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空き家を放置すると倒壊の危険性が高まる
空き家を管理や手入れを怠ると倒壊の危険性が高まります。
人の出入りがない空き家は掃除や換気がされず、急速に老朽化が進行するからです。
具体的には、空き家を放置すると「外壁や屋根などの劣化・破損」「木材の腐り」「金属の腐食」「シロアリ被害」などの影響を受け、建物の老朽化を促進してしまいます。
実際に、2023年8月に福岡県八女市で、30年以上放置された木造2階建ての空き家が倒壊したニュースがありました。
参照元：西日本新聞｜八女市で住宅が倒壊
大雨などの自然災害もなく突然空き家が倒壊していることから、建物の木部の腐敗はかなり進行していたと考えられます。
このように、空き家を放置すると所有者が気付かないところで突然倒壊するので、定期的に老朽化の具合を確認して修繕しておく必要があります。
空き家の家屋が倒壊する4つの前兆
建物は老朽化が進むと、倒壊する前兆が現れるようになります。
空き家の家屋が倒壊する4つの前兆は以下のとおりです。
- 家が傾いている
- 柱と床が垂直ではない
- 床がきしむ、もしくは沈む
- 建物の基礎部分に亀裂が入っている
これらに該当する場合、建築物の構造において家を支える重要な役割をしている主要部分が劣化していると考えられます。
こうした家屋の劣化が主要部分に到達する前に予防する方法として「ホームインスペクション」の活用が有効です。ホームインスペクションとは、住宅の劣化・不具合を建築士などの専門家に確認してもらい、住宅のコンディションについて調査を行うことです。
主に、中古住宅を取引する際に、売却後のトラブルを防止する意味合いで用いられることが多く、国土交通省もホームインスペクションの活用を推奨しています。
このように、不良箇所やその予備軍を専門家に見つけてもらうことで深刻な被害に及ぶ前に修繕しておくなどの対策ができます。ホームインスペクションにかかる費用は、調査に必要となる機械によっても異なりますが、おおむね5万円〜10万円程度です。
空き家が倒壊する4つの前兆が現れている場合はリフォーム会社に修繕を依頼し、まだ前兆が現れていない場合はホームインスペクションを活用して、家屋のコンディションを確認してもらいましょう。
空き家が倒壊した場合の責任の所在は「所有者」にある
もし、空き家が倒壊して他人に何らかの被害を与えた場合、その責任は「空き家の所有者」にあります。
他人に損害を与えた際の責任の所在について、民法717条では以下のように明記されています。
（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
第七百十七条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。引用元：e-Gov法令検索｜法717条
簡単にいうと、ずさんな管理をしていたことが原因で他人へ損害を与えた場合は、所有者に損害賠償責任があるという内容です。
例えば、地震や台風などの自然災害で窓ガラスが破損したり、屋根が落下したりして、人に損傷・損害を与えてしまうと、老朽化を抱えていたのに適切な管理をしなかった所有者に落ち度があるとみなされます。
よって、空き家所有者が被害者に対して治療費・修理費などを支払う必要があるのです。
空き家が倒壊したことで起こるリスクへの対処は、すべて所有者が行わなければなりません。
空き家の放置によって生じるリスクについて、次の章で解説します。
倒壊しそうな空き家を放置する4つのリスク
倒壊しそうな空き家を放置するリスクは以下の4つです。
- 特定空き家に指定される
- 近隣住民に損害賠償責任を問われる
- 犯罪の拠点になりやすい
- 害虫・害獣の発生
前述したように、空き家が倒壊した責任の所在は所有者にあります。どのようなリスクがあり、所有者にどのようなデメリットをもたらすのか詳しく見ていきましょう。
特定空き家に指定される
家屋が倒壊しそうな空き家を放置していると、行政から特定空き家に指定されます。
詳しくは次に解説しますが、空き家には「ただの空き家」「悪影響を及ぼす空き家」の2つがあり、後者を特定空き家と呼びます。
この章では、特定空き家に指定されるとどうなるのかを順番に見ていきましょう。
特定空き家とは住民の生活環境に悪影響が及ぶ空き家
特定空き家とは、存在することで周辺住民の生活環境に悪影響を及ぼす空き家のことです。
空家等対策の推進に関する特別措置法の第2条では、以下の4つの状態に該当すると、ただの空き家ではなく、特定空き家であると定義されています。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
これらの該当すると特定空き家に指定され、空き家所有者は自治体から以下のような流れで罰則を受けます。
まずは、周辺住民から自治体に寄せられた苦情・相談をきっかけに、空き家の調査が始まります。
自治体の職員が現地調査を行い、前述した4つの状態に該当していると「特定空き家」に指定されます。
特定空き家に指定されると、自治体から空き家所有者へ適正管理を求めるよう助言が行われ、一定期間が経過しても改善が見られない場合に、より強く促す指導へと移行するのです。
空き家の適正管理について助言・指導を受けてもなお、改善しない場合には市町村は勧告を行い、特定空き家の具体的な罰則が科せられます。
どのような罰則を受けるのか、次章で詳しく解説します。
勧告を無視すると固定資産税が6倍になる
市町村からの指導・改善に対応せず、次の勧告まで無視した場合、住宅用地の特例の対象外となり、土地の固定資産税が6倍になります。
住宅用地の特例とは、住宅が建っている敷地の固定資産税の税負担を軽減する優遇措置のことです。
敷地の面積に応じて、以下の「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けられ、住宅用地の所有者はどちらか該当するほうの優遇措置を受けられます。
勧告に従わなかった場合、上記の特例措置の対象外となり、固定資産税が6倍に増えて空き家所有者の家計を確実に圧迫します。
管理不全空き家に指定されても固定資産税が6倍になる
特定空き家に指定されていなくても、管理不全空き家に指定されれば固定資産税が6倍になります。
管理不全空き家とは、放置するといずれ特定空き家になる恐れがある空き家のことです。
増え続ける空き家への対策強化として、特定空き家になる前段階から改善を促せるよう、「管理不全空き家」という枠をつくり、国土交通省が新しく規定を制定しようとしているものです。
管理不全空き家に指定された場合も特定空き家と同様に、住宅用地の特例の対象外となり、固定資産税が最大6倍となるので、翌年から税負担は大幅に増えます。
管理不全空き家については、以下の記事で詳しく解説しているので、興味のある方はお読みください。
命令を無視すると50万円の罰金が科される
勧告されて一定期間が経過すると、勧告された内容を実施するよう命令が出され、無視をすると50万円の罰金が科されます。
税の優遇措置を除外しても空き家所有者の管理が改善されないのであれば、さらに重い措置を与えるしかなくなるからです。
命令は、行政処分に該当するもので、正当な理由なく命令に背くと50万円の罰金が科されます。
命令に従わないと行政代執行となる
命令が出されても改善が見られなければ、行政代執行に移行します。
行政代執行とは、空き家の所有者に代わって行政が強制的に措置を行うことです。
命令しても空き家所有者から改善の協力が得られなければ、他の手段によって履行を確保することが困難であるため、空き家の強制的な解体が実行されます。
なお、空き家の解体にかかる費用は空き家所有者の負担です。行政代執行による空き家の解体費用は通常の2倍近くの金額となるので、建物によっては1,000万以上かかるケースもあります。
行政代執行については、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
空き家が行政代執行となった事例
空き家が行政代執行となった事例を1つ紹介します。
東京都葛飾区の木造2階建ての空き家が、2015年に強制代執行によって取り壊されました。
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この空き家は、老朽化が進行した影響で壁面が大きく崩れており、倒壊して周辺住民に危害を及ぼす恐れが高いことから、行政の立ち入り調査が始められます。
しかし、助言・指導・勧告などの手順を踏んでも、空き家所有者からの管理体制は一向に変わらず、立ち入り調査の翌年、行政代執行が実行されることになりました。
空き家の解体と廃材処分の費用は約180万円だったそうです。
この事例からわかるのは、市町村によっては行政の立ち入り調査から行政代執行の実行までのスピードが早いということです。
特定空き家に指定されて以降、さまざまな段階を踏みますが、今回の東京都葛飾区の事例のように、調査の開始から1年程度で強制的に空き家を解体されるケースもあります。
家屋が倒壊する懸念のある空き家を放置すると、いつ空き家が強制取り壊しとなって膨大な費用を請求されるかわかりません。
所有する空き家が老朽化しているのであれば、すぐに処分を検討したほうがよいでしょう。
近隣住民に損害賠償責任を問われる
空き家が倒壊し、外壁や屋根が飛んで隣家や通行人に被害を与えた場合に損害賠償を請求される恐れがあります。
前述したように、空き家所有者のずさんな管理によって他人に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負うと民法で定められているからです。
当然ですが、損害賠償を問われると賠償金を支払わなければなりません。日本住宅総合センターでは、所有物件の倒壊で隣家に被害を与えた場合の被害額を試算しています。
シミュレーションでは、人的被害であれば2憶円にも及ぶ損害賠償となると想定されています。つまり、空き家の管理を怠ると、突然2億円ものお金を失う可能性があるのです。
老朽化した空き家は脆く、台風や地震などの自然災害をきっかけにこのような重大事故に発展する可能性は低くありません。空き家を放置し続けるのは、非常に危険な行為と言えます。
犯罪の拠点になりやすい
放置された空き家は犯罪の拠点になりやすいです。
なぜなら、庭の草木が生い茂って人目に付きにくく、人の出入りしている気配もない空き家は、犯罪者に安心感を与えるからです。
実際に、2019年に埼玉県秩父市では、窃盗目的で空き家に侵入した大学生の犯人が，空き家を放火して逮捕に至った事例があります。
参照元：埼玉新聞｜大学生逮捕、盗みに入った空き家に放火した疑い
このように、放置された空き家は不法侵入・放火・窃盗未遂など、犯罪の拠点となりやすいのです。
所有する空き家が犯罪の温床とならないためにも、定期的に通うなりして管理し続ける必要があります。
害虫・害獣の発生
空き家を放置するリスクには、害虫や害獣の住みつきによって、死骸やフンなどの影響で悪臭を放つなどの被害が出ることも挙げられます。
定期的に掃除が行われない空き家は人目に付きにくいことから、ゴミの不法投棄のターゲットにされやすいです。そのため、敷地内に捨てられた生ゴミをエサに害虫や害獣が湧きやすく、さらにそこで生活するのでフンや死骸が蓄積し、空き家から悪臭が発生してしまいます。
さらに、空き家に住みついた害虫・害獣は敷地内にあるエサを食べ尽くすと、新しいエサを求めて近隣にも繁殖し始めます。
害虫・害獣が繁殖して近隣住民に被害を及ぼさないためにも、空き家の掃除を怠ってはいけません。
空き家が倒壊した事例を対応策と共に紹介
空き家が倒壊した事例と、自治体の対応策を1つ紹介します。
岩手県宮古市に所在する戸建住宅の空き家が、2017年4月に家屋が倒壊し、道路上に落下した事例です。
自治体は、倒壊した家屋を解体し、剥落した外壁材や屋根材などを撤去・移動をする措置を取っています。倒壊した空き家は相続物件だったので、これらの作業にかかった費用は、法定相続人に請求して分納を依頼しています。
このように、相続をきっかけに実家などを所有したものの、使い道がなく、老朽化だけが進んで危険な空き家と化してしまうケースは珍しくありません。
活用予定なく実家の相続をするのは、自身の知らないところで死傷者を出してしまうかもしれない危険な行為と言えます。
倒壊しそうな空き家の4つの対処法
家屋が倒壊しそうな空き家の対処法は主に4つです。
その中でも、倒壊しそうな空き家の対処法でおすすめなのは「専門の買取業者」への売却です。
ここでは4つの対処法を解説しながら、その理由を解説していきます。
- 管理や清掃を徹底する
- リフォームして活用する
- 更地にして売却する
- 専門の買取業者にそのまま売却する
管理や清掃を徹底する
空き家が老朽化しているものの、今すぐに倒壊するという状況でなければ、管理や清掃を徹底しましょう。
老朽化によって建物の性能が低下していても、適切な管理を施すことで倒壊リスクを軽減できるからです。
具体的には、以下のような管理をすると家屋の劣化スピードを緩やかにできます。
- 月に1回を目安に空き家へ通って、カビを発生させないために換気をする
- 老朽化を進行させないために外壁や土台の破損をチェックする
- 害虫や害獣を発生させないために雑草やゴミを除去する
ただし、所有している空き家が遠方にある場合は、定期的に管理のために通うのが難しいでしょう。
さらに、空き家には固定資産税・水道光熱費といった維持費用がかかります。
老朽化のスピードを緩やかにする効果はありますが、コスト面ではあまりおすすめできない方法です。
リフォームして活用する
倒壊する危険性があまりなく、少し直せば人が住める状態であればリフォームして活用するのも一つの手段です。
賃貸に出す・古民家カフェなどの商業施設として活用するなどすれば、空き家から収益を見込めるので、維持・管理にかかる費用の負担を抑えられます。
ただし、老朽化した空き家のリフォームは通常の物件よりも修繕する箇所が多く、費用が高額になりやすいです。
リフォーム費用は工事内容によりますが、建物の㎡単価 × 10万円程度が相場なので、6畳ほどのスペースをリフォームするだけでも100万円を超えてしまいます。
空き家をリフォームして活用する方法は、十分な収益性が見込める状態である場合に限り、おすすめできる手段です。
更地にして売却する
倒壊の懸念があるほど老朽化が進んでいる状態であれば、空き家を解体して更地（土地のみ）にして売却する方法もあります。
更地にして売り出せば、地盤調査や土壌調査も容易に行いやすく、買い手が購入後にすぐ着工できるので、空き家を残した状態より売れやすくなります。
新築住宅を建設するための土地を探している買い手には、余分な手間や費用がかからないのでニーズが見込めるでしょう。
ただし、空き家の解体費用がかかる・固定資産税が6倍になるといった点がデメリットです。
空き家の解体費用は、30坪程度のサイズでも150万円前後かかります。
加えて、更地は住宅用地の特例が対象外となってしまうため、土地の固定資産税が6倍になり、空き家所有者の維持費の負担が重くなります。
すぐ売れるならまだしも、買い手が現れず、売却期間が長引くと空き家所有者の家計を圧迫して苦しめることになるでしょう。
専門の買取業者にそのまま売却する
倒壊しそうな空き家の売却で1番おすすめな方法は、専門の買取業者に売却することです。
専門の買取業者とは、空き家などの特殊な不動産を専門に買い取る業者のことです。専門の買取業者であれば、家屋が倒壊しそうな空き家やすでに倒壊している空き家でも、そのままの状態で買い取ってもらえます。
これまで紹介したような、空き家を管理する必要もなければ、リフォーム費用や解体費用をかける必要もありません。
専門の買取業者は、空き家を買い取った後に効果的なリフォームを施して再生し、第三者へ再販するエキスパートなので、売主は買取業者に空き家を丸投げするだけで良いのです。
ただし、空き家を手放すだけではなく「少しでも高く売りたい」と考えているのであれば、専門の不動産買取の中でも、優良業者を選ぶ必要があります。
少しでも好条件で空き家を売却するため、次章では、空き家の買取実績が豊富な3社をご紹介します。
空き家専門の買取業者3選
前述したように、買取業者であればどこでも良いわけではありません。
買取業者の中には、高額な査定額を提示して契約直前のタイミングで大幅に値切りをする悪徳業者もいるからです。そのため、買取業者選びは慎重に行う必要があります。
よって、この章では空き家専門の買取業者の中でも、買取実績が豊富な3つの優良業者を抜粋して紹介します。
| 業者名 | おすすめ度 | エリア | 実績 |
|---|---|---|---|
 AlbaLink／訳あり物件買取プロ |
★★★★★ | 全国 | 買取実績 年間600件超 相談件数 年間5000件（※） |
 フジ住宅株式会社 |
★★★★☆ | 大阪・和歌山・兵庫・京都・奈良 | 買取実績 年間約150件 |
 株式会社Sweets Investment |
★★★★☆ | 静岡県内の 一部のエリア |
買取実績 浜松市・マンション・菊川市戸建・藤枝市・戸建など |
※訳あり物件買取プロ：2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
もっと多くの選択肢が欲しい方は、空き家買取業者30選を以下の記事で紹介しているので、参考にしてみてください。
株式会社AlbaLink
弊社Albalinkは、年間600件以上の買取実績を誇る空き家専門の買取業者です。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
日本全国の再生が難しいとされる老朽化が進行した空き家も多数買い取っており、空き家を買取・再生する買取業者として、2023年にはフジテレビ「newsイット！」でも特集されています。
弊社独自の活用ノウハウを駆使して、あなたの空き家を少しでも高く買い取れるよう全力でサポートさせていただきます。
無料査定・無料相談は随時行っておりますので、いつでもお気軽にご連絡ください。もちろん、売却前提ではない相談も大歓迎です。
>>【老朽化した空き家も適正価格で買取！】無料査定を依頼する
| 会社名 | 株式会社 Alba Link |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F |
| 営業時間 | 10：00～19：00 (日曜日 定休) |
| 創業 | 2011年 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式HP | https://wakearipro.com/
買取実績はこちら |
| 口コミ | 再建築不可＆傾いた古い家の処分で困っていました。地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。 |
フジ住宅株式会社
フジ住宅株式会社は、2013年〜2022年の9年間で14,928件もの買取実績がある不動産買取業者です。
近畿地方の物件をメインに取り扱っており、フジ住宅株式会社の買取エリアに空き家を所有している売主にとっては地域密着の心強い買取業者と言えます。
また、空き家以外にも、ローン残債ありの住宅・相続物件・オーナーチェンジ物件など、さまざまな事情を抱える不動産を取り扱っているのも特徴の1つです。
近畿地方にお住まいの空き家所有者の方は、一度フジ住宅株式会社に相談してみてはいかがでしょうか。
| 会社名 | フジ住宅株式会社 |
|---|---|
| 本社所在地 | 大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号 |
| 営業時間 | 平日：10:00～18:00・土日祝：10:00～19:00 |
| 創業 | 1981年11月27日 |
| 宅建番号 | – |
| 公式HP | https://fuji-satei.com/ |
| 口コミ | とても親切な対応をしていただきました。
私の事情で今回は見送りましたが、担当者の方が丁寧な説明で好感を持てました。 |
株式会社Sweets Investment
株式会社Sweets Investmentは、静岡の空き家買取に特化した不動産買取業者です。
築30年〜50年にもなる築古の空き家買取にも対応しており、株式会社Sweets Investmentであれば、老朽化したボロ物件も買い取ってもらえます。
また、空き家の買取事業以外にも、空き家ゼロにサポーターの活動・空き家ゼロにセミナー・自治体と共同で行う移住体験ツアーなど、空き家に関わる事業を幅広く手掛けています。
社会貢献活動に積極的に取り組んでいる誠実な会社であることは間違いないでしょう。静岡エリアに空き家を持つ人にはおすすめしたい買取業者です。
| 会社名 | 株式会社Sweets Investment |
|---|---|
| 本社所在地 | 静岡市駿河区下川原6-26-14 |
| 営業時間 | 9：00～17：00（土曜、日曜、祝日定休） |
| 創業 | 2009年 |
| 宅建番号 | 静岡県 (2) 第13636号 |
| 公式HP | https://akiya-kaitori.jp/
買取実績はこちら |
| 口コミ | カフェみたいな素敵なオフィスで、きてみてマーケットというイベントを定期的に開催されてます＾＾とてもアットホームな不動産屋さんです。空き家を売りたい人、買いたい人、どちらの相談にも親切丁寧にのってくれます。 |
まとめ
今回の記事では、空き家を放置する危険性や対処法について解説しました。
管理せずに放置していた空き家が倒壊した場合、その損害は所有者が賠償しなければなりません。本文でもお伝えしたように、空き家を危険な状態で放置し続けて発生してしまった事故などは、所有者に過失があるとみなされるからです。
倒壊しそうな空き家の対処法はいくつかありますが、「いち早く手放したい。なおかつ高値で売りたい」とお考えでしたら、弊社をはじめとした空き家専門の買取業者に依頼しましょう。
あなたの空き家を少しでも好条件で買い取れるよう、提案してもらえるはずです。
もちろん、弊社AlbaLink（アルバリンク）にもお気軽にご相談ください。あなたの空き家を少しでも高く買い取れるよう、全力で対応することをお約束します。
強引な勧誘などは一切ありませんので、お気軽にお問い合わせください。
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