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違法物件は売却できる?高く買取してもらう方法や売却方法を解説!

違法物件は売却できる?高く買取してもらう方法や売却方法を解説!違法物件
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街中には、多くの建物が存在します。建物を建てるには、国が定めた法律や自治体ごとの条令に多くのルールが存在し、ほとんどの建物が合法的に建てられているのです。

しかし、なかには現行のルールに則らない形で、建てられているケースもあり、これを一般的に違法物件といいます。

では、自ら所有する物件が何かしらの理由で違法物件となる場合、その建物を売却するにはどのような方法があるのでしょうか?また、違法物件の売却にはどのような困難な点が存在するのか?

今回は、違法物件の売却や買取り方法について解説します。

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違法物件とは

違法物件とは

違法物件とは、法律で制定している建築基準法や都市計画法、自治体の建築に関する条例に違反している物件となります。

例えば、よくある例が建蔽率オーバーや容積率オーバーの物件です。

建蔽率とは、建物を建てる土地に対して建築できる面積割合のことで、建蔽率が50%であれば土地の50%まで建物を建築できるということになります。

建ぺい率

尚、建蔽率は、都市計画法で定める用途地域により、数値が定められているのです。

住居系の用途地域では、隣地との距離を取りやすくし、住環境の保護・通風を取りやすく・火災時の延焼を防ぐために、建蔽率は50~60%程度であるケースが多いのです。

一方、商業系の用途地域では、土地を有効的に使うことを目的に、建蔽率は80%以上となります。

隣地との距離が取れない分、建物は鉄筋コンクリートなどの耐火建築物が主となり、火災時の延焼を防止する街づくりがされているのです。

次に、容積率とは建物を建てる土地に対して、延べ床面積を取れる割合のことをいい、敷地100㎡に対して容積率200%であれば200㎡まで延床面積が取れる建物が建築できます。

容積率も住居系の用途地域では、数値が小さく設定され、一方商業系の用途地域では、数値が大きく設定され高層建築物なども建築しやすくなっています。

容積率

他にも、建築に関するルールはいろいろあります。建物の高さ制限や日影規制、道路斜線規制や北側斜線規制など、多くのルールがある中で建築されているのです。

また、敷地が接道義務を果たしていないことや、建築許可を受けずに建築したり、完了検査を受けなかった場合も違法建築となってしまいます。

既存不適格建築物も違法物件になるのか

既存不適格建築物は、違法物件ではありません。理由は、建築当時は合法的に建てられているからです。

既存不適格物件とは、建築当時は合法的に建てられたものの、その後法改正され現行法令上では適合していない建築物のことをいいます。

既存不適格建築物の場合、既存建物を取り壊し新たなものを建築する際、一般的に同程度規模のものを建築することはできず、現行法令に則ったものが建築可能となります。

よって、仮にマンションで既存不適格建築物となれば、同程度規模のものが再建築できず、総戸数減少などの影響が出るのです。

尚、既存不適格建築物となる要因として例をあげると、道路の拡張により敷地の一部が買収されたケースです。

建蔽率・容積率を上限いっぱいまで使用している建物であると、敷地の一部が買収されたことにより、建蔽率・容積率オーバーとなり、既存不適格建築物となってしまいます。

既存不適格建築物は、違法物件ではありませんが一部金融機関では、住宅ローンの融資を受けられないケースがあるのです。

よって、売却するときには、買い手が融資先を確保するのに苦労する可能性があります。

違法物件を売却するには

違法物件を売却する方法は、建物が使える状態か否かで異なります。

1.現状のまま売却

建築基準法等に則った物件でなくても、そのまま売却することは可能です。しかし、一般的に相場よりも大幅に価格は下がります

相場よりも大幅に価格ダウン

下がる理由は幾つかあり、一つ目は違法物件といえども、価格は数百万~数千万の金額となります。

私財を投じてまで違法物件を取得するということは、よほどその建物に縁やゆかりがあることや、投資対象として適した物件であることなど、特別な理由がない限り買い手が現れることはありません。

よって、買い手のニーズが少ないために相場より安くなります。また、状況によっては買い叩かれるケースも多いでしょう。

二つ目は、買い手にとっても違法物件はリスクがあります。将来的に建替え時に同じ規模の建物を建築できません。

よって、仮に賃貸マンションであれば、建て替えで総戸数が減ってしまうことで、建て替え後に資金繰りが悪化する可能性があります。

現状のまま売却するのは、手間や費用は掛かりませんが、かなりハードルの高い売却方法になるのです。

2.解体した上で売却

違法物件を解体して売却するケースは、主に建物が古すぎて使用できない状態であることや、現状の建物があるままでは売りにくい状況のときです。

既存建物を解体し整地すると、建物がなくなるので違法物件ではなくなり、売却しやすくなります(幅員が足りない道路に面している場合では、土地をセットバックして整地するケースもあり)。

解体した上で売却

尚、解体業者はインターネットで簡単に探すことができます。

また解体費用は、建物の構造や解体作業のしやすさで変わります。

例えば、木造一戸建てで間口の広い住宅であれば、重機での解体がしやすいのと解体後の廃棄物の撤去や運搬がしやすいです。

よって、解体作業に日数を要さないことから、費用は安価になるのです。

一方、間口が狭い家で道路からは一本入った旗竿地であれば、解体作業に手間が掛かります。

このような立地では、大型の重機を入れづらく手作業に頼る部分が多くなるのです。

また、解体物の撤去にも手間が掛かることや、搬出用のトラックが解体現場に横付けできなければ、搬出自体にも手間が掛かります。

よって、解体自体に手間が掛かること、日数を要すること、作業員も余計に投入する必要があるため、解体費用は高めとなる傾向があるのです

解体して売却することがおすすめのケースは、解体費用を負担しても手元に売却資金が残ることです。また、更地の方が一般的には売却しやすいので、一刻も早く土地を売却し現金化したいときになります。

違法物件の売却が困難な理由

違法物件の売却が困難な理由

違法物件の売却は、一般的には困難を極めます。理由は、そもそも買い手に敬遠されやすいことと、下記3つが挙げられます。

 

1.住宅ローンを組めない

違法物件に対して、金融機関は担保評価を出すことはありません。

銀行が融資するのは、建築基準法などに則り建築された合法建築物のみです。

よって、仮に債務者のローンが滞ってしまった場合に、抵当権を実行しての債権回収は困難と判断します。

したがって、金融機関は違法物件に対して融資することはないのです。このことから、買い手は違法物件購入時には、住宅ローンを使うことはできません。

住宅ローンを組めない

「住宅ローンが組めない」ということは、当然に現金で購入するしかありません。

違法物件であれ、数百万~数千万以上するものを現金で購入できる人は限られます。

よって、住宅ローンを組めないことは、多くの人の資金調達方法を阻害する要素となることから、売却が困難になりやすいのです。

尚、合法な建物であるかを確認するのは、建築確認が下りているかを見る「確認済証」と、建築確認時と変わりなく建築されているかを確認する「検査済証」があるかです。

また、築年数が古い物件では先述の書類が紛失しているケースもあります。

このようなケースでは、「建築確認概要書」を自治体の窓口にて取得し、適法であることが証明できれば住宅ローンは受けることができるのです。

2.告知義務が生じる

違法物件を売買するには、違法物件であることを告知することと、どの部分が違法であるのかを伝える義務があります

仮に、違法物件であることを隠し契約した場合、後に買い手から契約不適合責任を追及される可能性があるのです。

契約不適合とは、引き渡された物件が契約内容と適合していない場合に、買い手が売り手に対し、物件の修補・代金減額請求・損害賠償・契約解除を請求できる権利で、以前は瑕疵担保責任と言われていました。

契約不適合を問われないためには、建物状況調査書等にて物件の状況を伝える必要があります。例えば、2階の寝室に雨漏りがあることや、キッチンの配管に漏水があるなどです。

その中に、違法物件であることやどの部分が具体的に違法物件であるかを伝える義務があります。

伝えずに契約すると、売買金額が高額であるケースが多いことから、多額の損害賠償を請求されるリスクがあるのです

3.再建築不可物件の可能性がある

再建築不可物件とは、現況で接道義務を果たしていないような物件の場合に、既存建物を取り壊して新しい建物を建築することができないことです。

再建築可物件とするには、間口が2m未満であれば隣地の購入や隣地を借りるなど行い、間口を確保します。

また、接道する道路が4m未満であれば、道路中心線から2mのセットバックを行い、接道義務を果たすことで再建築可物件となるのです。

後者のセットバックは、自らの敷地内にて解決できるので、実行のハードルは低いのですが、建物が建築できる敷地が減ってしまいます。

一方、隣地の購入については、土地が売りに出る機会を待つしかありません

仮に、隣地の一部を購入・若しくは借地とすることは、隣地所有者との交渉が必要です。

つまり、違法物件で尚且つ再建築不可物件のケースでは、現況の一戸建てが居住状態であったとしても、将来的に改築する際には、再建築不可を是正する土地の取得や工事が必要となるのです。

再建築不可物件の可能性

また、是正のための土地の取得ができる見通しは全くなく、さらに土地取得や借地とするには、多大な労力と費用が掛かります。

よって、購入者にとっては取得後のハードルが多く敬遠されてしまうのです。

4.同規模の建物は建てられない可能性がある

違法物件で、建蔽率・容積率オーバーの物件を取得すると、現在と同じような建物の建築はできなくなります

都市計画等の変更で、建蔽率等の設定数値が変更になればこの限りではありませんが、現居とは建物規模が小さくなる可能性が高いのです。

築年数が古い物件であれば、将来的な建替えも視野に入ります。

しかし、同規模のものが建築できないとなると、買い手にとっては懸念材料になってしまうのです。

違法物件を少しでも高値で売却するには

違法物件を少しでも高値で売却するには

違法物件が売却できることは、先述で紹介しました。

では、違法物件を少しでも高値で売却するには、どのような方法があるのでしょうか。

1.仲介で売却する

仲介での売却とは、街にある不動産業者に売買を依頼することです。

仲介で売却できれば、買取業者よりも高値で売却できる可能性が高まります

しかし、そもそも違法物件であるため買い手が付く可能性が低く、販売期間が長期化する懸念もあります。

また、販売期間が長期化すれば価格を下げることや、買い叩かれることもあります。

更に、仲介手数料の支払いなどをすると、不動産業者への買取時よりも、手元に残る資金が少なくなる可能性はゼロではありません。

2.専門の買取業者に依頼する

まずは、違法物件など訳アリ不動産を専門で買い取る不動産業者に買取を依頼することです。

違法物件は、そもそも流通性が低く、合法物件と同等の評価を受けることは難しいのですが、買取業者に依頼することで買い叩かれることなく適正価格での売却が可能になります。

専門業者へ売却する

また、買取業者に依頼するメリットは、即現金化できること、買い手に対しての内見立ち合いなどの手間がないこと、仲介手数料不要であることです。

不動産買取の場合には、早ければ1週間程度での現金化が可能となるので、売却を急いでいるときや仲介売却がなかなか進まないときには、おすすめの方法です。

まとめ

違法物件でも売却は可能です。よって、所有する物件が違法物件であるからと言って、売却を諦める必要はなく、状況により現況のままでも売却できる可能性もあります。

しかし、違法物件は流通性が低いのと買い手側にリスクがあるため、通常の不動産相場より安く売買されるのが一般的です。

仮に、所有する物件の違法部分の改善が可能であれば、改善工事等を施すのが得策ですが、改善費用などが用意できない場合は、契約前に違法物件である旨を告知し売買すれば問題はありません。

また、違法物件の売買は、先述の理由により困難であることが多く、販売は長期化することが懸念されます。

よって、早期に売却して現金化したいのであれば、買取りがおすすめです。

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