株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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道路に面していない土地には3つの種類がある
道路に面していない土地には、以下の3種類があります。
基本的に、建築基準法上における「接道義務」を満たしていない土地には、建物を建てられません。
建築基準法で定められた幅4m以上の道路に2メートル以上接していなければいけないという決まりのこと
後述の売却方法にも関わってくるため、自身が所有している土地がどの状態に該当するのかを思い浮かべながら読み進めましょう。
道路に一切面していない（袋地）
袋地とは、他の土地に囲まれていて道路にまったく接していない土地のことで、道路に面していないため、当然再建築はできません。
また、袋地の場合、道路へ出るには隣地（囲繞地と呼ばれる）を通る必要がありますが、民法210条により、通行が可能なのは隣地の損害が最小限となる場所に限られているのです。
さらに、必要性が認められれば隣地に90cm～2mほどの道路の開設が可能ですが、隣地所有者に対して通行料や開設費用などを支払う必要があります。
袋地についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてご参照ください。
接している道路の幅員が4ｍ未満
土地が接している道路の幅が4mに満たず、建築基準法上の道路として認められていない場合には再建築ができない点に注意が必要です。
ただし、建築基準法が成立した1950年以前からすでに建物が建ち並んでいた幅4m未満の道路で、特定行政庁によって「42条2項道路」として認められているときはその限りではありません。
原則として、幅4m未満の道路に接している土地には建物は建てられませんが、法律で制限される前にすでに建物が建っている道路に関しては、幅が4mに満たなくても建築基準法上の道路として見なされているのです。
この場合、家の建て替えにあたって道路の中心線から2mの位置にまでセットバックをすれば再建築が可能です。
セットバックについては、後述の「土地をセットバック（道路後退）する」で詳しく解説します。
道路と接している間口が2ｍ未満
土地に面した建築基準法上の道路の幅が4m以上あったとしても、道路に接している敷地の間口が2m未満の場合には接道義務を満たしてないため、再建築ができません。
たとえば、旗竿地の中でも、道路に接する間口が2m未満の土地で見られます。
道路に面する出入り口部分の土地が細長い形状をしている、竿につけた旗のように見える土地のこと
また、旗竿地で道路に接する間口が2m以上接している場合でも、間口が狭くなっている部分があり、2mに満たない箇所があれば、接道義務を満たしていないと見なされ、再建築不可となります。
たとえば、旗竿地で道路に接する間口が、車も停められるほど2m以上確保されていても、奥にある家に行くまでの通路で2mに満たない部分が少しでもあれば、接道義務を満たせないのです。
旗竿地が建て替えできるケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
道路に面していない土地は売却額が3〜5割下落する
道路に面していない土地は再建築不可物件に該当し、一般の買い手に売却するのは困難なため、仮に売却できたとしても、相場よりも3～5割ほど価格が下がることは覚悟しなければならないでしょう。
ただし、立地や建物の状態によって売却価格は大きく変わります。
道路に面していない土地を少しでも高く売りたいと考えているのであれば、「道路に面していない土地を1円でも高く売る方法」をご覧ください。
ここでは、「接道なし物件の売却額を左右する6つのポイント」について解説しますので、所有する土地が高く売却できるか判断しやすくなります。
なお、再建築不可物件の売却相場については、以下の記事でも詳しく解説しています。
妥当な売却価格は物件によって大きく異なる
道路に面していない土地は接道義務を満たしていないため、再建築不可物件に該当します。
再建築不可物件は一般の買い手が敬遠するため、売却相場では売れません。
しかし、相場よりも3～5割ほど価格が下がるというのはあくまでもひとつの目安に過ぎず、物件の売却価格は立地や建物の状態などによって大きく左右されます。
正確な金額を知りたい場合は、「正確な売却額は不動産査定で把握できる」をご覧ください。
接道なし物件の売却額を左右する6つのポイント
接道なし物件の売却価格を左右する主なポイントは以下の6点です。
| 項目 | 内容 | どのくらい影響するか |
|---|---|---|
| 築年数 | 築20年以内かどうか | 築20年を超えていて建物の劣化が著しい場合は土地のみの価格で評価される |
| 建物の劣化具合 | 印象が悪くなるほど劣化していないか | |
| 耐震性能 | 現行の耐震基準を満たしているか | 満たしていない場合は、評価がかなり下がる |
| 立地条件 | ・駅から徒歩10分以内か ・周辺に生活利便施設が充実しているか |
満たしていない場合は、評価がかなり下がる |
| 土地の形状 | きれいな整形地か | 満たしていない場合は、評価が下がる |
現行の耐震基準とは2000年6月1日以降に新耐震基準をさらに厳しく改正した耐震基準のことで、以下の内容が強化されました。
- 地盤に応じた基礎設計
- 柱頭、柱脚、筋交いの接合方法
- 耐力壁のバランスと配置
参照元：日本耐震診断協会「2000年6月の建築基準法改正の内容」
接道なし物件の売却額を左右するポイントは上記のとおりですが、物件によって評価は異なるため、不動産査定によって正確な売却額を確認することをおすすめします。
正確な売却額は不動産査定で把握できる
接道なし物件の正確な売却価格を把握したい場合は、不動産査定を活用しましょう。
先述のとおり、接道なし物件の売却価格は物件の状態に大きく左右されるため、より正確な価格を知りたいのであれば不動産業者の査定を受けることをおすすめします。
査定では、不動産業者の担当者が建物の外観や内装の劣化状況、水回りや配管の状態、日当たり具合、土地の形状、前面道路の状況、周辺環境などを細かく確認したうえで査定価格を算出します。
ただし、査定価格は不動産業者ごとに異なるため、適正な売却相場を把握するためにも複数社に査定を依頼しましょう。
また、接道なし物件は訳あり物件に該当し、査定を断る業者もいるため、専門の不動産業者に査定を依頼することが確実で早いです。
なお、専門の不動産業者に査定を依頼する方は、「道路に面していない土地を専門買取業者に売却するメリット・注意点」をご覧ください。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも無料査定をおこなっておりますので、道路に面していない土地の売却価格が知りたい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
道路に面していない土地の売却が難しい理由
道路に面していない土地の売却が難しい理由は、以下の5つです。
売却を成功させるためにも、道路に面していない土地が売却しにくい理由を把握しましょう。
なお、道路に面していない土地をより高額売却するための方法を知りたい方は「道路に面していない土地を1円でも高く売る方法」をご覧ください。
リフォームやを建て替えができない
道路に面していない土地の売却が難しい理由として、リフォームやを建て替えができないことが挙げられます。
道路に面していない土地は、先述のとおり、接道義務を満たしていないため、再建築不可物件に該当します。
再建築不可物件は建て替えや増築はもちろん、大規模なリフォームもできないため、基本的には現状の建物を使用することしかできません。
簡易的なリフォームはできますが、主要構造部（屋根、壁、柱、梁、床、階段）の1つ以上を半分以上修繕・模様替えする大規模なリフォームはできないのです。
大規模なリフォームができないと長く住めないので、長く快適に住める家を希望する一般の買い手への売却が難しいのです。
また、自然災害などで倒壊したとしても再建築ができません。
道路に面していない土地を売却しようとしても一般の買い手を見つけるのは厳しいといえるでしょう。
接道義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
住宅ローンが利用できない
買い手が住宅ローンを組みにくい点も道路に面していない土地の売却が難しい理由の1つです。
住宅を購入する際は住宅ローンを借りるのが一般的で、金融機関は融資の担保として不動産に抵当権を設定します。
金融機関は住宅ローンを借りた方が返済不能に陥った際、抵当権を設定している不動産を売却して融資金額の回収に充てます。
しかし、道路に面していない土地は一般的な不動産と比べると資産価値が低いため、住宅ローンの審査に通りにくいのです。
頭金を多く入れられる方か現金一括払いが可能な方に購入者が限られるため、買い手がなかなか見つからないでしょう。
再建築不可物件の住宅ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。
車両が通れない
道路に面していない土地は車両が通れないことも大きなデメリットです。
敷地が道路に面していないため、緊急車両や工事のための重機などの車両が通れず、仮に火災があったとしても、消防車入れないため、消火できない恐れがあります。
また、道路に面していない土地は車を止めることができず、買い物時に不便となるため、日常の生活にも支障が出ます。
さらに、簡易的なリフォームや建物の解体をする際も重機が敷地内に入れないため、通常よりもかかる日数が長くなるでしょう。
日当たり・風通しが悪い
道路に面していない土地は周辺を隣家に囲まれていることが多いため、日当たりや風通しが悪いといえます。
住宅を購入する際には、日当たりや風通しが悪い土地は避ける傾向にあります。
実際に弊社が行った「家の立地で後悔していることランキング」のアンケートでは、「日当たりが悪い」が2位になっています。
大規模なリフォームもできないため、現状で日当たりや風通しが悪い場合は買い手が見つからないでしょう。
隣人とのトラブルが発生しやすい
道路に面していない土地は隣人とのトラブルが発生しやすいことも、買い手が見つからない要因の1つです。
袋地は隣地に囲まれているため、道路に出るためには隣地を通る必要があります。
先述のとおり、袋地の所有者は隣地を通る権利がありますが、通行料の支払いなどがあるため、隣地所有者と良好な関係性を保たなければいけません。
しかし、トラブルが起こると通行に支障をきたす可能性があるのです。
隣人とのトラブルリスクを考慮して、買い手から避けられてしまうでしょう。
道路に面していない土地を1円でも高く売る方法
一般の買い手には売却が困難な道路に面していない土地でも、以下3つの方法のいずれかを選択すれば高額での売却が可能です。
隣地の所有者に売却交渉する
道路に面していない土地を高く売る方法として、隣地の所有者に売却交渉することが挙げられます。
道路に面していない土地は再建築ができないため、 一般の個人には売却が難しいとされています。
しかし、隣地の所有者であれば土地を購入することで自身の敷地を広げられるので、「子どもと同居するために二世帯住宅を建築したい」「新たに駐車スペースを確保したい」などと考えている場合には交渉の余地があるでしょう。
隣地の所有者に売却交渉するメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | ・買い手探しに時間がかからない ・状態などをある程度理解しているため、交渉がシンプルで手間が少ない ・不整形地の場合は相手にとってもメリットになるため、高く買い取ってもらえる可能性がある |
|---|---|
| デメリット | ・相手が土地の拡大を考えていない場合は難しい ・しつこく交渉しすぎてしまうと今後の関係性に亀裂が入る恐れがある |
隣地が土地の拡大を考えていそうな場合は、有効的な手段といえるでしょう。
再建築可能にして、不動産仲介業者に相談する
道路に面していない土地を再建築可能にしてから不動産仲介業者に依頼すると、一般の買い手に売却できる可能性があります。
不動産仲介業者は、不動産の売却を希望する売主と一般の買い手との売買契約を仲介する役割を担います。
住宅ニーズの強い場所に土地がある場合は、再建築可能な状態にすれば、売却相場で売れる可能性が高くなるでしょう。
ただし、再建築を可能にするための手続き及び費用負担は全て自分で行わなければならない点に注意しましょう。
この場合、売主側で以下3つの方法のいずれかによって道路に面していない土地を再建築可能な状態にしなければなりません。
接道義務を満たし再建築可能にする
隣地の土地の全部、もしくは一部を購入し、土地が建築基準法上の道路に接するようにすれば再建築が可能です。
ただし、数百万円～数千万円ほどの購入費用がかかることは大きなデメリットといえます。
また、土地の全部を購入したいと話を持ちかけても現実的には難しいですが、土地の一部のみであれば話し合いに応じてもらえる可能性はあります。
隣地所有者が土地の一部を売却するデメリットは、以下のとおりです。
- 既存不適格物件となる恐れがある
- 既存不適格物件になった場合は増改築はできない
- 建て替える場合は既存の住宅よりも一回り小さくなる
隣の敷地面積がそれほど広くない場合には、土地を売却して敷地面積が減少することで既存の建築物が現行の建ぺい率・容積率をオーバーしてしまい、既存不適格物件となる恐れがあります。
建築時は合法だったものの、その後の状況の変化によって違反建築物となった物件
既存不適格物件になってもそのまま住み続けられますが、増改築はできず、建て替える場合も土地を売却して敷地面積が減少するため、既存の住宅よりも一回り小さくなるデメリットもあるのです。
そのため、隣地が広い土地の場合に応じてもらえる可能性があるでしょう。
土地をセットバック（道路後退）する
道路に面していない土地を再建築可能な状態にする方法として、土地をセットバック（道路後退）することが挙げられます。
前面道路の幅を広げるために、実際の境界線よりも土地側に後退させて建物を建築すること
幅員4m以上の道路に満たしておらず、前面道路が42条2項道路に該当する場合は、道路の中心線から2mの位置にまで敷地を後退させれば再建築が可能です。
セットバックの注意点は、以下のとおりです。
- セットバックをした部分は道路として供出しなければならない（建物や塀などは建築できない）
- セットバックによって敷地面積が小さくなった分、既存の住宅と同じ大きさの建物が建てられない
- セットバックにかかる費用は土地の所有者が負担する
セットバックには、以下のような費用がかかります。
| 費用の目安 | |
|---|---|
| 土地測量費 | 10～70万円程度 |
| 分筆登記費用 | 5～7万円程度 |
| 仮整備費用 | 6万円程度 |
また、セットバックに際して事前協議や建築確認申請など自治体で手続きをおこなわなければならず、数か月ほどの時間を要する点もデメリットといえるでしょう。
セットバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
43条但書申請を行う
たとえ道路に面していない土地であっても、「43条但書（第43条第2項第2号）許可」を得られれば再建築が可能です。
建築基準法上の道路ではないものの、一定の基準を満たしており建物の建築や建て替えが認められる可能性がある道路のこと
前述のように幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地には建物は建てられませんが、建築基準法で定められた以下の規定を満たす場合には特例として建築の許可が認められます。
- 利用者が少数であるもの
- 用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもの
- 特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
ただし、43条但書許可を受けるには、自治体で事前相談や事前協議、許可申請といった所定の手続きが必要です。
なお、43条但し書き道路（43条2項2号許可）については、以下の詳しく解説しています。
再建築不可のまま、専門の不動産買取業者に売却する
ここまで道路に面していない土地を売却する2つの方法について解説してきましたが、いずれも実現するための条件が限られており、費用や時間などの負担が大きいです。
道路に面していない土地を費用や時間をかけずに売却したい場合は、専門の不動産買取業者に依頼しましょう。
再建築不可のまま、専門の不動産買取業者に売却するメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | ・再建築不可の状態のまま買い取ってもらえる ・余計な手間や費用をかけることなく手放せる |
|---|---|
| デメリット | ・ほかの方法が実現できた場合においては、比較的価格が安くなる |
「他の方法が実現できなさそう」「手間や費用負担を負いたくない」「短期間で手放したい」といった方におすすめの方法です。
再建築不可のまま、専門の不動産買取業者に売却する方法を詳しく知りたい方は、「道路に面していない土地を専門買取業者に売却するメリット・注意点」をご覧ください。
道路に面していない土地を専門買取業者に売却するメリット・注意点
「隣地の所有者に売却交渉する方法」や「再建築可能にして、不動産仲介業者に相談する方法」が難しい人や、道路に面していない土地をできるだけ早く手放したい人には、専門の不動産買取業者への売却が最適です。
ただし、一口に不動産買取業者といっても中には悪徳業者が存在している点に注意が必要です。
ここからは、道路に面していない土地を不動産買取業者に売却するメリットと注意点について見ていきましょう。
メリット
道路に面していない土地を専門の不動産買取業者に売却するメリットとして、以下3つが挙げられます。
スピーディに売却が完了する
専門の不動産買取業者に売却するメリットとして、スピーディに売却が完了することが挙げられます。
前述のように道路に面していない土地を好んで購入したいと考える一般の買い手はほぼいないため、不動産仲介業者に依頼した場合には数年単位で売れ残る可能性も否めません。
その間、土地の固定資産税や維持管理費を支払い続けなければならないデメリットもあります。
今後も土地を利用する予定がなく、すぐに手放したい場合には専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
高額な費用を売主が負担する必要がない
道路に面していない土地を専門の不動産買取業者に売却する最大のメリットは、高額な費用を売主が負担する必要がないことです。
専門の不動産買取業者は、買い取った再建築不可物件を再生して収益化を図るノウハウを有しています。
道路に面していない土地を再建築不可の状態のまま買い取ってもらえるため、売主側で土地の購入費やセットバック費用などを負担する必要はありません。
一般の買い手が見つからないような道路に面していない土地でも適正価格で買い取ってもらえるため、少しでも高く売りたい人におすすめの方法です。
注意点：悪徳業者を避けて業者選択すること
買取価格は、不動産買取業者ごとに異なります。
そのため、道路に面していない土地を少しでも高く売却したいのであれば、複数の不動産買取業者に査定を依頼しましょう。
買取の場合は査定価格が買取価格に直結するため、高い査定価格を提示した不動産買取業者に依頼すれば高額売却が可能です。
ただし、不動産買取業者の中には最初に高額な査定価格を提示し、契約書を交わす段階になって難癖をつけて買取価格を下げる悪質業者が存在する点に注意が必要です。
道路に面していない土地を売却する際に悪質業者にだまされるのを防ぐためにも、査定を依頼する際には以下のポイントをチェックしましょう。
- HPや口コミを確認する
- 査定金額の根拠を確認する
- 担当者のマナーをチェックする
道路に面していない土地の売却に成功するためには、HPや口コミで買い取り実績を確認して、査定金額の根拠を明確に説明できる担当者を選ぶことをおすすめします。
なお、弊社アルバリンクはGoogleの口コミは総合評価4.6（2023年10月時点）と高い評価をいただいている買取業者です。
以下のように、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「他社から断られたのに買い取ってもらえた」などの感謝の言葉を多数いただいております。
興味がある方は、「弊社Albalinkの道路に面していない不動産の買取事例」をご覧ください。
不動産買取業者が行う悪質な手口については、以下の記事で詳しく解説しています。
弊社Albalinkの道路に面していない不動産の買取事例
前項では、道路に面していない土地を高額売却するためには、買取業者選びが重要という内容をお伝えしました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の再建築不可物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、建て替えできないという利用制限があっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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まとめ
道路に面していない土地の売却価格は、相場よりも3～5割ほど下がるケースが一般的です。
しかし価格を下げて売却しようとしても再建築ができないため、一般の買い手はまず見つかりません。
隣地の一部を購入したり、土地をセットバックしたりして道路に面していない土地を再建築可能な状態にすれば一般の買い手が見つかる可能性は高まりますが、売主側で高額な費用を負担しなければならず、また売却までに相当の時間がかかる点に注意が必要です。
道路に面していない土地を費用や手間をかけることなく手放したいのであれば、不動産買取業者に売却することをおすすめします。
最短数日で現金化でき、売主の契約不適合責任も問われません。
複数の買取業者に査定を依頼し、査定価格の根拠は明確か、営業担当者は信頼できるかどうかを確認しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、創業以来数多くの再建築不可物件を買い取ってまいりました。
再建築不可物件を再生・活用するノウハウも豊富に有しているため、できる限り高値での買取が可能です。査定は無料ですので、道路に面していない土地をすぐに手放したいと考えている方はぜひお気軽にお問い合わせください。
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