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ゴミ屋敷を相続するべきか、放棄するべきか
遺産にゴミ屋敷が含まれると知ったとき、相続するべきか放棄するべきかをご説明する前に、そもそも相続放棄とは何を意味するのか概要をご説明します。
さらに、相続放棄のメリットやデメリットも説明するので、ごみ屋敷を相続するかどうかの判断基準にしてください。
相続放棄とは「すべての遺産の相続を放棄すること」
「相続放棄」とは、すべての遺産の相続を放棄してしまうことです。
参照元：裁判所｜相続の放棄の申述
財産には預貯金や不動産のようなプラスの財産と借金のようなマイナスの財産がありますが、相続放棄したら財産の種類に関わらず、すべて放棄しなくてはいけません。
ですから、相続放棄を検討するのであれば、まずはプラスの財産とマイナスの財産を全て洗い出し、把握するべきです。これを「相続財産調査」と呼びます。
相続財産調査は、弁護士・行政書士・司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
なお、相続放棄は相続開始を知った「3カ月以内」に家庭裁判所に申請が必要であり、実際の相続放棄の手続きは以下の手順で進みます。
- 必要書類を集める
- 被相続人の住所を管轄する家庭裁判所を調べる
- 「相続放棄申述書」を書く
- 用意した書類を家庭裁判所へ提出する
上記に記載した、相続放棄手続きの「必要書類」とは以下の通りです。
- 亡くなった方の戸籍謄本
- 亡くなった方の住民票又は戸籍の附票
- 相続放棄をする人の戸籍謄本
- 相続放棄申述書
- 収入印紙800円
- 郵便切手
相続放棄の申請や提出書類の準備には専門的な知識が必要なので、弁護士や司法書士のサポートを受けながら進めることをおすすめします。
なお、相続放棄について詳しく知りたい方は、以下の記事もご確認ください。
相続放棄のメリット
相続放棄をするメリットは次の2つです。
メリットを確認して、相続放棄を行うメリットが大きいようであれば、相続放棄を検討しましょう。
被相続人の借金を受け継がなくてよい
被相続人（亡くなった人）に借金があっても、相続放棄すれば借金を引き継ぐ必要がなくなります。
ただし、前述したように、相続放棄を行うとプラスの財産も放棄してしまうので注意が必要です。
もし、以下2つのケースにあなたの相続に当てはまるのであれば、相続放棄を視野に入れても良いでしょう。
- プラスの財産より、あきらかにマイナスの財産が多い
- 財産が多く複雑でマイナスの財産が多い可能性もある
マイナスの財産を受け継がなくても良いのは相続放棄のメリットなので、相続する財産の把握を慎重に行っておきたいです。
相続税を払う必要がない
相続放棄をすれば、財産を一切受け取らないので、「相続税」がかからないのもメリットの1つです。
例えば、以下の条件で相続する場合の相続税を計算してみましょう。
【設例】
- 相続人は30歳の息子が1人
- 相続額は1億円
相続税の計算式は次のとおりです。
税率は次の表にてご確認ください。
| 取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | なし |
| 1,000万円超3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 3000万円超 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 1,000万円超3,000万円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 1,000万円超3,000万円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 1,000万円超3,000万円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 1,000万円超3,000万円以下 | 55％ | 7,200万円 |
上記の計算式に、設例に挙げた条件を当てはめると、以下のようになります。
＝1億円×30％ー700万円
＝2,300万円
相続税は控除の種類が多いので、実際は相当な価値の資産が相続されなければ相続税がかかることは滅多にありません。
ですが、もし相続税を払うことになれば、かなりの金額の税負担が発生します。それを踏まえると、相続放棄すれば大きな相続税を支払う必要もないので、大きなメリットになるでしょう。
相続放棄のデメリット
相続放棄のデメリットは次の6つです。
ご覧の通り、相続放棄はメリットよりもデメリットの方が多くあります。
あなたの相続に対して、当てはまるデメリットが多いようであれば、相続放棄は考え直した方が良いでしょう。
すべての遺産を受け継げなくなる
相続放棄をすると、すべての遺産を受け継げなくなるので、プラスの財産も放棄しなければなりません。
仮に、相続する遺産が「ゴミ屋敷、現金、車」だったとします。
ゴミ屋敷を受け継ぎたくないからといって相続放棄すると、現金や車も受け継げなくなってしまいます。つまり、もしゴミ屋敷より現金や車の価値の方が高い場合、トータルで考えると損をすることになるのです。
相続放棄は一度受理されると取り消しできないので、相続放棄をして損をしないためにも、事前の財産の把握がとても重要になります。
また、相続放棄をすると「遺品整理」にも参加できなくなるので注意が必要です。（形見分け程度であれば参加できますが）
遺産が借金や負債のみであれば相続放棄するべきですが、プラスの財産があるなら安易に放棄するべきではありません。
ゴミ屋敷の管理責任から確実に解放されるわけではない
ごみ屋敷の管理責任は、相続放棄してもすぐには解放されません。
法律上、次の相続人が決まるまでは相続放棄した者に管理責任があると必要があると決まっているからです。
相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
引用元：民法940条
たとえば、ゴミ屋敷において管理責任を問われるのは下記のようなケースです。
- ゴミ屋敷の清掃を怠り、近隣住民からクレームが入る
- ゴミから火災が発生する
- ゴミ屋敷が倒壊して第三者がケガをする
このようなトラブルの責任を問われ、近隣住民から損害賠償を請求されるケースも少なくありません。
ゴミ屋敷が嫌で関わりたくないからと相続放棄をしても、次の相続人が管理を始めるまでは管理責任が継続していることを覚えておきましょう。
完全に放棄するためには財産管理人の選任が必要
前述の通り、相続放棄しただけでは不動産の管理責任から完全には解放されません。
相続した不動産の管理責任から完全に解放されるには、以下2つの方法があります。
- 次の相続人が登記して不動産の管理を開始する
- 相続財産清算人を選任する
1つの目の方法は、次の相続人が遺産（不動産）の登記をして、管理を開始することです。
仮にあなたが相続放棄をすると、次の法定相続人に遺産の所有権と管理責任が移行します。
相続放棄をしたら、次の相続人に放棄した旨を知らせて、登記と管理の開始を促してください。次の相続人が登記を行い、管理を開始しないことには、管理責任はあなたのまま変わることはありません。
2つ目の方法は、相続財産清算人を選任することです。
相続財産清算人とは、相続人に代わって財産を管理する人です。
もし、相続人全員が相続放棄をした場合は「相続財産清算人」を選定する必要があります。
参照元：裁判所｜相続財産清算人の選任
相続財産清算人を選定するには、相続放棄の「申立書と添付書類」を準備し、被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に提出する必要があります。
なお、相続財産管理人の選任申立にかかる費用には手続き費用と報酬（予納金）があり、目安の金額は次のとおりです。
- 報酬（予納金）：20～100万円
- 収入印紙：800円
- 郵便切符：1,000〜2,000円（裁判所によって異なります）
- 官報公告費用：4,230円
- 戸籍謄本取得費用：1,000〜5,000円程度（取得する書類の数によって異なります）
このように、管理責任を放棄するにはどちらにしても膨大な費用と時間がかかります。
放棄したことで他の相続人とトラブルになる恐れも
相続放棄すると、他の相続人とトラブルになるケースもあります。
遺産の中に放棄したくなるような負の遺産がある場合、他の相続人も「相続したくない」と同じように悩んでいるからです。
例えば、遺産にゴミ屋敷があれば「誰がゴミ屋敷を受け継ぐのか」と揉めごとになるかもしれません。
もちろん、相続放棄してしまえば他の相続人とゴミ屋敷について話し合う必要はなくなります。しかし、他の相続人から文句を言われるかもしれませんし、最悪は縁を切る切らないという話になるくらい関係性が悪化する可能性もあります。
ですから、ゴミ屋敷をどのように相続するのかについて、しっかり状況を整理して話し合いを行った方が賢明です。
相続発生から3ヶ月以内でないと放棄できない
相続放棄を行いたい場合は、「相続がある事を知ってから3か月以内」に申請しなくてはいけません。
参照元：e-Gov法令検索｜民法915条
相続放棄の申立ての期限は、正当な理由が認められない限り延長できません。
相続放棄の判断をするには「1ヶ月」ほどかけて相続財産調査をおこなう必要があるため、かなり早い段階で調査を開始し早急に相続放棄するかどうかの判断をしなければいけません。
ゴミを処分した場合は相続放棄できない
相続する遺産にゴミ屋敷があり、先にゴミを処分してしまった場合は相続放棄できない場合があります。
一見ゴミでも中には家財などが混じっていることもあるでしょう。その家財を処分してしまうと、相続を承認したとみなされてしまうからです。
例えば、財産価値のない「生活用品」や「食料品」などのゴミを処分するだけであれば問題ありません。
しかし、ゴミの中に換価性のある高価な遺品が混じっており、それらをゴミと一緒に処分した場合は「物件を相続し、家財を処分した」と見なされるため、ゴミ屋敷を相続したと判断されてしまいます。
このように、ゴミ屋敷を相続放棄するなら、ゴミの処分に手を付けてはいけません。
しかし、ゴミ屋敷を相続放棄するしないに関わらず、ゴミ屋敷の中にも価値の高い遺品が眠っている可能性があるので、事前に遺産をすべて把握しておくことはやはり重要だと言えます。
相続したゴミ屋敷を放置するリスク
ゴミ屋敷を相続放棄することにはたくさんもデメリットがあることは前章で解説したとおりです。
とはいえ、仮にゴミ屋敷を相続しても、そのまま放置してしまえば、以下の3つのリスクが発生する可能性があります。
それぞれ詳しく解説していきます。
ゴミを撤去しないと近隣からクレームを受ける
ゴミ屋敷をそのまま放置すると、近隣からのクレームが発生する可能性があります。
「ゴミを放置したことによる悪臭」や「害獣の住み付きによる糞尿の垂れ流し」などの衛生面の悪化は、近隣住民の生活への影響が大きいからです。
そのため、ゴミの撤去を要請される可能性もあります。ゴミの撤去費用は、一戸建ての場合で最低でも20万円前後はかかりますから、大きな出費となります。（詳しくは後述します）
また、ゴミによる被害が大きい場合は、近隣住民から「数十万～数百万ほど」の損害賠償請求を受ける可能性もあるでしょう。
ゴミ屋敷を放置することには、自分にも周りにもデメリットしかありません。
ゴミの撤去費用は数十万円ほどかかる
前述したとおり、ゴミを撤去するのであれば、当然ながら撤去費用が発生します。
なぜなら、ゴミの撤去や清掃は自力では難しいからです。ゴミ撤去にかかる費用の相場は下記の表でご確認ください。
| 間取り | 作業人数 | 時間 | 費用目安 |
|---|---|---|---|
| 1K・1R | 2人 | 1～2時間 | 3万5,000円～ |
| 1DK | 2人 | 2～3時間 | 5万5,000円～ |
| 1LDK | 3人 | 2～4時間 | 8万円～ |
| 2DK | 3人 | 3～5時間 | 10万円～ |
| 2LDK | 4人 | 3～5時間 | 14万円～ |
| 3DK | 4人 | 3～7時間 | 16万円～ |
| 3LDK | 4人 | 5～8時間 | 18万円～ |
| 4DK | 5人 | 5～8時間 | 20万円～ |
| 4LDK | 5人 | 8～10時間 | 22万円～ |
表を見ても分かるとおり、決して安い金額ではありません。家が大きかったりゴミの量が多い場合は「100万円」以上かかるケースもあります。
おまけに、ゴミ屋敷を放置していると、不法投棄の被害に遭う可能性も高くなります。不法投棄をする犯罪者からしたら、ゴミ屋敷は「どうせゴミ屋敷なんだから多少ゴミが増えてもわからないでしょ」と思わやすい状態だからです。
元々ゴミ屋敷だった上に、不法投棄も加われば、ゴミの撤去費用はどんどん増額されていきます。
ですから、ゴミ屋敷は放置せず、早急に対処する必要があるのです。
放置すると行政代執行の対象になる
相続したゴミ屋敷を放置していると、いずれは「行政代執行」の対象になります。
行政代執行とは、自治体が所有者に代わり、家屋（今回の場合はゴミ屋敷）の解体など適切な処置をとることです。
ゴミ屋敷を放置していたことで、行政から特定空き家に指定され、管理や処分について指導や命令受けても、所有者（相続人）が改善しなかった時に行政代執行の対象になります。
近隣住民や通行人に明らかに危険を及ぼすおそれのある空き家で、自治体が危険と指定した空き家です。
参照元：e-Gov法令検索｜空家等対策の推進に関する特別措置法
【特定空き家の指定から行政代執行までの流れ】
行政執行になる状況は下記のとおりです。
- 害虫や害獣の被害が著しい
- 火災延焼の危険性がある
- 悪臭など周辺住民に危害を加えている
「ゴミやゴミ屋敷そのものを国が処分してくれるならむしろ良いのでは？」と思うかもしれませんが、行政代執行にかかった費用は、全て所有者に請求されます。
行政代執行の費用は規模によって違いますが、ゴミ屋敷そのものを解体した場合は1,000万円近くかかることも少なくありません。これは通常の解体費用の倍以上の金額です。
さらに、行政代執行にかかった費用は強制徴取です。自己破産しても返済からは逃れられません。
参照元：e-gov法令検索｜破産法
このように、ゴミ屋敷を放置すると数千万以上のお金を失う可能性がありますから、ゴミ屋敷を放置することだけは避けたいところです。
ゴミ屋敷は相続してから売却するのが堅実
ゴミ屋敷に相続が発生したら、一度相続した上で売却してしまうのが堅実です。
ここまで解説した通り、ゴミ屋敷を相続放棄しても、相続してから放置しても、どちらにしても多くのリスクがあるからです。
相続した後に売却すれば、所有権とともに管理責任からも完全に解放されます。また、売却代金としてまとまった現金で手に入るので、金銭的にもプラスです。
以下では、ゴミ屋敷を売却する上で知っておくべきことを3項目に分けて解説していきます。
不動産の売却方法は2種類
不動産の売却方法には次の2種類があります。
- 不動産仲介業者に販売活動を依頼し、買主を見つけてもらう
- 不動産買取業者に直接買い取ってもらう
所有している不動産の状態によって適切な売却方法が異なります。それぞれの方法を解説するのでご自身に合った方法を選択してください。
なお、「仲介」と「買取」の違いについては、以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
不動産仲介業者に販売活動を依頼する
不動産仲介業者は、売主から不動産売却の依頼を受けたら、一般に広く物件情報を公開して買主を探し、売買契約成立まで売主と買主の間に立ってサポートする役割を担います。
基本的に建物に手を加えたりすることはなく、そのままの状態でマイホームを探している一般の個人の買主を探すのが仕事です。
売買契約が成立したら、売主や買主から仲介手数料をもらって利益を上げます。
不動産買取業者に直接買い取ってもらう
不動産仲介業者が不動産の買主を探す役割であるのに対し、不動産買取業者は売主から不動産を直接買い取るのが主な仕事です。
物件を買い取った後は建物にリフォーム等を施して付加価値をつけ、再販や運用を行うことで収益を得ます。
不動産買取業者は、ゴミ屋敷や立地が悪い物件、老朽化した物件に付加価値を付けるノウハウや、その後再販するためのルート（顧客リスト）を豊富に持ち合わせています。
例えば、老朽化したゴミ屋敷を買い取ったら、ゴミの清掃やリフォームを行った後、賃貸物件として貸し出し、入居者をつけたうえで不動産投資家に再販することが可能です。
このようなノウハウがあるため、一般の買主が購入しないような物件も積極的に買い取れるのです。
不動産仲介を利用したほうが良いケース
下記のようなゴミ屋敷は、マイホームを探している個人の買主が購入する見込みが十分にあるため、不動産仲介業者に売却を依頼しましょう。
- 室内に残されたゴミや家財が少なく、業者に清掃の依頼をしなくても住める
- 建物の状態が良くリフォームしなくても住める
- 駅から徒歩10分以内、小学校が近い等、生活に便利な立地である
不動産仲介業者を通して個人の買主を募る場合、自身が決めた金額で売り出せるのがメリットです。
もちろんその通りの金額で売却できるとは限りませんが、不動産買取業者に直接売却するより高額で（相場通りの金額で）売れるケースがほとんどです。
一方で、ゴミ屋敷や立地が悪い物件、建物の老朽化が著しい物件等、上記3つに当てはまらないゴミ屋敷は、半年以上売れない可能性があり、最悪の場合は永遠に売れ残ることも十分にあります。
また、買主はすぐに住める物件、生涯住み続けて子や孫にも継承できる物件（マイホーム）を探しているので、物件や建物に欠陥があれば、あなた自ら費用をかけて修繕やリフォームしなければなりません。
例えば、4LDKの古いゴミ屋敷であれば、ゴミの処分や室内の清掃におよそ60万円、雨漏り部分のリフォームにも35万円、合計100万円近くの費用をあなたが負担しなければならないことも十分にあり得ます。
ゴミ屋敷の老朽化が著しく、全体を建て替える必要があるなら、1,000万近い建築費用がかかることもあります。恐ろしいのは、これほど高額な費用をかけても、必ずしも物件が売却できるわけではないということです。
もし売れ残れば、支払った費用が丸々赤字になるのはもちろん、売れ残っている期間の固定資産税や管理費用の負担も発生します。
ですから、状態の悪いゴミ屋敷については、次の章で紹介する「不動産買取業者」に売却を依頼することをおすすめします。
不動産買取業者に直接買い取ってもらうべきケース
以下のような物件は、マイホームを探している個人には購入してもらえないので、仲介業者ではなく、不動産買取業者に直接売却するべきです。
- ゴミの処分や害虫駆除をしないと住めないゴミ屋敷
- 老朽化が著しくリフォームしなければ住めない物件
- 駅から徒歩圏外で立地が良いとは言えない物件
不動産買取業者に直接売却すると、仲介業者を通して販売活動をするより、売却金額が安価になってしまうのがデメリットと言えます。
前述の通り、不動産買取業者は買い取った物件に付加価値をつけて再販・運用するので、そのためのコストや人件費を売却金額から差し引かなければならないからです。
ですが、不動産買取業者に直接売却する最大のメリットは、そもそも個人の買主には売れない物件もそのままの状態で、スピーディーに手放せることです。
あなた自身が高額なゴミの撤去費用やリフォーム費用を負担する必要はありませんし、永遠に売れ残って固定資産税や管理費用、管理の手間がかかり続けるリスクもありません。
ですから、上記3つの条件に該当し、マイホームとしての需要がない物件は、不動産買取業者に直接売却するべきだと言えます。
なお、弊社Albalink（アルバリンク）は、ゴミ屋敷をはじめとする売れにくい物件に特化した不動産買取業者です。
どれだけゴミが残されていても「そのまま状態」で買い取れますし、より安いコストで物件を再生できる分、お客様の買取価格に還元できるので、より高額で買い取ることが可能です。
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まとめ
今回は、遺産に含まれているゴミ屋敷の相続放棄や、ゴミ屋敷を相続した場合の対処法を解説しました。
相続放棄をする場合、ゴミ屋敷以外のプラスの遺産も一切受け継ぐことができなくなります。また、相続放棄したからといってゴミ屋敷の管理責任を完全に手放せるわけではありません。
「相続放棄できないなら、とりあえず相続しておくか」という考えもありますが、ゴミ屋敷を相続したとしても放置するのは絶対に避けたい危険行為です。
ゴミ屋敷を放置すれば、近隣住民から損害賠償を請求される可能性がありますし、ゴミ屋敷が老朽化すれば、特定空き家に指定されて行政代執行となり、破格の解体費用を請求されてしまいます。（詳しくは本文で）
ですから、遺産にゴミ屋敷が含まれていたら、相続放棄するのではなく、相続して放置するでもなく、「相続した上で売却する」のが賢明な判断と言えます。
とはいえ、仲介業者に売却を依頼しても、買い手となる一般の個人はゴミ屋敷を買ってくれません。ですから、ゴミ屋敷は「専門の不動産買取業者」に直接売却しましょう。
ゴミ屋敷に特化した専門の不動産買取業者なら、「そのままの状態」でも積極的に買い取ってくれます。つまり、あなたが買い手のためにゴミを撤去したりリフォームした利する必要がなく、ラクにゴミ屋敷を手放すことができるということです。
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