項説明を行わなくてはなりません。
説明を怠ると、擁壁の築造や構造制限などで追加費用が発生した際、代金減額や損害賠償を請求される可能性があります。
売却時には、崖地・急傾斜地であることなど、把握している情報を不動産業者に漏れなく伝えておきましょう。
不動産の告知事項については、以下の記事で詳しく解説しています。
買い手から敬遠されて売れない
がけ条例の規制がかかる崖地・傾斜地は、通常の土地と比べて買い手に敬遠される可能性が高くなります。
なぜなら、通常の土地ではかからない費用が発生したり、災害のリスクが高まったりするからです。
前述のとおり、擁壁の工事費用は数百万円に及ぶこともあり、さらに災害時には崩落や土砂崩れの危険性もあるため、安全面でも不安が残ります。
ただし、建築費用の増加分を考慮して価格を設定することで、買い手を見つけやすくすることは可能です。
がけ条例にかかる土地でも高額＆スピード売却を実現する方法
がけ条例にかかる崖地・傾斜地は建築制限が多く、一般的な不動産売却の方法では買い手が見つかりにくいのが実情です。
そのため、スムーズな売却を実現したい方は、がけ条例にかかる土地に強い専門の不動産買取業者を選ぶことが重要です。
自ら買主となって、売主から不動産を直接買い取る業者
専門の買取業者であれば、建築制限などの事情を考慮した上で再生・再販につなげるので高確率で買い取ってもらえます。
また、過去の類似した物件の買取事例も多いため、買取価格が高くなりやすい傾向があります。
弊社AlbaLink(アルバリンク)は、がけ条例にかかる土地に強い買取業者です。
現況のまま不動産を買い取るため、売主様に追加の費用や手間はかかりません。
「がけ地をなるべく早く、高値で売却したい」とお考えの方は、ぜひ一度弊社までご相談ください。
まとめ
この記事では、がけ条例にかかる土地の価値や制限の内容についてご説明しました。
記事内で説明した通り、がけ条例にかかる土地では建築に追加の費用がかかることや、評価が低くなることから売却活動が難航する傾向にあります。
しかし、仲介業者で売れなかった土地でも、がけ地に強い不動産買取業者であれば商品化につなげるノウハウが豊富にあるため高確率で買い取ってもらえます。
がけ地だけどなるべく早く売却したいとお考えの方は、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）までお気軽にご相談ください。
弊社には、がけ地をはじめとする難しい不動産を数多く買取・再販してきた実績がございます。
できる限りに迅速かつ高値で買い取れるよう、全力で対応いたしますのでお気軽にお問い合わせください。
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