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空き家バンクとは？仕組みや不動産業者との違いを解説
空き家バンクは、一言でいうと主に自治体が運営する「空き家マッチングシステム」です。
自治体所有、もしくは所有者が登録した空き家情報をWebサイトに掲載し、市区町村の担当部署が窓口となって空き家を買いたい、借りたい人をつなげる仕組みです。なお、不動産の契約業務は専門資格が必要なため、委託を受けた宅建業者、不動産業者が仲介して行います。
国土交通省の調べによると、空き家バンク制度は2022年6月の時点で日本の約7割の地方公共団体で導入されており、日本の空き家問題解決の一助となっています。
参照元：報道発表資料：空き家・空き地バンク未設置の自治体向け「空き家・空き地バンク導入のポイント集」を策定！ – 国土交通省
しかし、空き家の売買だけなら一般的な不動産サイトでも可能です。なぜ空き家バンク制度が生まれたのでしょうか？
次からは空き家バンク制度が生まれるまでの経緯と、不動産業者との違いについて解説していきます。
空き家が問題視されている理由
空き家バンク制度は、日本全国で空き家問題が深刻化してきたことを背景に生まれました。
さまざまなニュースでも空き家問題が取り上げられていますが、主な原因は人口減少と少子高齢化にあります。そもそもの人口が減少傾向にあるため既存住宅の住み手がいなくなってしまったり、都心部への人口集中によって地方の住宅を中心に空き家が増加していきました。
2018年時点で住宅ストック数、つまり既存住宅の数は約6,240万戸となり、総世帯数（約5,400万世帯）を大きく上回る空き家が存在していることがわかります（現時点では2018年度版が最新です）。
参照元：国土交通省「空き家の現状と課題」
そんな中でも新築住宅は建て続けられており、今後も空き家が増加することが懸念されていました。空き家の増加は自治体の税収減や地域の空洞化につながるほか、倒壊、火災、不法投棄などの犯罪増、景観悪化などさまざまな問題が懸念されます。
その対策として90年代ごろからインターネットで空き家を紹介する「空き家バンク」を運営する自治体が現れはじめ、2015年には正式に「空き家対策特別措置法」が敷かれることとなります。
参照元：空き家対策特別措置法が施行されます【空家・空地管理センターのブログ】
空き家対策特別措置法により自治体は空き家所有者への解体、撤去、是正勧告、立ち入り調査などを行うことができるようになり、問題のある空き家は「特定空き家」へ認定されるようになりました。
特定空き家は固定資産税が6倍となるほか、取り壊しに補助金も利用できなくなるため、そうなる前に自治体は所有者に対して修繕や売却を持ちかけるようになります。
その受け皿として、2017年からは全国共通の空き家バンクサイトを運営するようになったのです。
空き家バンクと不動産業者の違い
ここまで空き家バンクについて解説してきましたが、ここでは空き家バンクと不動産業者の違いについて解説します。
まず、空き家バンク制度は主に自治体が運営するもので、一般企業のように利益を追求するような仕組みではありません。そのため不動産業者のように売買のための広告宣伝をすることもほとんどありません。
また、不動産の売買を仲介するには宅建業の資格が必要になるため、契約の仲介には民間の不動産業者へ委託するかたちで行われます。
一方で、利益を求めない制度のため、一般的な不動産業者では取り扱いを断られてしまうような「訳あり物件」も、空き家バンクには掲載することができます。
ただし、後述しますが、空き家バンクは認知度が低いため、なかなか買い手が現れないというデメリットがあります。
そのため、空き家をすぐに売却したいなら、専門の買取業者に依頼することをオススメします。
なお、当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家の買取を専門としている買取業者です。
老朽化が激しい、立地が悪い、再建築不可など不動産業者に取り扱いを断られてしまったような「訳あり物件」も積極的に買い取っています。
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空き家バンクを利用するメリットとデメリット
空き家バンクには、大きく分けてそれぞれ3つのメリット・デメリットが存在します。
- 【メリット1】無料で登録できる
- 【メリット2】補助金の対象となる
- 【メリット3】賃貸収入も狙える
- 【デメリット1】認知度が低い
- 【デメリット2】仲介役がいないケースがある
- 【デメリット3】トラブルの責任はすべて自分
この章を読むことで、空き家バンクの特徴を押さえることができます。空き家バンクの利用を検討している方にはきっと役に立つ情報なので、ぜひ最後までご覧ください。
【メリット1】無料で登録できる
空き家バンクを利用する1つ目のメリットは「無料で登録できる」です。
空き家バンクは一般的な不動産業者とは違い、無料で物件を掲載することができます。
一般的な不動産業者では、取引額に応じて仲介手数料が発生します。例えば、取引額が400万円以上の場合、最大で取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税の仲介手数料が発生します。
その点、自治体主体で運営する空き家バンクは利益を目的としていないため、一般の不動産業者と違い掲載料や仲介手数料は発生しません。空き家のある自治体の担当窓口で登録申請をすれば、無料で物件をサイトに掲載することができます。
売却したい物件を無料で掲載でき、少しでも売れる可能性があるというのは、大きなメリットでしょう。
【メリット2】補助金の対象となる
空き家バンクを利用する2つ目のメリットは「補助金の対象となる」です。
空き家バンクには自治体が補助金を出しているケースも多く、一般の不動産業者には無いメリットです。
例えば空き家の持ち主には、家財道具の処分や、老朽化が進んだ家屋の解体撤去に補助金を出しています。
参照元：空き家の家財道具の処分経費を補助します（空き家バンク活用促進事業補助金）｜浜田市
補助金が交付されれば売りに出すために必要な経費を削減することができますし、見た目も良くなり売却の可能性を上げることができます。
また、地域の定住者を増やしたいという意図もあるため、空き家取得や改修工事に対しても補助金を出す自治体は多数存在します。
購入者にとっても自己負担を抑えつつ住居を探すことができるのは大きなメリットのため、補助金制度が充実している自治体ほど空き家バンクの利用価値は高くなるでしょう。
各自治体の公式サイトには多くの場合空き家推進事業のページがあり、補助金・助成金についてもまとめられています。自身の地域ではどんな制度があるのか一度調べてみましょう。
【メリット3】賃貸収入も狙える
空き家バンクを利用する3つ目のメリットは「賃貸収入も狙える」です。
これまで空き家が悩みの種だった方も、人に貸すことができれば不労所得として収入源にすることができます。
空き家バンクは物件の譲渡だけでなく、賃貸契約も取り扱っています。「誰も住んでいない空き家を放置していても傷んでいくけど、将来使うかもしれないから売却もしたくない」という場合は、賃貸として空き家バンクに掲載してみましょう。
一軒家を借りる人は長期間住むことがほとんどのため、継続的な収入源になり得ます。所有権を失うこともないので、後々どのように扱うかも自由に決めることが出来ます。
ただし、後から自分が住みたい、取り壊したいとなったときに、入居者を無理やり追い出すことは法律上できません。一般的な賃貸は「普通借家契約」といい、借主が退去を申し出るまで契約が更新されるためです。
具体的に何年後かに自分たちで住んだり、取り壊す、売却するなどを考えている場合は、契約期間を定めた「定期借家契約」という方法もありますが、今度は借主を探すのが難しくなってしまいます。
空き家を賃貸として出す場合は、将来的なビジョンまでしっかりと考えて契約内容などを決めましょう。
【デメリット1】認知度が低い
空き家バンクを利用する1つ目のデメリットは「認知度が低い」です。
全国宅地建物取引業協会連合会のアンケートでは、およそ7割の人が「空き家バンクを知らない」と回答しました。
参照元：公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会「土地・住宅に関する消費者アンケート調査
ウェブアンケート調査結果
＜全体版＞」
一般的に「物件は不動産屋で探すもの」という認識はまだまだ根強く、空き家バンク自体も大々的に広告を打ち出している訳ではないため、周知にはまだ時間がかかるのでしょう。
制度自体の認知度が低いということは、当然借りたい人に見てもらう機会も少なくなるため、空き家バンクでの売却は不動産業者に掲載するよりも時間がかかってしまいます。
空き家バンクの取り組みについては地域によって力の入れ具合が違っています。空き家バンクへ登録する際に、担当者へ売買実績など聞いてみるのをおすすめします。
【デメリット2】仲介役がいないケースがある
空き家バンクを利用する2つ目のデメリットは「仲介役がいないケースがある」です。
不動産業者へ登録した場合は購入希望者とのやりとりには担当営業が仲介しますが、空き家バンクの場合は自治体が不動産仲介に入れないため、所有者だけで対応する場合もあります。
その場合、物件に関する質問への回答、内覧希望の対応、契約条件の交渉など、相手とのやりとりは所有者自身で行うことになります。
自治体によっては仲介を担当する不動産業者を置いていることもありますが、逆に言うと自分の物件にマッチした業者を選ぶこともできません。
売りたい物件の自治体には仲介役がいるのか、仲介役はどんな物件の取り扱いに長けているのかについては、空き家バンクへ登録する前に自治体へ確認し、担当する不動産業者のホームページを見るなどして調べておきましょう。
【デメリット3】トラブルの責任はすべて自分
空き家バンクを利用する3つ目のデメリットは「トラブルの責任はすべて自分」です。
不動産契約には、トラブルがつきものです。例としては、以下のようなトラブルが挙げられます。
- 購入直後に給湯器など、電気設備が故障した
- 事前に認識していないシロアリ被害や雨漏りが発覚した
- 結露によるカビがひどく、健康被害に発展した
- ご近所トラブルが絶えず、住み続けることが難しくなった
空き家バンクでは仲介業者がいないため、直接購入希望者とやりとりをすることになります。そこで上記のようなトラブルが発生した場合、「契約不適合責任」を追求され、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを求められる場合があります。
紛争などに発展すると弁護士費用も追加で必要になったり、心労も絶えません。トラブルを恐れるなら、不動産サイトへの掲載、売却など、空き家バンク以外の選択肢も検討しましょう。
空き家バンクの成功例と失敗例を紹介
ここからは空き家バンクの成功例と失敗例を紹介します。
空き家バンクは自治体によって運営形態や販売実績が異なります。更に物件の状態、契約内容など状況は多岐に渡るため、一概に良い悪いという評価がしづらい制度です。
実際にあった事例を見て、自身の状況や希望の契約内容と照らし合わせて、空き家バンクに向いているのかどうか検討してみてください。
【成功例】群馬県富岡市の事例
母屋や作業場などが建つ約700坪もの土地を相続し、困っていたMさん。維持管理も難しく将来的に負担になるだけだと考え、不動産業者の相談会などにも参加しますが、なかなか解決に至ることができず、諦めかけていました。
そんな時、富岡市の広報紙で空き家バンクの相談会を知ったMさん。今までと違い相談員さんから適切なアドバイスを受け、法人をターゲットに空き家バンクへ登録。所有者からの思いや周囲の自然環境の豊富さに引かれたとある会社が、保養所として購入してくれました。
参照元：【空き家対策】空き家売却成功事例インタビュー | 富岡市
このように、空き家活用に熱心な自治体はより間口を広げるため、定期的に相談会を実施しているところもあります。
土地や物件の扱いに困っている人は、まずは自身の住んでいる自治体でこのような相談会が開催されていないか調べてみるところから始めましょう。
【失敗例】栃木県小山市の事例
栃木県小山市に暮らす60代女性のKさんは、事情が変わって遠方へ引っ越すことに。いつのまにか引っ越しからも数年が経過し、売却を決意し空き家バンクへ登録しました。
状態も立地も悪くない物件だったため「すぐに売れるだろう」と楽観視していたKさんですが、1年待っても連絡すらなく、売却できなかったそうです。
参照元：【体験談】空き家バンクの実態解明！使ってみてどう？ – リビンマッチコラム
営利を目的としていない空き家バンクは人の目に触れる機会も少ないため、状態の良い物件でもなかなか売却できないということが少なくありません。
また空き家バンク制度へどれくらい力を入れて取り組んでいるかは自治体によって大きく異なり、サイトが使いにくかったり、詳しい物件情報を載せていなかったりすると、余計に売却は難しくなってしまいます。
無料だからと安易に登録して楽観視していると、売却できずに資産価値だけ下がってしまい、後悔してしまうかもしれません。
空き家バンクで失敗したくない方には、実態と有効活用のコツを紹介している以下の記事もぜひ読んでみてください。
空き家バンクの登録から売買までの流れ
ここからは、空き家バンクを実際に利用する際の登録から売買までの流れを解説します。
空き家バンクは誰でも好きなように登録できるわけではなく、登録条件と所定の手続きがあります。
自治体によって若干異なりますが、登録条件は主に以下のようなものがあります。
- 登録する空き家が、空き家バンクを運営している自治体のあるエリアにあること
- 登録時点で不動産業者と媒介契約を結んでいないこと
- 登録する空き家が建築基準法や都市計画法に違反していないこと
- 空き家の所有者が地方税を滞納していないこと
- 空き家の所有権を証明する登記書類などを持っていること
- 各自治体の責任者が不適切な物件と判断しないこと
「登録時点で不動産業者と媒介契約を結んでいないこと」ですが、不動産業者が売買・賃貸の取り扱いをする場合宅建法に基づいた契約を取り交わします。媒介契約を締結している物件を同時に空き家バンクに登録することはできないので、注意しましょう。
また、「登録する空き家が建築基準法や都市計画法に違反していないこと」に関しては、市区町村の建築窓口などで確認できるので、登録申請の前に必ず確認しましょう。
次は、空き家バンクでの売買の流れです。登録から売買までは、大きく分けて以下のように進みます。
- 対応する自治体の空き家バンク担当課へ必要書類を提出し、登録申請を行う
- 物件の調査後、申請が認められると登録完了証書が発行され、空き家バンクへ掲載される
- 不動産業者に仲介を依頼する場合、契約条件の協議や物件確認などを行う
- 購入希望者から連絡が入り、内覧や契約内容の交渉を行う
- 契約条件に双方が合意したのち、売買契約を締結し、物件を引き渡す
自治体は空き家バンクへの登録と掲載を担当し、不動産業者は契約内容の協議から物件確認、内覧以降の仲介と契約締結までを担当します。自治体によっては内覧にも同行することがあります。
仲介する不動産業者がいない場合、契約内容の交渉や内覧の案内を売主だけで行うことになります。安心して契約を結ぶためにも、不動産業者の仲介を依頼することをおすすめします。
空き家バンクで手放せない場合の4つ対策
ここからは、空き家バンクで手放せない場合の対策を紹介します。
なんらかの事情で空き家バンクに登録できない、空き家バンクに登録したものの売却できていない場合、以下の4つの対策があります。
- 相続放棄する
- 国や自治体に寄付する
- 活用する
- 売却する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
相続放棄する
空き家バンクで手放せない場合の1つ目の対策は「相続放棄する」です。
相続放棄とは、故人から相続する権利義務を持つ人がその承継を拒否する意思表示のことです。
被相続人（故人）の死去から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てることで、相続を放棄することが可能になります。
故人が所有者となっていた空き家ももちろん相続放棄の対象で、負債となり得る物件の場合その相続を放棄することができます。
相続放棄をすることで、固定資産税の支払いといった金銭的な負担からは開放されることになります。
ただし、相続放棄というのは故人からの相続の権利をすべて放棄するということです。ほかにどのような資産があっても、相続放棄をした場合その全ての相続権を失うことになります。
また、空き家の相続を放棄しても、「管理責任は残る」ことになります。
相続を放棄したあとに空き家が倒壊したり、害虫・害獣が発生して隣家にまで被害が及んだ場合は、管理責任を問われることになります。
相続放棄をする場合は、他の資産を放棄してでも手放したいのか、その後の管理責任を問われる可能性が無いかを十分に考えましょう。
相続放棄後の管理責任については以下の記事でも解説しています。相続放棄を考えている方はぜひ一度読んでみてください。
国や自治体に寄付する
空き家バンクで手放せない場合の2つ目の対策は「国や自治体に寄付する」です。
相続した空き家の扱いに困っている場合、自治体によっては、不要な空き家を寄付できる制度を設けてますし、寄付制度が無い場合も国へ所有権を寄付する「相続土地国庫帰属法」という制度があります。
例えば兵庫県尼崎市では「空家等寄付受け事業」という、老朽化した空き家や土地の寄付を受け入れ、市で処分する取り組みを実施しています。
空き家寄付の受け入れ事業が無い自治体でも、相続や遺贈により取得した土地を引き取ってくれる「相続土地国庫帰属法」が令和5年4月27日より施行されました。
それぞれ担当窓口へ申し出て、調査ののち問題がなければ寄付することができます。
しかしどちらも無条件で空き家を受け入れてくれる訳ではなく、それぞれ多数の厳しい条件を課していますし、相続土地国庫帰属法で国に土地を引き取ってもらうには管理に要する「10年分」の標準的な管理費用を負担しなければなりません。
自治体も国も潤沢な予算で空き家事業に取り組んでいるとは言えないため、寄付の対象は管理や処分の手間がかからない物件、土地に限られます。
寄付を検討する場合、所有する物件や土地が条件を満たしているのか、他に有効な対策が無いのかをよく調べてから申請するようにしましょう。
活用する
空き家バンクで手放せない場合の3つ目の対策は「活用する」です。
空き家を売却せず活用することで、思わぬビジネスチャンス、副収入になるかもしれません。
なかなか手放せずにいる空き家も、立地や広さによってさまざまな活用方法があります。例えば、以下のような方法が挙げられます。
- 店舗やシェアオフィスとして貸し出す
- シェアハウスや民泊として経営する
- リフォームやリノベーションし、古民家カフェとして経営する
- 更地にし、駐車場として経営する
- 自治体に貸し出し、コミュニティスペースとして活用する
- 太陽光発電を備え、売電収入を得る
住居として売却する以外にも、これだけの活用方法があります。
しかし、どれも自身で経営する負担がかかったり、改修、取り壊し工事が必要だったりとリスクも伴います。人と関わる機会も増えるため、トラブルになることもあるでしょう。
自身で経営をしたいという思いがあったり、予算をかけてでも活用したいという方以外は、リスクをよく考えて活用方法を検討してください。
売却する
空き家バンクで手放せない場合の4つ目の対策は「売却する」です。
「空き家バンクを利用するデメリット」でも挙げたように、空き家バンクは一般的な認知度が低く、売却の機会がなかなか得られない場合があります。
不動産業者へ依頼する場合、不動産サイトで多くの目に触れる機会を得られますし、専門知識を持った担当者が物件を紹介してくれることもあります。
また、不動産業者で売却する場合「仲介」と「買取」の2通りの方法があります。それぞれ、以下の様な違いがあります。
- 「仲介」とは、仲介業者に買主を探してもらうこと
- 「買取」とは、買取業者に直接買い取ってもらうこと
仲介と買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説していますので必要な方は参考にしてください。
次は、どんな空き家なら仲介業者に向いていて、どんな空き家なら買取業者に向いているのかを解説します。
築浅で立地が良いなら仲介業者に依頼する
築浅で立地が良い物件なら、仲介業者に依頼するのがおすすめです。
築浅、好立地と条件の良い物件の場合、一個人が買い手となる仲介でも、問題なく空き家を売却することができます。
リフォームなど改修費用をかけず、その分価格を抑えて掲載しても、買取よりも高く販売できる可能性もあります。
ただし、不動産の市場価値を素人で判断するのはとても難しいものです。仲介、買取どちらが良いか判断するためにも、一度物件の査定を受けてみることをおすすめします。
築古で立地が悪いなら専門の買取業者に依頼する
築古で立地が悪い物件の場合は、専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。
築年数が古い、立地が悪いといった空き家」は、買い手からの需要がないため仲介業者に依頼してもなかなか売れず、手放せないままになってしまいます。
しかし、そんな買い手が見つかりづらい物件でも、空き家専門の買取業者なら売却のノウハウがあるので積極的に買い取ってくれるでしょう。
空き家バンクで売れ残っても固定資産税がかかりますし、仲介業者で売れ残ったら更に掲載料まで負担になります。そんな空き家を高確率で手放すことができて、しかも即座に現金化することができるのです。
なお、当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家の買取を専門としている買取業者です。
老朽化が激しい、立地が悪い、再建築不可など不動産業者に取り扱いを断られてしまったような「訳あり物件」も積極的に買い取っています。
無料相談・無料査定のみの問い合わせも歓迎しておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
>>【放置されていた空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
今回は空き家バンクを利用するメリットとデメリット、高額売却のコツについて解説しました。
日本全国で問題視されている空き家問題を解決すべく促進されている「空き家バンク」ですが、今回ご紹介したように注意すべきデメリットもあります。
そして空き家バンク以外の対策もご紹介しましたが、「空き家を抱えている悩みから今すぐ解放されたい」「家計の負担になっている空き家を手放して、売却までできたら嬉しい」という方は、専門の空き家買取業者に依頼して、直接物件を買い取ってもらうことをおすすめします。
空き家専門の買取業者はほかの不動産業者では持ち得ない独自のノウハウがあります。なかなか売却できないような物件でも確実に売ることができるので、どんな物件でも積極的に買い取ってくれます。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家の買取を専門としている買取業者です。
老朽化が激しい、立地が悪い、再建築不可など不動産業者に取り扱いを断られてしまったような「訳あり物件」も積極的に買い取っています。
無料相談・無料査定のみの問い合わせも歓迎しておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
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