中古マンションは買取一択！高額売却テクニック・おすすめ業者を紹介

中古マンションの売却で不動産買取を利用すべきかの判断基準【シーン別】

室内のメンテナンス具合や物件の立地によって変わりますが、中古マンションは古くなると売れないのが現状です。

詳しくは下記で述べますが、築年数が古いマンションでも不動産買取業者に依頼すれば売却できます。

ですので、一般個人の買い手には避けられがちな物件を売却するために、あなたに合った売却方法を選びましょう。

また、立地や建物の状況によって最適な売却方法は異なるので下記で詳しく解説します。

「仲介業者」と「買取業者」の違い

主に「仲介業者に依頼して売却」と「買取業者に直接売却」の２種類が不動産の売却方法です。

また、２種類の売却方法にはそれぞれにメリット・デメリットがあるので、売主が損しないためにも両者の違いを理解する必要があります。

買主が異なる

仲介業者と買取業者の違いとしては、売却先の買主が違います。

 

まず、仲介業者とは不動産の売主と買主の間に入って価格交渉や契約を成立させる業者のことです。

仲介業者に依頼したときの売却先（買主）は一般個人になります。

対して、買取業者とは不動産を誰にも経由せず売主から直接買い取る業者のことです。

仲介業者に依頼した時とは異なり、不動産業者が買主となります。

売却までの期間が異なる

仲介業者にマンションの売却を依頼するときは買主を探す必要があるので、売却までの期間が数年単位になることもあります。

最悪の場合、建物の状態によっては、永遠に買手が見つからないかもしれません。

対して、買取業者に依頼するときは、業者が物件を売主から直接買い取るので、最短数日で売却できます。

ですので、物件を売却するまでのスケジュールを調整しやすく、いち早く売りたい人は買取業者に売却するのを推奨します。

契約不適合責任の有無が異なる

仲介業者を経由して買い手探しをすると、売主は契約不適合責任を負った上で売却するのが一般的です。

不動産の専門知識がない一般個人が買主なので、大きな損失を被らないよう保護する必要があるからです。

たとえば、仲介業者を経由して一般個人に売却したときは、買主に告知していない瑕疵が契約後に発覚すると、売主は買主から数百万円単位の損害賠償を請求されるリスクがあります。

対して、買取業者に依頼したときは、契約不適合責任を免責した上で売却できます。

買取業者は、宅建業免許を持った不動産事業者なので、物件の瑕疵（不具合）を把握したうえで物件を買い取ることができるからです。

ですので、買取業者に直接売却すれば、契約不適合責任を免責できるので売買契約後に買主から損賠賠償を問われる心配もありません。

トータル費用が異なる

一般的に買取業者に直接売却するよりも、仲介業者に依頼して一般の買い手を見つけたほうが売却価格は高くなります。

買取業者に依頼するときとは異なり、事業として運用するために相場価格からリフォーム費用などを差し引いた金額で物件を売却する必要がないからです。

しかし、仲介業者に依頼して売却すると、売主に仲介手数料やリフォーム費用の負担が発生します。

一般個人に売却したときに仲介業者に支払う仲介手数料の目安は以下のようになります。

もし売買価格が1000万円ならば、仲介業者に仲介手数料を約137万円も支払わなければいけません。

また、物件の売買価格が400万円を超えるケースが多いので、「物件売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」の計算式を覚えておきましょう。

物件の売買価格（税抜き）	仲介手数料の計算方法
400万円超	物件売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
200万円～400万円以下	物件売買価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
200万円以下	物件売買価格（税抜）×5％＋消費税

加えて、建物の状態が悪くて売却するためにリフォームが必要な物件は、多額の工事費用も支払う必要があります。

建物の規模によって変動しますが、リフォーム費用は数百万円から数千万円程度かかるのが一般的です。

対して、買取業者に依頼すると売却価格は仲介業者に依頼するよりも安価になりますが、売主は仲介手数料やリフォーム費用を負担する必要がありません。

買取業者が物件を買い取ったあとにリフォームを行うからです。

なので、買取業者に直接売却したほうが最終的に手元に残るお金は多くなる可能性があります。

中古マンションの売却を仲介業者に依頼するのが向いている人

ここまでは、仲介業者と買取業者の違いについて解説してきました。

この章では、上記の内容を踏まえた上で、売主が仲介業者と買取業者のどちらに依頼するべきか解説します。

下記のいずれかに該当する際は、仲介業者に依頼して一般個人に物件を売却するのが向いています。

手間や時間をかけてでも高く売却したい人

不動産買取業者は売主から物件を買い取った後に居住せず、リフォームして事業として運用する傾向にあります。

ですので、リフォーム費用などを差し引いた金額で買い取る分、売却価格は安くなってしまいます。

時間をかけてでも中古マンションを可能な限り高い金額で売却した人は、仲介業者に依頼しましょう。

仲介業者に依頼して一般個人の買い手を見つけたほうが、高い金額で売却できる可能性が高いからです。

たとえば、住宅ローンの残債が多くて、売却金額でローンを完済するために高額売却をしたいと考えている人は仲介業者に依頼するのが向いているでしょう。

ただ、注意点として立地が悪いうえに築年数が古い中古マンションは、いくら手間や時間をかけても永遠に売れない恐れがあることを忘れはいけません。

なので、一般個人に需要がある中古マンション以外は手間や時間をかけて買手を見つけることを推奨しません。

需要がある物件については、下記で具体的に説明しています。

一般個人に需要がある物件を売却したい人

買い手から需要がある中古マンションは、仲介業者に依頼して売却しましょう。

立地が良い上に周辺相場より安価に購入できるなら、中古のマンションでも購入を希望する人がいるからです。

たとえば、下記のような条件に該当している中古マンションは仲介業者に依頼するのを推奨します。

項目	内容
立地	「駅から徒歩10分圏内」「市街地から車で10分以下」
物件状態	「築年数が20年以内」「居住するためにリフォームする必要がない」

注意点として、高額な費用をかけてリフォームすると、高値で中古マンションを売却しても最終的に手元に残るお金は少なくなるので、現状のまま売却しましょう。

中古マンションを不動産業者に買取してもらうのが向いている人

上述しましたが、時間をかけてでも中古マンションを高値で売却したい人は、仲介業者に依頼するのが向いています。

しかし、中古マンションを高値で売却するために時間をかけても、立地が悪ければ一生買手が見つからない恐れがあります。

なので、基本的には、買取業者に売却するのがおすすめです。特に下記のような物件は買取業者に直接売却するのを推奨します。

手間なく売りたいと考えている

中古マンションを手間や時間をかけずに売却したい人は、買取業者に直接売却するのが向いています。

買取業者に直接売却すれば、買手を探す時間が必要ないので、最短数日で売却することができるからです。

たとえば、「1年以内にまとまった金額が必要」「遠方の不動産を所有していて維持管理が大変だからすぐに処分したい」など、早急に売却したい人には適しています。

加えて、仲介業者に依頼する時とは異なり、買主との売買価格に対しての交渉をする手間もかかりません。

築年数が古くて室内の状態が悪い

立地が悪くて、物件状態も悪い中古マンションは買取業者に売却しましょう。

一般個人と異なり、買取業者は物件を買取した後に居住せず、リフォームして事業として運用するため、住宅性能に問題を抱えていても買い取ることでできます。

たとえば、以下のような条件に該当する物件は、買取業者に直接売却するのがおすすめです。

項目	内容
立地	「駅から徒歩10分圏外」「市街地から車で10分以上」
物件状態	「築年数が20年以上」「居住するためにリフォームする必要がある」

ですので、高額なリフォーム費用を投じて損しないためにも、現状のまま買取業者に直接売却することを推奨します。

訳アリ物件で買手が見つからない

仲介業者に依頼しても買手が見つからない中古マンションは、買取業者に直接売却しましょう。

買取業者ならば、一般個人が避けるような物件でも買い取ることができるからです。

たとえば、下記のような物件は一般個人が避けるため、買取業者に売却するのを推奨します。

しかし、すべての買取業者が一般個人が避ける物件を買い取れるわけではありません。

買取業者のなかでも通常物件を取り扱っている不動産買取業者は、上記のような物件の買い取り実績がないため買取拒否される恐れもあります。

ですので、訳アリ物件の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者に売却しましょう。

訳アリ物件専門の買取業者に依頼すれば、訳アリ物件の取り扱いに長けているため、適正価格で売却できる可能性が高いからです。

ちなみに弊社アルバリンクは、訳アリ物件の買い取り実績が豊富にある不動産買取業者です。

弊社には経験豊富な不動産のプロが数多く在籍していますので、売主様に納得いただける金額で買い取れるように全力で対応させていただきます。

>>【訳アリ物件の売却はアルバリンクへ！】買取窓口はこちら

高額売却するための買取業者の選び方

ここまでは、買手が見つからない物件でも不動産買取業者に依頼すれば売却できることを説明してきました。

ただ、業者選びを間違えると、築年数が古くて住宅性能にも問題を抱えていることを理由にして不当な価格で業者に買い叩かれる恐れがあります。なので、しっかりとした判断基準をもって業者選びをする必要があります。

この章では、不動産買取業者を選ぶ際の判断基準を解説するので、結果的にマンションを可能な限り高い金額で売却できます。

複数の業者に査定依頼をしたうえで価格が高い業者を選ぶ

中古マンションを高額売却するためには、必ず複数の査定価格を比較したうえで買取業者を選びましょう。

買取業者によって査定価格を算出する方法が異なるので、一社だけに査定を依頼しても、査定価格が適切なのか判断できないからです。

ただ、注意点として高額な査定価格を提示してくる業者の中では、契約間際に何かしらの理由をつけて買取価格を下げて、強引にハンコを押させる業者も存在します。

ですので、査定価格を提示されたときには必ず提示された買取金額の根拠を確認しましょう。

中古マンションの買取実績が豊富な業者を選ぶ

中古マンションの買取実績が豊富な業者を選ぶことが、高額売却するうえで重要になります。

同じような物件の取り扱い件数が豊富にないと、物件の適正価格を見出すことができないからです。

たとえば、上記で説明した訳アリ物件を売却するときは、訳アリ物件の買い取り実績がない買取業者に依頼すると「賃貸や売却に出すのが難しい」と判断されて安価で買い叩かれる恐れもあります。

ですので、必ずその会社が得意とする物件種別をリサーチしてから売却しましょう。

インターネットで「不動産買取業者　中古マンション」と検索することで中古マンションの買取が得意な買取業者がでてきます。

口コミや利用者の声を確認して評判の高い業者を選ぶ

中古マンションを高額売却するためには、お客様のリアルな声を確認する必要があります。

お客様からの評価が高いということは、お客様が売却価格に満足している可能性が高いからです。

なので、中古マンションを高額売却するためには、買取業者の口コミや利用者の声を確認することが重要です。

注意点として、口コミの中にはサクラ（客のフリをして良い口コミを書く業者）が書いていることもあるので安易に信じてはいけません。

サクラを利用した買取業者にだまされないように、お客様直筆の口コミが記載されている不動産買取業者を選びましょう。

直筆の口コミをサクラは書くことができない上にお客様のリアルな感想を確認することができます。

ちなみに弊社アルバリンクは、直筆の口コミをホームページに掲載しています。

高額売却するための買取業者３選（地域別）

上記では中古マンションを高額売却するための買取業者の選び方について説明しました。

とはいえ、「専門の買取業者とか言われてもどこにどんな買取業者があるのかわからない」という方もいるかと思います。

この章は、上記の内容をもとに中古マンションの高額売却が期待できる不動産買取業者をエリア別に３社紹介します。

株式会社アルバリンク（全国対応）

当サイトを運営している弊社「株式会社アルバリンク」は、東京都江東区に本社がある不動産買取業者です。

訳アリ物件を得意としていて、買い取り実績が600件を超えているため、買取から運用までのノウハウが豊富にあります。（※2023年1月～10月の実績）

ですので、中古マンションの中でも買い手が見つからない物件を適正価格で買い取ることができます。

買い取ったマンションを事業として運用するために最低限必要な修繕箇所が把握できたり、販売先となり得る不動産投資家とのつながりを確保しているからです。

ちなみに弊社は日本全国の物件を対応していますので、買手がみつからなくてお困りの際はお気軽にご相談ください。

相談したら必ず売却する必要はなく、売却についての相談や査定のみのお問い合わせも歓迎しております。

会社名	株式会社 Alba Link
創業	2011年
本社所在地	東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F
営業時間	10：00～19：00
宅建番号	国土交通大臣(1)第10112号
公式サイト	https://wakearipro.com/

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フジ住宅（近畿エリア）

フジ住宅株式会社は大阪府に本社がある不動産買取業者です。

物件を買い取った後にリフォームして再び販売する件数が10年連続1000件を超えているため、中古マンションでも適正価格で売却できる可能性があります。

また、フジ住宅は関西エリアに特化した地域密着型の業者と言えるので、近畿エリアに中古マンションがある方は相談することを推奨します。

会社名	フジ住宅株式会社
創業	1973年
本社所在地	大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号
営業時間	10：00～18：00(土日祝10：00〜19：00)
宅建番号	国土交通大臣(12)第2430号
公式サイト	https://www.fuji-jutaku.co.jp/

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リプライス（東海エリア）

リプライス株式会社は愛知県名古屋市に本社がある不動産買取業者です。

物件を買取後にリフォームして再び販売する件数が年間1130件を超えているため、正確な目利きで不動産を買い取ることができます。

東海地方を中心に買取事業を行っているため、愛知県や岐阜県など東海エリアで中古マンションの売却を考えている方はオススメの買取業者です。

会社名	株式会社リプライス
創業	1996年6月19日
本社所在地	愛知県名古屋市
営業時間	9:00〜18:00
宅建番号	国土交通大臣（3）第7920号
公式サイト	https://reprice.co.jp/

公式サイトを確認する

中古マンションを専門業者に買い取ってもらうときの流れ

「中古マンションを専門業者に買取してもらいたいけど、どうやって依頼するのかわからない」という方もいると思います。

ですので、この章では中古マンションを買取業者に売却するまでの流れについて解説していきます。

大まかな目安としてはいかの３ステップに分けられます。

買取業者を探す

買取業者を探すときには、必ず複数の買取業者を比較したうえで自分に合った業者を選びましょう。

一つの業者だけに査定依頼しても査定価格が妥当か判断できませんが、複数の業者に査定を依頼することで査定金額などの条件を比較できて、より良い条件を提示してくれる業者に売却できるからです。

そもそも、買取業者の中には、「マンションが得意」「一戸建てが得意」「山林が得意」など得意な物件が業者によって異なります。

上記でも説明しましたが、物件を高額売却するためには同じ物件種別を得意としている買取業者を選ぶことが重要です。

ですので、もし中古マンションを売却するならば、中古マンションの買取を得意としている業者を選ぶ必要があります。

買取査定を受ける

複数の買取業者を候補にあげたら、次は査定依頼を業者にします。そのときに最低でも3社の買取業者に査定依頼しましょう。

上記でも説明しましたが、金銭面などの比較ができて、好条件を提示してくれる業者を選ぶことができるからです。

また、仲介業者に依頼するときとは異なり、買取業者は査定価格がそのまま売却価格になります。

査定結果が出たら、査定金額と金額の根拠を確認したうえで、中古マンションを買取りしてもらう業者を選びましょう。

売買契約を締結する

中古マンションを売却する不動産買取業者を決めたら、その業者と売買契約を締結します。

契約時の具体的な内容は以下のようになります。

契約時の注意点としては、契約書の署名捺印したら、契約内容を簡単に変更することはできません。

ですので、売主は契約内容を丁寧に読み込んで、契約内容に不備がないか確認しましょう。

決済と引渡し

買取業者と売買契約を締結したら、次は決済をおこないます。

もちろん、売買契約を締結した同日に決済をおこなうこともありますが、基本的には別日に不動産業者のオフィスなどで決済を完了させます。

決済を完了させた後に、売主は物件を買取業者に引き渡して、同日中に司法書士が法務局にいって登記申請を行います。

専門業者に中古マンションを買い取ってもらうまでにかかる費用

上記でも説明しましたが、仲介業者に依頼する時とは異なり、買取業者に直接売却するときは仲介手数料がかかりません。

しかし、買取業者に売却する際にも、下記のような費用がかかります。

印紙税

仲介業者・買取業者のどちらに売却するかに関わらず、不動産売買契約書には、売買金額に応じて収入印紙を貼る必要があります。

契約書の記載金額別の収入印紙は下記のとおりです。

記載金額（物件の売却価格）	印紙税
1万円未満のもの	非課税
1万円以上10万円以下	200円
10万円超50万円以下	200円
50万円超100万円以下	500円
100万円超200万円以下	1,000円
200万円超300万円以下	1,000円
300万円超500万円以下	1,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円
1000万円超5,000万円以下	10,000円

参照元：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

不動産登記費用

前提として、売主が金融機関から住宅ローンを借りて不動産を購入しているときは、住宅ローンを返済できなかったときの担保として不動産に抵当権が設定されています。

また、売主は不動産を売却するときに、抵当権を抹消した状態で買主へ引き渡す必要があります。

抵当権を抹消するためにかかるのが「抵当権抹消登記費用」です。

抵当権抹消費用は不動産１戸につき1000円です。加えて、司法書士に登記を依頼した際は、別途で15000円程度かかります。

不動産を売却した際にかかる譲渡所得税

仲介業者・買取業者のどちらに売却するかに関わらず、不動産を売却したときに得た利益に対して譲渡所得税が課されます。

大まかな目安ですが、5年以上所有した物件を1,000万円で売却した場合は、譲渡所得税の額は約137万円です。

売主にとって大きな負担になる譲渡所得税ですが、「3000万円特別控除」という制度を利用することで、譲渡所得税をゼロにすることができます。

この制度を利用するためには、「居住用として使用しているか」などの適用条件をクリアしなければいけません。

制度内容や適用条件などを詳しく知りたい方は国税庁のホームページをご覧ください。

まとめ

中古マンションの買取について詳しく解説してみました。

中古マンションを売却したくても、立地が悪い上に建物の状態も悪い物件はなかなか買手が見つかりません。

売却するために、数百万から数千万円程度の工事費用を投じてリフォームしても、必ず売却できる保証はありません。

しかし、不動産買取業者に直接売却することで、一般個人では避けられる物件でも手放すことができます。

加えて、リフォームしないと買い手が見つからない物件でも、買取業者に依頼すれば売却することができます。

ちなみに弊社アルバリンクは、中古マンションの買い取り実績が豊富にある専門の買取業者です。他社で断られた物件でも独自のノウハウを駆使して積極的に買い取ります。

無料査定してますのでお気軽にお問い合わせください。

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