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空き家問題の現状
冒頭でも解説したとおり、現在日本では空き家が増え続けています。
空き家の問題点を解説する前に、空き家の定義と空き家率の推移と2030年の予想について見てみましょう。
空き家の定義
空き家とは誰も住んでいない家のことですが、空家等対策の推進に関する特別措置法では、以下のように定義されています。
建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。第十四条第二項において同じ。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
具体的には、住宅のほか、店舗や事務所などで、1年以上誰も住んでいない、または使用されていない建物は空き家と見なされます。
なお、空き家の定義に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家率の推移と2030年の予想
それでは、日本において空き家がどのくらい増加しているのか、総務省統計局が発表している住宅・土地統計調査で空き家率を確認してみましょう。
【空き家数及び空き家率の推移－全国（1978年～2023年）】
上記のグラフを見ると、2023年の空き家率は13.8％と過去最高となっており、空き家の数も全国で900万戸となっています。
今後も空き家は増加する傾向にあり、2030年には2000万戸を突破し、空き家率も30％を超えると予測されています。
空き家の8つの問題点
空き家の具体的な問題点は、以下の8つです。
それぞれ詳しく解説します。
老朽化が急激に進む
空き家の問題点として、老朽化が急激に進むことが挙げられます。
住宅などの建物は人が住まないと老朽化が進み、時間の経過とともに資産価値が下がっていきます。
老朽化が進むと、それだけ修繕費がかかることになるため、売却することも活用することも難しくなるのです。
たとえば、人が住んでいない空き家は適切な換気がされないため、湿気が溜まりやすく、カビやシロアリが発生する原因となります。
シロアリが発生すると木材の腐食が進み、住宅の構造にも問題がでるでしょう。
また、水道を使用しないため通水ができず、サビが発生して給水管の故障にもつながります。
相続したときが、物件の価値が一番高いため、できるだけ早く売却の査定依頼することをおすすめします。
景観が悪くなる
空き家を放置すると景観が悪くなることも問題点といえます。
放置されると庭も管理されないため、草木が生い茂り、景観が悪くなるでしょう。
また、放置された空き家は、外から見て判断されやすいため、ゴミを不法投棄される可能性もあります。
とくに遠方にある空き家などはゴミの不法投棄に長期間気づかないこともあるため、不法投棄の場所として、さらにゴミが増えることも考えられるでしょう。
さらにゴミなどを不法投棄した犯人を特定できない場合は、空き家の所有者に撤去する責任があります。
参照元：e-Gov法令検索｜廃棄物の処理及び清掃に関する法律 第5条
実際に、千葉県では相続した土地で、通常のゴミのほか、大量の産業廃棄物が不法投棄され、1,500万円以上の処理費用がかかってしまう事例が発生しています。
空き家を放置すると、通常考えられない費用を負担しなければいけない可能性があるため、早急に対処することをおすすめします。
犯罪に使われるなど地域の治安が悪化する
空き家の放置によって、犯罪に使われるなど地域の治安が悪化することも問題点です。
放置された空き家は、外から見て判断されやすいため、犯罪グループに不法占拠される可能性があります。
実際に過去には、薬物栽培などで使用されたり、特殊詐欺被害金や不正薬物の受け取り場所として使われたりと社会的にも問題となっています。
参照元：公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会｜空き家・空き室不正利用への注意喚起
また、空き家などの放置された建物が犯罪を助長し治安が悪化することはアメリカの犯罪学者であるジョージ・ケリング氏も「窓割れ理論」として提唱しています。
空き家などの割られた窓ガラスをそのままにしていると、周囲の家も割られる窓ガラスが増え、いずれ街全体の治安が悪化してしまうという理論
2012年に教育社会学者である舞田敏彦氏が行った調査によると、少し古いデータですが、2008年の空き家率と2009年の犯罪発生率は、以下のようになっています。
空き家率が高くなるにしたがって、犯罪発生率も上昇していることがわかります。
周囲の治安を悪化させないためにも、空き家の放置はやめましょう。
なお、空き家が遭いやすい犯罪については、以下の記事で詳しく解説しています。
近隣住民とトラブルになる
空き家を適切に管理しないと近隣住民とトラブルになる可能性があります。
仮に空き家が倒壊して、隣家や通行人に損害を与えた場合は、損害賠償を請求される可能性があるのです。
実際に公益財団法人である日本住宅総合センターによると、空き家の倒壊によって隣接する住宅が全壊して死亡事故が発生した場合に2億円にも及ぶ損害額が試算されています。
参照元：公益財団法人 日本住宅総合センター｜空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果
放置されたことによって老朽化が進んだ空き家は、地震や台風などの被害を受けやすく、隣家に損害を与えるような重大事故に発展する可能性があるため、早急に対処することをおすすめします。
なお、倒壊しそうな空き家の放置による損害賠償責任については、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
所有するだけで維持費がかかる
人が住んでいない空き家でも、所有するだけで維持費がかかります。
固定資産税や都市計画税などの税金に加え、清掃など管理するために電気や水道を契約しておく必要があるため、年間で考えるとそれなりの費用を負担することになるでしょう。
また、万が一のことを考えると火災保険にも加入する必要があります。
ただし、空き家は人が住んでいないため、通常の住宅が加入する火災保険には加入できず、保険料が高くなります。
活用していない空き家でも所有する期間が長くなれば、余分な維持費を負担することになるため、活用する予定がなければ、早急に対処しましょう。
なお、空き家を所有するリスクについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
特定空き家に指定され税金が6倍になる
空き家を放置すると、自治体から特定空き家に指定され税金が6倍になるリスクもあります。
特定空き家とは、そのまま放置することが不適切な空き家のことです。
空家等対策の推進に関する特別措置法では、以下のような建物を特定空き家と定義しています。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態の空き家
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態の空き家
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態の空き家
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態の空き家
参照元：e-Gov法令検索｜空家等対策の推進に関する特別措置法 第2条
上記に該当する空き家だと自治体から特定空き家に指定され、勧告を受けると住宅用地の特例の対象から除外されることになります。
住宅の敷地として利用されている土地の固定資産税の軽減措置
相続する空き家の土地面積によっても異なりますが、固定資産税が最大6倍になる可能性があるでしょう。
なお、特定空き家に指定され勧告を受けた場合だけでなく、管理不全空き家にしていされた場合でも固定資産税が最大6倍になります。
いつから空き家の固定資産税が6倍になるかについては、以下の記事で詳しく解説しています。
行政代執行になり解体費用を負担することになる
自治体から特定空き家に指定されても放置し続けると、最終的に行政代執行によって解体されて解体費用を負担することになります。
行政代執行による解体は、金額よりも安全性やスピードを重視するため、通常の解体費用に比べると高額です。
実際に三重県名張市では、2023年に行政代執行により解体が行われましたが、解体費用は約700万円で、通常の住宅の解体時と比べて、かなりの高額となっています。
参照元：伊賀タウン情報 YOU｜倒壊恐れの空き家解体 名張市で行政代執行
なお、行政代執行により空き家が取り壊されるリスクについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
自治体が財政破綻する可能性がある
空き家が増加すると、最悪の場合、自治体が財政破綻する可能性があります。
空き家が増えるということは住民が減ることを意味しているため、自治体の税収が減ることにつながるのです。
実際に2007年には北海道夕張市が財政破綻しており、空き家率は33％でした。
空き家率が30％を超えると自治体は財政破綻するといわれており、くしくも2030年には日本における空き家率が30％を超える予測があります。
2030年には財政破綻する自治体が続出する可能性があるといえるでしょう。
空き家問題の6つの原因
空き家問題が深刻化する原因は、以下の6つです。
それぞれ詳しく解説します。
人口減少が進んでいる
空き家問題が深刻化する原因として、人口減少が進んでいることが挙げられます。
日本の人口は2010年頃をピークに減少傾向となり、現在も減少が続いています。
人口が減少すると当然ですが、必要な住宅数が少なくなるため、空き家が増加するのです。
また、国土交通省の空き家所有者実態調査によると空き家が発生する要因として、死亡が全体の約4割を占めています。
相続で実家を所有することになっても誰も住まず、活用もしていないことがわかります。
今後も人口はさらに減少するため、空き家も増加していくことは間違いないといえるでしょう。
高齢化が進んでいる
高齢化が進んでいることも空き家問題が深刻化する原因の1つです。
【年齢区分別人口推計】
上記のグラフは、内閣府が発表している年齢別の将来人口推計ですが、2040年には65歳以上の高齢者が、日本全体の人口の1/3を超えます。
また、国土交通省によると空き家の取得経緯については、相続が54.6％と全体の半数以上を占めています。
現在の高齢化を考慮すると、今後ますます空き家は増えることになるでしょう。
相続問題で売却をあきらめている
相続人でトラブルが発生して売却できないことも空き家問題が深刻化する原因として考えられます。
複数人で相続する場合、空き家をどうするかの合意がとれずに放置されるケースは少なくありません。
とくに面識のない相続人がいるなどは連絡自体とれないケースもあるため、放置してしまうことも多いでしょう。
しかし、空き家を所有するとさまざまなリスクを抱えることになり、長期間に及ぶ場合は維持費も負担する必要があるため、弁護士などの専門家に相続トラブルを相談することをおすすめします。
なお、共有名義不動産の相続トラブルと対処法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
空き家の管理や活用が困難
空き家を管理することや活用することが難しいことも空き家問題が深刻化する原因となります。
相続した実家が遠方にある場合で、仕事が忙しい人などは管理自体が難しいこともあるでしょう。
また、築年数が古い空き家は活用する場合でも修繕する必要があります。
空き家を活用するためには費用と時間がかかることになるため、活用したくてもできない人もいるでしょう。
結局空き家を放置することが一番楽な方法のため選択してしまいがちですが、問題を先送りしているだけなので、一度じっくり時間をかけて空き家と向き合うことをおすすめします。
なお、空き家再生については、以下の記事でも詳しく解説しています。
日本は中古物件の需要が低い
日本においては新築信仰が根強く、中古住宅の需要が少ないことも空き家問題が深刻化する原因といえます。
少し古いデータになりますが、国土交通省が発表している2013年の中古住宅流通シェアのデータによると日本における中古住宅の流通シェアは、全体のわずか15％ほどです。
また、アメリカやイギリス、フランスなどの諸外国と比べると中古住宅の流通シェアが極端に少ないことがわかります。
今後は人口減少とともに新築住宅の建設も少なくなりますが、いかに中古住宅を流通させられるかが空き家問題を解決する鍵といえるでしょう。
解体しない方が税金が安いからそのまま放置している
人が住んでいない空き家でも解体しない方が固定資産税などの税金が安いため、放置していることも空き家問題が深刻化する原因となります。
空き家などの建物を解体すると先述した住宅用地の特例が使えなくなるため、固定資産税や都市計画税が高くなってしまいます。
しかし、自治体から特定空き家に指定され勧告を受けると建物を解体しなくても住宅用地の特例の対象から除外されます。
さらに先述した行政代執行による解体が行われると高額な解体費用を負担する必要があるため、空き家を相続した場合はできるだけ早く売却しましょう。
なお、弊社アルバリンクも全国の空き家を買い取っている業者です。
実際、空き家をはじめとして、弊社に物件の買取をしていただいたお客様からは、以下のような感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
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空き家問題に対する政府の対策
空き家問題が全国で深刻化している日本においては、政府が空き家対策に取り組んでいます。
空き家の発生を抑制するために、政府は空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除による税制支援を行っています。
また、通常の不動産とは違い、流通がしにくい空き家を活用しやすい環境にするため、空き家バンクを提供しています。
全国の自治体が運営する空き家のマッチングサービス
全国の自治体の約7割が空き家バンクを設置しており、今後も増えていく予定です。
空家対策特別措置法について
空き家問題に対する政府の対策として、代表的なものは空家対策特別措置法です。
空家対策特別措置法とは、増え続ける空き家に対する対応を定めた法律のことで、2015年5月に施行されました。
主な内容は、空き家の情報収集や調査、適切な管理や活用の促進、処分などです。
また、2023年には空き家問題の解決のため、法律の一部を改正して対策を強化しています。
改正の趣旨は空き家の状態が悪くなる前に対策するためもので、新しく管理不全空家が創設されました。
管理不全空家とは、そのまま放置すれば特定空き家に指定される建物のことです。
自治体から管理不全空家に指定された場合は、特定空き家と同様に固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
なお、空家対策特措法改正については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家の問題点を解決する4つの方法
空き家における問題点を解決する方法は、以下の4つです。
- 相続放棄する
- 空き家を活用する
- 空き家バンクに登録してみる
- 売却する
それぞれ詳しく解説します。
相続放棄する
空き家の問題点を解決する方法として、相続放棄することが挙げられます。
相続放棄とは、相続財産となる資産や負債などの権利や義務の承継を拒否する意思表示のことです。
相続放棄すれば、空き家の管理から解放されますが、プラスの財産も相続しないことになります。
たとえば、遠方にある実家を相続することになり、築年数も古いため手放したい場合でも預金に300万円など現金があるときは、相続放棄はやめておいたほうが無難でしょう。
空き家だけを相続放棄することはできないため、相続後に空き家を売却することをおすすめします。
なお、実家の相続放棄のリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家を活用する
空き家を活用することも空き家の問題点を解決する方法です。
空き家を活用する具体的な方法は、以下のとおりです。
- 戸建て賃貸物件として活用する
- シェアハウスとして活用する
- 店舗として活用する
- 福祉施設として活用する
- オフィススペースとして活用する
空き家を活用する場合は補助金を上手に活用して、初期費用を削減することをおすすめします。
空き家に対する補助金は、自治体によって補助金額や内容が異なるため、事前に確認しておきましょう。
また、空き家を活用することにはメリット、デメリットがあるため、費用を含めて自分にあった活用方法を検討してみてはいかがでしょうか。
なお、空き家の活用として詳しい事例が見たい人は、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
空き家バンクに登録してみる
空き家バンクに登録してみることも空き家の問題点を解決する方法の選択肢の1つです。
先述のとおり、空き家バンクとはインターネット上での空き家のマッチングサービスなので、通常の不動産サイトに比べて、購入者が見つかりやすい特徴があります。
ただし、空き家バンクは、運営している自治体によっても異なりますが、一般的に交渉や契約手続きなどは自分たちで行う必要があります。
さらに空き家バンクを利用してトラブルになった場合も自分たちで解決しなければいけません。
交渉が苦手な人や契約後のトラブルを回避したい人には、空き家バンクはおすすめできません。
なお、空き家バンクのメリット、デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
売却する
空き家の問題点を解決する一番の方法は、売却することです。
しかし、仲介業者に依頼して売却できる空き家は、立地が良く、築20年以内など比較的築年数が浅い物件に限られます。
仲介業者に空き家の売却を依頼すると市場から一般の買い手を探すため、需要が高い条件にあてはまっている必要があります。
ただし、現実的には相続する実家は田舎にあることが多く、築年数も古い物件がほとんどでしょう。
立地が悪く、築年数も古い家は、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者であれば、ボロボロの空き家であっても、そのままの状態で買い取ってくれます。
また、仲介業者に空き家の売却を依頼して契約する場合には、契約不適合責任を負う必要があります。
売買契約書に記載のない欠陥や不具合に対して売主が買主に負う責任のこと
空き家を引き渡した後でも、売買契約書に記載のない不具合が発覚した場合には、損害賠償される可能性があり、最悪のケースでは契約解除される恐れがあるのです。
しかし、専門の買取業者であれば、契約不適合責任を免責して契約することが可能です。
契約不適合責任はそもそも一般消費者を守るためのものなので、不動産のプロである買取業者は免責できます。
なお、弊社アルバリンクは空き家を積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
空き家を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
>>【放置されていた空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
空き家を高く売却する方法や優良不動産会社の選び方については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
空き家の売却はアルバリンクにお任せ
アルバリンクは空き家を積極的に買い取っている業者、2020年から2023年までの間で全国で513件買い取った実績があります。
実際に弊社が買取をした事例を紹介します。
岡山県倉敷市方島町にある空き家は、築年数が62年と古く、JR西阿知駅まで徒歩20分以上かかる立地の悪い物件でした。
築年数が古いため、建物が老朽化しており、雨漏りしている状態です。
さらに、建築基準法の接道義務を満たしておらず、再建築不可の物件でしたが、弊社で買取しました。
再建築不可の空き家でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
>>【放置されていた空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
今回は、空き家の問題点について詳しく解説しました。
相続した空き家は、管理するだけでも大変で、所有しているだけで維持費がかかります。
さらに人が住まない建物は老朽化が早く、さまざまなリスクを抱えることになります。
相続した空き家を活用する予定がない場合は、専門の買取業者に売却しましょう。
ボロボロの空き家であっても、専門の買取業者に売却すれば、現金化することが可能です。
さらに買取専門業者であれば、契約不適合責任を免責して契約できるため、引渡し後も安心できます。
なお、弊社アルバリンクは空き家を積極的に買い取っている業者です。
空き家を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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