株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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1年以上売れない家は値引きを検討したほうがよい
1年以上売れない家は、値引きを前向きに検討するべき時期に来ているといえます。
不動産売却にかかる期間は売り出しから平均3ヵ月となっており、1年という期間は明らかに長期化している状況だからです。
参照元：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」
値引きの金額は売り出し価格の5%〜10％程度といわれており、2,000万円の家であれば1,800万円〜1,900万円程度にするのが一つの目安です。
市場に出てから時間が経ちすぎると、買い手が「売れない理由があるのでは」と警戒するため、適切なタイミングで値引きすることが売却成功のコツといえます。
ただ、家を売る方法は値引き以外にもあるので、まずは1年以上家が売れない原因を正しく把握することが大切です。
値引きが必要かどうかの判断基準については、以下の記事でも詳しく解説しています。
1年以上家が売れない原因4選
前述したように、家の売却にかかる期間は平均3ヶ月程度であるため、1年を超えて売れない場合はなにかしらの改善を検討するのが賢明です。
1年以上家が売れない原因は、以下の4つです。
原因を正しく理解し、適切な対処を施して売却を成功させましょう。
売り出し価格が高すぎる
家が売れない原因でもっとも多いのは、売り出し価格が相場より高すぎるケースです。
購入希望者は類似物件と比較検討するため、相場を大きく上回る価格設定では最初から検討対象に入りません。
とくに、相続物件の場合、思い入れのある家を少しでも高く売りたい気持ちから市場価格を度外視した価格設定をしてしまいがちです。
不動産ポータルサイトを利用する多くの方は価格帯で検索するため、相場よりも高すぎると内覧の問い合わせすら来なくなってしまいます。
毎日物件情報をチェックしている買主には、相場を超えた価格設定はすぐに見抜かれてしまうでしょう。
相場から離れた売り出し価格にならないためにも、家の売却相場を確認しておくことをおすすめします。
不動産の売却相場の調べ方には、以下2つの方法があります。
- 不動産情報ライブラリ
- 国土交通省が公開している不動産情報サイトで、実際の成約事例や地価データを閲覧する
- 不動産ポータルサイト
- SUUMO・アットホーム・LIFULL HOME’Sなど、民間企業が提供する不動産情報サイトで販売中の物件価格をエリア・条件別に検索して比較する
建物が老朽化している
建物の老朽化も、買い手が気にするポイントの一つです。
築20年を超えると建物の経年劣化が目立ち始め、水回りや電気設備なども古くなるため、購入検討者が二の足を踏む原因になりがちです。
弊社が中古住宅の購入希望者を対象に行った調査でも、建物の状態や築年数は重要視されていることがわかります。
リフォーム費用は高額になりやすいため、老朽化が深刻な家は「修繕費がかかりすぎる」と判断され、本体価格が安くても購入候補から外されやすくなります。
建物の老朽化が売れない原因となっている場合は、後述する「ホームインスペクションをする」で改善できる場合があります。
交通の便がよくない
家が売れない理由として、立地条件も考えられます。
最寄り駅へのアクセスが徒歩15分超の物件や、公共交通がバスのみの立地では、通勤・通学の不便さから購入検討者に避けられる傾向があります。
また、日常的に利用するスーパー・病院・銀行などが近くにない地域も、生活の利便性を重視する購入者には不人気です。
家の購入で重視する条件のアンケート調査でも、「立地」が多くの票を集めており、好立地だと売却が決まりやすいことがわかります。
とくに、地方・郊外は都市部より住宅需要が少なく、少子高齢化の影響で今後さらに売却が難しくなると予想されます。
立地条件が売却の妨げになっている場合、立地自体は変えられないため、その立地のメリットを理解してくれる買い手に売却する方法が有効です。
詳細は、記事内の「空き家バンクに登録する」「不動産買取業者に直接売却する」で紹介します。
不動産会社が営業活動を怠っている
適切な営業活動が行われていないことも、家が売れない重要な原因として考えられます。
不動産会社の以下のような販売戦略に問題があるケースも少なくありません。
- 魅力的でない広告写真
- 物件の特徴が伝わりにくい説明文
- ターゲット層にアプローチできていない宣伝方法
さらに深刻なのは、「囲い込み」と呼ばれる問題です。
これは不動産会社が他社からの問い合わせを意図的に断り、売主・買主の両方から手数料を得ようとする悪質な手口です。
内覧希望者が少ない、問い合わせが全くないといった状況が続く場合、囲い込みによって売却機会が減らされている可能性があります。
ただし、不動産会社の営業努力不足が売れない原因なら、担当の業者を変更することで問題が解決する場合があります。
詳細は、記事内の「担当の不動産会社を変更する」で解説します。
1年以上売れない家を値引きせず売る方法5選
長期間売れない家でも、所有者が戦略を変えることで値引きなしで売却できる場合があります。
1年以上売れない家を値引きせず売る方法は、以下の5つです。
あなたの状況にもっとも適した方法を選択し、納得できる価格での売却を目指しましょう。
1年以上売れない家の対処法については、以下の記事で解説しています。
内覧の準備を徹底する
物件への第一印象をよくするためにも、内覧の準備を徹底しましょう。
清掃が行き届いていない家では、次のようなネガティブな印象を持たれがちです。
- 「きちんと管理されていない」
- 「以前の住人の匂いや雰囲気が気になる」
- 「見た目以外にも問題点がありそう」
こうしたマイナス印象により、本来の価値より値引きせざるを得なかったり、売却自体が難しくなったりします。
しかし、日頃から換気・清掃を行い、カビの発生や害虫の侵入を防いで清潔感を保っておくと内覧時に買主へ好印象を抱いてもらいやすくなります。
また、個人で除去しにくい汚れや臭いは、ハウスクリーニングで解消するのも一つの手段です。
ハウスクリーニングは、おおむね2万円〜5万円で業者に依頼できます。
少しの出費で高く・早く売れる可能性が高まるので、検討する価値のある方法といえます。
ホームインスペクションをする
専門家によるホームインスペクション（建物調査）を実施することで、他の物件と差別化しやすくなります。
ホームインスペクションを行うと、住宅の専門家が建物の不具合箇所を見つけて修繕に必要なアドバイスもしてくれます。
購入前に建物の状態や修繕費用の目安がわかるので、買主にとっては安心して購入を検討できるメリットがあります。
一方で、売主側のメリットはインスペクション済み物件として売り出すことで早期売却が期待できる点です。
ホームインスペクションの費用相場は、おおむね5万円〜15万円です。
費用はかかりますが、建物の状況を明確化しておくことで希望価格での成約が実現しやすくなるでしょう。
担当の不動産会社を変更する
家が売れない状況が続いているなら、担当の不動産会社を変更することで状況が改善する可能性があります。
不動産会社にはそれぞれ独自の販売戦略や得意な物件種別があるため、現在の会社が営業力不足だったり、あなたの物件に適していない場合があります。
新しい不動産会社選びでは、類似物件の実績や販売戦略の違いを重視して選びましょう。
1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約の場合は、通常3ヶ月で設定されています。
参照元：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法第34条2項3号」
しかし、不動産会社の営業活動に問題がある場合は期限内でも無条件解除が認められるので、遠慮なく担当者に申し出ましょう。
空き家バンクに登録する
空き家バンクに登録することで、移住を検討している人に直接物件をアピールしやすくなります。
空き家バンクとは、増加する空き家問題の解決を目的として自治体が運営する無料の不動産マッチングシステムです。
地方移住や田舎暮らしを求める人々が積極的に利用しており、通常の不動産市場では見つからない買主と出会える可能性があります。
くわえて、自治体によっては空き家所有者の管理や改修の負担軽減につながる補助金が利用できる点もメリットです。
補助金制度の詳細は、制度の検索サイトで地域名・支援対象区分を入力して検索をかけると確認できます。
参照元：すまいづくりまちづくりセンター連合会「地方公共団体による空き家対策支援制度」
通常の売却活動では接触できない購入層にアプローチできる上に補助金の恩恵も受けられる場合があるので、売却の選択肢が広がるでしょう。
空き家バンクを有効活用する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産買取業者に直接売却する
1年以上売れ残っている家の問題を解決する最良の方法は、不動産買取業者に直接売却することです。
不動産買取業者とは個人や法人から直接不動産を購入し、リフォームなどを行って再販する業者です。
面倒な売却活動は一切不要で、査定額に合意すればすぐに売買契約となるため、いつまでも売れ残る心配がありません。
さらに、買取業者は物件に付加価値を付けて再販する目的で購入するため、売主がインスペクションや内覧準備をする必要がないのもメリットです。
ただし、売却価格は市場価格よりも安くなる傾向にあるため、築古物件や立地が悪い家に強い専門の買取業者に依頼することが大切です。
次項では、全国の訳あり物件を積極的に買い取っている弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
不動産買取業者ランキングについては、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクなら1年以上売れない家でも高確率で売却できる
弊社アルバリンクは訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような家でも数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように20年以上放置されて老朽化が進んだ家を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
上記の所有者様からは「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
このように、居住に適さない状態の家であっても適正価格で買取できるのは、弊社が投資家との強固なネットワークを持っているからです。
確実な再販先を用意して在庫リスクを大幅に軽減することで、訳あり物件でもできる限りの高額買取に対応できるのです。
弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
1年以上売れない家を放置するリスク4選
売れない家を空き家の状態で放置していると資産価値が下がるだけでなく、所有者の精神的な負担も増していきます。
1年以上売れない家を放置するリスクは、以下の4つです。
なお、家が売れないときにやってはならないNG行動については、以下の記事で詳しく解説しています。
固定資産税や維持費が発生し続ける
売れない家を所有し続ける限り、使用していなくても固定資産税や維持費といったコストが継続的に発生します。
さらに深刻なのは、空き家を放置していると固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があることです。
従来は「特定空き家」のみが対象でしたが、2023年12月13日の法改正により「管理不全空き家」も新たに課税強化の対象となりました。
自治体に、特定空き家・管理不全空き家に指定されると住宅用地の特例が適用されなくなるため、税負担がさらに増加します。
住宅が建っている土地の固定資産税を大幅に軽減する制度で、200㎡までの小規模住宅用地は税額が6分の1に、それを超える一般住宅用地は3分の1になる仕組み
無駄なコストを削減するためにも、早期売却に向けた行動をとるのが賢明といえます。
空き家にかかる維持費については、以下の記事で詳しく解説しています。
資産価値が減少する
売れない家を空き家のまま放置すると、建物の資産価値は急速に低下していきます。
人が住んでいない建物は、住んでいる建物に比べて劣化の進行が早くなります。
換気不足による湿気の蓄積・雨漏りの発見・害虫の発生など、さまざまな要因が建物を損傷させるからです。
建物が「人が住めない状態」まで劣化してしまうと購入希望者が極端に限られ、大幅な値引きをしても売れない状況に陥りやすくなります。
売却の機会を逃さないためにも、資産価値が保たれているうちに売るのが賢明な判断といえます。
犯罪に悪用される恐れがある
管理されていない空き家は犯罪者の格好のターゲットになってしまいます。
人の出入りがない空き家は犯罪行為が見つかりにくい死角となり、さまざまな不法行為が実行しやすい環境になるからです。
実際に、北海道伊達市では金品を盗む目的で空き家への侵入を繰り返していた男4人が逮捕されています。
参照元：HBCニュース｜「ほかにも100件くらいやった」空き家を狙った窃盗団
また、犯罪者が空き家に侵入する際は玄関ドアをこじ開けたり、窓ガラスを叩き割ったりして建物を損壊させながら侵入します。
そのため、所有者は被害に遭う度に破損箇所の修繕費用も負担しなければならなくなります。
空き家が犯罪の温床となって所有者がトラブルに巻き込まれないよう、きちんと管理しておくことが大切です。
空き家が遭いやすい犯罪については以下の記事で詳しく解説しています。
近隣住民から苦情が入る恐れがある
管理されていない空き家は周辺地域の住環境を著しく悪化させるため、近隣住民との間でトラブルが発生しやすくなります。
近隣住民からの苦情の内容には、以下のようなものがあります。
- 屋根や壁の破片が落下して通行人を危険にさらす
- 草木が隣地に越境して迷惑をかける
- 害虫・害獣が発生して衛生問題を引き起こす
- 不法投棄されたゴミが悪臭を放つ
- 不審者の出入りが治安を悪化させる
もっとも危険なのは、近隣住民からの苦情をそのまま放っておくことです。
苦情を無視し続けると近隣住民が市役所に相談し、「特定空き家」に指定される可能性が高くなります。
空き家調査の多くは住民の通報から始まるため、こまめな管理や近隣への説明でトラブルを未然に防ぐことが大切です。
空き家放置が招く近隣トラブル5選については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
1年以上売れない家を所有している方にとって売却が進まない状況は、精神的・金銭的な負担となりがちです。
家が売れない原因としては、価格設定のミス・物件の状態・立地条件などが考えられます。
値引きも一つの手段ですが、売れない根本的な原因によっては価格を下げても解決しない場合もあります。
そのため、早く確実に家を売却したいとお考えなら、不動産買取業者に直接売却する方法がおすすめです。
一般的な不動産売却と異なり、買主を探す必要がないので条件さえ合えばスピーディーに現金化できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、市場で売れにくい家に特化した買取業者です。
フジテレビの「newsイット！」では、通常の不動産会社では扱いにくい訳あり物件を専門に買い取る業者として取り上げられた実績もあります。
1年以上売れない家を売却して、心の負担を軽くしましょう。
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