空き家の相続人が誰も居ない！相続人不存在の対処法について解説

内縁関係などの特別縁故者はいるが、遺言書がない

内縁関係にあり、生前被相続人に対して大きな寄与をしたものは特別縁故者として、指定相続人になれる地位にあります。

指定相続人とは、遺言によって指定されている相続人のことです。

下記のうち1つでも該当すれば、特別縁故者となり得ます。

たとえば、被相続人と長年一緒に暮らしていた人や介護をしていた人です。

ただし、遺言書が必要です。
一般的に、遺言書がない場合は、財産の承継ができず、同じく相続人が居ない状態となります。

※遺言書がない場合でも家庭裁判所に申し立てをして認められた場合は特別縁故者になる場合もあります。

相続発生後に空き家の相続人がいないときの対処法

相続人が居ない場合は、相続財産清算人が立てられて、財産を承継する者がいないかを調査された後に国に帰属する流れとなります。

相続財産清算人とは、誰も管理する人がいない相続財産を代わりに管理や調査、換価などを行なう人のことです。

相続放棄や相続人の他界などで、遺産の管理をする人が誰も居ない場合に、相続財産清算人の選任が必要となります。

ここでは、時系列に沿って、相続人が居ない際の対処法を見ていきましょう。

相続放棄者などの関係者に連絡を取る

まず、全員が相続放棄したパターンであれば、放棄者や被相続人の債権者、特別縁故者などに連絡をとり、相続財産清算人の選任申立てを進める流れになります。

相続財産清算人の選任申立てができる人は、利害関係人、または検察官です。

利害関係人とは、下記のような人物が該当します。

つまり、亡くなった人にお金を貸していたり、一緒に生活をしていたりして、相続財産を管理されることで利害が生じる立場にいる人のことです。

家庭裁判所で相続財産清算人の選任申立を行う

選任申立てを行うのは、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。

家庭裁判所が、亡くなった人の財産の内容などを考慮して、適任であると認めた人物が相続財産清算人となります。

相続財産清算人に資格の規定はありませんが、弁護士や司法書士などの専門家が選ばれるケースがほとんどです。

相続財産清算人選任後の流れ

相続財産清算人の選任後は、下記の流れで進めていき、財産を承継する者が居ないかを入念に調査します。

まずは、相続財産清算人を選任したことを2ヵ月間にわたって公告します。公告には、相続人捜索の意味合いも含まれています。

2ヶ月経過しても連絡がない場合には、さらに2ヶ月以上待ち、債権者・受遺者へ名乗りでるように催告をします。

それでも申し出がなければ、相続人の模索の公告を行い、6ヶ月以上待ちます。

公告期間中に相続人が現れなかった場合に、法的に相続人不存在が確定します。

相続人不存在が確定して3ヶ月以内に、被相続人の生前の住所地を管轄する家庭裁判所に特別縁故者の財産処分の申立てを行います。

申立後、縁故関係の内容について調査をし、事情を考慮したうえで、特別縁故者に財産の一部または全部を引き渡します。

財産を国庫に帰属させる

ここまでの流れで相続先がいない財産については民法第959条に則って、国に帰属することになります。

（残余財産の国庫への帰属）
第九百五十九条　前条の規定により処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する。この場合においては、第九百五十六条第二項の規定を準用する。

引用元：e-Gov法令検索｜民法第959条

相続財産を国家に帰属したら、相続財産清算人は管理終了報告書を家庭裁判所に提出し、管理事務が終了となります。

空き家を相続する際の4つの注意点

上記では、相続人が居ないケースの対処法について解説しました。

もし空き家を相続するのであれば、ここで紹介する4つのポイントを守りましょう。

• 相続空き家を放置しない
• 相続放棄してもしばらくは管理責任が残る
• 相続財産清算人の選任には予納金を払う必要がある
• 放棄するくらいなら売却してしまうのが堅実

相続空き家を放置しない

空き家の相続で絶対やってはいけない行為は空き家の放置です。

定期的に管理をしていない空き家は、樹木や雑草が伸び、隣地への侵入や害虫の発生などで近隣トラブルに発展する可能性が高いからです。

また、人が住んでいない家屋は急速に老朽化が進行するため、倒壊リスクもあります。
放置を続けると「特定空き家」に指定されるおそれもあります。

特定空き家とは、そこに存在することで近隣住民に悪影響を及ぼす可能性が高い、と行政に判断された空き家のことです。

特定空き家に指定されると、固定資産税が現状の最大6倍に増加し、最大50万円の過料が科され、最終的に行政代執行の対象となります。

行政代執行では空き家を強制的に解体され、解体費用は相続人負担です。

30坪の一軒家を解体にかかる費用相場は、木造住宅であれば90〜150万円程度かかります。

空き家を相続するのであれば、目安として月1回はメンテナンスに通い、特定空き家に指定されないよう注意しましょう。

特定空き家の概要については以下の記事で詳しく解説しています。

空き家所有者は要注意｜空き家対策特別措置法と多額の維持管理費用

売れない訳あり不動産の情報メディア

wakearipro.com

相続放棄してもしばらくは管理責任が残る

相続放棄しても、すぐには管理責任から解放されるわけではありません。

民法940条では、以下のように明記されています。

相続財産清算人の選任申立て以降も、実際に管理業務が始まるまでは、空き家の所有者が自己の財産と同一の注意をもって、管理し続ける必要があります。

相続放棄の概要と相談先については、以下の記事で詳しく解説しています。

空き家を相続放棄しても管理義務は残る！民法の改正点や対処法を解説

売れない訳あり不動産の情報メディア

wakearipro.com

相続財産清算人の選任には予納金を払う必要がある

全員が相続放棄した後の注意点ですが、相続財産清算人の選任では予納金を納付しなければなりません。

予納金とは、相続財産清算人に業務をしてもらうにあたって必要となる代金のことです。

費用の内訳としては、各種手続きにかかる経費と財産管理人の報酬です。
基本的には相続財産から支出されますが、財産が少ない場合には、不足分を申立人が予納金として支払います。

予納金の金額は相続財産によって異なりますが、おおむね20万〜100万円であることが多いです。

放棄するくらいなら売却してしまうのが堅実

前述した通り、空き家の放置は、強制執行により大きな損害となる可能性があります。

空き家の定期的な管理を続けていくのであれば問題ないですが、誰も住まない空き家に手間をかけ続ける価値があるのかは検討した方が良いでしょう。

一方で、相続放棄をすれば空き家を手放し、管理責任から逃れることができます。

しかし、相続放棄は、遺産のなかに欲しい財産が含まれていても一緒に手放さなくてはなりません。
「預貯金や自動車など欲しい財産だけ相続して、空き家を手放す」といった選び方ができないのです。

もし、相続財産のなかに欲しいものが含まれているが、空き家は手放したい、といった状況でしたら、不動産買取業者に売却するのがおすすめです。

一旦相続して空き家を売却すれば、欲しい財産を受け継ぎながら、空き家を現金化することもできます。

買取業者にはそれぞれ得意分野があります。相続空き家が、築年数が古い・立地が悪い、など不動産としての条件が良くないのであれば、幅広い不動産の買取実績のある買取業者に依頼するのがベストです。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、売れにくい事情を抱えた全国の不動産に対して年間600件の買取実績（※2023年1月～10月の実績）があります。

過去には廃墟化した空き家を買い取った実績もあり、フジテレビの「イット」で特集された実績もございます。

長年培ってきた不動産への活用ノウハウを駆使し、少しでも高く買い取れるよう全力で対応させていただきますので、ぜひ一度無料査定を受けてみてください。

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弊社Albalinkの空き家の買取事例

前項では、立地が悪いなど売れにくい事情を抱えた空き家は不動産買取業者に売却するのがおすすめとお伝えしました。

そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の空き家の買取事例を紹介します。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。

たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。

【20年以上放置された空き家の買取事例】 【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】

引用元：Albalinkの空き家買取事例

20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。

また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。

上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

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相続発生前にできる相続人のいない空き家の3つの対策

ここまでは、相続発生後にできる対処法について解説しました。

しかし、相続発生後ではさまざまな法的な手続きが必要となるため、できれば相続発生前に対策しておくのがベターです。

相続発生前にできる空き家の対策について見ていきましょう。

• 遺言書を作成しておく
• 生前に空き家を贈与しておく
• 生前に空き家を売却しておく

遺言書を作成しておく

法定相続人が居なくても、内縁関係にあった特別縁故者がいる場合は、遺言書を作成しておくことで、その方に遺産を承継することが可能です。

【自筆証書遺言の見本】

遺言書は、記載に不備があると無効になるケースがあります。

遺言書の作成が不安な方は、公証役場に相談し、公証人に作成してもらいましょう。

公証人に依頼する費用は財産の総額によって異なりますが、遺産が5,000万〜1億円であれば手数料は4,3000円です。
総額1億円以下であればここに遺言加算として11,000円が加算されます。

生前に空き家を贈与しておく

生前に内縁の方に空き家を贈与しておけば、死後に自由に管理できるようになります。

くわえて、生前贈与は空き家を相続する方の相続税対策にも効果的です。

相続対策に関するアンケート調査でも、将来の相続税対策として生前贈与が多くおこなわれていることがわかります。

引用元：訳あり物件買取プロ｜534人にアンケート調査！相続対策をしているのは「約3割」

贈与における手続きは、司法書士などの専門家に相談して手続きをサポートしてもらいましょう。

司法書士に贈与登記を依頼する費用は、おおむね4〜8万円程度です。

生前に空き家を売却しておく

生前に空き家を売却し、現金化しておくのも有効な策です。

空き家を売却したお金は、老後資金に充てられますし、特別縁故者などに遺すにしても、現金の形のほうが活用しやすいでしょう。

まとめ

今回の記事では、相続人が居ない空き家の対処法や、相続発生前にできる対策について解説しました。

空き家を活用する予定がないのであれば、幅広い不動産を取り扱っている専門の買取業者に買い取ってもらうのがおすすめです。

少しでも良い条件で買い取ってもらえる買取業者に出会えるよう、ぜひ相見積もりをとってみてください。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国のボロ物件や訳あり物件など、さまざまな事情を抱えた物件を適正な金額で買い取ってきた実績があります。

売主様が納得できるよう、担当者が全力でサポートしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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