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ワンルームマンションの売却には不動産買取が適している
不動産の売却方法には、不動産仲介業者に一般の買い手を探してもらう「仲介」と、不動産買取業者に直接売却する「買取」の2種類があります。このうち、ワンルームマンションの売却には買取が最適です。
ここでは、買取と仲介の違いにくわえ、ワンルームマンションの売却に買取が適している理由について解説します。
ワンルームマンションの売却は少し特殊
ワンルームマンションの売却方法は、空室なのか、入居者がいる状態なのかによって異なります。
ワンルームマンションに誰も住んでいない場合は、不動産仲介業者の仲介によって単身者向けの物件を探している独身の方や、大学へ進学する息子や孫のための物件を求めている方などへのアプローチが可能です。
一方、入居者がいる状態のまま売却する場合は、投資用不動産を専門としている不動産仲介業者か買取業者でなければ取り扱ってもらえません。入居者がいるワンルームマンションは、当然一般の方には売れないためです。このときのメインターゲットは、必然と家賃収入を目的とした不動産投資家となります。
ただし、ワンルームマンションの収益率が悪いと不動産投資家にも売却できません。投資用不動産専門の仲介業者に依頼しても、いつまでも買い手が見つからない可能性も十分考えられるでしょう。しかし投資用不動産に精通している買取業者に依頼すれば、問題なく買い取ってもらえます。
不動産買取と仲介の違い、不動産買取のメリットとデメリットについて、さらに詳しく見ていきましょう。
不動産仲介との違い
不動産買取と仲介の違いは、以下の表のとおりです。
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 売却相手 | 不動産買取業者 | 一般の買い手 |
| 売却期間 | 数日～1週間ほど | 3～6か月以上 |
| 売却金額 | 相場の約7割 | 相場 |
| 売却にかかる費用 | 不要 | ・仲介手数料
・リフォーム代（必要に応じて） |
| 売却にかかる手間 | なし | 購入希望者の内覧対応に応じる必要がある |
| 売主の契約不適合責任 | 免責可能 | 原則として負う必要がある |
不動産買取と仲介におけるもっとも大きな違いは「売却相手」です。仲介の場合は不動産仲介業者が探してきた個人の買い手と売買契約を締結する形となるため、売却までに3～6か月以上かかるケースが一般的です。それに対して買取では不動産買取業者が買い手となるため、購入希望者を探す必要がありません。その分、数日～1週間ほどでの売却が可能です。
また不動産仲介業者を経由して売却する際には、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の上限額（売却金額が400万円以上の場合）は、以下のとおりです。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
たとえばワンルームマンションを1,000万円で売却した際には、以下の仲介手数料を不動産仲介業者へ支払わなければなりません。
仲介手数料＝（1,000万円×3％＋6万円）×10％＝39万6,000円
しかし、不動産買取業者が直接買い手となる買取の場合には仲介手数料が不要です。
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
不動産買取のメリットとデメリット
ワンルームマンションの売却時に不動産買取を利用するメリットとデメリットは以下のとおりです。
- メリット1 損傷や残置物などもそのままの状態で売却が可能
- メリット2 最短数日で決済完了できる
- メリット3 売主の契約不適合責任が一切ない
- デメリット1 売却額が安価になる傾向にある
不動産買取にはメリットだけでなく、デメリットも存在します。不動産買取業者へワンルームマンションの売却を依頼する際には、メリットとデメリットを踏まえたうえで検討することをおすすめします。
不動産買取を利用するメリットとデメリットについて、詳しく解説します。
メリット1 損傷や残置物などもそのままの状態で売却が可能
不動産買取を利用するメリットとして、基本的に売主側の手間が一切かからない点が挙げられます。
たとえばワンルームマンションを不動産仲介業者の仲介で売却する場合、原則として建物内の荷物はすべて撤去しなければなりません。また、水道管やガス管、水回り関連の設備が故障している場合には、必要に応じてリフォームをしなければ売却できないことがあります。
しかし不動産買取業者が買い手となる不動産買取では、たとえ部屋や設備がどれだけ損傷していようが、荷物が残されていようが関係ありません。ワンルームマンションの売却に際して、売主側の負担がない点は大きなメリットといえるでしょう。
メリット2 最短数日で決済完了できる
ワンルームマンションを最短数日で現金化できる点も、不動産買取を利用するメリットのひとつです。
買取では不動産買取業者が直接ワンルームマンションを購入する形となるため、査定価格が買取価格に直結します。不動産買取業者から提示された査定価格に売主側が納得したら、売買契約を締結する流れです。
ワンルームマンションに売却に時間をかけたくない、まとまった現金がすぐに必要といった方に向いている売却方法です。
メリット3 売主の契約不適合責任が一切ない
契約不適合責任とは、売却した物件の引き渡し後に隠れた不具合や欠陥が見つかった際に売主が買主に対して負うべき責任を指します。ケースによっては、修繕費や損害賠償を請求されかねない点に注意が必要です。
ただし不動産買取では、契約条件の特約として売主の契約不適合責任を免責にすることが可能です。
しかし、不動産買取業者によって契約不適合責任の扱い方は異なります。物件引き渡し後の不要なトラブルを避けたいのであれば、売主の契約不適合責任を免責してくれる不動産買取業者を選びましょう。
デメリット1 売却価格が安くなる傾向にある
不動産買取業者は物件を買い取ったあと、損傷部分などを修繕し資産価値を高めてから再活用します。そのため、買取価格は相場の7割ほどとなるケースが一般的です。仲介で一般の買い手に売却するよりも売却価格が安くなる点は大きなデメリットといえるでしょう。
ただし、ワンルームマンションを仲介で売却する際にも修繕費は結局売主の自費で負担しなければなりません。前述のように、仲介手数料も支払う必要もあります。売主側で負担すべきコストや手間を考えると、売却後に手元に残る金額にそこまで大きな違いは生じないでしょう。
ワンルームマンションを買い取ってもらう方法は2種類ある
不動産買取業者にワンルームマンションを買い取ってもらう方法は、以下2種類です。
- 入居者がいる状態で買い取ってもらう
- 空室の状態で買い取ってもらう
それぞれにメリットとデメリットがあるため、どちらの売却方法のほうが自分に向いているのかを考えながら読み進めていってください。
2種類の買取方法について、具体的に見ていきましょう。
入居者がいる状態で買い取ってもらう
ワンルームマンションは入居者がいる状態でも売却が可能であり、入居者の許可も必要ありません。このような売却方法を「オーナーチェンジ」といいます。
オーナーチェンジ物件の場合、不動産買取業者はどのくらいの家賃収入が見込め、どの程度の利回りが期待できるのかを判断したうえで購入できます。そのため、相場よりも家賃が高い、高利回りが期待できる物件の場合はより高い価格で買い取ってもらえるでしょう。
ただし、築年数が古く相場よりも家賃が安い場合には買取価格が下がってしまいかねない点に注意しましょう。
他の優良物件に買い替えるための資金を調達したい、より高く買い取ってもらいたい場合におすすめの売却方法です。
空室の状態で買い取ってもらう
入居者がいない状態の場合、不動産買取業者は室内の状態をより細かく確認できます。どの箇所にリフォームが必要なのか、どのように売り出せば収益を上げられるのかなどの収支計画を立てたうえで買い取れるため、物件の立地や状態によっては高額買取が期待できるでしょう。
ただし空室の際には想定賃料や想定利回りをもとに収益価格を算出するため、入居者がいる状態よりも低く見積もられる傾向にあります。その分、買取価格が安くなる恐れがある点は覚悟しなければなりません。
基本的には空室を埋めてから売却したほうが高い買取価格が期待できますが、入居者が見つからずに赤字経営が続いている、とにかく早く手放したい場合には空室の状態のまま不動産買取業者に相談するとよいでしょう。
ワンルームマンションの買取で失敗しないための注意点
ここからは、ワンルームマンションの買取を不動産買取業者に依頼する際に押さえておきたい以下3つの注意点を解説します。
- ローン残高を確認する
- 中には悪徳な業者もいるので業者選びを怠らない
- 売買契約書を入念に確認する
ワンルームマンションをなるべく高く買い取ってもらいたい、売却に失敗したくない方は事前にチェックしておきましょう。
3つの注意点について、詳しく解説します。
ローン残高を確認する
ワンルームマンションを現金一括ではなく不動産投資ローンを組んで購入した場合は、売却前に残債を確認しましょう。原則として、残債のある不動産はローンを完済しなければ売却できないためです。
ローンを組んで購入した家には、金融機関が担保の役割を担う抵当権を設定します。万が一ローンを借りた方が返済不能な状態に陥った際、金融機関は抵当権を設定している不動産を競売にかけて強制売却し、融資金額を回収する仕組みです。
抵当権を抹消するには、現金か、もしくはワンルームマンションの売却代金でローンを完済し、法務局で抵当権抹消登記の手続きをおこなう必要があります。
売却代金がローン残債を上回る場合は、売却時にローンを一括返済して完済できるので問題はありません。
しかし売却代金がローン残債を下回るときは、不足分の金額を自己資金で用意しなければならないので注意しましょう。
中には悪徳な業者もいるので業者選びを怠らない
不動産買取業者の中には、高額な査定価格を提示して契約直前に値下げを強要してきたり、売却金額を現金ではなく小切手で支払ったりする悪徳業者も存在します。
特に売却代金の支払いが小切手の場合には不渡りになるリスクがあり、現金への換金ができなくなる恐れがあるため注意しましょう。
ワンルームマンションの売却に際して悪徳業者にだまされるのを防ぐためには、不動産買取業者が信頼できるかどうかを見極めることが大切です。査定価格の根拠は明確か、契約を迫ってこないか、売主の立場になって親身に対応してくれるかなどを確認し、信頼できると感じた不動産買取業者に買取を依頼しましょう。
売買契約書を入念に確認する
不動産買取業者と売買契約を交わす際には、契約書の入念な確認も欠かせません。契約書には専門用語が多用されていたり、複雑な事項が記載されていたりするため、つい内容の確認がおろそかになってしまいがちです。
しかし、ここで内容の確認を怠るとのちに大きな損失を被るリスクにつながりかねません。分からない点や疑問点は不動産買取業者の担当者に確認しながら、文章の一つひとつを細かくチェックしましょう。
特に気をつけたいのは、以下の4点です。
- ワンルームマンションの買取価格
- 買取価格の入金日
- 引き渡し時期
- 契約不適合責任の有無
買取価格や入金日、引き渡し時期は事前に聞いていた内容と相違ないか、改めて確認しておきましょう。また、売主の契約不適合責任を免責とする特約が設定されているかどうかの確認も、のちのトラブルを避けるためには欠かせません。
高額で売却できるワンルームマンション買取業者の選び方
ワンルームマンションをなるべく早く手放したい方には、不動産買取業者の買取が最適です。少しでも高値で買い取ってもらうためにも、以下の4点に着目して買取業者を選びましょう。
- HPで業者の買取事例を確認する
- Google検索で口コミをチェックする
- 担当者に査定の根拠を聞いてみる
- 担当者のマナーや売主の意見を聞いてくれるかどうかを確認する
ここでは、ワンルームマンションを高額で売却できる買取業者の選び方について解説します。
HPで業者の買取事例を確認する
一口に不動産買取業者といっても、一戸建ての買取に特化しているところがあれば、ワンルームマンションの買取を専門としているところがあるなど特徴は千差万別です。ワンルームマンションを少しでも高く売りたいのであれば、ワンルームマンションの買取実績が豊富な買取業者に依頼しましょう。
ワンルームマンションの買取実績があるかどうかは、ホームページを見れば確認できます。ワンルームマンションの買取に特化した買取業者には買取後の活用ノウハウが蓄積されているため、他の買取業者よりも高額買取が期待できるでしょう。
Google検索で口コミをチェックする
実際にその買取業者を利用した顧客の口コミがよいかどうかも、優良な買取業者を見極めるコツのひとつです。
検索エンジンのひとつであるGoogle上で買取業者の名称を入力すれば、その業者を利用した方の口コミを確認できます。たとえば弊社「AlbaLink（アルバリンク）」を検索すると、ありがたいことに現在星4.5の評価をいただいております。
「どの不動産業者にも断られた物件をAlbaLinkさんが素早く買い取ってくれて本当に感謝の気持ちしかない」「AlbaLinkさんは他の会社よりも対応が早く、また丁寧な説明で信頼できる会社」との嬉しいお言葉もちょうだいしております。
「ワンルームマンションを売却したいが、どの不動産業者にも断られてしまった」「どうすればワンルームマンションを売却できるかが分からない」とお困りの方は、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）へご相談ください。
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担当者に査定の根拠を聞いてみる
ワンルームマンションを売却する際は、まず不動産買取業者に査定を依頼しましょう。ただし査定価格は買取業者によって異なるため、ワンルームマンションを高額で売却したいのであれば複数の買取業者に査定を依頼して比較することが重要です。
買取の場合は査定価格が買取価格に直結するため、少しでも高い査定価格を提示してくれた買取業者に依頼すれば、より高値で売却できます。
ただし前述のように、自社で物件を買い取るためにあえて他社よりも高額な査定価格を提示し、契約を断れない段階になって難癖をつけて減額を要求する悪徳業者も存在する点に注意が必要です。
他社よりも明らかに高い査定価格を提示された際には、その価格を算出するにいたった根拠をしっかりと確認しましょう。
根拠が明確でない場合は、実際にその価格で買い取ってもらえる可能性はほぼありません。どのような理由でその査定価格となったのか、明確な根拠を説明してくれる不動産買取業者であれば信頼できるといえます。
担当者のマナーや売主の意見を聞いてくれるかどうかを確認する
営業担当者が信頼の置ける人物かどうかも、優良な買取業者を見極めるポイントのひとつです。複数の不動産買取業者に査定を依頼した際には、以下の点に着目して営業担当者を比較しましょう。
- 基本的なビジネスマナーは備わっているか
- 言葉づかいは丁寧か
- 不動産の素人である売主にも分かりやすいように専門用語をかみくだいて説明してくれるか
- 強引な営業をしてこないか
- 査定価格の根拠を丁寧に説明してくれるか
- レスポンスは速いか
- 親身に寄り添って売主の話を聞いてくれるか
信頼のできる営業担当者に依頼すれば、トラブルが起こることなく安心してワンルームマンションを買い取ってもらえるでしょう。
もし「この人に任せたい」と感じた営業担当者が提示してきた査定価格が他社よりも安い場合には、価格交渉をしてみるのもおすすめです。売主に親身に寄り添ってくれる営業担当者であれば、すぐに上司に掛け合ってくれるでしょう。
ワンルームマンションに強い優良買取業者3選
ここからは、数ある不動産の中でもワンルームマンションの買取に強い優良な買取業者を3社ご紹介します。
ワンルームマンションの売却を検討しているものの、どこへ依頼すればよいかが分からずにお悩みの方は、まずこの3社に査定を依頼し、査定価格と営業担当者の対応を比較してみることをおすすめします。
株式会社AlbaLink
弊社AlbaLink（アルバリンク）は2011年の創業で、ワンルームマンションをはじめ、底地や借地、共有持分など一般の不動産会社では取り扱いの難しい訳あり物件の買取をメインに事業を展開しています。問題を抱えた不動産の再生に強い点が特徴です。
年間の相談実績は5,000件（※）を超え、経験豊富なスタッフがスムーズな売却をサポートします。最大5億円までの買取に対応、スピーディーに買取できるため、なるべく早くワンルームマンションを売りたい方におすすめです。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の物件査定に関する相談実績5,555件
| 会社名 | 株式会社AlbaLink（アルバリンク） |
|---|---|
| 創業 | 2011年1月 |
| 本社所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町ビル6F |
| 営業時間 | 10:00〜19:00（日曜定休） |
| 公式サイト | https://albalink.co.jp/ |
>>【ワンルームマンションの買取はアルバリンクへお任せ！】無料査定はこちら
スター・マイカ
不動産の中でも、中古マンションの買取に特化しているのがスター・マイカ株式会社です。特にオーナーチェンジ物件の買取に力を入れており、中古マンションの保有戸数は業界1位を誇ります。
さまざまな金融機関と連携しており、査定から最短1週間で現金化が可能な点も魅力です。入居者がいる状態のワンルームマンションを手放したい場合には、スター・マイカ株式会社に査定を依頼するとよいでしょう。
| 会社名 | スター・マイカ株式会社 |
|---|---|
| 創業 | 2001年5月 |
| 本社所在地 | 東京都港区虎ノ門4-3-1 城山トラストタワー28階 |
| 営業時間 | 9:30～18:30（土・日・祝日定休） |
| 公式サイト | https://www.starmica.co.jp/ |
フジ住宅
フジ住宅株式会社は、関西圏の中でも堺・南大阪・南河内・和歌山市エリアの買取に強い不動産業者です。買い取った中古物件をリフォームして再販する事業に強みがあり、10年連続で1,000戸の物件を再販した実績を誇ります。2022年における買取再販年間販売戸数は、全国7位でした。
売主の希望に合わせて物件の引き渡し時期を調整してくれる点も嬉しいところです。最短10日で買い取ってくれるため、関西圏にあるワンルームマンションを手放したい場合にはフジ住宅株式会社に査定を依頼してはいかがでしょうか。
| 会社名 | フジ住宅株式会社 |
|---|---|
| 創業 | 1973年1月 |
| 本社所在地 | 大阪府岸和田市土生町1-4-23 |
| 営業時間 | 平日10:00～18:00、土日祝10:00～19:00（火・水曜定休） |
| 公式サイト | https://www.fuji-jutaku.co.jp/ |
株式会社AlbaLinkのワンルームマンションの買取事例をご紹介
ここまで、ワンルームマンションを不動産買取業者に買い取ってもらうメリットや注意点、買取業者の選び方について解説してきました。
弊社AlbaLink（アルバリンク）には、これまでに数多くのワンルームマンションを買い取ってきた実績があります。ここでは、弊社におけるワンルームマンションの買取事例をひとつご紹介します。ワンルームマンションが売却できずにお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
茨城県にお住まいのT様は家賃収入を得る目的でワンルームマンションをご購入されましたが、築年数が経つにつれて維持管理費用が家賃収入を上回るようになってしまったために売却を決意されたということです。
しかしいくつかの不動産業者に売却の問い合わせをしたところ、すべて断られる結果に。いったいどうしたら売却できるのかお悩みになっていた際に、たまたま弊社のホームページにたどり着き、駄目元で問い合わせをしたとのことでした。
T様からのお問い合わせをいただいた弊社では、さっそくご連絡をして現地の物件を拝見させていただきました。たしかに物件の築年数は古いものの、駅からの距離などの立地から一定の需要が見込めると判断し、リフォームに必要な費用などを踏まえたうえで査定価格をご提示しました。
これまでに複数の不動産業者から断られた経緯があっただけに、売却できると知ったときのT様は驚きの表情に満ちあふれていました。しかしすぐに満面の笑顔となり、「買い取っていただきありがとうございます」と述べられました。その表情を見た際、私もこの仕事をやっていて本当によかったと実感しました。
査定価格を提示してから3日後、T様と売買契約を締結し、売買代金のご入金をさせていただきました。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、上記の事例のようにスピーディに決済の完了が可能です。どのような物件でもスピード買取いたしますので、「不動産業者から売却を断られてしまった」「本当に売却できるか不安」といったお悩みを抱えている方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。実績豊富なスタッフが、親身に寄り添って売却活動をサポートいたします。
まとめ
ファミリー向けのマンションとは異なり、単身者向けのワンルームマンションを一般の買い手に売却するのは難しいといわざるを得ません。不動産仲介業者に売却を依頼しても、取り扱いを断られるケースがほとんどでしょう。
ワンルームマンションをすぐに手放したい場合には、不動産買取業者に依頼することをおすすめします。買取では不動産買取業者が直接購入するため、最短数日で現金化が可能です。また現状で手放せるので、売主側でリフォーム費用や荷物の処分代などを負担する必要もありません。いますぐまとまった現金が必要な方に最適な売却方法です。
ただし買取業者の中には悪質なところも存在するため、査定を依頼する際には「ワンルームマンションの買取実績は豊富か」「口コミはよいか」「査定価格の根拠は明確か」どうかに着目しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では創業以来、ワンルームマンションをはじめ他の不動産業者では取り扱えない訳あり物件を多数買い取ってまいりました。買い取った物件を活用して収益を上げるノウハウにも長けているため、できる限り高値での買取が可能です。
ワンルームマンションを売却できずにお困りの方、少しでも高く売りたい方は、ぜひ弊社にお任せください。
相談・査定はこちら
