株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
違法物件とは法律や条例に違反している物件
違法物件とは、建築基準法や都市計画法、自治体の建築に関する条例などに違反している物件を指します。
具体的には以下のような物件が違法物件にあたります。
- 建蔽率（けんぺいりつ）オーバーや容積率オーバーの物件
- 斜線規制が守られていない物件
- 接道義務を満たさない物件
それぞれ以下で解説します。
建蔽率（けんぺいりつ）オーバーや容積率オーバーの物件
建蔽率（けんぺいりつ）オーバーや容積率オーバーの物件は違法物件をとなります。
建蔽率とは、敷地に対して建築できる1階部分の面積割合のことです。建蔽率が50％であれば敷地の半分の面積まで建物を建築できるということです。
建蔽率は建築基準法で定められた土地の用途に応じて定められています。
例えば住居系の用途地域では、建物同士の距離を取って通を風しやすくする、火災時の延焼を防ぐ等、生活環境を保護する目的で建蔽率は大抵50～60％程度に抑えられています。
次に、容積率とは建物を建てる土地に対して、延べ床面積（建築物の各階の床面積の合計）を取れる割合のことをいい、敷地100㎡に対して容積率200％であれば延床面積最大200㎡の建物が建築できます。
定められた建蔽率や容積率を超えて建てられている建物は違法物件になります。
なお、建蔽率や容積率をオーバーした物件の売却方法などについては以下の記事をご確認ください
斜線規制が守られていない物件
建築基準法で定められた斜線規制（車線規制・北側斜線規制）が守られていない物件も違法物件となります。
斜線規制
建築基準法により定められた、建物の高さを定めた規制。高さを制限して通行人や近隣住民に圧迫感を与えないようにしたり、近隣建物の日当たりが悪くならないようにする。
斜線規制の中でも、道路斜線規制は道路側の建物の高さを規制し、北側斜線規制は北側の建物の高さを規制するもの
斜線規制が守られていない建物は、日差しを遮るなど、近隣の建物の迷惑となります。
接道義務を満たさない物件
建築物が守るべき義務として、建築基準法で定められた接道義務があります。
建築基準法で定められた「建築物の敷地が、幅員4ｍ以上の道路に2メートル以上接しなければならない」とする義務のこと
参照元：建築基準法第42条・43条
既存不適格建築物も違法物件になるのか
建築当初は合法だったにも関わらず、法改正などで現在の法律に違反してしまっている物件のことを「既存不適格建築物」といいます。
たとえば前述の接道義務は1950年に建築基準法が改正された時に定められたため、それ以前に建てられた建物の中には、接道義務を満たさない既存不適格建築物が多くあります。
ただ、既存不適格建築物は違法には当てはまりません。
ただし既存不適格建築物も違法物件と同様に売却しづらい傾向があります。
売却しづらい理由は、冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンが組みにくいなど買主にとってデメリットがあるためです（既存不適格建築物が売却しづらい理由は違法物件とほぼ同様なので詳しくは「違法物件の売却が困難な理由」でご確認ください）。
なお弊社AlbaLinkは、既存不適格建築物ももちろん買取可能です。違法物件のみならず、既存不適格物件を手放したい方も下記買取フォームからお気軽にご連絡ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【既存不適格建築物も高額売却！】無料の買取査定を依頼する
なお、違法物件と既存不適格建築物の違いについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
違法物件を売却する方法3選
違法物件を売却する方法は以下の3つです。
- 現状のまま売却する
- 違法状態を解消して売却する
- 解体して売却する
どの方法にも一定のリスクはあります。特に「2」「3」については、工事費や解体費がかかりますので、そうした費用を売却金額で黒字化できる場合のみ、選択してもいいでしょう。
それでは、以下でそれぞれの方法について解説していきます。
現状のまま売却
違法物件であっても、そのまま売却することは可能です。なるべく時間や費用をかけずに違法物件を売却したい方におすすめです。
しかし、建築準法に則った建物と比べ、違法物件の売却金額は大幅に下がります。違法物件は先述したように、将来建て替えや大規模なリフォームができないといったデメリットがあるためです。
また、違法物件は購入時に住宅ローンが組めない可能性があります。なぜなら違法物件は金融機関の担保評価額が低いためです。そのことも買い手がつきにくい一因となっています。
そのため、現状のままで違法物件を売却したい場合は、専門の買取業者に依頼することをお勧めします。専門の買取業者は、違法物件を再販・運用するノウハウがあるため問題なく買い取ってくれます。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として違法物件を積極的に買い取っておりますので、手間や時間をかけずに違法物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。「とりあえず査定額だけでも知りたい」という方でも構いません。
違法状態を解消して売却する
工事を行い、違法状態を解消してから売却する方法もあります。工事費用をかけても採算が取れるほど高値で売却できる見込みがある場合は、この方法がお勧めです。
具体的には以下のような立地や状態に恵まれた物件であれば高値で売却できる可能性があります。
- （都心部であれば）徒歩10分以内で最寄り駅や生活に必要な店舗や施設に行ける
- （地方であれば）車で10分以内で最寄りのICや町の中心街に出られる
- リフォームを行わなくともすぐに住むことができる
特に立地は重要です。実際、弊社が不動産の購入者におこなったアンケートでも85％の人が物件購入時に立地を重視したと答えています。
違法状態を解消する工事の代表的なものにセットバックがあります。セットバックとは道路の幅員を広げる工事のことです。道路の幅員が足りずに接道義務を満たせない場合に行います。工事費は50万円～100万円程度です。
あるいは物件に「無窓居室（建築基準法で定められた必要最低限の採光面積が確保できていない部屋）」がある場合は、採光面積が建築基準法に達するよう窓を増やしたり大きくするリフォームを行います。費用は20万円～40万円ほどかかります。
採光面積
室内にどれくらい光が入るかの「度合い」。窓の面積に「採光補正係数（光の入りやすさを表す数値）」をかけて計算される。
このように、工事費は決して安くありません。そのため、工事を行う前に不動産屋の担当者に相談しましょう。不動産屋の担当者は専門家の観点から、その工事が売却につながるかどうかを判断してくれます。
もし売却につながらない工事に大金をかけてしまったら、そのお金がまるまる無駄になってしまいます。
解体した上で売却
違法物件を解体し、土地として売却する方法もあります。解体費用を差し引いても手元に売却金額が残るほど高額で売却できる見込みがあるのであれば試してみてもいいでしょう。
具体的には以下のような土地であれば、需要が高いため、高額売却できる可能性があります。
- 接道義務を満たした土地であること（再建築可能な土地であること）
- 最寄り駅やIC、店舗や公共施設などへのアクセスが良いこと（徒歩や車で10分以内）
- 周囲に墓場など心理的抵抗感を感じる施設などがないこと
とはいえ、建物を解体するには数百万円という費用がかかり、もし売却できなければまるまる赤字になってしまうので、解体する前に不動産業者などへ相談することをお勧めします。
さらに、建物を解体してしまうと「住宅用地の特例」が解除されるため、土地の固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。住宅用地の特例とは下図のように、居住用の建物が建つ土地の固定資産税を軽減する特例です。
また、接道義務を満たしておらず、道路に接する間口が狭い場合は、重機などが入らないため、解体費用が通常より高くなる傾向にあります。
このように、違法物件を解体することは大きなリスクが伴うため、売却して必ず黒字化できる見込みがある場合以外、お勧めしません。
違法物件を売却したいのであれば、解体するよりも専門の買取業者に依頼する方がリスクもなく、確実です。
弊社Albalinkでも違法物件の買取を積極的に行っておりますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
増改築部分のみ解体して売却する
違法物件の種類によっては全て解体しなくとも、建物の一部を解体することで違法物件ではなくなる場合もあります。
例えば、個人のDIY等で「違法増築」が行われ、建蔽率オーバーしている場合は、増築部分を解体すれば違法物件ではなくなります。ただし、部分的な工事であっても、解体費用として数十万円はかかります。
物件の立地や状態が良く、部分的な解体で違法物件ではなくなる場合は、まずは通常物件として売り出してみてもいいでしょう。
違法物件の売却が困難な理由4選
違法物件の売却が困難である理由は以下3つです。
- 違法物件であることを買主に伝える告知義務がある
- 基本的に住宅ローンを組めない
- 再建築不可物件の可能性がある
- 同規模の建物は建てられない可能性がある
それぞれ詳しく解説していきます。
違法物件であることを買主に伝える告知義務がある
違法物件を売却する際は、売主と売主側の不動産業者に「売却する物件が違法物件であること」を買主に伝える告知義務があります。
告知義務とは、売却する不動産などに買主の購入意思を左右するような注意事項があるとき、契約前に買主に伝えなければならないという義務です。売主と売主側の不動産仲介業者に課されます。
この告知義務が違法物件の売却を困難にしています。購入に前向きな買い手であっても、違法物件であることを知ったら購入を取りやめる可能性が高いためです。なぜなら、次項以降で詳しく解説しますが、違法物件は建て替えができないなど、マイホームとして長く住むのに適していないからです。
かといって、違法物件であることを告知せずに売却することはできません。
もし告知せずに売却し、売却後に違法物件であることが発覚した場合、売主は買主から契約不適合責任を問われ、売買契約の取消や損害賠償請求に応じなければならない恐れがあります。
引き渡した不動産に契約書に記載のない不具合があったとき、売主が負わなければならない責任
なお、専門の買取業者であれば、売主の契約不適合責任を免責して物件を買い取ることができます。専門の買取業者は住むために違法物件を購入するわけではありませんし、違法物件であっても上手に活用し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも売主様の契約不適合責任を免責して違法物件を買い取ることができます。売却後まで物件の責任を追及されたくないという方は弊社の無料買取査定をご利用ください。契約不適合責任を免責する代わりに何か費用がかかったり、買取価格が安くなったりといったことはありませんので、ご安心ください。
なお、契約不適合責任については下記の記事で詳しく解説しています。
また、告知義務のある物件を高額売却する方法について、以下の記事で解説していますので、あわせてご確認ください。
基本的に住宅ローンを組めない
違法物件は基本的に購入にあたって住宅ローンを組めません（金融機関によってはまれに組めることもあります）。
基本的に金融機関が融資を行うのは、建築基準法などにのっとって建築された合法建築物のみであり、違法物件に関しては、担保としての価値を認めていないからです。
債務者が債務を果たさない場合に、債権者が損害を補うために設けられたもの。
いわゆる「借金のカタ」のこと。
金融機関が違法物件に住宅ローンを融資しない理由は主に2つあります。
1つめの理由は、違法物件には買手がつきにくいため、債権回収に使えないからです。
2つめの理由は、金融機関が違法物件に融資するのはそもそもコンプライアンス違反だからです。2003年には違法物件の増加を防ぐため、国土交通省が以下のような呼びかけも行っています。
1 民間金融機関が新築の建築物向け融資を行うにあたって、検査済証を活用するなどの方法により融資対象物件が建築基準関係規定を遵守しているかという点について配慮すること
2 1の内容について、各民間金融機関が系列のローン保証会社に対して周知すること
そのためほとんどの金融機関が違法物件に融資してくれません。
違法物件はただでさえ住居としての需要が少ないうえに、住宅ローンが組めないことでさらに売却しにくくなってしまいます。
なお、住宅ローンを組むには以下の2つの書類が必要となります。
- 建築確認済証（下図参照）
- 建築物を建築する前に、建築許可が国から下りていることを証明する書類
- 建築検査済証
- 建築物が建築確認時と変わりなく建築されたことを証明する書類
【建築確認済証】
必要書類を自治体の窓口に提出し、適法であると認められれば住宅ローンの融資を受けることができます。
再建築不可物件の可能性がある
1章で述べたように、違法物件の中には、接道義務を満たさない物件もあります（既存不適格建築物を除く）。そのような物件は再建築不可物件であるため、個人の買手がつきにくい傾向にあります。
再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務等を満たしていないため、解体後は新たな建物を建てられない物件のことです。今後建物が老朽化しても建て替えられない再建築不可物件を、わざわざマイホームとして購入する人はいません。
なお、再建築不可物件を建て替え可能にするには、再建築不可である原因に合わせて対処する必要があります。先述したセットバックもその一つです。また間口が2m未満であれば下図のように、「隣地の購入」や「隣地を借りる」などして間口を確保する必要があります。
ただし、セットバックを行うには100万円近く費用がかかりますし、セットバック後は建物が建築できる敷地が減ってしまいます。
また、隣地の買取などには隣地所有者との話し合いが必要であり、一筋縄で進むとは限りません。そもそも、隣地所有者と普段から良好な関係を築いていなければ、そうした話し合いをすることさえできないでしょう。
このように、再建不可物件を再建築可能にするには費用や手間が膨大にかかります。よって、一般の買主にとって再建築不可物件は購入後のハードルが高く敬遠されてしまうのです。
一方、専門の買取業者であれば、再建不可物件も問題なく買い取れます。再建築不可物件を運用・再販するノウハウを豊富に持っているためです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者ですから、再建築不可物件の高額買取に自信を持っています。再建不可物件を一刻も早く手放したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。一般の個人にはなかなか売れない再建築不可物件を、確実に買い取りいたします。
なお、再建不可物件を再建築可能にする方法や売却方法などは、下記の記事で詳しく解説しています。あわせてご確認ください。
同規模の建物は建てられない可能性がある
建蔽率・容積率オーバーの物件を取得すると、現状建っている建物を解体した後は、現状建っている建物と同規模の建物の再建築はできません。
次に建てる建物は現状の法律に合わせて建てなければならないからです。
都市計画等の変更で建蔽率や容積率の設定数値が変更になれば同規模の建物を再建築できますが、そうでない場合は現状の法律に合わせて現居より小規模の建物しか建てられません。
中古物件を購入する場合、買主は将来的な建て替えを視野に入れて購入を検討します。その際、同規模の建物を建築できないことは購入意欲を削ぐ一因となりえます。
違法物件を少しでも高値で売却する方法
この章では違法物件を少しでも高値で売却する方法をご紹介します。
違法物件に限らず、不動産の売却方法は以下の2つです。
- 不動産仲介業者に売却活動を依頼して個人の買主に売却する
- 不動産買取業者に直接売却する
最初に結論を言ってしまうと、違法物件を確実に少しでも高値で売却したいのであれば、圧倒的に後者（買取業者へ売却）がおすすめです。その理由もあわせてそれぞれの方法について解説します。
なお、仲介と買取の違いについては以下の記事でわかりやすくまとめてありますので、あわせてご確認ください。
仲介で売却する
立地や状態の良い違法物件であれば、不動産仲介業者に依頼して、一般の個人への売却を目指してもいいでしょう。具体的には「違法状態を解消して売却する」で述べたような条件を備えた物件になります。
不動産の売主から売却活動の依頼を受けたら、一般の個人に広く物件情報を公開して買主を探す。買主が現れたら売主と買主の間を取り持ち、売買契約成立までサポートする。
仲介業者に依頼して売却するメリットは需要と供給が釣り合った、市場価格で売却可能なことです。ですから、「どうしてもその物件を買いたい」という買手が現れれば、思わぬ高値で売却できることもあります。
ただ、将来的に建て替えできない等のリスクを抱えた違法物件は、一般の個人には売れにくいのが現実です。仲介で売りに出しても、永遠に売れ残ってしまう恐れもあります。
仮に売れたとしても、販売期間が長期化すれば最初の売出価格より大幅に安い金額で買いたたかれてしまうこともあるでしょう。また、売れ残っている間も管理費や固定資産税がかかり続けます。
ですから、どれだけ立地や状態が良い違法物件であっても、三ヶ月～半年経っても売れなければ、次項で紹介する買取業者への売却を検討してみてください。
専門の買取業者に依頼する
立地や状態が良くない場合や、仲介で売れ残るリスクを避けたい場合は、違法物件等に特化した専門の不動産買取業者に売却するのが賢明です。
個人の買手と違い、専門の買取業者は違法物件を再販・運用するために買い取っており、そのためのノウハウも豊富に持っています。そのため、違法物件であっても利益が見込めると判断すればスピーディーに買い取ってくれます。売却するために、解体するなどの費用もかかりません。
また、一般の個人に売却する場合は売主に契約不適合責任が課され、売却後に買主から損害賠償請求などをされる恐れがあります。しかし、専門の買取業者に売却する場合は、売主の契約不適合責任は原則免責されます。
不動産売買において、物件売却後に売買契約書に記載のない瑕疵（不具合）が物件に見つかった場合に、売主が買主に負う責任
弊社Albalinkでも以下のような、再建築不可の違法物件を買い取り、賃貸物件として再販したことがあります。
賃貸物件として再販するために弊社が行ったことは以下の通りです。
- 隣地所有者に円滑な交渉を行い、土地の一部を買い取ることで再建築可能にする
- 賃貸物件として活用するために建物の一部を立て替えて、入居者をつける
- 入居者がついた状態で不動産オーナーに売却する
このように弊社Albalinkは違法物件であっても最小限のコストで利益を生み出すノウハウがあるため、高額買取りすることが可能です。もちろん、契約不適合責任も免責することができます。
実際、今まで弊社が買い取りを行ったお客様からは感謝の声をたくさんいただいております（下記Google口コミ参照）。
スピーディーに、なるべく高値で違法物件を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
違法物件でも売却は可能です。所有する物件が違法物件であるからと言って、売却を諦める必要はなく、物件の状態や立地によっては現況のままで売却できる可能性もあります。
しかし、違法物件は「再建築できない」「住宅ローンが使えない」といった買主に様々なリスクがあるため、一般の個人には売れにくいのが現実です。仮に売れたとしても、通常の不動産より売却価格は安価になってしまいます。
セットバックを行うなど、違法状態を解消する方法はありますが、どれも費用や手間、時間がかかります。しかも、違法状態を解消したからといって、必ず売却できる保証はありません。
そのため、違法物件を費用や手間をかけずに売却したいのであれば、専門の買取業者に売却することをお勧めします。専門の買取業者であれば、違法物件でも問題なく買い取ってくれます。専門の買取業者は違法物件を再販・運用する独自のノウハウを持っているためです。
弊社AlbaLinkも違法物件をはじめとする訳あり不動産に特化した専門の買取業者です。これまでも様々な訳アリ物件を買い取ってきており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
信頼のおける買取業者に、違法物件をすみやかに、なるべく高く買い取って欲しいという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。買取前提ではなく、「まずは買取価格だけ知りたい」という方も大歓迎です。お気軽にお問い合わせください。
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