株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
そもそも囲繞地通行権とは
囲繞地通行権とは、公道に接していない袋地の所有者が囲繞地を通行できる権利のことです。
たとえば上記の図のように、袋地の所有者は囲繞地を通らなければ公道へは出られません。このままの状態では袋地を有効活用できないことから、民法では袋地の所有者に対して囲繞地通行権を認めています。
（公道に至るための他の土地の通行権）
第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる引用元：e-Gov法令検索「民法第210条」
ただし、囲繞地のどこを通行してもよいわけではありません。囲繞地の所有者にできる限り損害を与えないよう、必要最低限の範囲で通路を設定する必要があります（民法第211条）。
第二百十一条 前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない
引用元：e-Gov法令検索「民法第211条」
囲繞地の持ち主は通行を制限できません。
囲繞地通行権が拒否できない理由については、以下の記事も参考にしてみてください。
袋地の所有者が自動車で囲繞地を通行できると認めた判例もありますが（最高裁平成18年3月16日判決）、これは特殊なケースといっても過言ではなく、通路の幅が2mに満たないケースも少なくありません。
また、袋地の所有者は必要性に応じて囲繞地に道路を開設することも可能ですが（民法第211条第2項）、その際の費用は袋地の所有者が負担する必要があります。
第二百十一条2 前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる
引用元：e-Gov法令検索「民法第211条第2項」
通行料を設定するためには囲繞地通行権の契約を結ぶ必要がある
囲繞地通行権は、袋地の所有者に対して民法で保障された権利です。しかし袋地の所有者が囲繞地通行権を行使するには、相応の通行料を支払わなければなりません（民法第212条）。
第二百十二条 第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる
引用元：e-Gov法令検索「民法第212条」
ただし、袋地の所有者が囲繞地を自由に通行すると囲繞地の所有者の生活に支障をきたしかねないため、事前に以下の内容を含めた契約を当事者間で交わす必要があります。
- 通行料
- 通行する範囲
- 通路の位置と幅
- 通行する時間帯
- 通行方法
後述の「囲繞地の通行料が無償になるケースもある」でも詳しく解説しますが、通行料を設定する契約書を交わしておらず、長年にわたって通路を無償で使用していた場合には通行料は発生しません。囲繞地の所有者として袋地の所有者から通行料を受け取りたい場合には、契約書をしっかりと交わすようにするとよいでしょう。
以下は、囲繞地通行権に関する契約書の一例です。ぜひ参考にしてみてください。
引用元：国税庁 通行承諾書（Word）
囲繞地の通行料相場の計算方法
囲繞地通行権の契約を交わすにあたって問題となるのが、通行料の金額です。民法では通行料に関する定めがないため、以下の計算方法に基づく金額を参考とし、当事者間で話し合って決める必要があります。
ここでは、囲繞地の通行料相場の計算方法について解説します。ただし、当事者間での話し合いでは金銭トラブルにつながりかねないため、不動産業者や不動産鑑定士などの専門家に相談したうえで通行料を設定することをおすすめします。
近隣の囲繞地通行料をもとに設定する
囲繞地通行料の算出方法として一般的なのは、近隣の事例を参考にする方法です。周辺にある囲繞地の通行料をもとに金額を設定すれば、互いに納得したうえで契約を交わせるでしょう。
ただし、一般の個人の方では周辺に袋地・囲繞地があるかどうかを見分けるのは難しいといわざるを得ません。仮に見つけられたとしても、当事者に聞かない限り通行料を調べるのは困難です。周辺の袋地・囲繞地の所有者に突然「通行料はいくらに設定していますか」と尋ねても、不審に思われて答えてはもらえないでしょう。
不動産鑑定士に土地の鑑定を依頼し、査定額をもとに通行料を設定する方法もありますが、報酬として30万円ほどの費用が発生するほか、査定結果が出るまでに約2週間かかる点はデメリットです。
できるだけ費用をかけたくない、それほど時間をかけられない場合には、不動産業者に相談して周辺の囲繞地通行料の相場を聞くとよいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、これまでに数多くの袋地・囲繞地を買い取ってきました。囲繞地通行料の相場にも精通しているため、通行料をいくらに設定すればよいのかが分からない方は、お気軽にお問い合わせください。
>>【囲繞地通行料の相場が分かる！】無料相談のお問い合わせはこちら
近隣の駐車場料金をもとに設定する
周辺に袋地や囲繞地が存在しない場合は、近隣にある月極駐車場の料金を目安に通行料を設定する方法があります。
月極駐車場の1台分のスペースは、基本的に幅2.3～2.7mほどに設定されています。月極駐車場の料金を基準とし、囲繞地通行権が適用される道路の幅に応じて割り出せば適切な通行料を設定できるでしょう。
ただし、前述のように囲繞地通行権の通行料を設定するには当事者間の合意が不可欠です。当事者間のみでは話し合いがまとまらないケースが少なくないため、やはり不動産のプロである不動産業者などを間に挟んだうえで交渉したほうがスムーズです。
囲繞地の通行料が無償になるケースもある
ここまで、囲繞地通行権の通行料を計算する方法について解説してきました。しかし以下4つのケースに該当する場合、袋地の所有者は無償で囲繞地を通行できます。囲繞地の所有者も袋地の所有者から通行料を徴収できないため、注意しましょう。
それぞれのケースについて、詳しく解説します。
元々、通路を無償で使用していた場合（通行地役権）
袋地の所有者が以前より囲繞地の通路を無償で通行することを囲繞地の所有者が容認していた場合は、囲繞地通行権ではなく「無償の通行地役権がある」と見なされます。
自分の土地の便益のために他人の土地を通行できる権利
通行地役権は民法にも規定されている物権のひとつであり、土地に従属する権利です。
所有権や抵当権など、所定の物や権利を直接的に支配する権利
袋地を相続した方にも通行地役権は継承されるので、囲繞地の通路は引き続き無償で利用できます。
囲繞地通行権と通行地役権の違い
囲繞地通行権（民法第210条1項）と通行地役権（民法第280条）の主な違いは、以下のとおりです。
| 条件 | 囲繞地通行権 | 通行地役権 |
|---|---|---|
| 合意の有無 | 不要 | 必要 |
| 通路の幅 | 囲繞地所有者の損害がもっとも少ない範囲 | 自由に設定可能 |
| 使用期間の制限 | 期間の定めなし | 自由に設定可能 |
| 登記の必要性 | なし | 第三者に権利を対抗するには登記が必要 |
| 通行料の有無 | あり | 自由に設定可能 |
囲繞地通行権は民法に規定された袋地の所有者に与えられた権利のため、囲繞地の所有者の同意は不要です。しかし、通行地役権を設定するには当事者間の合意がなければなりません。
通路として設定できる囲繞地の幅が囲繞地通行権の場合には基本的に2m以下であるのに対し、通行地役権では当事者間の合意で自由に決められる点も違いのひとつです。
また、囲繞地通行権は法律で規定されている権利であり、登記をしなくても第三者に対して権利を主張できます。たとえ相続や売買などによって囲繞地の所有者が変わっても、引き続き囲繞地の通路を通行できるということです。
それに対して、通行地役権は登記をしなければ第三者に権利を主張できません。登記をすれば半永久的に第三者に通行権を主張できますが、それには袋地の所有者だけでなく囲繞地の所有者にも協力してもらって通行地役権設定登記をおこなう必要があります。
囲繞地通行権とは違い、使用期間や通行料を当事者間の話し合いで決められる点も通行地役権の特徴のひとつです。
それぞれの違いについては以下に詳しくまとめています。
分筆や譲渡により袋地が発生した場合
もともと公道に接していたひとつの土地が、分筆や譲渡によって袋地となるケースがあります。
ひとつの土地を複数に分割して登記すること
この場合、分筆や譲渡を通じて囲繞地の所有者となった方は袋地の所有者に対して通行料を請求できません。民法第213条にも、以下のように規定されています。
第二百十三条 分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない
２ 前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する
引用元：e-Gov法令検索「民法第213条」
共有物分割により袋地が発生した場合
不動産における共有物分割とは、複数の方で所有している土地を分筆などで物理的に2つ以上に分け、共有者がそれぞれ単独で所有する方法です。
土地が一方向でしか公道に接していない場合、分割方法によっては袋地が生じる可能性があります。このケースでも、上記「分筆や譲渡により袋地が発生した場合」と同様、囲繞地の所有者は袋地の所有者に対して通行料は請求できません。
競売によって袋地が発生した場合
所有している数筆の土地の一部が競売にかけられてしまい、袋地が発生するケースもあります。
ただし、この場合も上記事例同様、民法第213条第2項による囲繞地通行権が成立するため、袋地の所有者は新たに囲繞地の所有者となった方に対して通行料を支払う必要はありません（最高裁判所平成5年12月17日判決）。
隣地所有者との金銭トラブルを回避したいのであれば売却も視野に入れよう
ここまで解説してきたように、囲繞地通行権の通行料は袋地の所有者と囲繞地の所有者とで話し合って決める必要があります。しかし、通行料を巡って言い争いに発展する可能性は否めません。
法律上袋地の所有者には囲繞地を通行できる権利が認められているものの、囲繞地の所有者が必ずしもそれに快く応じてくれるとは限らないためです。
最悪の場合は裁判を通じて通行料を決める形となりますが、判決が下るまでに年単位の期間がかかるケースは少なくありません。訴訟費用は原則として裁判に負けた方が負担しますが、数十万円にものぼる弁護士費用は自身で支払う必要があります。
袋地や囲繞地を相続で取得することになったものの、隣地所有者との間で起こり得る金銭トラブルを避けたいのであれば、売却を視野に入れるのも選択肢のひとつです。
ただし、建築基準法の接道義務を満たしていない袋地は建て替えができず、リフォームできる範囲も制限されています。
建物を建てる際は、建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならない
また囲繞地にも、袋地の所有者が敷地の一部を通行するデメリットがあります。このようなデメリットを抱える袋地や囲繞地を売りに出したとしても、一般の買い手はなかなか見つかりません。一般の買い手は長きにわたって安心して住めるマイホームを購入したいと考えているためです。
しかし、一般の買い手には売却しにくい袋地や囲繞地であっても、専門の不動産買取業者であれば問題なく買い取ってもらえます。専門の不動産買取業者は、買い取った袋地や囲繞地を商品化して収益を上げるノウハウを持っているためです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では2011年の創業以来、一般の買い手が見つからないような袋地や囲繞地などの不動産を積極的に買い取ってまいりました。袋地や囲繞地を再生するノウハウも豊富に有しているため、より高額での買取が可能です。
相続した袋地や囲繞地をすぐに手放したい方は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。また、「袋地や囲繞地をいくらで買い取ってもらえるのかを知りたい」方は、弊社の無料査定をご利用ください。無料で査定金額をご提示します。
まとめ
袋地の所有者には囲繞地を通行できる権利が認められていますが、その際には一定の通行料を支払わなければなりません。ただし通行料の金額は民法では規定されていないため、近隣の囲繞地通行料や駐車場料金などをもとに算定し、当事者間で話し合う必要があります。
しかし、囲繞地通行権の通行料を巡ってトラブルへと発展するケースは少なくありません。もし相続した袋地や囲繞地にまつわる隣人トラブルを避けたい場合は、売却を検討することをおすすめします。
袋地や囲繞地を一般の方へ売却するのは難しい傾向にありますが、専門の不動産買取業者に依頼すれば短期間で売却可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、全国の袋地や囲繞地を積極的に買い取っております。袋地や囲繞地の売却に際して不安やお悩みがあれば、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。弊社の営業担当者が、お客様の立場に寄り添って親身に対応いたします。
相談・査定はこちら
