株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
違法物件とは法律や条例に違反している物件
違法物件とは、建築基準法や都市計画法、自治体の建築に関する条例などに違反している物件を指します。
具体的には以下のような物件が違法物件にあたります。
建蔽率（けんぺいりつ）オーバーや容積率オーバーの物件
建蔽率（けんぺいりつ）オーバーや容積率オーバーの物件は違法物件をとなります。
建蔽率とは、敷地に対して建築できる1階部分の面積割合のことです。建蔽率が50％であれば敷地の半分の面積まで建物を建築できるということです。
建蔽率は建築基準法で定められた土地の用途に応じて定められています。
例えば住居系の用途地域では、建物同士の距離を取って通を風しやすくする、火災時の延焼を防ぐ等、生活環境を保護する目的で建蔽率は大抵50～60％程度に抑えられています。
次に、容積率とは建物を建てる土地に対して、延べ床面積（建築物の各階の床面積の合計）を取れる割合のことをいい、敷地100㎡に対して容積率200％であれば延床面積最大200㎡の建物が建築できます。
定められた建蔽率や容積率を超えて建てられている建物は違法物件になります。
なお、建蔽率や容積率をオーバーした物件の売却方法などについては以下の記事をご確認ください
斜線規制が守られていない物件
建築基準法で定められた斜線規制（車線規制・北側斜線規制）が守られていない物件も違法物件となります。
斜線規制
建築基準法により定められた、建物の高さを定めた規制。高さを制限して通行人や近隣住民に圧迫感を与えないようにしたり、近隣建物の日当たりが悪くならないようにする。
斜線規制の中でも、道路斜線規制は道路側の建物の高さを規制し、北側斜線規制は北側の建物の高さを規制するもの
斜線規制が守られていない建物は、日差しを遮るなど、近隣の建物の迷惑となります。
接道義務を満たさない物件
建築物が守るべき義務として、建築基準法で定められた接道義務があります。
建築基準法で定められた「建築物の敷地が、幅員4ｍ以上の道路に2メートル以上接しなければならない」とする義務のこと
参照元：建築基準法第42条・43条
既存不適格建築物も違法物件になるのか
建築当初は合法だったにも関わらず、法改正などで現在の法律に違反してしまっている物件のことを「既存不適格建築物」といいます。
たとえば前述の接道義務は1950年に建築基準法が改正された時に定められたため、それ以前に建てられた建物の中には、接道義務を満たさない既存不適格建築物が多くあります。
ただ、既存不適格建築物は違法には当てはまりません。
ただし既存不適格建築物も違法物件と同様に売却しづらい傾向があります。
売却しづらい理由は、冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンが組みにくいなど買主にとってデメリットがあるためです（既存不適格建築物が売却しづらい理由は違法物件とほぼ同様なので詳しくは「違法物件の売却が難しい理由」でご確認ください）。
なお弊社アルバリンクは、既存不適格建築物ももちろん買取可能です。
違法物件のみならず、既存不適格物件を手放したい方も下記買取フォームからお気軽にご連絡ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
なお、違法物件と既存不適格建築物の違いについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
違法物件の売却は適切な方法を選べば可能
違法物件であっても、不動産に合った売却方法を選べば手放すことは十分に可能です。
方法は大きく分けて2つあります。
工事をして違法状態を解消して仲介業者で売却
違反部分を工事で解消してから仲介業者に売却を依頼する方法がおすすめなのは、次の2つの条件に当てはまる場合です。
- 減築などの是正工事を行うことで、違法状態を解消できる不動産
- 工事費用をきちんと負担できる資金力があり、違法状態さえ解消すれば高く売れる見込みがある都市部の不動産
不動産仲介業者とは売主と買主の間を仲立ちし、取引を円滑に進める不動産会社です。
街中で見かける不動産会社の大半は仲介を専門に行っています。
仲介では、主にマイホーム購入を目指す一般の方々に向けて営業を行います。
詳しくは後述しますが、違法物件は以下のような理由からマイホームとして選ばれにくく、違法状態を解消しない限り、仲介売却は難しいといえます。
一方で、仲介売却が見込める物件は、市場で需要がある物件だと言い換えられます。
そのため、都市部・駅近・築浅など、需要が見込みやすい条件を備えている場合には、違法状態を解消して売り出した方が高値で売却できる可能性が高くなります。
違法状態を解消する工事には、下記のような種類があります。
- 建ぺい率・容積率オーバー：
- オーバーしている部分を部分的に撤去する。かかる期間は2週間〜2ヶ月程度、費用は1㎡あたり約10万〜15万円程度
- 用途地域の指定違反
- 事務所を住宅に変更するなど、用途変更の申請が必要な場合。かかる期間は1〜3ヶ月程度、費用は建築士への報酬など30〜100万円程度
- 接道義務違反
- 建築基準法が定める接道義務（道路に2m以上接すること）を果たす。かかる期間は交渉がスムーズに進むかどうかによって3ヶ月〜半年以上と変動する。費用は土地の購入代金や諸経費で数百万円程度
このように都市部にあり、かつ建物の状態も良好であれば、多少の費用や時間をかけてでも違法状態を解消したうえで仲介業者に依頼する方法がおすすめです。
ただし、人口減少が進む地方の違法物件の場合は、それらのコストをかけても買い手が付かず費用倒れとなるリスクが高くなります。
その場合は、そのままの状態でも買い取ってくれる買取業者に依頼したほうが、結果としてスムーズに売却できるでしょう。
そのままの状態で買取業者に売却する
そのままの状態で買取業者に売却する方法がおすすめなのは、次の2つの条件に当てはまる場合です。
- 人口減少が進む地方に物件があり、建物もリフォームなしでは住宅として使用できない物件
- 違法状態を解消する工事費用を負担できず、できるだけ手間をかけずに早く処分したいと考えている
不動産買取業者とは、売主から売却依頼があった不動産を直接買取する不動産会社です。
買主を探す過程がないため契約までのスピードが早く、問い合わせから最短即日〜3日程度で買取可否がわかるのが特徴です。
中でも、違法物件に強い買取業者は、こうした特殊な事情を抱えた物件を扱ってきたノウハウを豊富に持っています。
具体的には民泊や賃貸経営など、マイホーム以外の目的で不動産を活用したい投資家とのネットワークを活かし、高確率かつ短期間での売却を実現します。
弊社アルバリンクでも、こうした違法物件をそのままの状態で買い取らせていただいた事例が数多くございます。
人口減少が進む地方に物件があり、手間や費用をかけずに売却したい場合は買取業者への依頼が、現実的な選択肢といえます。
ただし、買取業者に依頼する際は、悪質な業者に引っかからないよう「信頼できる業者を選ぶこと」が大切です。
より良い買取業者を選ぶための具体的な方法については、記事内の「信用できる買取業者の選び方」を参考にしてみてください。
違法物件の売却が難しい3つの理由
違法物件を売却しようと思っても、スムーズに進まないケースが多くあります。
その主な理由は、以下3つです。
基本的に住宅ローンを組めないから
違法物件は基本的に購入にあたって住宅ローンを組めません（金融機関によってはまれに組めることもあります）。
基本的に金融機関が融資を行うのは、建築基準法などにのっとって建築された合法建築物のみであり、違法物件に関しては、担保としての価値を認めていないからです。
債務者が債務を果たさない場合に、債権者が損害を補うために設けられたもの。
いわゆる「借金のカタ」のこと。
金融機関が違法物件に住宅ローンを融資しない理由は主に2つあります。
1つめの理由は、違法物件には買手がつきにくいため、債権回収に使えないからです。
2つめの理由は、金融機関が違法物件に融資するのはそもそもコンプライアンス違反だからです。
2003年には違法物件の増加を防ぐため、国土交通省が以下のような呼びかけも行っています。
1 民間金融機関が新築の建築物向け融資を行うにあたって、検査済証を活用するなどの方法により融資対象物件が建築基準関係規定を遵守しているかという点について配慮すること
2 1の内容について、各民間金融機関が系列のローン保証会社に対して周知すること
そのためほとんどの金融機関が違法物件に融資してくれません。
違法物件はただでさえ住居としての需要が少ないうえに、住宅ローンが組めないことでさらに売却しにくくなってしまいます。
なお、住宅ローンを組むには以下の2つの書類が必要となります。
- 建築確認済証（下図参照）
- 建築物を建築する前に、建築許可が国から下りていることを証明する書類
- 建築検査済証
- 建築物が建築確認時と変わりなく建築されたことを証明する書類
【建築確認済証】
必要書類を自治体の窓口に提出し、適法であると認められれば住宅ローンの融資を受けることができます。
買主が限定されるから
前述のように、住宅ローンを組めないため、購入者は物件価格を現金一括で支払う方法しか選べません。
つまり、買主になれるのは、現金で購入できる資金力を持つ人に限られるということです。
一般的な住宅購入者の多くは住宅ローンを前提に資金計画を立てているため、対象者は大幅に絞られてしまいます。
是正指導や使用禁止、安全面のリスクがあるから
違法物件には行政から是正指導や使用禁止処分を受けるリスクが常につきまといます。
建築基準法9条1項は法令や許可条件に違反した建築物に対し、行政（特定行政庁）が使用禁止や除却を命じる権限を認めているからです。
たとえば、容積率・建蔽率がオーバーしている旨が近隣住民の通報などによって発覚した場合、行政指導や是正命令の対象となる場合があります。
さらに、命令に従わずにいると行政代執行の形で強制的に建物が解体され、その費用を所有者に請求されるケースもあるのです。
このように、違法物件は、「安心して暮らせる家」を求める買主にとって不安材料となり、売却のハードルをさらに引き上げてしまいます。
違法物件の売却に適した信用できる買取業者の選び方
違法物件を売却する際は、「信用できる買取業者に依頼できるか」が重要なポイントです。
なぜなら、売却が難しい物件ほど業者ごとの対応の質に差が生じやすいためです。
売主側が「どうせ買い手がつかないだろう」と考えていると、それに付け込んで不利な条件を提示してくる業者も存在します。
違法物件の売却先として信頼できる買取業者を見極めるポイントは、次の2点です。
上場している業者
違法物件の買取業者を選ぶ際は、上場している会社を選ぶことをおすすめします。
上場企業は一定水準以上の厳格な審査基準をクリアしており、信頼性・安全性に優れた企業だと考えられるからです。
日本には約400万社の企業がありますが、上場企業はそのうちのわずか3,900社程度、全体の0.1%ほどにとどまります。
加えて、上場を実現するためには、どの市場であっても以下のような条件をクリアする必要があります。
- 事業の継続性・収益性があり、経営破綻のリスクが低いこと
- 不正・不祥事を防ぐ内部統制が整っていること
- 財務状況やリスクなど、投資判断に必要な情報を正確に開示していること
これらの基準は、監査法人による定期監査や証券取引所による上場審査・開示ルールを通じて、継続的に維持されるよう管理されています。
つまり、上場企業は、構造的に不正が難しい環境で運営されているため、トラブルのリスクが低く安心して取引できる相手だといえるでしょう。
当サイトの運営元である弊社アルバリンクも、東証上場企業として基準をクリアしている不動産買取業者です。
信頼できる相手とお取引をご希望の方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
国土交通省の定めた「ネガティブ情報等」に該当する事象が無い
違法物件の買取業者を選ぶ際には、国土交通省の「ネガティブ情報等」に該当していない業者を選ぶことが欠かせません。
ネガティブ情報等検索サイトとは、国土交通大臣・各地方整備局長・都道府県知事などが企業に対して行った行政処分等の情報を集約したサイトです。
このサイトには直近5年分の行政処分等の情報が掲載されており、誰でも自由に閲覧できます。
サイトを閲覧することで、企業が法令を遵守し誠実に事業を運営しているかどうかを判断しやすくなります。
2011年に創業した弊社アルバリンクは、ネガティブ情報等検索サイトに一度も掲載されたことがありません。
法令遵守を徹底しながら、お客様にとって満足度の高い取引を常に目指しています。
無料相談はいつでも受け付けておりますので、売却を迷っている段階の方もお気軽にご相談ください。
まとめ
違法物件であっても、売却は可能です。
所有している物件が違法物件だからといって、売却をあきらめる必要はありません。
物件の状態や立地によっては、現況のままで売却できる可能性もあります。
ただし、違法物件には「再建築ができない」「住宅ローンが利用できない」といった買主側のリスクが伴うため、一般の個人には売れにくいのが実情です。
仮に買い手が見つかったとしても、通常の不動産に比べて売却価格は安くなってしまいます。
違法状態を解消することで売却しやすくする方法もありますが、費用や手間がかかる上に売却できる保証もありません。
そのため、違法物件を費用や手間をかけずに売却したいのであれば、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者は違法物件を再販・運用する独自のノウハウを持っているためです。
弊社AlbaLinkも違法物件をはじめとする訳あり不動産に特化した専門の買取業者です。
これまでも様々な訳アリ物件を買い取ってきており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
信頼のおける買取業者に、違法物件をすみやかに、なるべく高く買い取って欲しいという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
買取前提ではなく、「まずは買取価格だけ知りたい」という方も大歓迎です。
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